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Estimation d’un pavillon en indivision

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    10
    Estimation d’un Pavillon en Indivision

    Suite au décès de ma mère en 2002, nous avons mes frères et sœurs (7 enfants) laissé son époux (mon beau père), vivre dans le pavillon. Il n’y a pas eu de donation entre époux.
    Aujourd’hui, il décide de vendre la maison et le notaire qui se charge de la succession me demande mon accord pour vendre la maison.
    Avant de donner une réponse, je souhaiterais qu’une estimation réelle de la maison soit faite, et j’aimerai être présente lors de l’estimation.

    Nous sommes en indivision, 7 enfants plus mon beau père.
    La maison a trois acquéreurs, ma mère, mon beau père, et un de mes frères.
    Mon beau père doit récuperer 1/3 de la valeur de la maison plus l/4 de la part de ma mère
    Mon frère doit récuperer 1/3 de la valeur de la maison plus 1/7 des 3/4 de la part de notre mère

    - Je voudrais savoir si je peux demander qu’une estimation réelle de la maison, soit réalisée avant de donner ma réponse, et si je peux contacter différents experts et être présente lors de l’estimation.
    - Qui se charge de trouver un acheteur ?
    - J’aimerai savoir aussi, si j’ai le droit de chercher et choisir l’acheteur, ou si c’est le notaire ou/et celui qui habite les lieux (mon beau père) qui sont seuls autorisés à faire les démarches.
    - Est-ce que j’ai le droit de refuser un acheteur ?
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 11/04/2006 à 11h25.

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    4 974
    Bonjour !

    Je suppose que ce bien appartenait en indivision à votre mère et à votre beau-père.

    N'importe lequel d'entre vous peut demander aujourd'hui la vente de la maison pour toucher sa part.

    Si vous êtes tous d'accord pour vendre, il faut faire évaluer la maison, mais il n'est pas nécessaire de faire appel à un expert car cela engendrera des frais et il n'est pas sûr que cela serve à quelque chose, si l'un d'entre vous refuse cette évaluation.

    Le mieux serait de demander une évaluation à plusieurs agences immobilières, de consulter les ventes dans votre région, les annonces sur le net etc...

    La vente est l'affaire de tous et le notaire ne peut pas décider que cela se fera entre 4 yeux.

    Entendez-vous sur un prix et confiez la vente à plusieurs agences (mandat simple) + éventuellement au notaire qui peut aussi jouer le rôle de l'agent immobilier.

    Ne signez pas un blanc-seing au notaire pour qu'il ait l'exclusivité ; c'est à mon avis ce qu'il vous demande.

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    10
    Bonjour Protis et merci de votre réponse rapide,

    Ce bien appartenait en indivision à ma mère, mon beau-père et un de mes frères qui a contracté un crédit immobilier pour 1/3, pour les aider à acquérir le pavillon. Mon frère était donc en indivision avec nos parents.

    Tous mes frères et sœurs ont donné leur accord, pour la vente, mais personne n’a pensé à demander une nouvelle évaluation du pavillon, du moins à ma connaissance. Car j’avais déjà fais faire une évaluation en 2002 par plusieurs agences immobilières qui ont été remises au notaire.

    En plus de passer par des agences immobilières, j’ai pensé en finale, passer par le journal de particulier à particulier. Une expertise coute environ 250euros.

    J’aimerais savoir, si la loi me permet de diviser cette facture entre tous les héritiers et mon beau père, dans le cas ou l'estimation est supérieure à celles réalisées par les agences immobilière ? ou si je dois payer moi-même la totalité ?

    Cordialement
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 11/04/2006 à 11h26.

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    4 974
    Vous ne pouvez pas mettre les autres indivisaires devant le fait accompli et leur réclamer une participation à une initiative personnelle.

    D'autre part, si vous mettez le bien en vente par le biais d'agence, il faudra bien indiquer par écrit dans les mandats simples signés que vous vous réservez le droit de vendre par vos propres moyens.S'il s'agit d'un mandat exclusif signé avec une seule agence, vous ne pourrez pas vendre par vous-même.

    Au risque de me répéter, la meilleure solution et la moins couteuse , est d'évaluer le bien via plusieurs agences et au vu des ventes de votre région. Cela n'est pas une tâche insurmontable. Le site de vente entre particulier ne fera pas forcément mieux.

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2006
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    10
    Ok, j'abandonne l'estimation à 250€. Et je continue avec les agences immobilières. Avez-vous des sites internet à me conseiller pour une estimation en région parisienne ?

    Tous mes frères et sœurs ont donné leur accord, pour la vente.
    Et si mon beau père à déjà signé avec une agence un mandat exclusif (sans le savoir), ai-je le droit de contester et de faire annuler ce mandat ?

    Qu’est ce que vous appelez un mandat ? contrat de vente dans l’immobilier ?

