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  • 1 Posté par Noemie

Servitude de passage Trentenaire

Question postée dans le thème Voisinage sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    5
    Bonsoir à tous,
    je me permets de vous soumettre notre problème et pour ce faire je vais tenter d'être à la fois précise et rapide.

    Il y a deux mois nous avons acquis une propriété. Sur l'acte de vente figure la phrase "l'acquéreur accepte les servitudes actives et passives". Le notaire levant la tête demande au vendeur si il existe des servitudes ce dernier répond par la négative. Effectivement sur son acte de propriété que je détiens, il est bien stipulé que la venderesse certifie qu'elle n'a accordée aucune servitude.

    Lors des différentes visites du bien, nous avons remarqué deux chemins de 3 mètres de larges qui passent sur cette propriété : l'un qui est poursuit la route communale est qui la piste pompier (ici il n'y a aucun problème) et l'autre (en perpendiculaire au premier) qui déssert d'une part la propriété que nous avons acquise mais qui se poursuit pour désservir une propriété LOUEE et dite ENCLAVEE.

    Possédant des chiens, nous sommes dans l'obligation de cloturer notre propriété avec bien évidemment l'intention de laisser le passage à la piste pompier et le passage aux locataires de la maison dite enclavée.

    Or, il s'avère que ces locataires si au départ étaient discrets se montrent tout particulièrement envahissants par le nombre de personnes qui recoivent et de quelques passages par jour, nous voilà avec 16 allers retours par jour. Ce qui à nos yeux est un réelle préjudice quant à notre tranquilité.

    Par ailleurs, nous voyons l'avenir à savoir, si le propriétaie venait à vendre sa maison et que cette dernière serve d'une part à un domicile et d'autre part à une entreprise de travaux, notre propriété perdra non seulement de sa valeur mais en plus nous pourrons dire "au revoir" à notre paix.

    Nous avons donc procédé à plusieurs choses :

    a) remise en état du chemin (qui nous appartient) du moins à notre hauteur de propriété tant il était dans un état désastreux ;

    b) Un huissier est venu constater de la mise en état de cette partie du chemin.

    c) appel d'un expert géomètre pour borner le terrain et lors de la réunion finale ce dernier à bien confirmer que ce chemin qui mène à la maison "enclavée" était une servitude trentenaire.

    MES QUESTIONS SONT LES SUIVANTES :

    a) peut on considérer que cette maison est enclavée dans la mesure où il est possible d'y accéder par une autre route puis en suivant une piste forestière définie par la carte IGN comme ancien chemin carrossable ?

    b) si nous devons réellement la servitude, le propriétaire de la maison dite enclavée semble être d'accord pour un déplacement de chemin mais évidemment les frais d'empierrage du chemin seraient à notre charge.
    J'avais donc pensé à la possibilité de : lui permettre l'accés par la piste pompier et de lui accorder LE DON D'un BANC DE TERRE DE TROIS METRES DE LARGE jusqu'à l'extrémité de terrain. Lui donnant gracieusement cette partie 3 mètres de large sur 200 mètres de long à charge pour lui faire de faire empiérer le chemin jusqu'à sa maison. Si en cas de refus à ce moment là nous aurons je pense l'opportuner de montrer la mauvaise volonté de ce monsieur qui veut bien user d'une servitude trentenaire qui date de Napoléon mais qui ne veut en aucun cas toucher à ses deniers personnels. Pensez vous que cela tient "la route" ?

    c) Enfin la maison dite enclavée se trouve "attenante" à un lot de terrains lequel sont composés d'une maison avec terre au frère et d'un lot qui était en invidision (entre les frères) qu'ils viennent de transformer en gestion de forêt. Je me demande donc si l'expert géomètre a pensé à regarder les origines de propriété. En effet si au départ les parents possédaient tout et qu'il est partagé à part également leur bien entre les deux fils créant ainsi un éclavement de cette maison peut être que la "donne" pour nous est différente ?

    Car le problème essentiel à tout ceci c'est en cas de vente de cette maison à un entrepreneur de travaux, notre maison perdra immédiatement de sa valeur et nous serons en permanence déranger par le passage des véhicules qui ne pourront que passer sous les fenêtres de la maison.

    Je pense que notre offre est honnête et que le refus de sa part ne pourra que conforter le juge dans notre bonne volonté mais cette servitude qui date de Napoléon ne peut être maintenu avec cette incertitude de vente potentielle.

    Merci de votre réponse espérant que mon message n'est pas trop long.

  2. #2
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2004
    Localisation
    Alpes Maritimes
    Messages
    128
    Bonjour,

    vous avez commis une grosse négligence en acceptant de signer chez le notaire alors que vous aviez vu les chemins. Vous auriez dû demander à quoi il correspondaient et charger le notaire de retrouver éventuellement les actes relatifs à cette servitude.
    Maintenant, cela risque de vous jouer de très mauvais tours et vous avez peu de chance de pouvoir vous retourner contre votre vendeur.

