Vos question à l'Avocat
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contester une décision prise en AG

Question postée dans le thème Copropriété et Syndic sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mars 2006
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    Bonjour,

    Le 15 mars dernier, s'est déroulée l'AG concernant notre copropriété. Le 27 février, nous avions fait part d'un sinistre concernant l'étanchéité de notre toiture terrasse (ce sinistre est la répétion d'un premier sinistre dont la réparation s'est avéré inefficace). Le syndic a alors adressé une notification d'ordre du jour complémentaire à l'AG du 15 mars (notification datée du 27 février mais postée le 6 mars, soit neuf jours avant l'AG).

    Le sinistre dont il s'agit découle d'une réparation ponctuelle de la terrasse, réparation qui a été effectuée il y a environ deux ans et qui avait été décidée lors d'une AG (17 février 2004). Il avait été décidé de procéder à cette réparation et que "dans le cas où celle-ci ne serait pas satisfaisante, il serait proposé lors d'une assemblée générale extraordinaire la possibilité de faire un prêt, afin d'effectuer la réfection totale d'étanchéité sur les trois terrasses" (toit-terrasse de tout l'immeuble).(paragraphe relevé dans le procès-verbal).

    La notification de l'ordre du jour complémentaire était accompagnée d'un devis de réfection totale (puisque c'est ce qui était prévu lors de l'AG du 17 février 2004 : "réfection totale si la réparation s'avérait inefficace" mais lors de l'AG du 15 mars dernier, ce même syndic a produit un devis de réfection partielle, devis daté du jour même de l'AG et faxé.

    De la discussion de cette résolution résolution -résolution 18- il ressort qu'il a été décidé (pourtant pas de vote...) qu'il serait à nouveau procédé à une réparation ponctuelle et les dates d'appels de fonds sont fixées. S'en suit le même additif que deux ans plus tôt :"si cette réparation ne fonctionne pas, il sera proposé la réfection totale ainsi qu'un financement par prêt, lors d'une assemblée générale extraordinaire ultérieure".

    Je n'étais pas présente lors de l'AG (900 km de chez moi) mais mon frère avait pouvoir.

    Puis-je demander l'annulation de cette résolution. Puis-je exiger que l'on s'en tienne à la disposition figurant dans le procès-verbal de février 2002 ? Le syndic avait-il le "droit" de produire des devis de réfection partielle alors que cette solution avait été écartée depuis 2004 ?

    Le toit-terrasse est dans un tel état qu'un compromis de vente a été cassé suite à une visite d'expert.

    Merci de bien vouloir me renseigner sur cette possibilité de demander l'annulation de la résolution 18. J'ai pris un avocat dans la région mais je ne le verrai que dans une dizaine de jours.

    Bien cordialement

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    quel était l'intitulé exact figurant sur l'ODJ ? ou tout au moins comment était formulé le complément d'ODJ ?
    vous dites que les copro n'ont pas voté ??? Votre frère n'a pas soulevé de questions sur ce point durant l'AG ?
    merci de préciser.

  3. #3
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mars 2006
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    22
    Citation Envoyé par golfy
    quel était l'intitulé exact figurant sur l'ODJ ? ou tout au moins comment était formulé le complément d'ODJ ?
    vous dites que les copro n'ont pas voté ??? Votre frère n'a pas soulevé de questions sur ce point durant l'AG ?
    merci de préciser.
    Bonsoir,

    L'intitulé de l'ODJ complémentaire : "résolution n° 18 ODJ complémentaire : étanchéité de la terrasse de M et Mme M."

    Conclusion figurant sur le procès verbal :

    "Au regard des devis reçus et après débat, l'AG décide d'effectuer la réparation ponctuelle sur la surface concernée (environ 16 m²) proposée par l'entreprise X pour un montant de. Les appels de fonds seront exigibles aux dates suivantes :...... Si cette réparation ne fonctionne pas, il sera proposé la réfection totale ainsi qu'un financement par prêt, lors d'une assemblée générale extraordinaire ultérieure" (ce qui avait déjà été dit lors de l'AG de février 2004...).

