Vos question à l'Avocat
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Conditions et obligations pour bénéficer du droits de Préemption

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mars 2006
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    19
    Bonjour à tous.
    Je suis nouveau sur ce forum que j'ai trouvé par [moteur de recherche] et j'espère que j'y trouverai de l'aide.

    J'ai un souci sur un achat éventuel de l'appartement dont je suis locataire.
    Voila !!
    Je suis locataire d'un appartement qui doit être mis en vente aux enchère suite à a une saisie attribution.

    Mon bail d'habitation est de 3 ans, donc jusqu'a 2008 (reconductible)

    La fin du bail est donc pour 2008.

    Le cabinet d'avocat qui suis le dossier me dit que je n'ai pas de droit de préemption .... !!!

    voila mes questions.

    -Ai je le droit ou puis je bénéficier du droit de préemption?
    Si oui pourquoi ??
    Si non pourquoi ??

    -Dans quelles conditions on bénéficie du droit de préemption?

    -Est ce que ce serait valable?

    -Existe t il des recours pour bénéficier du droit préemption?

    Merci de m'aider ....
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 24/03/2006 à 10h22.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    L'appartement est vendu, votre bail non remis en cause cad que vous ne recevez pas un courrier justifiant le non renouvellement à l'échéance pour vente : vous n'avez pas de droit de préemption. Il est donc vendu occupé, vous changez simplement de propriétaire.
    L'appartement est vendu, votre bail n'est pas renouvellé à l'échéance pour cause de vente : vous bénéficiez du droit de préemption.

    Aucun recours pour en bénéficier si vous ne rentrez pas dans le cadre, sauf à voir cela directement avec le propriétaire.

  3. #3
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mars 2006
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    19
    Donc je n'ai pas droits de préemption parceque mon bail est encore valide !!! et est en cours à la date de vente ....
    C'est bien ça ???

    L'agence ou le syndic peut elle mettre un terme au Bail ???

    Autre hypothèse, l'appartement est géré par une agence immobilière avec un syndic, mais les loyers je les verses à un notaire suite à la saisie attribution -

    N'ai je pas un intérêt de ne plus payer les loyers afin de degouter tout éventuel acheteur ??
    Comment puis je faire pour mettre toutes les chances de mon coté ???
    Dernière modification par Charly31 ; 23/03/2006 à 12h18.

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mars 2006
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    1 800
    Vous n'avez pas de droit de préemption parceque c'est une procédure de saisie-immobilière (pas de saisie-attribution) et que la vente aux enchères se fera "immeuble occupé". Quand la vente aux enchères sera faite vous changerez simplement de propriétaire.

    Suivez le conseil d'Agnes1 et voyez avec le propriétaire si vous ne pouvez pas acheter à l'amiable. Le ou les créanciers saisissants seront surement d'accord si le prix est correct plutot que d'attendre des mois et des mois (années?!) l'adjudication et la répartition du prix.

    Et puis vous avez aussi votre chance aux enchères, avec un locataire dans les lieux les enchères ne devraient pas flamber.
    Vous allez recevoir une "invitation" à participer à la vente aux enchères un mois avant sa date (avec conditions de la vente, mise à prix etc).
    Si vous ne recevez pas cette convocation, c'est seulement là que vous aurez un "mini" droit de préemption (pendant 1 mois à compter du jour au vous recevrez le résultat des enchères)et que vous pourrez demander à être substituée à la personne qui a gagné les enchères (donc ce sera aux même conditions, de prix en particulier)

    Pour info : la saisie-attribution concerne dans votre cas les loyers. Vous versez surement ceux-ci à un huissier. Il y a parallelement une procédure de saisie-immobilière.

    Cordialement.

  5. #5
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mars 2006
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    19
    Vous n'avez pas de droit de préemption parceque c'est une procédure de saisie-immobilière (pas de saisie-attribution) et que la vente aux enchères se fera "immeuble occupé".
    Effectivement sur le certificat de non constestation il fait état de saisie attribution en l'occurence effectivement je verse les loyer à un huissier.

    Suivez le conseil d'Agnes1 et voyez avec le propriétaire si vous ne pouvez pas acheter à l'amiable.
    Le ou les créanciers saisissants seront surement d'accord si le prix est correct plutot que d'attendre des mois et des mois (années?!) l'adjudication et la répartition du prix.
    Le Proprio. est à l'étranger il a eu plusieurs adjonction a laquelle il n'a pas donné suite ... il est dans un Paradis fiscal ..
    Et puis vous avez aussi votre chance aux enchères, avec un locataire dans les lieux les enchères ne devraient pas flamber.
    Vous pensez vraiement ..... je garde un espoir ... mais je le sens mal .....
    La mise à pris serais de 50 000 Euro ....

