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Discussion : Servitude entre fonds ou conventions particulieres entre personnes ??

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour à tous !
    Voilà le problème que je soumets à tous les lecteurs du forum avec mes remerciements anticipés pour vos avis et vos réponses :

    Je suis propriétaire depuis 1991 d'une maison secondaire en province. Récemment la propriété voisine a été vendue. Le nouveau propriétaire me parle d'un droit de puisage qu'il aurait sur le puit situé dans mon jardin.
    Je me réfère donc à mon titre de propriété qui comporte le paragraphe suivant :
    "Rappel de Servitudes
    Aux termes d'un acte de donation partage par Mr et Mme X... à leurs enfants reçu par Me A... Notaire, le 28 mai 1948, il a été stipulé les clauses ci-après :
    Conventions particulières
    Comme conséquence du partage en 2 lots des immeubles de ...... désignés à l'article 1 paragraphe II, il est ici convenu entre les parties ce qui suit :
    1° ................ (convention concernant une cour commune ) .....
    Le puits à eau qui se trouve dans la moitié du jardin attribuée à Mr Léon X , en face le bâtiment aussi attribué à ce dernier sera également commun ou mitoyen entre les 2 co-partageants, par suite tous les frais d'entretien de ce puits seront à la charge de chacun d'eux pour moitié.
    Précision faite que pour accéder à ce puits, Mr Marcel X passera d'abord par ledit chemin commun à divers et aura ensuite un droit de passage au plus court et au moins dommageable dans la cour et
    le jardin de Mr Léon X....

    Mes questions sont donc les suivantes :
    - ce paragraphe constitue-t-il une servitude réelle au sens juridique ?? Sachant que pour que la charge constitue une servitude, il ne faut pas qu’elle soit imposée à la personne ou en faveur de la personne propriétaire du bien, mais seulement à un immeuble pour un autre immeuble. Ceci ne me parait pas clairement exposé dans mon acte. Cette clause intitulée servitude ne peut-elle être requalifiée si cette notion de charge d’immeuble n’existe pas ? Le nouveau propriétaire est-il donc fondé à réclamer ce droit de puisage ? (je précise que Mr Léon et Marcel X... n'habitaient plus ces 2 propriétés depuis longtemps et sont morts depuis plusieurs années).
    - Par ailleurs, il y a plus de 30 ans que ce puits n'a pas servi, et donc si servitude il y avait elle devrait être éteinte par le non usage. M'appartiendrait-il de prouver ce non usage ou le nouveau propriétaire devra-t-il faire la preuve du contraire ?
    - Enfin, si la servitude était malgré tout établie par jugement, est-il possible de proposer au voisin un rachat de servitude et pouvez-vous me donner une idée d'une fourchette de prix qu'il est d'usage de proposer dans ce cas ???

    Merci encore une fois à tous ceux qui pourront m'éclairer .... et désolée pour la "longueur" du message, mais j'ai essayé d'être le plus précise possible.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    C'est un acte fait suite à la division du fonds pour maintenir une servitude discontinue de puisage entrainant une servitude de passage donc il sera difficile de la supprimer

    Article 695
    Le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la
    prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané
    du propriétaire du fonds asservi.

    Article 696
    Quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour
    en user.
    Ainsi la servitude de puiser l'eau à la fontaine d'autrui emporte nécessairement le droit
    de passage.
    Il vous appartient de prouver qu'elle est éteinte par non usage
    témoignages, pas de curage pendant 30 ans ...etc
    Déjà y a t'il de l'eau encore dans ce puits ?

  3. #3
    Membre Benjamin

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    merci pour votre réponse rapide,
    Il n'y a eu aucun travaux sur ce puits ni d'entretien, ni de curage. Jamais les anciens propriétaires de la maison voisine n'ont participés à aucuns frais.
    Je ne sais pas s'il y a encore de l'eau dans le puits, je pense que oui .... mais depuis que j'ai acheté la maison soit plus de 20 ans, une énorme pierre (qu'il est très difficile de bouger) bouche la surface du puits, de façon à éviter le danger de chute d'animaux, d'enfants ou de personnes.
    Donc pas d'accès depuis fort longtemps, et pas d'utilisation de ce droit de puisage par la propriété voisine depuis plus de 30 ans, mais bien évidemment difficile de le prouver !
    Quelles pourraient être les possibilités d'obtenir des preuves dans ce sens hormis les témoignages et l'absence de curage ?
    Par ailleurs, si le nouveau propriétaire persiste dans sa demande, qui pour l'instant n'était que verbale, a-t-on une chance d'obtenir gain de cause aurpès d'un tribunal en maintenant notre position : extinction de servitude par non usage.
    Merci pour votre avis
    P.S. : en dernier ressort, peut être une proposition de rachat de servitude .... combien cela pourrait-il couter ?

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Christie75009 Voir le message
    P.S. : en dernier ressort, peut être une proposition de rachat de servitude .... combien cela pourrait-il couter ?
    A mon avis non puisque la servitude est bien inscrite sur les actes et très ancienne
    Seule possibilité prouver l'extinction
    Vous êtes là depuis 20 ans et vos vendeurs ?
    Si c'était bien clos par un portail fermé à clef et que les voisins ne pouvaient accéder c'est bon

  5. #5
    Pilier Sénior

    Infos >

    Vous pouvez essayer de trouver des temoignages attestant que le puits est inutilisé depuis plus de 30 ans, mais le plus important, c'est de savoir qu'il appartiendra a vos voisins de prouver que le droit de servitude ne s'est pas eteint (art 1315 du CC)

    Donc, si vous invoquez l'extinction de cette servitude par non usage (avec le maximum d'attestations), ce sera a vos voisins de prouver leur pretentions en prouvant que leurs predecesseurs ont utilisé ce droit au cours des 30 dernieres années...

  6. #6
    Membre Benjamin

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    J'ai acheté la maison à un marchand de biens du secteur, d'ailleurs celui-ci n'avait pas fait figurer cette servitude dans notre compromis et nous avons découvert ce passage chez le notaire à la lecture de l'acte sans trop comprendre qui bénéficiait de quoi .... mais bon !
    tout ceci pour dire que nous ne savons pas grand chose des propriétaires précédents et qu'à mon souvenir la propriété n'était pas totalement cloturée et fermée à clé qd nous l'avons achetée.
    Si l'affaire va plus loin , nous essayerons de trouver des témoignages du non usage. Intéressant de savoir que ce sont nos voisins qui devront prouver que le droit de servitude n'est pas éteint !! au moins un élément favorable ....
    merci encore pour vos réponses et vos précieux conseils !!

  7. #7
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Vero1901 Voir le message
    si vous invoquez l'extinction de cette servitude par non usage (avec le maximum d'attestations), ce sera a vos voisins de prouver leur pretentions en prouvant que leurs predecesseurs ont utilisé ce droit au cours des 30 dernieres années...
    et les témoignages qu'ils produiront auront même valeur probante que les votres... or c'est bien à vous d'apporter une preuve non réfutée de la prescription extinctive.

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Emmanuel Wormser Voir le message
    et les témoignages qu'ils produiront auront même valeur probante que les votres... or c'est bien à vous d'apporter une preuve non réfutée de la prescription extinctive.

    en effet, j'ai fait une erreur dans ma reponse precedente : il appartient aux voisins de prouver l'existance de cette servitude et de son usage au cours des 30 dernieres années... et a Christie son extinction par non usage
    Merci de m'avoir corrigé, Emmanuel

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