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Discussion : Modification du règlement de copropriété 16 ans après.

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonsoir à tous,
    Il y a 16 ans, nous avons été 6 copropriétaires à demander que le garage attenant à notre studio soit transformé en pièce habitable, en murant en lieu et place de la porte métallique, et en faisant ouvrir une baie vitrée et une porte d'entrée.
    Demande en ayant été faite préalablement, l'Assemblée des copropriétaires a donné son accord. Aucun changement dans le règlement de copropriété n'a été apporté à ce jour.
    Il se trouve que cette question vient d'être mise à l'ordre du jour de la prochaine assemblée: le Syndic nous demande de régulariser le règlement de copropriété, nous propose une nouvelle attribution des tantièmes, et nous avertit des frais qui nous incomberont.
    1) Sommes-nous obligés de nous exécuter?
    2) Dans l'affirmative, cela implique-t-il une régularisation au cadastre?
    3) Est-ce bien à nous (j'entends les 6 copropriétaires concernés) de payer ces frais?
    Je ne trouve pas anormal qu'on nous réclame une régularisation d'un état de fait, mais 16 ans plus tard n'est-il pas un peu tard?
    Merci infiniment par avance de vos réponses.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    A priori, il y a eu un oubli il y a 16 ans lorsque les modifications ont été effectuées : il n'est jamais trop tard pour régulariser une anomalie. Si l'un de ces lots doit être vendu, pour éviter tout blocage chez le notaire, il est indispensable que la régularisation soit faite préalablement...
    Il n'est pas anormal que les frais de calcul des nouveaux milièmes, mise à jour et enregistrement du R.C. soient à la charge des propriétaires qui ont modifié leur lot ; pendant 16 ans, ces propriétaires ont déjà eu la chance de payer moins de charges que ce qu'ils auraient dû...

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Merci pour votre réponse.
    Oui, en effet, cela me parait assez normal. Mais ne risquons-nous pas de nous voir réclamer un arriéré de charges? Ce qui, en revanche, ne me paraîtra pas très équitable, dans la mesure où la copropriété n'a rien modifié depuis tout ce temps...

  4. #4
    Membre Exclu des Forums

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    Bonsoir,

    Vous ne précisez pas si ce garage détient déjà des tantièmes de propriété. Point important car il faudra faire intervenir un géomètre qui déterminera les tantièmes afférents à ce garage.

    Je vais vous citer un de mes cas où je suis copropriétaire indivisaire.

    Suite au départ de la gardienne, nous avons voulu mettre en vente son logement.
    Cependant, celui-ci était compris dans les parties communes.

    Il a fallu donc faire intervenir un géomètre afin de déterminer les tantièmes de cet appartement.
    Il va sans dire que avons voté le budget en vue de la modification du Règlement de Copropriété. (ce sont 2 opérations onéreuses)

    A la dernière AG, en avril 2012, quelques copropriétaires dont je faisais partie, ont soulevé la problématique d'un point du RC concernant 'des locaux' étant identifiés comme des 'Ateliers' et non comme des studios, et qui au fur et à mesure des années, depuis 1980 environ, ont fait l'objet de transformation de telle sorte de les rendre habitables et surtout conformes à la location...

    Point sur lequel je m'insurge d'autant plus que l'idée du syndic est de profiter, précisément de la modification du RC qui interviendra lorsque l'appartement de la gardienne sera vendue pour faire une pierre deux coups !
    Ce qui revient à dire que les copropriétaires non concernés par cette disposition devront participer à l'allongement de la dépense.

    Point à méditer.

    Mais, en ce qui vous concerne puisque vous avez un intérêt direct dans cette action, est de procéder sans réticence à la modification de votre Règlement de copropriété.

    Bonne soirée,
    Gertraüde

  5. #5
    Pilier Sénior

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    en matiere de copropriété et de charges, la prescription est de 10 ans.

  6. #6
    Membre Exclu des Forums

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    Golfy, si aucuns tantièmes de propriété et de charges n'ont été attibués à ce garage transformé en local habitable, c'est plutôt canard boîteux !

