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Discussion : Augmentation des charges de 40% suite à la modification de l’état descriptif de division

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,
    En 2010, l'assemblée générale a adopté une résolution pour mandater un géomètre expert pour la réalisation d'un nouvel état descriptif de division. Dans cette résolution il est également indiqué que le syndic procèdera à un vote à la double majorité (article 26) pour valider ce nouvel état descriptif.
    Cette résolution avait été demandée par la présidente du conseil syndical elle-même.
    En Juin 2011, il est indiqué sur la convocation que la résolution concernant ce point devait être votée à la majorité absolue. On ne parle plus étrangement de l'article 26. Lors de l'assemblée générale, dont je n'ai pu participer ni me faire représenter, la résolution indiquant les nouveaux tantièmes a été adoptée par l'intermédiaire de l'article 24 car la majorité absolue n'a pu être obtenue. Un tableau avec ces nouveaux tantièmes a été joint lors de la convocation sans aucune information sur, les pourcentages d'augmentation et diminution, la méthode adoptée pour le calcul.
    En mars 2011, j'ai reçu par e-mail de la présidente du conseil syndical, l'acte du notaire concernant la modification de l'état descriptif de division et règlement de copropriété. J'ai donc pu grâce à ce document tracer les pourcentages de hausse et de baisse. Sur la centaine d'appartements de l'immeuble, deux d'entre eux, dont le mien, font l'objet d'une augmentation de 40%. L'appartement de la présidente du conseil syndical subit lui une baisse de 39% ! Je suis effaré par le manque de transparence du conseil syndical. Pour les autres appartements, la variation est autour des plus ou moins 15%.
    Je regrette d'avoir été long dans mon exposé, et je vous remercie très sincèrement de l'avoir lu. Pouvez-vous m'indiquer les recours possibles, il y a t il eu des irrégularités, du point de vue justice, de la part du syndic ?
    En vous remerciant par avance pour vos conseils.

  2. #2
    Membre Sénior

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    Si vous avez reçu les explications en mars 2011 vous les aviez avant le vote.
    Vous avez sans doute voulu écrire mars 2012, pour être conforme à la loi SRU l'état descriptif de division doit comporter les règles de calcul des tantièmes, en le lisant vous savez parfaitement de quelle façon ça a été calculé et si ce n'est pas précisé demandez donc au notaire de vous fournir le document expliquant le mode de calcul et non pas seulement les résultats des calculs.

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Bonjour,
    Je vous remercie pour votre réponse très rapide. Je me suis en effet trompé quand j'ai parlé de mars 2011. Il s'agit bien de mars 2012.

    Dans les comptes rendu d'AG, jamais n'ont été mentionnées les règles de calcul. Seuls les résultats des nouveaux tantièmes ont été publiés en AG en juin 2011.Peut être il y a eu des explications orales mais celles ci ne fuguent pas dans les comptes rendus. Je les ai donc découvertes dans le document du notaire il y a 4 jours maintenant. Les barèmes suivants ont été établis sur plusieurs points dont, Ascenceur, plus l'appartement est haut dans les étages, plus le coefficient est élevé, si l'appartement possède une terrasse privative, c'est également un facteur de majoration, Pour tenir compte de l'élévation, des vues et de la dispersion des bruits en fonction de la situation dans les étages des bâtiments d'habitation... Je ne vais pas toutes les énumérer.

    Le problème c'est que je n'ai pas les plans de l'ensemble des appartements ni les nouvelles données du géomètre expert. Je ne peux donc pas retrouver les tantièmes calculés.

    Merci encore.

