Vos question à l'Avocat
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Une grosse agence nous empêche d'acheter !

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2006
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    bordeaux
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    Jeudi dernier, nous avons par le biais de l'agence X, visité 2 fois, sans bon de visite, une maison.
    Nous avons eu le coup de coeur et nous avons décidé d'accepter leur proposition... en demandant tout de même un effort sur le prix. L'agence a refusé de toucher à ses honoraires, mais a fait baisser le prix de 2000 € par les propriétaires eux-mêmes.
    Le soir même, j'ai reçu par fax un document (feuille d'intention d'achat) que je devais absolument leur renvoyer signé. Mon ami n'étant pas là, j'ai été seule à signer.
    Les propriétaires, de leur côté, n'ont rien voulu signé.
    Le samedi nous avions rendez-vous à l'agence pour signer le sous-seing.
    La veille, par hasard dans une revue spécialisée, nous avons vu cette même maison dans une autre agence à 10 000 € de moins !!!!
    Nous sommes donc allés au rendez-vous du sous-seing, mais nous avons demandé à l'agence de s'aligner sur l'autre en faisant prévaloir que nous avions un bien en vente chez eux (notre actuel logement).

    L'agence a accepté de baisser (sur leur commission) de seulement 1 500 € (soit, en francs, d' 1 unité sur 13 !!!)... et nous a dit que soit on achetait par eux, soit on renoncait définitivement à la maison.

    Nous avons été voir les propriétaires (pas pour négocier entre particulier !) juste pour leur expliquer la situation. Ils étaient très très très en colère !

    L'agence Y qui propose la maison à 10 000 € de moins nous permetrait d'acheter la maison à moindre cout et concernant les propriétaires, ils n'auraient pas à baisser leur prix de 2000 €... bref, des avantages pour les deux parties.

    N'ayant signé qu'une intention d'achat (moi seule) qui n'est valable que si le propriétaire est d'accord avec le prix ( ce qui n'était pas le cas) et valable jusqu'au 27 mars (date passée), y'a-t-il une solultion pour qu'on puisse acheter cette maison par l'autre agence ?

    Nous avons reçu un courrier en recommandé de l'agence X qui nous dit qu'on renonce au bien et qu'on a pas le droit de l'acheter, quelque soit le moyen, dans une durée de 18 mois sous peine de verser à l'agence 10 % du prix de vente.

    Nous n'avons pas frodé, magouillé... nous n'avons pas essayé de nuire à cette agence... nous voulons juste aller dans l'agence qui propose le meilleur prix et qui convient le mieux aux propriétaire.

    Nous sommes amoureux de cette maison... mais nous avons peur des poursuites éventuelles... à moins que ce soit de la pure disuasion...

    Merci de vos conseils

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    4 974
    Bonsoir !

    Si la différence de prix (donc les 10 000 €) provient de ce que la commission de la seconde agence est moindre, alors vous êtes libre de signer avec cette agence en vertu du principe de libre concurrence et ce, bien que vous ayez visité le bien pour la première fois, avec l'autre agence Dans ce cas, le prix net vendeur sera le même conformément à ce que stipulent vraisemblablement les 2 mandats signés par le propriétaire chez les 2 agents immobiliers. Lorsqu'un vendeur met en vente un bien immobilier dans plusieurs agences, il en demande le même prix pour ne pas favoriser une agence au détriment des autres; la différence de prix porte alors sur la seule commission que l'agence est libre de fixer comme elle l'entend (et c'est là-dessus que porte la libre concurrence)

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2006
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    9
    Merci Protis !

    Donc le vendeur peut me vendre sa maison sans risque...

    Mais après avoir dit à l'agence X que leur proposition ne m'interessait pas, j'ai reçu en recommandé les termes suivant :

    "Nous vous rappelons qu'il est interdit de traiter, de négocier, directement ou indirectement l'achat des biens visités avec notre agence sans notre intervention.
    En cas de manquement à cet engagement, pendant un durée de 2 ans à compter de ce jour, vous vous engageriez à faire réparation du préjudice que constiturait son éviction par le versement à notre agence d'un dédommagement égal à 10 % du prix auquel aura été acquis le bien.
    Par conséquent nous vous rappelons que vous engageriez votre responsabilité à signer un sous-seing sur ce bien sans notre concours."

    Avouez que ça disuade un peu !!!

    qu'en pensez-vous ? êtes vous sûr que je ne risque rien !!

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    Vous pouvez signer avec une autre agence et avec le même prix net vendeur + la commission librement fixée par l'agence, MAIS PAS DIRECTEMENT AVEC LE PROPRIETAIRE DU BIEN . L'agence qui vous a adressé la lettre recommandée est dans son tort ou y va au culot. Dites-lui que le principe de libre concurrence vous donne le droit de traiter avec l'agence de votre choix, ce que la jurisprudence de la Cour de Cassation a confirmé sans ambiguîté. Si cette agence veut avoir la vente, il lui appartient d' aligner sa commission sur celle de l'autre. C'est ce qu'il faut lui dire .