    Pour reprendre notre affaire concernant la vente imminente de l'appartement de la gardienne, en raison de l'attribution de tantièmes à ce local, le syndic va procéder à une redistribution des tantièmes des 45 lots. Cela va bien sûr être d'un calcul invraisemblable mais pour retrouver les 10 000 millièmes, nous n'avons pas le choix ! J'attends la prochaine AG qui aura lieu en 2013 pour voir le résultat !!!

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Gertraude Voir le message
    Golfy, si aucuns tantièmes de propriété et de charges n'ont été attibués à ce garage transformé en local habitable, c'est plutôt canard boîteux !
    Je repondai juste à la question de seserge qui se demandait quelle etait la prescription en matière de charges de copro (info generale).

  8. #8
    Membre Benjamin

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    Merci à vous de prendre le temps de me répondre.
    En effet, nous payons déjà, depuis le début de la copropriété, des charges générales sur les garages (même des charges de piscine!).
    Je viens d'apprendre que la mise à l'ordre du jour de la modification à apporter au RdC est à l'initiative d'un des copros, qui veut faire une donation à son fils. Et comme le notaire a dû signifier qu'en l'état, ce n'était pas possible, il veut nous faire avaler la modification des tantièmes au RdC, la publicité foncière afférente, et les frais qui vont avec, pour nous 6.
    Est-ce parce qu'un copro veut vendre qu'il doit entrainer les 5 autres dans cette coûteuse démarche? Ou bien ne doit-il pas assumer seul la régularisation de son lot? Sachant que l'AG qui a statué sur la transformation a entériné celle-ci juste comme une modification d'aspect de la façade, et non pas comme un changement de destination du local...
    Ne ferait-il pas mieux, ce copro, de faire la donation qu'il entend mener à bien comme si rien n'avait changé? C'est à dire qu'il s'agit toujours d'un garage, même si la porte basculante a été remplacée par une baie vitrée...

  9. #9
    Membre Exclu des Forums

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    Qui a la jouissance de ce garage transformé en local ?

  10. #10
    Membre Benjamin

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    Ben moi! L' "ex-garage" communique avec le studio. Et c'est la même chose pour les 5 autres copros...

  11. #11
    Pilier Sénior

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    Si je comprends parce que ce n'est pas clair...

    Dans une copropriété de X propriétaires, 6 ont eu l'autorisation de transformer un garage attenant à leur studio en pièce à vivre ?

    Si oui vous étiez donc tous les 6 propriétaires d'un studio + garage et maintenant d'un deux pièces, en déclarant une modification de façade au lieu d'un changement de destination (1ère erreur, quid des impôts ?) et sans modifier les tantièmes (2ème erreur, vous vous faites peut-être offrir des charges par les autres copropriétaires) ?

    Ce n'est pas parce que des erreurs graves ont été commises il y a 16 ans qu'il ne faut pas les corriger. Par contre ça peut effectivement avoir un coût pour les 6 bénéficiaires y compris celui de rembourser d'éventuels "trop payé" par les autres copropriétaires pendant 10 ans...
    Il n'est pas question de "faire avaler" quoique ce soit mais de remettre les choses au propre...
    Dernière modification par Yeuse ; 26/07/2012 à 13h23.

  12. #12
    Pilier Sénior

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    j'avais compris qu'il n'y avait qu'un garage concerné

    plus de precisions peut-etre ?

  13. #13
    Membre Benjamin

    Infos >

    Yeuse :
    ce n'est pas "nous" qui avons déclaré la modification de façade, mais l'AG qui a l'a expressément déclarée comme telle, je suppose car je ne me souviens pas de tout, à des fins de "simplification" et d'économie...
    Nous ne nous faisons pas "offrir", comme vous le dites aimablement, les charges, puisque nous les payons comme mentionné plus haut.
    Golfy :
    Nous sommes 6 à avoir effectué la modification, mais un seul demande la régularisation car il veut en faire la donation... les 5 autres, moi y compris, ne veulent pas vendre...
    Voilà, j'espère avoir été plus clair..?
    Merci en tous cas de passer du temps à me répondre.