  4. #4
    Membre Sénior

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    Citation Envoyé par hlath Voir le message
    Le problème c'est que je n'ai pas les plans de l'ensemble des appartements ni les nouvelles données du géomètre expert. Je ne peux donc pas retrouver les tantièmes calculés.
    Vous n'avez pas besoin des plans ni des éléments du géomètre mais si le travail a été bien fait tout doit figurer dans le nouveau EDD
    "Les règlements de copropriété publiés au fichier immobilier du bureau des hypothèques à compter du 31 décembre 2002 doivent préciser les éléments pris en considération et la méthode de calcul qui ont permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges de copropriété entre les copropriétaires."
    Mode de calcul des tantièmes, responsabilités - Office notarial de baillargues, actualité du droit de l'immobilier et de la construction

  5. #5
    Membre Benjamin

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    Karo4, je vous demanderai encore un peu de patience avec moi et je vous en remercie.

    J'ai repris une partie de l'EDD et j'ai mis mes questions en rouge avec le symbole ???? et mis en vert les caractéristiques de mon appartement qui doivent m'aider à calculer les tantièmes. Tout d'abord voici la fiche de mon appartement qui a servi d' obtenir 194.

    Au quatrième étage, escalier unique couloir Nord, un appartement comprenant entrée, dégagement, séjour, cuisine, une chambre, salle de bains, wc, avec loggia au droit du séjour et de la cuisine et terrasse privative située au-dessus du lot 178. Et les cent quatre-vingt quatorze /dix millièmes (194 /10000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales. Et les cent quatre vingt quatorze /dix millièmes (194 /10000 èmes) des parties communes spéciales au bâtiment 1.


    Les dispositions retenues pour cette opérations sont les suivantes : ???? Ces dispositions n'ont jamais été votées en AG et ne figurent dans aucune résolution. Je les découvre maintenant

    La superficie des lots est celle calculée à partir des plans annexés aux présentes. ???? C'est quoi aux présentes. Je ne vois rien en annexe du document.
    Pour la situation des lots et compte tenu de la configuration générale du projet, de son environnement et de l’orientation du bâtiment, un coefficient de :
    0,95 est appliqué aux logements dont les pièces sont orientées au Nord
    1.00 est appliqué aux autres lots de l'ensemble immobilier

    Pour tenir compte de la consistance, un coefficient est appliqué aux dites superficies, à savoir :
    Appartement 1,00 Terrasse 0,30 Balcon 0,20 Loggia 0,40 Emplacement de stationnement extérieur 0,10 Emplacement de stationnement couvert 0,30 Garage 0,40 Jardin 0,05
    ???? Alors que le garage est un autre lot à part entière
    ???? Comment faut il prendre en compte ces chiffres

    Pour tenir compte de l’escalier, un coefficient est appliqué à chaque étage de valeur 0.1, en partant du sous-sol :
    sous-sol 1,1 rez-de-chaussée 1 1er étage 1,10 2ème étage 1,20 3ème étage 1,30 4ème étage 1,40 5ème étage 1,50 ???? On prend plus l'escalier au 4ième étage
    Pour tenir compte de l'élévation, des vues et de la dispersion des bruits en
    fonction de la situation dans les étages des bâtiments d'habitation, un coefficient est
    appliqué à chaque étage de valeur 0,02, en partant de 1 pour le rez-de-chaussée.
    Sous-sol 1,00 Rez-de-chaussée 1,00 1er étage 1,02 2ème étage 1,04 3ème étage 1,06 4ème étage 1,08 5ème étage 1,10
    Pour tenir compte de l’ascenseur, un coefficient est appliqué à chaque étage
    de valeur 0.1, en partant de 1 pour le sous-sol :
    sous-sol 1,00 rez-de-chaussée 0,00 1er étage 1,00 2ème étage 1,15 3ème étage 1,30 4ème étage 1,45 5ème étage 1,50
    ???? rez de chaussée 0. Aucun appartement en sous sol = 1


    Voilà donc les chiffres avec lesquels je dois pouvoir retrouver un chiffre de 194. Je n'y arrive vraiment pas. Toujours est il que je suis passé de 138 à 194 et que la présidente du conseil passe de 123 à 76.