    Concernant la servitude trentenaire, cela signifie uniquement que vous ne pouvez plus demander d'indemnités.
    Faites déjà une recherche d'actes concernant cette servitude auprès des Hypothèques pour voir s'il n'existe pas un écrit pour décrire son assiette, le tracé, bref, tout ce qui peut exister à ce sujet. Cela vous coutera entre 12 et 15 euros.
    Tout dépendra de ce qui existe.

    s'il n'y a aucun écrit (s'il y en a, voyez le notaire) :

    Question a) : qu'en dit le géomètre expert? il est normalement bien placé poursavoir s'il s'agit d'un accès à la voie publique ou non. Sinon, demandez à la mairie

    Question b) idem, une piste incendie n'est pas obligatoirement une issue vers la voie publique, à vérifier avec le geo et les pompiers. Le chemin que vous proposez de donner ne doit pas compliquer l'accès des maisons enclavée. Ce doit être le tracé le plus court. Ce n'est pas gagné

    Question c) Faites les recherches vous mêmes aux Hypothèques (voir plus haut). De toute façon s'il y a enclavement et divisions successives, toutes les divisions bénéficient de la servitude.

    Reste que vous redoutez que la servitude soit aggravée. Là, vous pouvez prendre des mesures et demander à régulariser la servitude par un acte notarié de manière à :
    1) acter la servitude actuelle et la manière dont elle est utilisee aujourd'hui et par quel fond
    2) anticiper une aggravation si jamais la maison était vendue à un entrepreneur


    Vous semblez penser qu'un jugement vous donnerait raison, je pense le contraire au vu de ce que vous indiquez. Vos voisins peuvent faire passer ce qu'ils veulent et même des camions de 38 tonnes s'ils sont dans le cadre de l'article 682 du Code civil.
    Acheter un terrain grevé d'une servitude est toujours une charge

  3. #3
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Bonjour !

    Un usage trentenaire n'entraîne pas pour autant l'existence d'une servitude de passage qui ne peut être établie que par titre. Si donc aucun titre n'existe, la servitude n'a pas d'existence légale.

  4. #4
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2004
    Localisation
    Alpes Maritimes
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    128
    Je ne suis pas tout à fait d'accord avec Protis, un titre n'est pas obligatoirement nécessaire si le fond est réellement enclavé.
    N'importe quel juge confirmera la servitude même s'il n'y a pas de titre et surtout si il y a un usage trentenaire. Ce serait une perte de temps et d'argent d'essayer de l'annuler.

    "L'assiette et le mode de servitude de passage pour cause d'enclave sont déterminés par trente ans d'usage continu" Art 685.
    Si les voisins de Marie Françoise peuvent prouver que ce chemin est le seul accès et que cela fait au moins trente ans qu'il est utilisé comme tel, rien ne pourra les empêcher de continuer. Au contraire, quand il n'y a pas d'acte, c'est le CC qui s'applique.
    Quand il y en a un c'est parfois un peu plus simple.
    phab a trouvé ce message utile.

  5. #5
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    4 974
    Ce que vous dites est inexact, car l'article 685 ne fait référence qu'à L'ASSIETTE et au MODE de la servitude qui, effectivement se DETERMINENT par 30 ans d'usage. Cela ne veut pas dire que la servitude est acquise, pour la bonne raison qu'elle ne peut s'acquérir que PAR TITRE (article 691 du CC). En clair, cela signifie que si un juge, par exemple,établit la servitude pour cause d'enclave (donc article 691), il l'établira suivant l'assiette et le mode utilisés depuis plus de 30 ans.Si l'usage est inférieur à 30 ans l'assiette et le mode pourront être modifiés avec versement d'une indemnité par le bénéficiaire.

  6. #6
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    5
    il n'y a aucune servitude écrite nulle part sur aucun acte. C'est moi qui en déduit avec l'explication floue que m'a fournie le géomètre qu'il s'agit d'un passage qui a été créer avec le temps de l'époque de l'existence des métayers.

    Ce que je sais c'est que cette maison dite "enclavée" a été occupée pendant trés longtemps par deux personnes âgées aujourd'hui décédées . Puis pendant 4 ans elle n'a pas été occupée. Depuis quatre ou cinq mois elle est à nouveau louée à un jeune couple.

    Sur notre cadastre le chemin en question n'y figure pas. En revanche la piste pompier y est présente.

    Certes je sais que nous avons fait preuve d'une trés grande naiveté mais le Notaire qui possède toute l'historique de ces maisons aurait du aussi faire des recherches dans son registre et adjoindre à notre acte l'histoire de ce bien plutôt que de nous faire un acte en 5 pages. Certes le travail n'est pas le même mais ses honoraires n'ont pas été pour autant réduites.