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2006
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    merci beaucoup !

    Nous allons pouvoir acheter la maison de nos rêves !

    Je vous tiendrai au courant !
    -----
    j'avais rendez-vous ce matin avec un conseiller juridique... je tenais à tout border avant de m'engager.

    Celui ci m'a dit que l'agence n'avait pas le droit de réclamer les frais de commission si elle n'était pas celle qui avait conclu la vente.

    Toutefois, l'agence peut me demander des dommages et intérêts parce que je lui ai fait subir un préjudice : je l'ai privé de la vente d'un de ses biens.

    La seule solution pour le conseiller, c'est que la demande vienne des propriétaires eux-mêmes.

    Il faut que les propriétaires contactent l'agence X en disant qu'ils ont un acheteur et qu'ils souhaitent faire affaire avec lui mais que ça doit se faire au prix de l'autre agence... tout ça en précisant que si l'agence n'accepte pas cette transaction et empêche de ce fait que l'acte aboutisse, le propriétaire résiliera le mandat de vente par recommandé.


    ...l'agence a tout à perdre en refusant de baisser sa commission.

    Quand pensez-vous ?

    merci !
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 04/04/2006 à 08h36.

  6. #6
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    Je n'ai jamais entendu parler de pareille procédure ultra compliquée,dont je ne vois d'ailleurs pas les tenants et les aboutissants. En quoi pour le propriétaire d'envoyer une lettre RAR à l'agence réglerait-il le problème ? Et si l'agence refuse de baisser sa commission ? On en reviendrait alors à la case départ.

    Pour moi il n'y a pas 36 solutions : ou la première agence accepte d'aligner sa commission sur celle de l'autre agence , ou vous signez avec l'autre en vertu du principe de libre concurrence. Quant aux dommages et intérêts pour préjudice (sic), l'agence pourra les obtenir, lorsque les poules auront des dents.

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2006
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    bordeaux
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    j'aimerai tant vous croire... et être sûre !!!!!!!!

    En fait, le propriétaire menacerait l'agence d'annuler le mandat de vente, ce qui la priverait définitivement de gagner quoi que ce soit sur leur maison, si elle ne nous vendait pas le bien au prix demandé.

    C'est sûr que finissant par connaître Mme.... , gérante de cette chaine d'agences... je me demande si par fierté elle ne préfèrera pas lacher l'affaire plutôt que d'avoir à baisser sa com.

    C'est une agence qui a les reins solides et qui n'en est pas à son premier procès... tout ça n'est pas très rassurant...

  8. #8
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    Citation Envoyé par sophie33
    j'aimerai tant vous croire... et être sûre !!!!!!!!
    Libre à vous . Ce n'est pas la première fois que ce sujet est traité sur le forum.... avec toujours la même réponse. Une agence, quelle qu'elle soit, ne peut pas aller contre le droit .

    A vous de voir : ou vous aller dans le sens du droit ou vous cédez à la menace et l'intimidation.

  9. #9
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
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    Cette double visite ne devrait pas avoir pour conséquence de modifier une jurisprudence qui est constante et qui reconnaît le droit à la commission à l’agence qui a conclu l’affaire, celle qui a rédigé et fait signer le compromis de vente.


    Aux termes de l’article 6, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet), texte d’ordre public, aucune commission ni somme d’argent quelconque ne peut être exigée ou même acceptée par l’agent immobilier ayant concouru à une opération qui n’a pas été effectivement conclue.

    Cette jurisprudence s’applique bien entendu hors le cas de fraude




    Cour de cassation, 1e Chambre civ., 29 novembre 2005 (pourvoi n° 02-16.033), cassation partielle

    Cour de Cassation
    Chambre civile 1
    Audience publique du 29 novembre 2005 Cassation partielle

    N° de pourvoi : 02-16033
    Inédit

    Président : M. ANCEL



    REPUBLIQUE FRANCAISE


    AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

    AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


    LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



    Sur le moyen unique :


    Vu l'article 6, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;


    Attendu qu'il résulte de ce texte d'ordre public qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue ;


    Attendu que Mme X... a consenti le 4 novembre 1991 par l'intermédiaire de l'Agence Scoti une promesse unilatérale de vente d'un appartement à Mme Y... ; qu'une clause de cet acte stipulait que "Si par suite d'un accord amiable les parties convenaient de résilier purement et simplement le présent acte, elles s'engagent solidairement à verser au rédacteur des présentes, à titre d'indemnité compensatrice la somme forfaitaire de 50 000 francs" ; que Mme Y..., qui avait levé l'option le 5 novembre 1991, a, par une lettre en date du 27 juillet 1992, informé Mme X... de ce qu'elle ne pouvait réaliser l'achat et a donné son accord pour le versement de l'indemnité de résiliation prévue au contrat ;