    Donc, pas de vote. Je pense qu'un vote n'était pas possible parce que les conditions n'étaient pas remplies : le syndic nous avait écrit que depuis le décret de 2004, l'ordre du jour complémentaire était désormais supprimé... La notification qu'il a adressée à tous les copropriétaires, bien que datée du 27 février, n'a été postée que neuf jours avant l'AG et n'était accompagné que d'un seul devis (réfection totale).

    Mon frère n'était pas d'accord mais tous les deux, nous ne représentons pas la majorité, à très peu de choses près. Mais, je maintiens que nous aurions dû nous en tenir aux termes de l'AG de février 2004... Le syndic maintient qu'il est obligé de s'en tenir à la décision de la majorité... qu'il ne peut décider d'une réfection totale. Pourtant, c'est ce qui avait été décidé en 2004 si la réparation ponctuelle n'était pas efficace et avait été consigné dans le procès verbal d'AG.

    Merci de m'éclairer.

    Bien cordialement

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    marinette,

    la question est pointue et je ne suis pas syndic (juste une copro qui comme vous, se débat avec des pbl réguliers de "pratique").

    Il me semble que si le syndic avait fait l'effort d'envoyer un complément d'ODJ, c'est que c'était important. Je ne comprends pas le fait de fournir un devis et de ne pas mettre au vote ....

    de 2 choses l'une:
    1) ou bien il fallait voter cette résolution complémentaire sur base du devis ou non,
    2) ou bien revenir à la décision de l'AG précédente qui avait déjà envisagé le cas de pbl intervenant après réparations.

    quand vous parlez d'ODJ complémentaire, ca se réfèrait à la possibilité des copro de proposer un complément. Lá le cas est différent dans la mesure où c'est le syndic qui le faisait; entre nous, pourquoi a t-il passé du temps à pondre cette résolution complémentaire, a l'envoyer à tous, a faire payer les frais du 2eme envoi ( ) aux copro alors qu'il ne n'avait pas le droit ou que ce n'était pas valable ???? je vois pas l'astuce ....

    savez-vous si votre CS est affilié à l'arc par exemple ou autre association de défense de copro ? ce serait bon de leur poser la question.

    sinon voir mon MP de réponse, et attendons que notre amie Gutentag fasse un tour sur le forum (allo, Bist du in der Nähe ?)

  5. #5
    Dan
    Dan n'est pas en ligne
    Membre Sénior
    Ancienneté
    février 2004
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    464
    bonsoir,
    tout d'abord j'attire votre attention sur le délai dans lequel est enfermée l'action en contestation des décisions de l'AG : 2 mois à compter de la date de l'AG, 2 mois à compter de la notification de la décision par le syndic (art. 42 de la loi sur la copropriété).
    Vous pouvez je pense revendiquer l'application de la décision de l'AG qui s'est tenue en février 2004 puisque vous dites qu'il n'y a pas eu de nouveau vote ... ce que je ne comprends pas vraiment - Comment était rédigée la résolution sur laquelle l'AG était sensée voter ?
    D'un autre point de vue, les travaux d'étanchéïté sont obligatoirement couverts par la garantie décennale, c'est pourquoi il est pour le moins surprenant qu'une société ait accepté une réparation "ponctuelle" qui, de toute façon devrait être garantie. Vous pourriez poser ces questions à votre syndic.
    cordialement
    Il n'y a pas de démocratie sans bonne justice.

  6. #6
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mars 2006
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    Bonsoir,
    Merci de votre réponse. Rédaction de la résolution, très succincte :
    "résolution n° 18 ODJ complémentaire : étanchéit&#2 33; de la terrasse de M et Mme M."
    Le syndic, dans la notification de cette résolution complémentaire, expliquait que nous avions subi un nouveau dommage et joignait à la lettre un devis pour la réfection totale (conformément au procès-verbal de l'AG de février 2004). Le jour de l'AG il a produit un autre devis de réparation ponctuelle (ce qui n'aurait pas dû être fait si l'on s'en tient aux termes du procès-verbal de février 2004).

    Nous avons déjà eu une réparation ponctuelle, non couverte par la garantie décennale, il y a deux ans.

    L'état de ce toit-terrasse est tel qu'un compromis de vente a été cassé (l'acquéreur avait fait venir un expert). Nous voulons vendre cet appartement mais cette terrasse dissuade les éventuels acquéreurs (dégats des eaux dans le salon... fissure au plafond...). Nous subissons un préjudice certain.