  14. #14
    Pilier Sénior

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    Question toujours sans réponse : vous êtes combien de copropriétaires au total ?

    l'AG c'est bien joli, mais normalement vous, à titre personnel, auriez dû faire des déclarations en mairie, et obtenir des autorisations
    Dernière modification par Yeuse ; 26/07/2012 à 14h20.

  15. #15
    Membre Benjamin

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    Yeuse,
    Nous sommes au total une copro de 88, 6 ont des apparts au Rez de Chaussée, et ce sont eux qui en ont demandé la modification.
    Je sais bien qu'on "aurait dû" mais on ne l'a pas fait.... pourquoi le faire quand il n'y a qu'une modification de façade déclarée... Aurait-il fallu tendre le bâton pour nous faire battre???Aller au devant de l'Administration et demander à payer même si on n'a pas forcément à le faire?? Vous êtes bien "vertueux", je souhaite que vous le soyez pour vous même autant que dans vos conseils...
    Merci
    Cordialement...

  16. #16
    Pilier Sénior

    Infos >

    Etre dans les clous, je parle des déclarations qui n'ont visiblement pas été faites, ce n'est pas tendre le bâton... c'est juste être honnête. Je ne suis pas "vertueuse", je considère juste que si tout le monde l'était nous nous en porterions tous mieux, toutes ces petites arnaques coûtent cher (puisque ce qui devrait être payé ne l'est pas, ou pour d'autres cas ce qui ne devrait pas être touché l'est).

    Donc si je ne m'abuse les places de parkings ne pèsent pas autant dans les tantièmes que des bouts d'appartements. Si tel est le cas vous risquez effectivement de devoir tous les 6 accéder aux demandes de régularisations sur les charges qui vous seront éventuellement faites sur 10 ans.

    Au niveau des TH et TF vous êtes bien déclarés en 2 pièces ? Si non ben risque de régul là-dessus aussi si ce n'est des pénalités vu qu'il y a eu fausse déclaration...

    Comme quoi bien faire les choses dès le début amène au moins une chose (en général) : la tranquilité.

    Et essayer de dire "c'est pas moi, c'est l'AG" pas sûr que ça passe comme mode de défense. Vous pourrez peut-être toujours tenter de vous retourner contre l'architecte de la copro (dites moi qu'il y en avait un...) pour défaut de conseil.

  17. #17
    Membre Benjamin

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    Ce ne sont pas de places de parking mais bien des garages fermés sur lesquels nous payons des charges... conséquentes.
    Je suis d'accord avec vous pour dire que si les choses étaient faites au départ dans les règles, ça se passerait mieux... Mais c'est comme ça; les moralisateurs ne sont pas les payeurs.

  18. #18
    Pilier Sénior

    Infos >

    Je ne cherche pas à moraliser du tout, pour tout vous dire ça me fait même sourire... Ca vous donne aussi à voir comment va être perçu votre cas de l'extérieur et donc peut-être de mieux vous préparer pour la régularisation

  19. #19
    Pilier Junior

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    Existe-t-il dans votre copropriété des T2 (ce qu'est maitenant votre bien)? Si oui, quels sont les tantièmes de ces T2? Quels sont les tantièmes de votre studio + garage?

  20. #20
    Pilier Sénior

    Infos >

    la question de matt31 me semble bien pertinente au vu des tantiemes comptés pour un appartement de meme nature que le votre sans le garage.

    le Syndic nous demande de régulariser le règlement de copropriété, nous propose une nouvelle attribution des tantièmes, et nous avertit des frais qui nous incomberont.
    1) Sommes-nous obligés de nous exécuter?
    2) Dans l'affirmative, cela implique-t-il une régularisation au cadastre?
    3) Est-ce bien à nous (j'entends les 6 copropriétaires concernés) de payer ces frais?
    Je ne trouve pas anormal qu'on nous réclame une régularisation d'un état de fait, mais 16 ans plus tard n'est-il pas un peu tard?
    1) la preuve, vous etes bien obligés de faire la rectif puisque aucun de vous ne pourra vendre ou donner a un proche
    2) je ne sais pas (il faudrait voir un notaire)
    3) c'est aux 6 copro qui ont fait la modif du garage de payer

    il n'est jamais trop tard pour regulariser qq chose qui a été modifié (surtout ce genre de travaux, visibles et dont la consequence est un changement de destination du lot initial).

