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Operation immobiliere, terrains a batir

Question postée dans le thème Travaux et Construction sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    4
    Bonjour, Nous sommes 2 amis qui achetons en dation de paiement une parcelle de 3Ha pour vendre 22 lots de terrains à batir. Nous prenons à notre charge tous les frais d'étude et de viabilité et nous interrogeons sur la constitution d'une SCI ou d'une SARL en Marchands de biens. Serons-nous assujetis à la TVA sur l'achat et la vente de ces terrains, quelle structure est la mieux adaptée d'un point de vue fiscal pour réaliser cette opération en sachant que l'un de nous est salarié d'une entreprise et l'autre gérant majoritaire d'une SARL.
    Merci d'avance pour vos conseils.

  2. #2
    Pilier Junior Avatar de Dethau
    Ancienneté
    octobre 2004
    Messages
    2 695
    L'opération d'achat-revente relève d'une activité de marchand de biens de nature commerciale.En tant que telle, les résultats d'une telle activité relève, fiscalement, de la catégorie des "bénéfices industriels et commerciaux".
    La SCI ayant un caractère "civil", l'option serait de constituer une SARL,dont le résultats seront soumis à l'impôt sur le sociétés.
    La TVA sera due sur la marge réalisée entre l'achat et la revente.
    L'acquisition de chaque parcelle sera ensuite soumise à la TVA si l'acquéreur est une personne morale, les personnes physiques n'y étant pas assujettie sous réserve que la parcelle de terrain à bâtir soit destinée à recevoir une construction affectée à l'habitation. L'acquéreur en est le redevable légal.
    DETHAU

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    4
    Merci pour vos éléments de réponse, dans l'hypothèse ou j'opte pour le régime de TVA à l'acquisition, quelle est la différence entre la TVA Immobilière et TVA Marchand de biens ?

  4. #4
    Pilier Junior Avatar de Dethau
    Ancienneté
    octobre 2004
    Messages
    2 695
    Vous n'aurez pas le loisir de choisir.
    Soit la mutation d'immeuble se trouve dans le champ d'application de la TVA soit elle ne s'y trouve pas.
    Quant à l'activité de marchand de biens, en raison de sa nature commerciale, cette activité est assujettie à la TVA sur les marges, comme tous commerçants.
    Si elle acquiert des terrains à bâtir la TVA s'apliquera mais elle les revendra également sous ce régime sauf si les acquéreurs sont des particuliers acquérant dans l'objectif d'y édifier une construction réservée à l'habitation.
    DETHAU

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    4
    Si l'achat de ce terrain se fait en Marchand de Biens:

    Ai- je la possibilité d'opter pour les droits de mutations à 5,09%
    (qui dans mon cas seraient moins élevés que la TVA à verser sur l'achat)
    pouvoir prétendre au régime de calcul de TVA sur Marge et vendre les terrains en TTC ?

    Encore merci pour votre aide, mais ce domaine est assez complexe pour un novice peu familier à la lecture de textes legislatifs ...

  6. #6
    Pilier Junior Avatar de Dethau
    Ancienneté
    octobre 2004
    Messages
    2 695
    En la qualité de marchand de biens les biens sont acquis dans le but de les revendre et non pour y édifier une construction personnelle. Le régime est différent. Au lieu de 5,09 %, la taxe de publicité foncière est due au taux global de 0,715 % (depuis le le 1° janvier 2006), sous réserve de prendre l'engagement de revendre dans le délai de 4 ans.

    Lors de la revente le marchand de biens, la TVA s'appliquera sur la marge uniquement.
    La mutation relèvera de la TVA en raison de l'acquisition faite en vue d'une construction, le terrain entre alors dans le champ d'application de la TVA.
    Depuis le mois d'octobre 1998, ce régime ne s'applique pas lorsque l'acquisition est faite par un particulier dans la perspective de construction en vue de l'affecter à l'habitation.En lieu et place de la TVA à 19,60 %, l'acquéreur supportera la taxe de publicité foncière au taux de 5,09 %.

    En tout état de cause, ce sera l'acquéreur le redevable légal de la TVA sur le prix de vente et non le vendeur. Aussi cette question n'atteint pas le marchand de biens.
    DETHAU

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