    Bien cordialement.
    -----
    Citation Envoyé par dan
    "...D'un autre point de vue, les travaux d'étanchéï té sont obligatoirement couverts par la garantie décennale, c'est pourquoi il est pour le moins surprenant qu'une société ait accepté une réparation "ponctuelle" qui, de toute façon devrait être garantie."
    Merci beaucoup Dan,

    Sauriez-vous où je peux trouver le texte confirmant que les travaux d'étanchéit&#23 3; doivent obligatoirement être couverts par la garantie décennale ? Ce qui changerait tout, puisque des travaux ponctuels ont déjà été faits il y a deux ans et qu'ils se sont révélés inefficaces. L'entreprise d'alors aurait une responsabilité (?).

    Je suis pratiquement sûre que la résolution n° 18 du 15 mars dernier n'est pas valable. Elle n'a pas été ajoutée à l'ordre du jour par un copropriétaire mais décidée par le syndic et expédiée seulement neuf jours avant l'AG. Elle n'a pas été votée et de plus contredit la résolution n° 11 de février 2004, régulièrement votée et qui envisageait la réfection totale de toits-terrasses dans le cas où la réparation ponctuelle d'alors ne serait pas efficace.

    Merci de me répondre parce que vraiment je suis très contrariée par cette situation qui empêche la vente de mon appartement.

    Cordialement.
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 05/04/2006 à 09h31.

  7. #7
    Dan
    Dan n'est pas en ligne
    Membre Sénior
    Ancienneté
    février 2004
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    464
    "toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les art. 1792 et suivants du code civil à propos de travaux de bâtiment, doit être couverte par une assurance" (code des assurances,art.L241-1"Les travaux d'étanchéïté font partie des travaux qui doivent être couverts par une assurance décennale (dont le défaut est sanctionné par une condamnation pénale).
    Il est peut-être possible - puisqu'il ne s'agit pas des travaux d'origine - de mettre en cause la société qui a effectué ces travaux qui s'avèrent au bout de deux années inefficaces.Ils devraient être garantis par leur assurance décenale.
    On peut également envisager de mettre en jeu la responsabilité de l'entreprise pour un défaut de leur devoir de conseil : ou les travaux doivent suffire pour assurer une bonne étanchéïté, ou ce n'est pas le cas, alors l'entreprise aurait dû refuser d'effectuer ce qui ressemble à un raffistolage.
    Evidemment cela est très théorique et je pense que vous pourriez demander au syndic des précisions en ce qui concerne l'assurance de ces travaux.
    Regardez si vous avez une assurance assistance juridique.
    cdt
    Il n'y a pas de démocratie sans bonne justice.

  8. #8
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mars 2006
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    22
    Bonjour,

    J'ai pris, en toute connaissance de cause, la décision de refaire à mes frais exclusifs le toit-terrasse (parties communes). Je sais bien que j'aurais eu gain de cause en intentant une action mais la longueur m'a dissuadée et je veux vendre ce bien, invendable à cause de cette terrasse jonchée de rustines, et dont l'état entraîne des fissures dans l'appartement même.

    Une assemblée générale a donc eu lieu pour m'autoriser la réfection.

    Résolution (dans la convocation) :
    "Travaux simples.
    Description : réfection de l'étanchéité de la terrasse de Mme M. selon le devis joint."

    Donc, l'AG m'a donc accordé l'autorisation d'effectuer la réfection totale du toit-terrasse

    "à mes frais, sous mon entière responsabilité[/B]. Cette autorisation ne saurait engager en aucun cas la responsabilité de la copropriété pour n'importe quel motif que ce soit.

    Mme M. reconnait être pleinement responsable des travaux qu'elle entreprend et des conséquences pouvant en résulter tant en son nom qu'au nom de ses successeurs. Le syndicat des copropriétaires dégage toute responsabilité sur l'exécution de ces travaux et les éventuelles conséquences." (extrait du PV reçu après le début de mes travaux).

    Cette annotation ne figurait pas dans le projet.