    Je viens d'apprendre que la mise à l'ordre du jour de la modification à apporter au RdC est à l'initiative d'un des copros, qui veut faire une donation à son fils. Et comme le notaire a dû signifier qu'en l'état, ce n'était pas possible, il veut nous faire avaler la modification des tantièmes au RdC, la publicité foncière afférente, et les frais qui vont avec, pour nous 6.
    vous aurez tous un jour ou l'autre problème du meme ordre ...

    seserge, il y a toutefois ici, une plateforme d'information aupres d'avocat specialisés; il serait peut etre bon de vous renseigner ... voyez ce lien : Conseil juridique - Avocat & Conseiller juridique vous répondent

    tenez nous au courant.

  21. #21
    Membre Benjamin

    Infos >

    Merci à tous de votre attention.
    Plus j'y réfléchis, plus je pense que ça va se terminer ainsi :
    étant donné qu'il n'y a eu officiellement qu'une modification de la façade, mais pas changement de destination, et vu que le syndicat des copro a entériné ce fait par écrit, celui qui voudra vendre vendra comme le lot originel, un point c'est tout... Avec le tarif bien entendu qui ira avec, et non celui d'un T2...

  22. #22
    Pilier Junior

    Infos >

    sauf que si votre voisin veut demander la régularisation, les pv des AG précédentes stipulent que vous avez réalisé ces travaux et les frais de modification du RDC et notamment les tantièmes relatifs à votre biens peuvent logiquement et légalement vous être impactés (aux 6 copropriétaires concernés par cette modification).
    De plus, l'acheteur un acheteur risque de poser des questions afin de savoir pourquoi vous vendez un studio qui est en fait un T2. c'est mal parti pour une vente...

  23. #23
    Membre Benjamin

    Infos >

    Non, parce que c'est justement le PV de l'AG qui stipule qu'il n'y a pas eu changement de destination, seulement changement d'apparence.
    En fait cette demande date déjà de l'année dernière, et c'était la réponse donnée à la dernière assemblée où je n'étais malheureusement pas. Je viens de relire le PV, et c'est inscrit dans la résolution.
    Par contre il est vrai qu'un acheteur éventuel pourra être dérouté par le fait qu'il visitera un garage....habitable! Mais ça, on verra en temps utile.
    Cordialement...

  24. #24
    Pilier Sénior

    Infos >

    bjr,
    transformer un garage en pièce d'habitation nécessite outre l'accord de la copropriété des autorisations d'urbanisme car je suppose que la porte d'accès a été comme souvent transformé en baies vitrées mais si cela a eu lieu depuis plus de 10 ans il y a prescription civile mais vous devrez déclarer cette transformation à l'administration fiscale qui en profitera pour augmenter fort logiquement la taxe d'habitation.
    mais il faut comprendre l'acheteur qui achète un garage et qui sur place constate que c'est une pièce d'habitation.
    en outre les charges de garage ne sont pas les mêmes qu'une pièce d'habitation. donc l'acheteur veut que le règlement de copropriété soit le reflet de la situation sur le terrain.
    donc il me semble normal que les copropriétaires ayant transformé le garage en habitation même sans changement de destination paient pour la mise à jour du règlement de copropriété, frais que vous auriez du payer il y a 16 ans.
    cdt

  25. #25
    Pilier Junior

    Infos >

    de toute façon, si un des 6 copropriétaires concernés, et cela semble être le cas, met à l'ordre du jour la mise à jour du RDC avec l'adaptation des tantièmes pour les copropriétaires ayant fait cette modification vous serez bien obligé de payer car les autres copropriétaires refuseront, à juste titre, de prendre en charge ces frais.
    Un notaire ne peut accepter une telle vente. Il ne va pas faire signer un acte pour un garage et un studio alors qu'il s'agit d'un T2. L'acheteur refusera également car il risquerait de se retrouver à payer ces mise à jour du RDC ultérieurement.
    Il y a 16 ans, le syndic a commis une erreur mais cela ne vous exonère pas de payer aujourd'hui ce qui aurait dû l'être à l'époque.

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