    Ce que dit le géomètre il y a :

    - la servitude de la maîson "enclavée" alors que la carte IGN montre l'existence d'un chemin - il va falloir que j'aille faire un tour pour m'assurer de l'existence de cet accés -

    - la servitude accés pompiers (là pas de problème nous étions au courant même si elle ne figure pas sur l'acte) encore que j'ai les chasseurs qui s'y aventurent à fonds la caisse. Il a fallu que je me fâche

    - la servitude de [compagnie d'électricité]

    - la servitude du téléphone

    il manque plus que la servitude des avions

    Donc j'ai plusieurs solutions :

    a) modifier l'emplacement du chemin en le transportant dans la partie opposée du terrain. Ainsi pour se rendre à cette maison il passera sur la partie "pompiers" qui nous appartient et il aura GRATUITEMENT un lot de 2,50 m sur 69 à 70 mètres de long. A charge pour lui d'empierrer son chemin pour rejoindre sa maison où il arrivera directement (d'autant que là la piste forestière est déjà faite !)

    b) Régulariser la servitude telle est actuellement mais en y mettant des conditions et lui faisant prendre à charge ce qui lui revient

    Je préfère de loin la solution a) puisque les véhicules passeront loin de la maison au lieu de passer au raz de nos fenêtres nous ne sommes plus à l'époque des charrettes ou rare lorsqu'on voyait quelqu'un et par ailleurs mon dossier médical d'emphysème pourra aussi peser dans la balance.

    Voilà qu'en pensez vous ?
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 19/04/2006 à 09h36.

  7. #7
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    D'après ce que vous dites, actuellement, il n' y a aucune servitude légalement établie. La solution A n'est possible qu'avec l'accord des bénéficiaires. Vos voisins pourront s'appuyer sur l'article 685 en demandant que le titre à venir entérine l'assiette et le mode utilisés depuis plus de 30 ans (donc plutôt la solution B). Il faut voir avec eux ce qui est le mieux dans l'intérêt des 2 parties.

  8. #8
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2004
    Localisation
    Alpes Maritimes
    Messages
    128
    Toujours pas d'accord avec Protis. Je n'ai pas dit que l'usage trentenaire valait titre. Je dit qu'un juge s'appuiera sur l'assiette et le mode pour rendre sa décision, s'il y a conflit.
    Il n'est pas toujours besoin d'un titre pour avoir le bénéfice d'une servitude. Si la servitude est évidente, le titre n'est pas vraiment nécessaire. S'opposer au passage des voisins, même s'ils n'ont pas de titre serait illégal (si la situation relève bien de l'article 682).
    Passons sur la dialectique...
    D'accord avec Protis pour le reste. Essayez de favoriser au maximum la solution A quitte à payer vous-même l'empierrage. Je sais, ce n'est pas très juste mais par contre, cela vous assure une certaine tranquilité au quotidien et surtout pour l'avenir, comme pour la revente.
    Vu les ennuis que peuvent générer ce type de servitudes, ce n'est parfois pas cher payé que de laisser son orgueil de coté et de lacher quelques sous.

    Puisque le notaire a été négligent, essayez de le faire bouger pour qu'il propose cette solution aux voisins. Cela se passera peut être plus facilement si vous avez un intermédiaire.

    LA solution B est vraiment celle du dernier recours. En aucun cas vous ne devez laisser la situation telle qu'elle est.
    Il faut faire comprendre à vos voisins que chacun peut trouver un interet dans la solution A:
    Ayant des chiens, vous pourrier mettre un portail (en donnant la clefs aux voisins bien sur) pour éviter qu'ils ne vagabondent. cela ne serait pas commode pour eux...
    Vous pourriez également vous opposer au passage d'engins pour transporter les grumes: pas facile quand on a une exploitation forestiere....
    Le notaire pourrait leur transmettre ce type d'argument.

    Bon courage

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    5
    merci pour tous vos bons conseils. Mon cousin est avocat, je viens de le contacter il doit me rappeler, je vais donc l'inviter à faire la visite des lieux (il serait temps me direz vous mais j'ai été débordée par l'aménagement plus ma marraine malade, enfin la totale surtout en ce qui concerne le déménagement fait par une société fort connue qui a fait du massacre à la tronconneuse, même leur expert en assurance en est resté assis).

    Mon cousin me dira ce qu'il y a lieu de faire car j'ai l'impression que l'expert géomètre n'a pas étudié les actes de propriétés puisqu'il a demandé aux personnes présentes "avez vous vos actes ?" évidemment personne ne les avez alors qu'à priori il les avait demandé par courrier.

    Je vous tiendrai au courant du déroulement si cela vous intéresse tout comme si vous le souhaitez je peux vous donner les démarches que j'ai suivies pour défendre mes droits vis à vis du déménageur

  10. #10
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2004
    Localisation
    Alpes Maritimes
    Messages
    128
    Nous serions ravis d'avoir de vos nouvelles à tous les points de vue.

    A bientôt

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