Vos question à l'Avocat
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Estimation d’un pavillon en indivision

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #13
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    10
    Bonjour Protis et merci de votre réponse.

    J'aimerai proposer 265 000€ pour la vente du pavillon, qui à mon humble avis en vaut certainement plus. Le fait que vous dites que sa valeur serait de 250 000€ d'après les estimations faites, m'empêche t-il de choisir le montant maximum, estimé par une des agences entre 263 000 et 268 000€ ?

    Si j'ai bien compris, en fixant par exemple, le prix de vente à 265.000€, nous confierons la vente aux agences qui accepterons de vendre à 265.000€ prix vendeur. Le prix qui sera donc affiché, sera majoré de la commission variable d'une agence à l'autre ?

    exemple 1 : 265 000€ x 10% = 265 000 + 26 500 = 291 500€
    exemple 2 : 265 000€ x 15% = 265 000 + 39 750 = 304 750€

    Le prix affiché sera donc pour l'exemple 1 de 291 500€ et pour l'exemple 2 de 304 750€ prix de vente net commission d'agence incluse.

    - Quel est le pourcentage maximum d'une commission ?
    - y a t-il d'autres frais d'agence ? ou tout est compris dans la commission prélevée ?

    - pouvez vous me dire si la modification de ma lettre est correcte et si, non, me corriger ?

    Madame, Monsieur,
    Je souhaite bien la vente du pavillon, mais, d’avoir la liberté de confier la vente à plusieurs agences (en mandat simple) et non en mandat exclusif, en me réservant le droit de vendre par mes propres moyens.
    Bien évidemment, la vente sera confiée aux agences qui accepterons le prix de vente sur lequel, l'ensemble des héritiers ce sera mis d'accord. Je ne perd pas de vue que le prix affiché sera majoré de la commission d'agence.



    J'espère que je ne me suis pas trop embrouillée dans mes questions.

    Merci de vos réponses A bientôt de vous lire
    Dernière modification par Lauralie ; 29/09/2006 à 14h15.

  2. #14
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Citation Envoyé par Lauralie
    Bonjour Protis et merci de votre réponse.

    J'aimerai proposer 265 000€ pour la vente du pavillon, qui à mon humble avis en vaut certainement plus. Le fait que vous dites que sa valeur serait de 250 000€ d'après les estimations faites, m'empêche t-il de choisir le montant maximum, estimé par une des agences entre 263 000 et 268 000€ ?

    Si j'ai bien compris, en fixant par exemple, le prix de vente à 265.000€, nous confierons la vente aux agences qui accepterons de vendre à 265.000€ prix vendeur. Le prix qui sera donc affiché, sera majoré de la commission variable d'une agence à l'autre ?

    exemple 1 : 265 000€ x 10% = 265 000 + 26 500 = 291 500€
    exemple 2 : 265 000€ x 15% = 265 000 + 39 750 = 304 750€

    Le prix affiché sera donc pour l'exemple 1 de 291 500€ et pour l'exemple 2 de 304 750€ prix de vente net commission d'agence incluse.

    - Quel est le pourcentage maximum d'une commission ?
    - y a t-il d'autres frais d'agence ? ou tout est compris dans la commission prélevée ?

    - pouvez vous me dire si la modification de ma lettre est correcte et si, non, me corriger ?

    Maître,
    Je vous confirme mon souhait de vendre le pavillon, sous réserve que cette vente soit confiée à plusieurs agences, en mandat simple , et non en mandat exclusif, et que les hériters puissent se réserver le droit de vendre par leurs propres moyens.

    Bien évidemment, la vente sera confiée aux agences qui accepteront d'afficher le prix de vente sur lequel, l'ensemble des héritiers se sera mis d'accord, majoré de la commission d'agence.



    J'espère que je ne me suis pas trop embrouillée dans mes questions.

    Merci de vos réponses A bientôt de vous lire

    La commission d'agence est habituellement comprise entre 5 et 10 % et s'ajoute au prix net vendeur convenu par les héritiers.

