Vos question à l'Avocat
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ma proprio vend

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    6
    Bonjour,
    Je suis locataire depuis bientôt 5ans; mon bail prends fin dans un an et demi.
    Ma propriétaire souhaite vendre l'appartement. Je souhaiterai rester jusq'à la fin de mon bail.
    Elle m'a envoyé une lettre recommandée pour me dire que j'avais pendant 2mois la priorité à l'achat et sinon 6 mois pour liberer l'appartement.
    1.Si je lui fait une proposition qu'elle refuse (je suis pas sûre de vraiment vouloir l'acheter mais bon je me renseigne), elle est obligée de le vendre plus cher après?

    Pourtant, d'ici six mois mon bail ne sera pas finit. J'ai cru comprendre qu'elle est obligée de trouver un futur acheteur qui devra attendre la fin de mon bail pour me "mettre à la porte".
    2. Est ce exact?
    Mais si j'ai bien compris, un proprio a le droit de congedier son locataire si il souhaite habiter (ou faire habiter par un membre de sa famille) le bien.
    Je ne vois donc pas trop l'interêt si la question 2 est exacte.
    En effet, quelqu'un peut acheter le bien soit disant pour me garder puis dire qu'il souhaite y habiter.
    A vrai dire, ma proprio m'a dit qu'elle souhaitais le vendre à une amie qui y logerai sa fille.
    3. Ai je une solution pour etre sûre de pouvoir finir mes études dans cette appartement et ne pas avoir à demenager pour un an?

    Merci d'avance.
    marcenana

  2. #2
    Membre Sénior Avatar de Sevali
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    313
    Votre propriétaire est à mon avis en train d'essayer de vous faire partir plus tôt pour vendre libre.

    Soit elle vend avant la fin de votre bail, vous n'avez pas de droit de préemption et elle vend occuppé. Dans ce cas, le nouveau propriétaire ne pourra vous congédier qu'à la fin de votre bail pou y habiter ou y loger sa fille. Dans ce cas, le nouveau propriétaire vous donne congé dans les formes, 6 mois avant fin du bail.

    Soit elle vend à la fin du bail et vous donne congé 6 mois avant et là, vous avez un droit de préemption. C'est à elle de vous faire une proposition de prix et pas à vous de la lui faire. Ensuite, libre à vous d'accepter ou de refuser. Elle ne pourra pas, si vous acceptez, vendre à plus offrant.

    Peut-être qu'une solution pour vous serait de négocier votre départ avec votre propriétaire actuelle, moyennant indemnité. Elle serait gagnante, car elle vendrait libre de toute occupation. Cette indemnité vous permettant de couvrir vos frais de déménagement. Arrangez-vous également dans ce cas sur la restitution de la caution (le jour de l'éatat des lieux, par exemple, pour éviter d'avoir à avancer une caution pour un autre logement. Tout cela par écrit, bien entendu.

    Voici plus de détails dans ce lien :

    http://vosdroits.service-public.fr/p...ers/F929.xhtml

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Tout a fait, elle n'a pas bien compris la loi. Si elle doit un délai de 6 mois au locataire, c'est 6 mois avant la date de renouvellement du bail et non 6 mois en cours de bail. Telle qu'elle fait les choses, elle n'est peut être pas de mauvaise foi. Rapellez lui la loi que vous trouverez sur légifrance loi du 06/07/1989 article 15 de mémoire.

  4. #4
    Membre Junior
    Ancienneté
    février 2005
    Messages
    226
    bonjour
    un bail est renouvelable à vite eternam si en tant que proprio vous n'avez pas l'intention d'en faire votre résidence principale (ou votre famille).
    Et si vous voulez en faire votre résidence secondaire?

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Et si vous voulez en faire votre résidence secondaire?
    le motif de congé du bailleur pour reprise (en résidence secondaire) n'est pas accepté -

    Ref: arrêt cour cassation civile, 3e ch. du 31.1.2001, n° 99-11956.

  6. #6
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    6
    J'ai decidé que je voulais acheter l'appartement, et j'ai mis au courant ma proprio. Elle m'a dit que le prix sur le recommandé était un prix de départ mais qu'elle le vendrai pas à ce prix là!
    1.Je sais pas si elle a le droit...

    J'essaye de la rappler pour prendre rdv avec le notaire, mais elle ne reponds pas. Il ne reste plus que deux semaine pour la fin des deux mois et j'ai peur qu'elle essaye de gagner du temps...
    2. Dois je ecrire un recommandé ou quelque chose comme ça?

    Merci encore de vos conseils

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
    Messages
    25 258
    Le délai de deux mois qu'elle vous fixe ne peut rentrer dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989, simplement parce qu'elle vous fixe un autre délai de 6 mois pour quitter le logement alors que votre bail court encore pendant 1 an 1/2. Elle doit suivre l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 à la lettre à peine de nullité du congé pour vente donné.

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    N'oubliez pas non plus, qu'à chaque changement de prix (si elle le modifie), elle doit vous refaire une offre.