    Vous allez recevoir une "invitation" à participer à la vente aux enchères un mois avant sa date (avec conditions de la vente, mise à prix etc).
    Si vous ne recevez pas cette convocation, c'est seulement là que vous aurez un "mini" droit de préemption (pendant 1 mois à compter du jour au vous recevrez le résultat des enchères)et que vous pourrez demander à être substituée à la personne qui a gagné les enchères (donc ce sera aux même conditions, de prix en particulier)
    Pour info : la saisie-attribution concerne dans votre cas les loyers.
    Vous versez surement ceux-ci à un huissier.
    Il y a parallelement une procédure de saisie-immobilière.


    OK je comprends mieu maintenant ...
    Je vous remercie de vos réponses .....
    Cordialement.
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 24/03/2006 à 10h23.

  6. #6
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mars 2006
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    Citation Envoyé par charly31
    Le Proprio. est à l'étranger
    ... aie... elle est pas prete d'etre terminée cette procédure... déjà que c'est exxxxxtreeemeent long et compliqué, là ça va être pire... je plains l'avocat qui gère cette procédure...

    Essayez quand meme de le joindre en lui expliquant que LUI à tout intéret à accepter votre offre et demander la conversion en vente amiable car la vente aux enchères de l'immeuble occupé se fera à vil prix... qui ne tente rien...

    Bonne chance

    Cordialement.

  7. #7
    Membre Sénior Avatar de Sevali
    Ancienneté
    novembre 2005
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    313
    J'ai acheté ma maison un peu de la sorte... Je ne sais pas si mon expérience peut aider...

    La maison appartenait à un entrepreneur en liquidation judiciaire et servait de garantie. Vente aux enchères programmée... J'ai contacté le mandataire judiciaire, le juge du TC et le cabinet d'avocat qui devait s'occuper de la vente aux enchères, pour leur faire une offre, légèrement supérieure aux dettes (mais largement inférieure au prix du marché), qu'ils ont accepté. Ils n'ont pas eu besoin de l'accord du propritéaire dans mon cas. Tout a été signé chez le notaire entre nous et le mandataire judiciaire qui avait donné procuration au notaire.

    Il va de l'intérêt de tout le monde de ne pas prendre de risque dans ce cas. Lors d'une vente aux enchères, le prix n'est jamais garanti, surtout quand le logement est occupé.

    Essayer de prendre contact avec les deux parties pour voir avec eux ce qu'il en est...

    Bon courage.

  8. #8
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mars 2006
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    19
    bonjour, merci pour vos réponses, renseignement pris auprès d'un avocat qui me dit qu'une fois la procédure enclenché il ne m'est pas possible de faire une tels proposition.
    A savoir que je n'ai pas encore recu de lettre confirmant cette mise en vente aux enchères ... j'ai juste eu cette information via quelqu'un qui suit le dossier ...

    Sevali tu dis avoir contacter le mandataire judiciaire, le juge du TC et le cabinet d'avocat qui devait s'occuper de la vente aux enchères, pour leur faire une offre, légèrement supérieure aux dettes (mais largement inférieure au prix du march&#233, qu'ils ont accepté.

    Est ce une procédure qui est à la bonne volonté le mandataire judiciaire, le juge du TC et le cabinet d'avocat ?

    Autre question Qui est le mandataire judiciaire ??? comment puis savoir quel est le juge du TC qui s'occupe du dossier ..... suis en droits de demander ces informations au Cabinet d'avocat qui a la procédure ?

    Vous me direz pourquoi ne pas attendre simplement la vente ....
    Simplement que je voudrais mettre toutes les chances de mon coté et que si c'est une affaire je ne voudrais pas la rater ....
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 27/03/2006 à 11h09.

  9. #9
    Membre Sénior Avatar de Sevali
    Ancienneté
    novembre 2005
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    313
    Dans mon cas, la vente aux enchères n'avait pas encore été décidée. Pour connaître le juge, il faut appeler le Tribunal de Commerce qui est concerné.

    Le mandataire judiciaire (que l'on appelle aussi le liquidateur) est une personne nommée par le juge du TC pour assurer l'administration de l'entreprise en difficulté pendant la période de redressement, à la fin de laquelle son sort sera statué au niveau du TC devant le juge : soit l'activité continue, soit il y a liquidation. Dans ce dernier cas, c'est le mandataire judiciaire qui s'occupe de la liquidation, donc de la mise en vente des biens.

    Pour savoir ce qu'il en est , vous pouvez demander un extrait KBis au tribunal de commerce, vous pourrez également demandez le jugement de liquidation, s'il y a lieu, et dessus, vous verrez le nom du juge. Pour cela, il faut appeler le greffier du TC. Avec un peu de tchtache, on arrive à passer bien des barrières...

    Je comprends tout à fait votre point de vue par rapport à la vente aux enchères. C'est pour cela que je n'ai pas attendu. Mais, il semble que je sois intervenu avant au niveau du déroulement...

