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Frais arrete de compte et état des lieux

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    22
    Bonjour,

    J'ai quitté un appartement le 31 janvier 2006, je reçois aujourd'hui (soit avec cinq jours de retard, mais passons...) le chèque correspondant au remboursement du dépot de garantie. En voici le détail :

    Frais etat des lieux de sortie : - 63,5 €
    Frais arrêté de compte : - 37,5 €
    Déduction dépot de garantie : + 2000 €
    Solde en votre faveur : 1899 €


    Tout d'abord, pouvez-vous me confirmer que, l'état des lieux n'ayant pas été fait par un huissier mais contradictoirement en ma présence et celle de l'agent immobilier, les frais d'état des lieux sont illégaux et ne sauraient m'être facturés ? Je joins plus bas la réponse ministérielle et la jurisprudence appuyant ma demande.


    De plus, lors de mon entrée dans les lieux il y a deux ans, j'avais déjà eu à payer les frais d'état des lieux, pratiqué par un huissier à la demande du bailleur. Cependant, rien ne prouve que c'est le bailleur qui avait souhaité faire appel à un huissier, il n'y a aucun écrit. Il nous l'avait "proposé" le jour de la signature du bail car il était indisponible pour procéder lui meme à l'état des lieux. Puis-je aujour'hui envisager de demander également le remboursement de ces frais, bien qu'aucun écrit de ma part ne manifeste le souhait de procéder moi même à l'état des lieux ?

    Enfin et surtout, pouvez-vous m'éclairer sur la teneur et la légalité de ces "frais d'arrete de compte" ?


    Merci d'avance pour vos réponses, je joins la jurisprudence et la réponse ministérielle ci-dessous.

    _________________________ _________________________ __

    La jurisprudence

    Cour d'appel de Rennes (35), 4ème chambre, 14 décembre 1995, condamnation de Gérance Immobilière de Brest (29) à retirer de son bail la clause prévoyant le paiement de frais d'état des lieux.

    Tribunal d'instance de Levallois-Perret (92), 25 septembre 1997, condamnation de la société Saggel Courcelles à restituer à un locataire la somme de 600F (91,47 €) en remboursement des frais d'état des lieux effectué par le gérant comme il était mentionné dans le bail.



    La réponse ministérielle n°34578 : JOAN Q, 1er nov.1999, p6344 JCP N,1999, p 1603

    "M. Renaud Dutreil attire l'attention de M. le secrétaire d'Etat au logement sur l'interprétation de la loi du 6 juillet 1989. Cette loi prévoit dans son article 3 « qu'un état des lieux établi contradictoirement par les parties lors de la remise et la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat ». L'article 5 prévoit que « la rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l'établissement d'un acte de location d'un immeuble appartenant à autrui tel que défini à l'article 2 est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire ». Il lui demande donc si un état des lieux, établi par une agence immobilière, serait également à frais partagés et si l'article 5 inclut le cas de l'état des lieux dans les actes de location."

    Réponse :

    "L'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précise qu'un état des lieux est établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par un huissier de justice et à frais partagés pour moitié par le bailleur et le locataire. Un état des lieux établi contradictoirement par les parties ou leurs représentants, par exemple l'agent immobilier représentant le propriétaire, ne saurait donc donner lieu à une rémunération. L'article 5 de la loi précitée prévoit que la rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l'établissement d'un acte de location est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire. L'établissement de l'acte de location recouvre l'élaboration de l'acte lui-même, c'est-à-dire le contrat de bail, et en aucun cas l'état des lieux qui n'est qu'un document accessoire."

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Tout d'abord, pouvez-vous me confirmer que, l'état des lieux n'ayant pas été fait par un huissier mais contradictoirement en ma présence et celle de l'agent immobilier, les frais d'état des lieux sont illégaux et ne sauraient m'être facturés ? Je joins plus bas la réponse ministérielle et la jurisprudence appuyant ma demande.