    Il n' y a pas d'autres frais, sauf le diagnostic "amiante" (obligatoire) et éventuellement "plomb" (immeubles construits avant 1948) et "termites" (dans les départements concernés par un arrêté préfectoral).

    J'ai apporté quelques corrections à votre projet de lettre, du moins pour ce qui concerne le passage concerné.
    Dernière modification par Protis ; 29/09/2006 à 14h22.

  3. #15
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    10
    Protis,

    Je vous remercie beaucoup, pour la modification du paragraphe concerné, je vais la garder pour un prochain courrier, lorsque je donnerai ma décision.

    Etant donné que les relations entre les héritiers n'étant pas simples, je viens de changer d'avis pour donner ma décision dans ce courrier. Voici, ce que je demande dans ma lettre que je vais adresser aujourd'hui.

    Maître,
    Ma décision de vendre ou pas le pavillon repose sur le prix de vente du pavillon qui doit se fixer par l'ensemble des héritiers.
    J’aimerai rencontrer l’ensemble ou une partie des héritiers pour en discuter lors d’un RV en votre cabinet, dans le cas où, les héritiers refusent d’organiser une rencontre sereine entre tous à l’adresse du pavillon pour que l’on puisse en discuter, que chacun puisse donner son point de vue et que l’on puisse ainsi après réflexion, nous mettre d’accord sur le prix de vente du pavillon et les agences à qui la vente sera confiée.

    Y voyez vous juridiquement un problème, suis je dans mon bon droit ?

    Merci de vos réponses précieuses


  4. #16
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Citation Envoyé par Lauralie
    Protis,

    Je vous remercie beaucoup, pour la modification du paragraphe concerné, je vais la garder pour un prochain courrier, lorsque je donnerai ma décision.

    Etant donné que les relations entre les héritiers n'étant pas simples, je viens de changer d'avis pour donner ma décision dans ce courrier. Voici, ce que je demande dans ma lettre que je vais adresser aujourd'hui.



    Maître,

    Ma décision de vendre ou non le pavillon dépend du prix de vente qui doit être fixé par tous les héritiers.

    Je souhaiterais donc rencontrer les autres indivisaires pour en discuter . Dans le cas où des héritiers refuseraient que cette réunion se tienne au pavillon, verriez-vous un inconvénient à ce que la rencontre ait lieu en votre étude ? Cela permettrait à chacun de donner son point de vue et de parvenir à un accord pour ce qui est du prix et des modalités de la vente.

    Je vous remercie de l'accueil que vous voudrez bien réserver à ma lettre, et vous prie d'agréer, Maître, l'expression de ...











    Y voyez vous juridiquement un problème, suis je dans mon bon droit ?

    Merci de vos réponses précieuses
    J'ai repris une dernière fois votre lettre.Essayez toujours de faire court et clair , sans rajouter d"éléments inutiles . A vous de voir si vous souhaitez l'envoyer sous cette forme .
    Dernière modification par Protis ; 29/09/2006 à 15h17.

  5. #17
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    10
    Merci Protis,

    La forme du texte me convient tout à fait.Ha si je pouvais faire aussi bien, car j'aime m'exprimer par écrit, et j'adore la langue française.

    C'est vrai que j'ai tendance à rentrer dans des détails qui allongent inutilement mes lettres. Je me suis améliorée un peu, car c'était pire avant.

    Donc je vais envoyer mon courrier aujourd'hui, et vous remercie de m'avoir aidé à le formuler et le compléter.

    Je reviendrais surement pour une prochaine suite que j'espère positive.

    Bonne fin de semaine à vous Protis et à tout les participants de ce forum qui rend bien des services très utiles.