    Pour info, le liquidateur ne voulait que la vente nous revienne, il voulait aller jusqu'à la vente aux enchères, car il était sûr de récupérer plus (sans doute, plus juteux, au niveau de sa rémunération, mais ça, ce ne sont que des prérogatives). Le problème, c'est qu'il y a tout un circuit, très bien informé au niveau de ma région, du moins, qui font main-mise sur tout au niveau vente aux enchères. L'avocat de l'affaire essayait absolument de me décider à aller jusqu'à la vente aux enchères, en me disant que j'aurais la maison pour moins cher.... je doute ! Je pense que c'était plutôt pour favoriser le circuit habituel ! Mais bon, pour tout cela, je n'aurais jamais de preuve.

    Essayez de prendre contact avec la peronne directement. Si elle est OK pour vendre à ce prix, que cela couvre les créances, essayez toutes les démarches communes ... Nous avons été (ensemble, avec l'ancien propriétaire) jusqu'au procureur de la république... Puis finalement, (comme c'est étrange), on a été convoqué au TC par le juge, qui n'avait plus le même discour).... Je n'ai aucune formation juridique, et tout cela est resté très flou... mais c'est du vécu.

    Essayer de prendre une consultaiton chez un avocat spécialisé en immobilier et en liquidation (un autre, indépendant de l'affaire, tant qu'à faire...). Essayez tout de votre côté, mais si la procédure est enclenchée, préparez-vous quand même à la vente aux enchères, ...

    Bon courage...
    -----
    Voici un petit descriptif juridique de la procédure de liquidation, qui racontera cela bien mieux que ce que j'aurais fait....

    http://lexinter.net/JF/liquidation.htm

    Dans mon cas, il s'agissait donc d'une vente de gré à gré (je viens de retrouver le terme exact dans l'article). Le juge commissaire a donné son autorisation via une ordonnance au mandataire (liquidateur), pour que la vente puisse avoir lieu de gré à gré.
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 28/03/2006 à 10h39.

  10. #10
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mars 2006
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    1 800
    Bonjour,

    la cadre de la vente de Sevali était celui d'une liquidation judiciaire.
    Votre cas Charly31 semble être une saisie-immobilière.
    C'est donc devant le TGI et non le TC que se passe la procédure de vente aux enchères et il n'y a pas de mandataire.

    renseignement pris auprès d'un avocat qui me dit qu'une fois la procédure enclenché il ne m'est pas possible de faire une tels proposition.
    là... ou vous lui avez mal expliqué ou il n'a pas compris...
    Ou alors il ne parle que de votre possibiblité de participer aux enchères ce qui est effectivement encore trop tot. Dans tous les cas si la procédure va jusquà la vente aux enchères et que vous voulez tenter votre chance, il vous faut OBLIGATOIREMENT un avocat donc vous pouvez déjà commencer à en chercher un et il pourra vous renseigner.

    Mais le mieux pour vous est de vous mettre d(accord avec le propriétaire.
    Dans ce cas, votre propriétaire, le "débiteur" à la procédure, demandera la conversion de la saisie en vente volontaire. Et la il est toujours temps de le faire. Si le/les créanciers sont d'accord car le prix les désinterresera tous, pas de probleme. S'ils ne sont pas d'accord ce n'est pas perdu car ce sera au juge qui suit la vente de décider s'il autorise la vente amiable ou non.

    Codialement.

  11. #11
    Membre Sénior Avatar de Sevali
    Ancienneté
    novembre 2005
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    Effectivement, c'est bien pour cela que j'avais bien détaillé, je n'étais pas sûre qu'il s'agisse exactement du même cas. Je pense également qu'il doit toujours être possible de faire une proposition avant vente aux enchères... à partir du moment où cela couvre les dettes, et si le propriétaire actuel est d'accord, je ne vois pas pourquoi cette vente ne serait pas possible.

    Le mieux est d'une part d'aller consulter un avocat et de voir ce qu'il en pense, il vous éclairera sur le déroulement de la procédure ; d'autre part, prendre contact avec le propriétaire et essayer de voir avec lui un montant de vente, (si cela couvre les dettes...). Dans tous les cas, le mieux serait de vous faire conseiller par un professionnel. Ces démarches sont loin d'être évidentes....

  12. #12
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mars 2006
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    19
    Effectivement c'est pas évident ... après avoir consulté plusieurs avocats, j'ai des réponses qui diverges ....
    J'ai pris contact avec la banque qui saisie le bien il serait d'accord pour une proposition de ma part, et l'avocat du dossier m'a dit que j'avais droit de préemption .... mais .. il y a un mais ... que dans tout les cas il fallait l'accord du propriétaire .... et malheureusement celui ci est au costa rica ... il n'a donné aucune suite / même signe de vie sur le dossier ... .
    Il ne s'est jamais manifesté auprès du consulat pour prendre acte de la procédure sur son bien ....

    Je crois bien que ma chance se jouera aux enchères ....

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