    Bonjour,
    oui absolument, ces frais ne sont pas dûs. Mentionnez bien que vous ne vous êtes jamais opposé à un EDL contradictoire à l'amiable. Idem pour l'entrée : ce n'était pas à vous de payer mais vous n'avez rien dit à l'époque ?

    ces frais d'arrêtés de compte sont purement des frais de gestion, inclus dans le mandat du gestionnaire et inclu dans les honoraires de l'agence. vous n'avez pas à les payer.

    que faire ? LRAR de mise en demeure de vous rbser le complément sous 8 jours sous peine de saisine du tribunal ...Näoubliez pas les intérêts de retard (pas gras mais ca leur apprendra à faire les choses en ordre) : 2,11 % pour l'année

  3. #3
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juillet 2005
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    22
    Merci pour cette réponse.

    A l'époque de mon entrée dans les lieux, j'avais effectivement laissé glissé car je n'étais pas au courant de l'illégalité du procédé... C'est pourquoi je me suis permis d'insérer les fondements légaux dans mon post précédent, si ça peut servir à d'autres...

    Je compte également demander le remboursement des frais de poste (1€ m'étais facturé chaque mois).

    Pour revenir à ces improbables "frais d'arrete de compte", existe-t-il un texte ou une jurisprudence qui appuierait ma demande ? (L'agence avec laquelle je traite est plutôt coriace, bien que peu compétente et peu scrupuleuse).

    A l'entrée, j'avais également eu à payer les honoraires de rédaction, en plus des honoraires de transaction. Mais cela me semble légal, non ?
    -----
    Bonsoir,

    Après avoir envoyé un courrier en RAR à l'agence immo, je n'ai eu aucune réponse de leur part.
    Dois-je désormais me tourner vers la commision de conciliation des rapports locatifs ou directement vers le tribunal d'instance ?
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 31/05/2006 à 11h21.

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
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    25 258
    Est ce que votre RAR était une mise en demeure ?
    C'est le tribunal de proximité qui est compétent.

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    Citation Envoyé par Valorem
    Bonsoir,

    Après avoir envoyé un courrier en RAR à l'agence immo, je n'ai eu aucune réponse de leur part.
    Dois-je désormais me tourner vers la commision de conciliation des rapports locatifs ou directement vers le tribunal d'instance ?
    vous savez, la commission de conciliation pour un cas comme le vôtre, ne fera que retarder la décision d'aller en justice car une agence ne va pas se déplacer et la commission ne rend qu'un avis.
    donc le mieux (à mon avis) est de saisir le juge de proximité du lieu du logement concerné, sans tarder, l'agence aurait déjà dû vous répondre au moins quelquechose.

  6. #6
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    22
    Ma LRAR ne portait pas explicitement en objet la mention "mise en demeure".
    J'ai juste terminé en disant qqchose comme "en l'absence de reponse de votre part sous un délai de dix jours, je me verrais contraint d'entreprendre toute demarche visant à la resolution de ce litige", ce qui est plutot vague, j"en conviens ! C'est un peu stupide vu le passif avec cette agence, mais j'étais plutôt dans une démarche de conciliation amiable...

    Avant de me diriger vers le tribunal de proximité, dois-je faire un nouveau courrier, une véritable mise en demeure, à mon agence ?
    Autre chose : je dois bien m'adresser à l'agence et non au propriétaire ?

    Merci

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
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    25 258
    La mise en demeure n'est pas obligatoire et votre courrier était sufisamment explicite.
    Il faut assigner le propriétaire, surtout pas l'agence !!

  8. #8
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    22
    Merci et désolé de ne pas vous avoir livré la fin du feuilleton plus tôt.

    Fin juin, alors que je m'apprêtais bien à contre-coeur à contacter la propriétaire pour la prévenir d'une action en justice qui la concernait plutot indirectement, j'ai reçu de l'agence un chèque de 119 €, avec un courrier d'excuse pour le retard.

    Pour la petite histoire, cela représente environ la moitié des sommes dues. On m'explique que l'agence ayant fait l'objet d'une reprise en janvier, ils ne peuvent pas rembouser les sommes dues sous l'égide de l'ancienne direction (l'edl d'entrée en l'occurence). Il me semble que l'argument est fallaceux mais j'arrête là les frais (de correspondance en recommandé en l'occurence), c'était une question plutôt de principe que de finance.

    Merci encore pour vos réponses et la rare qualité du site et des forums.

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