Vos question à l'Avocat
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achat d'une maison avec des locataires !

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    5
    Bonjour,
    il y a un peu plus d'un mois et demi mon mari et moi avons acheté une maison dans laquelle il y a des locataires dont le bail se termine en novembre 2006. La maison est composeée d'un F3 et d'un F4. Les locataires loue la partie F4 de la maison. Pour plus de tranquilité nous avion tout de même décidé de rester en location jusqu'a la fin du bail des locataires. Mais voila, il ne paie pas trés bien leur loyer voir souvent avec beaucoup de retard (2-3 mois) et il nous est difficile de payer le remboursement du credit, plus notre location. Hier, nous nous sommes dit que nous allions emmenager dans le F3 mais nous avons découvert que sur le bail il est stipulé que le proprietaire ne passera que 15 jours par an dans le F3. C'est une agence qui a la gerance du bien et il ne nous laisse aucun espoir, surtout que les locataires sont des gens vraiment douteux,de mauvaises fois mais avec de gros revenus.
    Ne Peux-t-on rien faire pour nous protéger ou sommes nous obligé de nous mettre hors la loi en ne payant pas notre loyer ou le credit?
    Nous sommes désesperes.
    Merci pour votre aide.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    Leur bail se termine ne novembre, mais leur avez vous signifié leur départ pour reprise du logement selon la procédure ?
    Si oui, ils devront partir, si non faites le rapidement, afin d'être dans les temps (6 mois avant le renouvellement).
    Quant à la clause, effectivement, vous ne pourrez a moins d'un accord du locataire, y déroger. Ils pourront faire valoir qu'ils ont loué a cause de cette clause.

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    5
    Merci beaucoup pour votre réponse.
    En ce qui concerne la fin de leur bail nous leur avons deja envoyé 3 lettres recommandées (sur le lieu de leur travail et à domicile) mais ils ne sont pas décidé à aller les chercher donc on va devoir leur envoyer un huissier...
    C'est fou qu'il y ait des gens aussi tordus et que la loi les protege.
    Enfin merci encore.

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
    Messages
    25 249
    Enfin, avant de faire un tel achat, vous aviez le devoir de vous renseigner, et aviez la possibilité de ne pas vous engager dans un endettement difficile à supporter pour vous au moindre problème. Vous avez encore le temps, notifiez sans tarder le congé au locataire par huissier, s'il y a plusieurs titulaires du bail, la notification doit être faite à chacun individuellement.
    N'oubliez pas que le congé pour reprise obéit à un formalisme à peine de nullité...

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Citation Envoyé par katalin
    Merci beaucoup pour votre réponse.
    En ce qui concerne la fin de leur bail nous leur avons deja envoyé 3 lettres recommandées (sur le lieu de leur travail et à domicile) mais ils ne sont pas décidé à aller les chercher donc on va devoir leur envoyer un huissier...
    C'est fou qu'il y ait des gens aussi tordus et que la loi les protege.
    Enfin merci encore.
    Ils ne sont pas vraiment "tordus", il y une loi, il la connaisse probablement et tant que vous ne la faites pas appliquer à la lettre, ils en tire profit. Cette loi vous protège également ne tant que propriétaire, pour peu que vous la fassiez appliquer correctement. Comme vous n'avez pas l'air très au fait de tout cela (sans reproche aucun évidemment), je ne saurai trop vous conseiller de vous faire assister par l'huissier que vous leur enverrez pour la rédaction du courrier de préavis pour reprise.

  6. #6
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    5
    Merci encore.
    Tout d'abord pour repondre a Anissa Oui nous avions le devoir de nous renseigner et je pense sincerement que nous l'avons fait de notre mieux nous entendions trés bien avec les anciens proprietaires qui nous avait prevenus de pas mal de choses concernant les locataires. Nous avons peut etre eu le tort de vouloir les croire quand ils nous ont dit qu'ils partiraient avant la fin du bail... Ensuite coté prevoyance nous avions effectivement prevus 6000 euros de marge mais cela ne nous laisse toujours que 4 mois de loyer non payé de liberté et aprés????
    Ensuite derniere chose je ne sais pas ce que veut dire "obéit à un formalisme à peine de nullité" si vous pouviez avoir la gentillesse de m'expliquer. Merci

    Pour Agnes1: merci encore pour votre réponse. En ce qui concerne notre protection je ne vois pas vraiment en quoi nous sommes protégés surtout quand j'entends des gens, qui ont eu le malheur de louer a des personnes malhonnetes, nous raconter ce qui leur est arrivé et ce sans aucun recours valable. Ensuite c'est une agence qui a la gerance de la maison j'imagine que eux savent quand meme un peu se qu'ils font... enfin j'espere.

    D'apres vos 2 reponses je pense donc que nous n'avons rien a faire si ce n'est d'attendre sagement et de prier pour qu'ils veuillent bien nous payer et partir a la fin de leur bail.