    Merci pour vos réponses,

  6. #6
    Membre Sénior

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    Vous avez un certain nombre d'éléments, mais je ne peux pas refaire le calcul à votre place si vous n'indiquez pas la surface de votre appartement loggia, balcon, étage garage parking et autre..j'essaye cependant de vous expliquer:
    La superficie des lots est celle calculée à partir des plans, et c'est ce qui détermine les tantièmes de chaque lot
    exemple parking extérieur 2m X 6m = 12 m carres X coefficient 0,1 = 1,2 tantième mais pour éviter les virgules ce sera plutôt 12 ou 120 l'important c'est qu'on calcule de la même façon pour tous les lots
    exemple garage 2m X 6m = 12 m carres X coefficient 0,4 = 4,8 tantième
    exemple appartement 40m carrés X 1,06 (3em étage) X 0,95 (exposé nord) = 40,28
    Mais il faut rajouter loggia éventuelle, surface de l'escalier avec son coefficient, ascenseur, surfaces de jardin, aires de circulation, regardez comment sont réparties les surfaces communes..............ess ayez de faire votre calcul
    Mais pour cela n'hésitez pas à réclamer les plans.
    D'autres intervenants pourront vous dire comment contester la décision de l'AG

  7. #7
    Membre Benjamin

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    Est ce que je dois demander les plans au syndic ou au notaire? Faut il payer pour les voir ? Est que le syndic ou le conseil syndical est en obligation de me fournir le tableau détaillé qui montre pour chaque appartement quels ont été les barèmes utilisés pour chaque paramètre ?
    En tout cas je vous remercie pour l'ensemble de vos réponses (et en plus un dimanche).

  8. #8
    Pilier Junior

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    Bonjour,

    Je serai tentée de dire que peu importe ce stade le justificatif des calculs, les géomètres ont tout de même des tables et des coefficients qui ont fait leurs preuves, tout dépend ensuite si l'on coupe les cheveux en quatre ou si l'on simplifie, et ce tout en restant dans les clous.

    Si l'initiatrice du projet réside au rez de chaussée, il est évident qu'elle à intérêt à ce que le géomètre fasse la division la plus pointue possible pour alléger son budget. Cela ne pas veut forcement dire que les calculs sont faux et condamnables.
    Par ailleurs, les charges d 'ascenseur sont communément progressives avec les étage et le RDC en est dispensé si, et seulement si, l'ascenseur ne dessert pas le sous-sol . (critère d'utilité). Donc, si votre ascenseur descend au sous-sol, le RdC doit participer et le coef. 0 est erroné.

    Par contre, il semble que l’application de cette modification n'est pas faite dans les règles, côté syndic, et là il faut agir vite s'il est encore temps.

    1) la question de la majorité. Les modifications de RC peuvent parfois se faire à l'art. 24 pour des décisions minimes, à l'art.26 le plus souvent avec , mais là il semble qu'il ne s'agit pas d'une simple rectification mais d'une refonte totale de l' EDD et de la répartition des charges, qui ne concerne pas seulement les parties communes, mais aussi les parties privatives. Y a t-il une obligation légale à cette refonte, cession, RC non conforme à la loi, lots dont les tantièmes sont litigieux ? Si c'est juste un désir de la présidente, il me semble qu'une cette modification requiert l'unanimité. Attendons d'autres avis éclairés...

    2) Vous n'avez, ni assisté, ni donné pouvoir à l'AG, par conséquent le syndic devait vous envoyer le PV de l'assemblée par LRAR dans les 2 mois suivant l'AG, l'a t-il fait ?

    3) Si oui, êtes vous encore dans le délai de 2 mois suivant sa réception qui vous permettent de contester cette décision?