    Dans une indivision, pour les mandats simples ou exclusifs, faut il la signature de chaque héritier, ou, la signature d’un seul suffit pour représenter l’indivision ?

    Merci de vos réponses

  6. #6
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    Citation Envoyé par lauralie
    Ok, j'abandonne l'estimation à 250€. Et je continue avec les agences immobilières. Avez-vous des sites internet à me conseiller pour une estimation en région parisienne ?

    Tous mes frères et sœurs ont donné leur accord, pour la vente.
    Et si mon beau père à déjà signé avec une agence un mandat exclusif (sans le savoir), ai-je le droit de contester et de faire annuler ce mandat ?

    Qu’est ce que vous appelez un mandat ? contrat de vente dans l’immobilier ?

    Dans une indivision, pour les mandats simples ou exclusifs, faut il la signature de chaque héritier, ou, la signature d’un seul suffit pour représenter l’indivision ?

    Merci de vos réponses
    Le mandat est le contrat que vous signez avec l'agence pour qu'elle recherche un acheteur au prix convenu.

    Le mandat doit être signé par tous les vendeurs , une seule signature manquante le rend irrégulier.

    pour les agences, adressez-vous aux plus proches du lieu où se trouve le bien, ce ssrea plus commode.

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    10
    Je suis allée, aujourd'hui, dans une agence immobilière pour lui demander une nouvelle estimation gratuite du pavillon. Une estimation gratuite a déjà été faite par cette agence en 2003 alors que mon beau père comptait habiter le pavillon.

    Elle m'a dit qu'il fallait procéder à une mise en vente du pavillon pour avoir une estimation.

    Comme je lui ai dis que je voulais une estimation du pavillon avant qu'une mise en vente soit décidée et signée, la vendeuse m'a dit qu'elle devait d'abord voir avec mon beau père puisqu'il habite la maison.

    D'après le notaire, les agences immobilières sous évaluent le bien, lorsqu'on demande une estimation sans mise en vente.

    Pouvez vous m'expliquez plus en détail pourquoi cette différence ?

    Je crains que la vendeuse essaye de convaincre, mon beau père de signer une promesse de vente, ou un mandat exclusif. Si c'est le cas, est ce que je peux faire annuler ces types de contrat ?

    Dans l'hypothèse que, sur les 8 indivisaires, il n'y en a un (moi en l'occurence) qui n'est pas d'accord pour signer ce type de contrat, est ce que le contrat s'annule automatiquement.

    J'espère que je me suis bien expliquée

    Merci de votre réponse
    Dernière modification par Lauralie ; 11/04/2006 à 20h14.

  8. #8
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    4 974
    Un seul indivisaire ne peut pas prendre la décision de donner mandat à une agence. Si tel était le cas ou si le mandat n'était pas signé par tous, il serait nul et non avenu.

    Consultez d'autres agences ;ce qu'on vous a dit n'est pas exact (ou plutôt c'est un moyen de vous forcer la main) ; une agence peut très bien évaluer un bien et le propriétaire est libre ensuite de lui confier la vente ou non. Pour l'évaluation , il ne faut pas vous contenter d'un seul avis; consultez également les annonces. L'évaluation d'un bien immobilier n'est pas une entreprise insurmontable.

  9. #9
    Membre Sénior Avatar de Sevali
    Ancienneté
    novembre 2005
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    313
    Pas mal d'agences propose de faire l'estimation et de signer le mandat en même temps. Il y a beaucoup de gens qui font faire des estimations, sans signer de mandat derrière... C'était mon cas lorsque j'ai fait estimer ma maison l'an passé.

    Il suffit de baratiner un peu, en disant qu'il y a bien une vente à la clé. Au bout du compte, j'ai réussi à avoir, tout de même facilement 8 estimations, dont 2 très faible et 1 hors de prix. Supprimez les extrêmes et faites une moyenne de ce qu'il reste. Cela vous donnera une bonne idée.

    Surtout faites venir plusieurs agences. Certaines agences estiment le bien, un peu au feeling, sans prises de mesure. D'autres (en général les grandes enseignes) font un boulot bien plus poussé : métrage exact de la surface habitable, photos numériques, prise en compte de nb paramètres dans & logiciel ...

    C'est très variable selon l'agence. Tout comme les estimations (pour mon bien : pratiquement du simple au double entre la plus faible et la plus forte).

    D'autre part pour signer un mandat, (et encore plus pour une promesse de vente ou compromis de vente), il faut la signature de tous les propriétaires. Mais cela ne gène pas la majorité des agences. Mon ex a réussi à signer 5 mandats de vente (sans ma signature). Aucune agence n'a demandé notre acte de propriété ! Il faut simplement voir que vous pourrez dénoncer ce type de mandat sans problème. Entre autre pour contourner une exclusivité...