  6. #18
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    10
    Bonjour à Protis et tous les intervenants du forum,

    J’ai bien envoyé la lettre ci-dessus, au notaire, et pour réponse, je reçois une assignation de l’avocat saisi par les autres indivisaires pour le seul motif que nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision et que pour mettre fin à celle qui existe entre les requérants et moi-même. « Alors que je demandais de rencontrer dans mon courrier les indivisaires pour se mettre d’accord sur les modalités de ventes et le prix du pavillon. »

    Par ces motifs :

    Il est ordonné qu’il soit procédé aux opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision entre les requérants et moi-même par le Président de la Chambre Interdépartementale des notaires de « la région », qu’il convient de commettre avec faculté, de déléguer tout membre de sa compagnie.

    L’avocat ne m’a pas adressé d’autres courriers avant cette assignation, est ce normal ?
    Le notaire ne m’a pas répondu directement à cette lettre que j’ai envoyée par mail, et qu’il a bien réceptionné, car j’ai téléphoné ce jour là à l’accueil, qui l’a informé de mon envoi, et j’ai donc reçu AR par mail.

    Il me semble, que le notaire veut avoir l’exclusivité de la vente, est ce le cas ?

    Comment ce fait il que j’ai cette suite, de donnée à ma lettre ?

    Merci de vos réponses et de votre aide

  7. #19
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Bonjour !

    Eh bien, tout simplement, le notaire n'a pas informé les autres indivisaires de votre proposition ou alors il les en a informés , mais ces derniers ne souhaitent pas donner suite .

    Vous avez donc une assignation aux fins de partage; il va vous falloir prendre rapidement un avocat pour vous constituer et établir votre position (on parle dans, ce cas,de conclusions). Si vous contestez l'estimation du bien, le juge ordonnera probablement une expertise (dont les frais seront à la charge du demandeur, donc vous); un expert sera nommé par le tribunal et son rapport sera soumis à l'approbation du juge . Ensuite, en toute logique, le bien sera vendu à la barre du tribunal sur mise à prix décidée par le juge (mais il sera toujours possible de vous entendre avant d'en arriver à cette extrêmit&#233. Il faudra voir tout cela avec votre avocat qui pourra vous donner plus de détails.

  8. #20
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    10
    Merci Protis,

    Etant en situation de chomage, je suis amenée à faire une demande d'aide juridictionnelle. J'ai contacté plusieurs avocats aucun ne prend les clients qui font une demande d'aide juridictionnelle. Il est dit que l'adresse d'un avocat me sera donnée lorsque j'aurai la confirmation de l'aide juridictionnelle.

    Je vais donc aller me renseigner au TGI lundi.

    J'ai contacté l'agence qui a fixé le prix du pavillon entre 250 000€ et 260 000€. Le vendeur, m'a dit que la mise en vente peut être amenée à 270 000€. Que le contrat (exclusif) signé est de trois mois, pour réaliser la vente, et que le pavillon ne sera pas vendu à moins de 250 000€ et au maximum 270 000€.
    Bien que vous m'avez conseillé d'éviter de signé une vente exclusive, vu la situation je suis tentée de le faire, pour stopper toute procédure judiciaire qui baisserai il me semble, la valeur du pavillon.

    Ce que je ne comprend pas c'est la signature d'un contrat de 3 mois. Pourquoi ces contrats sont ils limités ? sont ils renouvellables ? Et si oui, pourquoi ?

    Je sais que le pavillon vaut plus, mais tant pis pour mes frères et soeurs, je voulais en parler avec eux et voir comment on pouvait approcher jusqu'à sa valeur réelle, puisqu'ils sont pressés de vendre plutot que de négocier, j'en resterai là.

    Merci de votre aide

  9. #21
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Citation Envoyé par Lauralie
    Ce que je ne comprend pas c'est la signature d'un contrat de 3 mois. Pourquoi ces contrats sont ils limités ? sont ils renouvellables ? Et si oui, pourquoi ?

    La limitation à 3 mois est préférabe pour les vendeurs qui pourront alors ne pas renouveller le mandat , s'ils ne sont pas satisfaits des services de l'agent immobilier. Tout est affaire de convention entre les intéressés qui peuvent donc s'entendre comme bon leur semble.

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