    Je suis étonnée de ces passages parce que :
    1°) - L'entrepreneur a une assurance
    2°) - Nous avons souscrit une assurance Dommage Ouvrage
    3°) - Je suis couverte par la garantie décennale.

    D'autre part, je ne pensais pas que mon successeur (si j'arrive enfin à vendre) puisse être responsable et surtout que je reconnaisse qu'il soit pleinement responsable des travaux. Je pensais n'avoir aucune capacité pour agir aux lieu et place d'une personne que je ne connais même pas.

    Il me semblait que lorsque l'on vote une résolution, on la vote telle qu'elle est inscrite sur la convocation. C'est pour cela que j'avais donné pouvoir à une amie en lui disant de voter la résolution mais en fait elle a voté pour des "conditions" dont je n'avais pas connaissance et pour lesquelles je n'avais, de ce fait, pu lui donner de consigne.

    Puis-je contester le fait que des paragraphes aient été insérés dans la résolution, sans que je puisse en avoir connaissance avant l'AG (et même pendant puisque je n'y étais pas et cela sur conseil du syndic... -vu la distance-) puisqu'ils ne figuraient pas dans la convocation et que, de ce fait, je ne puisse donner de directives à mon mandataire ?

    En effet, si je m'en réfère à l'article 13 du décret 2004-479 : "l'AG ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour...". Or ces annotations qui sont insérées avant le vote n'ont jamais été portées à ma connaissance pourtant elles stipule que je suis entièrement responsable, que je renonce à tout recours.... et que j'accepte toutes ces conditions sans réserve (ben... c'est que je n'étais pas au courant ...).

    J'ai repris certains PV antérieurs sur lesquels je peux lire :

    "Résolution ...
    Vote...

    Reprise exacte de ce qui était annoncé dans la convocation."

    Le paragraphe cité ci-dessus m'inquiète parce qu'il peut dissuader un éventuel acheteur qui pourrait craindre des complications à venir.

    Que puis-je faire ? Est-ce légal cette annotation où le syndicat des copropriétaires dégage sa responsabilité alors qu'il s'agit de parties communes et qu'il approuve ces travaux ? Passé la décennale, c'est bien la copropriété qui prend le relais ?

    Merci pour vos réponses.

  9. #9
    Membre Junior
    Ancienneté
    mai 2006
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    222
    Même si c'est vous qui réalisez les travaux sous votre propre responsabilité, il est parfaitement exact que votre acquéreur "hérite" de cette responsabilité et du recours à la décennale jusqu'à son terme, ce qui lui permet, en cas de problème dans les dix années suivant les travaux de se retourner contre cette décennale. Cela est valable pour tous les travaux concernant la solidité, l'étanchéit&#23 3; du bâtiment et doit être notifié sur le compromis de vente et vous protège justement d'une réclamation de vos acquéreurs.

    Ceux-ci achèteront en l'état et prendront à leur compte les bons et les mauvais côtés de votre appartement, bien sûr il faut les avertir de ce qui a été fait qui ne peut être qu'un plus si c'est bien fait.

    Passé dix ans, c'est bien sûr la copropriété qui prend le relais.
    Dernière modification par Candide ; 21/05/2006 à 15h14.

  10. #10
    Membre
    Ancienneté
    juin 2006
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    4
    Citation Envoyé par Dan
    "toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les art. 1792 et suivants du code civil à propos de travaux de bâtiment, doit être couverte par une assurance" (code des assurances,art.L241-1"Les travaux d'étanchéïté font partie des travaux qui doivent être couverts par une assurance décennale (dont le défaut est sanctionné par une condamnation pénale).
    Il est peut-être possible - puisqu'il ne s'agit pas des travaux d'origine - de mettre en cause la société qui a effectué ces travaux qui s'avèrent au bout de deux années inefficaces.Ils devraient être garantis par leur assurance décenale.
    On peut également envisager de mettre en jeu la responsabilité de l'entreprise pour un défaut de leur devoir de conseil : ou les travaux doivent suffire pour assurer une bonne étanchéïté, ou ce n'est pas le cas, alors l'entreprise aurait dû refuser d'effectuer ce qui ressemble à un raffistolage.
    Evidemment cela est très théorique et je pense que vous pourriez demander au syndic des précisions en ce qui concerne l'assurance de ces travaux.
    Regardez si vous avez une assurance assistance juridique.
    cdt