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Citation Envoyé par katalin
    .............. Ensuite c'est une agence qui a la gerance de la maison j'imagine que eux savent quand meme un peu se qu'ils font... enfin j'espere. .
    Et bien je me le demande ! Vous souhaitez récupérer votre logement, il vous reste pour cela 9 mois, et l'agence tranquillement envoi trois A/R pour leur signifier le non renouvellement du bail et ne se bouge pas plus que cela devant un locataire qui ne va pas retirer les A/R ! Comprenez bien que si ovus dépassez le délai impartit (6 mois avant l'échéance du bail), vous êtes repartit pour un bail de 3 ans !
    Citation Envoyé par katalin
    .............. D'apres vos 2 reponses je pense donc que nous n'avons rien a faire si ce n'est d'attendre sagement et de prier pour qu'ils veuillent bien nous payer et partir a la fin de leur bail.
    Ben non, justement, relisez la réponse d'anissa concernant le formalisme de la lettre, et la mienne et vous verrez que vous avez tout intérêt à prendre un huissier qui se chargera de vous effectuer la procédure dans les formes !
    Une rédaction du courrier non conforme, un retard dans la réception et le bail sera renouvellé pour 3 ans sans que vous ne puissiez rien y faire. Il vous reste + - 3 mois pour agir, mais bougez vous , 3 mois passent très vite !

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
    Messages
    25 249
    Article 15 loi du 6 juillet 1989 :Modifié par Loi n°2002-73 du 17 janvier 2002 art. 223 (JORF 18 janvier 2002).

    I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

    Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.

    Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
    A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Je vous conseillerai vivement de demander un RV avec un juriste de l'ADIL de votre coin, pour que vous ayez une vision plus complète de ce que vous pouvez/devez faire, en ce qui concerne les paiements en retard ainsi que sur la reprise de votre bien. Mieux vaut ne pas uniquement se baser sur l'agence ni sur un huissier seul.

    Je me pose des questions sur la clause
    Hier, nous nous sommes dit que nous allions emmenager dans le F3 mais nous avons découvert que sur le bail il est stipulé que le proprietaire ne passera que 15 jours par an dans le F3.
    c'est quoi ce binz ? demandez bien confirmation à l'ADIL également car j'ai des doutes sur la validité ...

    en tout cas, l'agence a l'air de pas être à la hauteur (c'est le moins qu'on puisse dire).
    regardez bien le mandat : avez-vous signé un mandat de gestion avec cette agence ? dans ce cas, regardez les clauses d'annulation du mandat
    ou bien est-ce la continuité du mandat signé par les vendeurs de la maison ?
    dans ce cas, il est caduque et vous pouvez les envoyer ballader.
    Au prix qu'ils prennent pour ne pas faire le boulot, ca fait cher !

  10. #10
    Membre Junior Avatar de Pheftman
    Ancienneté
    mars 2006
    Localisation
    Paris / Melun
    Messages
    81
    La clause que vous citez me semble très curieuse :
    - seul le F4 semble loué
    - quid du F3 : est il aussi l'objet d'un bail ? Je ne vois pas pourquoi votre présence serait limité à 15 jours /an !

    Vous devez respecter vos obligations (paiement crédit, loyer) ; si vos locataires ne vous reglent pas, il faut leur faire commandement de payer par huissier et, le cas échéant s'il y a une persistance et des défaillances, chercher leur expulsion.
    Très important : 6 mois au moins avant la fin du bail, délivrer congé au motif de reprise pour habiter ; adressez vous pour celà à un professionnel : si votre congé n'est pas parfait, il peut ne pas être validé par les tribunaux et... vous etes reparti pour un nouveau bail !

    pheftman@heftmanavocat.co m
    www.heftmanavocat.com

  11. #11
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    5
    Merci beaucoup à tous pour vos réponses et vos conseils très précieux. Effectivement, nous allons prendre RDV avec des personnes plus compétentes que celles de notre agence dès lundi. Nous avons un RDV téléphonique avec un juriste de l'ADIL lundi matin. En tout cas, merci d'avoir "tiquer" sur la clause concernant le F3 car même s'il n'y a rien à faire, ça nous redonne de l'espoir et on va passer un meilleur week-end (à peut être faire des plans sur la comète...). Nous vous tenons au courant du déroulement de l'histoire. Merci et bon week-end

  12. #12
    Pilier Cadet Avatar de Cyrcapu
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    616
    Bonjour à toutes et tous ! Je voulais simplement dire merci aux "répondeurs" pour aider Anissa : c'est très utile et intéressant tout ca. je suis plutôt du côté locataire et "cautionneur" et je ne sais pas trop comment poser mes questions angoissées sur ce site, donc je m'intéresse aux questions des autres face a de mauvais payeurs ou autres "malfaisants". Quel monde ! Courage a Anissa ! Qu'elle contacte le CLCV (assoc de consommateurs) ou l'ADIL régionale ou l'ANIL pour obtenir les infos les plus complètes sans oublier le site service-public.fr sur lesquels la doc est gratuite. Salutations et si vous pouvez me guider ce n'est pas de refus. Ciao
    -----
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 04/04/2006 à 09h06.

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