    Par contre, le problème, c'est que si tout le monde n'est pas d'accord, vous n'arriverez jamais à signer quoique ce soit. Et pour faire estimer la maison, il faut que les gences puisse visiter le bien, qui est occupé par votre beau-père. Il faut donc d'abord en discuter avec lui. Sur le fond, l'agence n'a pas tord : sans l'accord de votre beau-père, elle sait que la signature d'un mandat ne sera pas possible. Il faut donc absolument qu'il joue le jeu...

  10. #10
    Membre Junior Avatar de Pheftman
    Ancienneté
    mars 2006
    Localisation
    Paris / Melun
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    81
    Vous avez tous les droits que vous mentionnez ; en particulier, n'acceptez pas une valeur dont vous doutez.
    Vous pouvez demander à faire procéder à une estimation par un expert.
    Si toutefois vous refusez de signer la vente, ce qui est votre droit, il sera nécessaire de recourir à la justice, procédure longue et couteuse, en particulier si vous devez en passer par une expertise judiciaire.
    n'oubliez pas que l'indivisaire qui occupe les lieux est redevable à l'indivision d'une indemnité d'occupation
    Me Patrick Heftman

  11. #11
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    10
    Bonjour à toute l'équipe et aux intervenants du forum,

    Je suis venue en mars dernier vous demander conseil pour l’estimation du pavillon et sur la vente. J’aimerai savoir aujourd’hui :
    - Comment on évalue le prix de vente du bien immobilier en reprenant les estimations qui ont été faites.
    - Quelle est la règle de calcul courante.
    - Comment se calculent les frais d’agence, car il ne sont pas compris dans les prix indiqués.
    - Comment se calculent les frais de notaires dans le cas d’une indivision ?

    Voici les différentes estimations qui ont été faites du pavillon en indivision que l’indivisaire qui occupe les lieux souhaite vendre aujourd’hui :
    - 230 000 euros
    - Valeur vénale de 250.000€ net
    - 250 000 € bon état général, situation géographique
    - 250 000 €
    - Compte tenu de la situation du bien et de l’état du confort que nous avons pu constater, nous pensons sous les réserves d’usage, que nous pourrions trouver un acquéreur au comptant, à un prix compris entre : 250 000 et 260 000 € selon les critères du marché
    - Valeur estimée entre 263 000€ et 268 000€


    Le notaire me demande de donner ma réponse pour la vente, étant la seule à ne pas encore avoir donné mon accord.
    Voici le courrier que je compte lui adresser, en utilisant les infos que vous m’avez donnée, pouvez vous me dire si, ma lettre est complète ou incomplète, et me conseiller s’il manque des éléments ?

    Madame, Monsieur,
    Je souhaite bien la vente du pavillon, mais, d’avoir la liberté de confier la vente à plusieurs agences (en mandat simple) et non en mandat exclusif, en me réservant le droit de vendre par mes propres moyens.
    Bien évidemment, la vente sera confiée aux agences qui proposeront le prix de vente le plus fort.
    J’aimerai rencontrer l’ensemble des héritiers pour en discuter lors d’un RV avec le notaire, dans le cas où les héritiers refusent d’organiser une rencontre entre tous à l’adresse du pavillon pour que l’on puisse en discuter, que chacun puisse donner son point de vue et que l’on puisse ainsi après réflexion, nous mettre d’accord sur le prix de vente du pavillon et les agences à qui la vente sera confiée.

    D’autre part, il m’a été indiqué que l’indivisaire qui occupe les lieux est redevable à l’indivision d’une indemnité d’occupation. Pouvez vous m’éclairer sur ce point.

    J’ai bien noté que le solde du prêt du pavillon sera déduit du prix de vente pour sa valeur au décès, dont la moitié est à la charge de la succession du défunt.

    Je tiens à préciser, que la mensualité du prêt a été diminuée de moitié lorsque j’ai aidé l’indivisaire qui occupe les lieux, à constituer son dossier auprès de la banque de France pour son surendettement. Il n’a pas eu ainsi à rembourser la part des autres héritiers. Il n’a donc pas assumé seul le remboursement du crédit, puisqu’il a remboursé juste sa part.

    Formule de politesse

    Je remercie toute l’équipe, et les intervenants du forum qui répondent avec autant de précision, et nous aident ainsi à mieux comprendre les démarches que nous avons à faire.

    Tout simplement merci et à bientôt de vous lire
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 02/10/2006 à 13h19.

  12. #12
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Bonjour !

    D"après les estimations que vous fournissez, votre bien a une valeur de l'ordre de 250 000 €.

    Si vous confiez la vente à des agences immobilières TOUTES devront l'afficher au même prix net vendeur (pour éviter la coincurrence déloyale) , prix qui sera majoré de la commission variable d'une agence à l'autre.

    Ainsi, si vous retenez, disons , le prix de 245 000 € net vendeur, telle agence affichera le bien à 265 000 €, telle autre à 260 000 € etc. L'acheteur sera en droit d'acheter là où bon lui semble, mais le vendeur touchera le même prix.

    Donc votre lettre est à revoir pour ce qui est de ce point.

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