    Je souhaite apporter une précision sur l'assurance Dommage Ouvrage et la décennale de l'entreprise:

    1- la décennale ne s'applique que sur une réfection complète d'étanchéité (par opposition aux simples réparations qui ne sont pas soumises à garanties).
    2- le maître d'ouvrage a obligation de souscrire une assurance dommage ouvrage (loi de 1978 SPINETTA- de mémoire-) qui n'est validée, tout comme la garantie décennale que si le maître d'ouvrage souscrit un contrat d'entretien de ladite terrasse (DTU relatif aux travaux d'étanchéité).

    en conséquence et en cas d'infiltration, si aucun contrat d'entretien n'est présenté lors de l'expertise en dommage ouvrage, dans presque tous les cas l'assureur refusera la prise en charge de la réparation quand bien même les travaux seraient encore couverts par la décennale (celà est d'autant plus vrai que l'on se rapproche du terme des 10 ans de garantie).

  11. #11
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    22
    Bonjour et merci beaucoup de votre réponse,

    Personne ne m'avait parlé d'un contrat d'entretien. Bien sûr, je sais que cela existe mais je ne savais pas qu'en fait, c'est obligatoire si l'on veut que la garantie décennale ait toute sa valadité. Personne, les juristes consultés, l'avocat consulté... je suis très étonnée. Heureusement, cette information me parvient à temps !

    En ce qui me concerne, il s'agit bien d'une réfection complète... de ma terrasse s'entend ! donc garantie décennale.

    Bon dimanche. Cordialement.
    Citation Envoyé par Seminole42
    Je souhaite apporter une précision sur l'assurance Dommage Ouvrage et la décennale de l'entreprise:

    1- la décennale ne s'applique que sur une réfection complète d'étanchéité (par opposition aux simples réparations qui ne sont pas soumises à garanties).
    2- le maître d'ouvrage a obligation de souscrire une assurance dommage ouvrage (loi de 1978 SPINETTA- de mémoire-) qui n'est validée, tout comme la garantie décennale que si le maître d'ouvrage souscrit un contrat d'entretien de ladite terrasse (DTU relatif aux travaux d'étanchéité).

    en conséquence et en cas d'infiltration, si aucun contrat d'entretien n'est présenté lors de l'expertise en dommage ouvrage, dans presque tous les cas l'assureur refusera la prise en charge de la réparation quand bien même les travaux seraient encore couverts par la décennale (celà est d'autant plus vrai que l'on se rapproche du terme des 10 ans de garantie).

  12. #12
    Membre Sénior Avatar de Gutentag
    Ancienneté
    décembre 2005
    Localisation
    13
    Messages
    373
    Ouh la, golfy pour ce genre de discussion appelez moi en MP !!

    Déja, 15 Mars, 15 Avril, 15 Mai, c'est impossible de contester. Art 42 loi 10/07/65. Il fallait pour contester être soit absent soit opposant.

    Le problème pour moi n'est pas là mais plutôt sur le principe à la base d'ordre du jour complémentaire.
    le décret du 27 Mai 2004 en application depuis le 1er sept 2004 interdit les ordres du jour complémentaires. Donc à la base, le Syndic est totalement hors sujet.

    De plus la loi SRU oblige le Syndic à présenter 3 devis.

    Enfin, si en plus (décidemment il les cumule) il ne respecte pas la décision d'une AG antérieure, la réso est caduc.
    Seule une AG en annule une autre. Donc il faut une réfection de toiture (surtout pour un toit terrasse) totale.

    Les étanchéité s de ces toits sont fragiles et je te conseille d'envoyer une lettre RAR en demandant de faire une AGE à leur frais en demandant la mise à ODJ les dispositions de l'AG de Fév 2004 avec 3 devis et des propositions de pret, d'assurance DO (voir pour des subventions)
    -----
    POur compléter ma réponse, un toit est une partie commune cf ton règlement de copro et un syndic doit présenter un projet de résolution ce sui sera voté et n'a pas le droit de l'altérer, il dénature la réso.
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 07/06/2006 à 09h55.
    Gutentag, Syndic

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