    Attendu que pour condamner Mme X... à payer à l'Agence Scoti la somme de 9 040 euros, l'arrêt retient que l'option ayant été levée avant l'expiration du délai convenu, la promesse de vente valait vente ;


    Qu'en statuant ainsi, bien qu'elle ait constaté que l'opération n'avait pas été effectivement conclue, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;


    Et vu l'article 627 du nouveau Code de procédure civile ;


    PAR CES MOTIFS :


    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 avril 2002, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;


    DIT n'y avoir lieu à renvoi du chef des demandes de la société Scoti ;


    Et, statuant à nouveau de ce chef ;


    Déboute la société Scoti de ses demandes en paiement de la somme de 9 040,23 euros (59 500 francs), des frais d'exécution du jugement et d'une indemnité en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;


    Renvoie pour le surplus devant la cour d'appel d'Orléans ;


    Condamne la société Scoti aux dépens ;


    Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Scoti à payer à Mme X... la somme de 2 000 euros et rejette la demande de la société Scoti ;


    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;


    Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf novembre deux mille cinq.




    Par ailleurs arrêt de la 1e chambre civile de la Cour de cassation (27 avril 2004, n° de pourvoi 01-13868) :

    Cour de Cassation
    Chambre civile 1
    Audience publique du 27 avril 2004 Cassation partielle

    N° de pourvoi : 01-13868
    Inédit

    Président : M. LEMONTEY



    REPUBLIQUE FRANCAISE


    AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

    AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


    LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



    Sur le moyen unique :


    Vu les articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;


    Attendu que le 12 juillet 1995, les époux X... ont donné mandat à la société Century 21 Châteauroux de vendre une maison leur appartenant, moyennant le versement d'une commission de 60 000 francs à la charge des vendeurs ; que ce mandat d'une durée de trois mois, renouvelable par tacite reconduction dans la limite d'une année, n'était pas exclusif ; que le 25 juillet 1996, M. Y... reconnaissait, dans un document intitulé "reconnaissance d'indications et de visite" que ce bien lui avait été présenté par la société Century 21 Châteauroux et s'obligeait, pendant une durée de quinze mois, à traiter l'affaire par son intermédiaire, à défaut de quoi il serait tenu à l'entière réparation du préjudice causé à l'agent immobilier, qui ne pourrait être inférieur au montant de la commission ; que le 28 décembre 1996 M. Y... a conclu directement avec les époux X... ;




    Attendu que pour condamner M. Y... à payer à l'agence immobilière les dommages et intérêts prévus dans le bon de visite, l'arrêt attaqué retient que M. Y... s'était engagé, dans ce document, à ne traiter l'achat de cette affaire que par le seul intermédiaire de l'agence Century 21 Châteauroux, sauf à réparer l'entier préjudice causé par l'éviction ;


    Attendu qu'en fondant ainsi sa décision sur l'engagement conclu dans le bon de visite, alors que l'agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, aucune autre somme, à titre de rémunération, de commission ou de réparation, que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;


    PAR CES MOTIFS :


    CASSE ET ANNULE, mais seulement du chef des condamnations prononcées contre M. Y..., l'arrêt rendu le 15 mai 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Bourges ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Riom ;


    Condamne la société Century 21 Châteauroux et les époux X... aux dépens ;


    Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes présentées par M. Y... et par la société Century 21 Châteauroux ;


    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;


    Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept avril deux mille quatre.

  10. #10
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2006
    Localisation
    bordeaux
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    "Cette double visite ne devrait pas avoir pour conséquence de modifier une jurisprudence qui est constante et qui reconnaît le droit à la commission à l’agence qui a conclu l’affaire, celle qui a rédigé et fait signer le compromis de vente."

    J'ai bien compris que les propriétaires ne risquaient rien à vendre par l'intermédiaire d'une autre agence, vu qu'ils avaient des mandats non exclusif.

    Toutefois, moi, en tant qu'ACHETEUR et ayant visité avec Bedin en premier, je risque, d'après leur courrier, des frais de dédommagement s'élevant à 10 % de la vente finale.

    j'ai trouvé ceci qui confirme leur menace :

    http://www.lecarrefourimmobilier.com...=plan&id=30012

    qu'en pensez-vous ?

  11. #11
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    Citation Envoyé par sophie33
    j'ai trouvé ceci qui confirme leur menace :

    http://www.lecarrefourimmobilier.com...=plan&id=30012

    qu'en pensez-vous ?
    Le lien que vous donnez n'a strictement rien à voir avec votre cas, puisqu'il s'agit de PROMESSE DE VENTE ou de COMPROMIS dûment signés par le vendeur et l'acheteur. L'acheteur étant défaillant, se pose alors la question de l'indemnisation de l'agent immobilier. Vous, vous n'avez rien signé et êtes donc libre d'aller traiter avec l'agence de votre choix.

    Nous vous avons tout dit sur cette question. Si vous avez peur (sans raison) et si cela doit vous empêcher de dormir et vous rendre malade, alors il vaut mieux pour vous ne pas acheter ce bien et en chercher un autre.

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