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Marcenana : Pas de panique surtout !

    vous dites au début
    Je suis locataire depuis bientôt 5ans; mon bail prends fin dans un an et demi.
    Ma propriétaire souhaite vendre l'appartement. Je souhaiterai rester jusq'à la fin de mon bail.
    donc de toutes manières, ce congé (si bien formulé, ce qui reste à vérifier) est donné de très, très bonne heure ! vous avez encore 1an 1/2 et le délai des 6 mois, et celui des 2 mois pendant lesquels vous devez donner votre réponse ne commence qu'à courir que 6 mois avant la fin de votre bail !!!!


    relisez bien l'art 15 (en particulier l'alinea II) de la loi de 89, qui précise :

    Article 15




    Modifié par Loi 2002-73 2002-01-17 art. 223 JORF 18 janvier 2002.




    I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

    A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

    Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion.

    Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.

    Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
    A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

    II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
    A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

    Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

    Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente.

    Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

    Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente.

    Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
    Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

    Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article 1er de la loi n° 53-286 du 4 avril 1953 modifiant la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel.

    Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé.

    III. - .....

    en résumé: si votre bail se termine dans un an et demi,
    le congé (même si donné maintenant), ne prend effet que dans un an (6 mois avant échéance) et à partir de là, vous avez 2 mois pour lui répondre que vous achetez au prix annoncé dans le congé, prolongé d'un autre 2 mois si vous déclarez vouloir faire un prêt.

    Ce que vous pouvez faire si vous voulez acheter au plus vite:
    1) faire vérifier que ce congé est bien selon les termes de la loi
    2) si oui, lui répondre que vous acceptez son offre (par LRAR) au prix bien indiqué sur le congé et que vous lui demandez les coordonnées du notaire pour le compromis de vente ....

    si vous ne voulez acheter que dans 1 an et demi:
    1) idem
    2) lui répondre que vous réservez votre réponse au délai imparti par la loi cad 4 mois avant la fin du terme de votre bail
    3) et que vous reprendrez contact à ce moment .... en attendant, vous n'êtes pas obligée de le faire visiter , si votre bailleur veut quand même outrepasser votre droit de préemption.

    si vous ne voulez réellement pas acheter l'appart, vous avez encore 1 an et demi devant vous pour chercher ailleurs. elle ne peut vous déloger avant le terme du bail et vous, entretemps, vous pouvez déménager quand vous voulez sans lui donner les 3 mois de préavis.

  10. #10
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    6
    Un agent immobilier m'a dit que si elle m'envoyait une lettre en me prevenant 6 mois en avance, je devais partir même si le bail n'avait pas pris fin. Il avait donc tort?
    Si je comprend bien elle n'a pas le droit de le vendre sauf à un investisseur, donc même si je veux l'acheter je n'ai pas la priorité?

    Je lui ai dit pour la date de fin de bail, et je crois qu'elle ne savait pas bien la date, mais elle n'a rien fait depuis, comme si les choses étaient normales.
    La lettre qu'elle m'a envoyé est donc nulle?

    Je suis un peu perdue dans toute cette histoire, je ne sais pas trop quels sont mes droits d'achat, je crois qu'au cas où je vais lui envoyer un recommandé pour lui redire que je suis interraissée par l'offre afin d'avoir une preuve (même si je suis au milieu de mon bail) que je me suis decidée avant la fin des deux mois. J'espère que je fais ce qu'il faut.
    J'espère aussi qu'elle me laissera l'acheter à environ le prix qu'elle à dit au départ.Parceque c'etait à elle, dans son courier, de faire une offre plus forte que le prix que son notaire lui avait donné au depart. Enfin je pense...


    Je vois pas trop comment m'ensortir, je ne vois pas comment avoir les avantages de la loi (le faite que je suis prioritaire à la vente) si tout le reste est dans l'innegalité.

    Merci encore

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Un agent immobilier m'a dit que si elle m'envoyait une lettre en me prevenant 6 mois en avance, je devais partir même si le bail n'avait pas pris fin. Il avait donc tort?
    OUI !

    Si je comprend bien elle n'a pas le droit de le vendre sauf à un investisseur, donc même si je veux l'acheter je n'ai pas la priorité?
    tu as priorité sur tout le monde (même un investisseur).

    Je lui ai dit pour la date de fin de bail, et je crois qu'elle ne savait pas bien la date, mais elle n'a rien fait depuis, comme si les choses étaient normales.
    La lettre qu'elle m'a envoyé est donc nulle?
    non elle n'est pas nulle : un bailleur peut donner envoyé une lettre de congé pdt le bail et au moins 6 mois avant la fin du terme. MAIS cela ne veut pas dire que le locataire DOIT partir dans les 6 mois de réception du congé (si avant les 6 mois de l'échéance) .... le bail se termine et uniquement à la fin du terme, le locataire est déchu de son titre de locataire et devient occupant sans titre.

    tu vois la différence ?

    Je peux comprendre que nos conseils peuvent te perturber, surtout pour un sujet d'une telle importance ! alors prends RV avec l'ADIL de ton coin et va les voir avec TOUS tes documents (avant de répondre quoi que ce soit à ta proprio): ils t'expliqueront mieux que nous car c'est tjs plus facile de le faire de vive-voix.

    mais surtout : pas d'inquiétude à avoir : tu as la loi pour toi et si elle a annoncé un prix dans son congé, elle ne peut que le vendre (au plus) à ce prix là. elle pourrait baisser son prix et là encore, si tu n'étais pas interressée par l'achat au 1er prix annoncé, tu aurais de nouveau priorité sur le prix baissé ....

    mais va voir l'ADIL. Nous restons quand même à ton écoute si tu as besoin.

  12. #12
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    6
    Merci et pardon, j'ecrivais en même temps que golfy ^^

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