  9. #9
    Membre Benjamin

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    Merci beaucoup pour vos éclaircissements
    L'ascenceur descend effectivement au sous sol.
    Pour l'application des règles, j'ai vu sur Internet qu'il faut réagir dans les 2 mois après l'AG. Comme l'AG s'est passée au mois de juin 2011, on pourrait croire que c'est trop tard. Par contre j'ai vu également qu'il y avait un délai de 5 ans si la nouvelle division engedrait plus de 25% d'augmentation (ou de diminution) et qu'il fallait passer par le tribunal de grande instance. Ici je suis à 40%. (Excusez moi si ce ne sont pas les bons termes que j'utilise, je ne connais strictement rien sur ce sujet juridique).
    En effet, il s'agit d'une refonte totale. Il n'y a eu aucune obligation me semble t il.
    2) Oui le syndic l'a fait dans les 2 mois. Je devais aller à la réunion mais un évènement imprévu est intervenu. C'est pourquoi je n'ai pas assisté ni donné de pouvoir.
    La question que je pose c'est pourquoi le syndic n'a pas indiqué en 2011, que l'article 26 devait être employé.
    En tout cas merci encore

  10. #10
    Pilier Junior

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    Par contre j'ai vu également qu'il y avait un délai de 5 ans si la nouvelle division engedrait plus de 25% d'augmentation (ou de diminution)
    Oui c'est pourquoi avec 40% d'augmentation je pense que l'unanimité était requise pour ce projet.

    2) Oui le syndic l'a fait dans les 2 mois.
    par LRAR le PV ? (c'est très important)

  11. #11
    Pilier Sénior

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    Bonsoir,

    L'article 11 de la loi de 1965 précise que la modification de la répartition des charges doit se faire à l'unanimité, sauf :

    - En cas d'erreur dans le calcul des millièmes (art 12 Loi 1965) dans les 5 ans qui suivent la publication du R.C.
    - Quand la modification des parties communes ou privatives entraîne celle des charges (constructions communes, réaménagements...). L'art 11 de la loi de 1965 prévoit également les cas de vente de fractions de lots. La majorité requise est alors celle de l'art. 24 (majorité simple).
    - En cas de non conformité avec les dispositions légales qui prévoient que la répartition des charges concernant les équipements doit être effectuée en fonction de l'utilité (ex: ascenseur).
    - En cas de changement d'affectation d'un lot, rendant nécessaire l'adaptation de la répartition des charges d'équipements (art. 25f de la Loi de 1965) (ex : charges d'ascenseur quand un local d'habitation devient local commercial).

    Il faudrait donc savoir de quand date l'édition de votre R.C. et quels sont les motifs qui ont entraîné cette modification : erreur initiale, modification des lots et/ou des équiments, non conformité avec la réglementation (la simple demande d'un copropriétaire ne suffit pas -même s'il s'agit de la présidente du C.S.-)

  12. #12
    Membre Benjamin

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    Tout d'abord répondre à Gennaker : LVAR c'est une lettre par accusé réception ? Oui j'ai reçu par accusé réception.
    Je vais tenter de répondre à Yooyoo en retraçant l'historique de l'EDD de 2011. La mise en copropriété a eu lieu en 1990. Par acte notarié en 1991, des lots ont été supprimés et d'autres crées. La répartition des charges a été modifiée en conséquence. En 2000, d'autres lots ont été supprimés purement et simplement. Par suite à cette suppression, le dénominateur de tous les lots de copropriété est exprimé en 9943 millièmes au lieu de 10000 millièmes.
    C'est le conseil syndical qui, en 2010, a émis un doute sur le justesse des calculs effectués à l'origine (c'est ce qui est indiqué dans la résolution approuvé en AG) et lancer la procédure avec le géomètre expert.
    Merci

  13. #13
    Membre Benjamin

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    L'intitulé de la résolution qui a amené tout ceci : Modification de l'état descriptif de division
    Pour adopter cette résolution, faut il impérativement obtenir l'unanimité ou les 2/3 (article26) et que l'article 24 ne peut être pris en compte ? J'ai vu que pour une adaptation, ça peut passer avec l'article 24 mais pour une modification, il fallait passer par l'article 26 ou l'unanimité.

  14. #14
    Membre Benjamin

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    Au fur et à mesure des discussions, on apprend beaucoup de choses. Je viens d'apprendre la différence entre quote part de copropriété et quote part de charges. La majorité requise n'est pas la même.
    Dans le cadre de la modification de la quote part de copropriété il est exigé une majorité à l'unanimité. Dans mon cas, c'est passé avec l'article 24.

    Le dernier réglement de copropriété date de 2000 et aucun changement (construction ou autre) n'a été effectué depuis. Le délai des 5 ans est donc passé.
    Est bien légal tout ceci ?
    Mes tantièmes ont augmenté de 40 % !!
    je pense que le titre que j'ai mis sur le forum est complètement faux. Je n'aurais pas du mettre 40% de charges mais de tantième. Je ne sais pas que faire, fermer cette discussion et ouvrir une autre avec ce coup là le bon intitulé. En tout cas je tiens à remercier l'ensemble de personnes qui ont répondu à mes interrogations.

  15. #15
    Pilier Sénior

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    Non, il est inutile (et même contraire à la charte du forum) d'ouvrir une nouvelle discussion sur ce même sujet.

    Avez vous demandé à votre syndic pour quels motifs il à présenté cette résolution à la majorité absolue au lieu de la double majorité ? Sachez que lorqu'une résolution présentée à la majorité absolue (art. 25) n'est pas acceptée mais a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, présents ou non, la même assemblée peut légalement statuer, dans un second vote, à la majorité de l'article 24.

    Comment expliquez vous de telles différences dans le calcul des milièmes sachant que les modalités de calculs effectués par le géométre semblent conformes à l'article 76 de la loi SRU :

    Loi SRU Article 76
    L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est complété par un alinéa ainsi rédigé :
    « Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »
    - La consistance : Cette notion recouvre les aménagements intérieurs (logement, bureau, atelier, cave...), la qualité des matériaux et le degré de confort (balcon, ascenseur...).
    - La situation : Sont désignés l'étage (éclairement), l'orientation (ensoleillement), le côté (rue, cour, jardin : l'estimation porte sur le niveau de bruit), la vue.
    - La superficie : La loi Carrez n'étant pas obligatoire pour ce calcul, l'estimation peut se faire sur plans selon les dimensions externes et sans tenir compte des cloisons intérieures (qui sont de toute manière susceptibles de modification).
    S'il n'y a eu aucune modification de la consistance des lots privatifs et des parties communes depuis la création de la copropriété, cela veut donc dire que depuis l'origine certains lots ont été avantagés et d'autres défavorisés : c'est très certainement ce constat qui a conduit le syndicat des copropriétaires à demander une remise à plat de l'état descriptif de division afin de supprimer les anomalies.

    Si vous n'êtes pas d'accord avec la décision prise, vous pouvez intenter une action en justice à l'encontre du syndicat des copropriétaires puisque vous estimez être lésé de plus d'un quart dans votre répartition (l'art. 52 Décret 1967).

  16. #16
    Membre Benjamin

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    Le motif avait été clairement identifié dans la résolution de 2010. C'est les membres du conseil syndical qui émettait un doute quant à la justesse des 10000 des lots et ont demander un géomètre-expert. Dans cette résolution il est également indiqué que le syndic procèdera à un vote à la double majorité (article 26) pour valider ce nouvel état descriptif.
    En Juin 2011, il est indiqué sur la convocation pour l'AG que la résolution concernant ce point devait être votée à la majorité absolue. Celle ci n'étant pas passée, ils ont déroulé l'article 24 et réussi de cette manière à accepter la résolution. J’ai entendu dire (ce n’est pas très juridique ceci mais…) qu’il était nécessaire d’avoir 3 votes : après le premier vote il aurait fallu voter 2 fois, une fois pour décider le passage en force, une autre fois pour passer en force.

    Je n'ai pas encore demandé au syndic la raison pour laquelle, il a change de majorité.
    J'imagine que la différence est venue par les critères de situation apportés sur les lots, critères qui n'ont été connus par le syndic que le lendemain de l'AG 2011. Ces critères ne doivent pas être connus encore par l'ensemble de propriétaire car aucun document du syndic n’a été envoyé par la suite. Les surfaces mesurées n'étaient également pas au compte rendu et devaient inconnues de la part du syndic.

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