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Après le CPE, le bail locatif à l'essai....

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
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    Ile de France
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    ientôt le logement à l'essai ?

    A l’étude : un bail locatif avec période d’essai de 2 ans, inspiré du CPE…

    Et maintenant, voici le contrat de location « à l’essai »

    L’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) émet l’idée d’un nouveau type de contrat de location, un bail nouveau transformable, calqué sur le modèle d’un contrat de travail. Comme pour le contrat nouvelle embauche (CNE) ou le contrat première embauche (CPE), l’idée repose sur le principe de la flexibilité.

    Propriétaire et locataire peuvent mettre fin au bail durant les deux premières années. Aux 9e et 21e mois, le propriétaire peut donner congé au locataire avec un préavis de 3 mois. Au bout de deux ans sans préavis, le bail devient "à durée indéterminée" et retombe dans le droit commun d’un bail ordinaire régi par la loi de 1989.

    Accueil mitigé côté locataires

    Cette possibilité de « tester » les locataires sur les contrats locatifs, selon les propres termes de l’UNPI, permettrait aux propriétaires de dépasser leur crainte de ne pouvoir se défaire de locataires insolvables. Il permettrait la remise sur le marché d’au moins 300 000 logements chaque année, soit le nombre de logements neufs créés en une année.

    Cette proposition n’a pas eu d’écho gouvernemental pour l’instant, et les locataires voient dans ce type de bail précaire une manière discutable pour le propriétaire bailleur de tester son locataire. Ils estimeraient l’approche déjà plus acceptable si un système de plafonnement des loyers était associé à ce type de contrat.

    © Capital
    Bonjour,

    J'ai trouvé cet article là :
    http://www.capital.fr/immobilier/Def...=56655&Cat=IMM
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 20/03/2006 à 08h11.
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    bonjour JL,
    vous m'avez devancé !

    Je ne sais pas si la période est bien choisie pour faire cette proposition mais elle ne me semble pas déraisonnable.

    Un bémol toutefois: il faudrait que le bailleur donne une justification à sa décision de donner congé au locataire, et dans ce sens, élargir les "défaillances" à
    • la nuisance à la vie de l'immeuble,
    • retards de paiements systématiques,
    • pas de paiements du tout, bien sûr,
    • ...
    D'un autre coté, il faudrait que les organismes tels que Locapass augmentent la durée de garantie de loyer (puisque pour le moment, c'est limité aux 3 premières années avec un maximum de 18 mois de paiement garantie)

    d'autres réactions sur le sujet ?

  3. #3
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mars 2006
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    1 800
    Bonjour,

    merci pour l'info ! c'est très intéressant !

    Si la solution proposée est ... à discuter... il reste vrai qu'il y a un problème à régler.

    Certains propriétaires peuvent abuser la demande étant tellement supérieure à l'offre. Le législateur règlemente donc à raison ce rapport juridique.

    Mais la protection offerte aux locataires ne commence-t-elle pas à se retourner contre eux... j'ai lu sur ce forum il y a quelques jours encore le sentiment d'un propriétaire : en résumé "les locataires sont trop protégés"...

    Du coup, les propriétaires, pour se protéger contre la protection des locataires, deviennent parano !

    Parfois dans les limites de la loi en multipliant les sûretés personnelles (cautionS personnelles, bancaires etc) mais aussi parfois en dehors de toutes limites : j'ai connu des locataires a qui on demandait 1 an! de loyer d'avance, bloqué sur un compte du propriétaire, à titre de dépôt de garantie, sans oublier des revenus de plus 5 fois le loyer et une ribambelle de cautions qui doivent étaler tous les justificatifs de patrimoines existants avec leur vie privée en sus... tout ça pour un 60m²... et en cas de refus, pas d'appart.

    J'ai connu de beaucoup d'affaires de loyers impayés et d'expulsions, les propriétaires ne comprennent plus cette protection des locataires de mauvaise foi ou des squatteurs. Et il est bien difficile d'expliquer à une propriétaire âgée dont les seuls revenus sont un loyer, que ses locataires qui sont d'une mauvaise foi très organisée, ne seront expulsés qu'après une procédure de plusieurs années qui va lui coûter plusieurs dizaine de milliers de francs... surtout quand elle vous a expliqué qu'elle ne pouvait plus faire face à ses propres dettes et que les recouvrements forcés commençaient à son encontre... et ce genre de situation arrive tous les jours...

    Difficile aussi d'expliquer aux propriétaires que les juges sont souvent plus protecteurs que la loi, parfois sans base légale... j'ai lu des jugements 1ère instance assez incroyables (sauf si on statue en équit&#233.

    Loin de moi l'idée de dire que les locataires sont déresponsabilis&#233 ;s et choyés alors que les droits des propriétaires, ou devrais-je dire le droit de propriété, est bafoué. Je m'efforce de comprendre ce qui peut être à l'origine d'un tel projet.

    La matière doit être connue des propriétaires. Certains propriétaires ne prennent aucune protection et signe sans le lire le bail loi de 89 préimprimé acheté à la papeterie en pensant qu'au 1er impayé il vont pouvoir mettre dehors le locataire. A l'inverse ceux qui ne connaissent pas les moyens juridiques à leurs dispositions et qui entendent qu'une expulsion coute très cher et est très longue, sont complètement fous et prennent des garanties démesurées.

    En attendant le statut du "meublé" se rapproche de plus en plus du "vide" pour plus de protection. Et ne parle t on pas de "propriété commerciale".

    Sur ce projet... la "grogne" de certains propriétaires en est très probablement à l'origine mais dans le contexte actuel... je vois mal comment ça pourrait bien passer alors qu'on parle sans arrêt du "mal-logement" que les prix des loyers explosent et que la précarité, si elle n'augmente (autre débat) est là.

    Je vois que mon post commence à être vraiment très très long... désolé, je me suis cru un moment devant un sujet de dissertation...


    Cordialement
    Dernière modification par Gritche_fr ; 20/03/2006 à 09h05.

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    Quand je vois tout ce que demandent déja de fournir les bailleurs comme garanties pour délivrer des logements certains insalubres en région parisienne et dans les villes à forte demande, en particulier universitaire ...où va t'on ?
    Certains ne veulent pas du Locapass...alors que l'on vous vante partout cette possibilité...
    Si ce texte passe ce sera encore plus problématique que cela ne l'est déja, c'est honteux....
    Je crois de moins en moins à la naiveté des propriétaires car les "gentils" bailleurs sont très rares...et inconscients de louer sans garanties...(malheureusem ent pour eux) j'aimerais vraiment savoir combien ils représentent en pourcentage...
    Dernière modification par Marieke ; 20/03/2006 à 09h06.

  5. #5
    Membre Sénior Avatar de Carifa3
    Ancienneté
    octobre 2005
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    Bonjour,

    Il ne faut cependant pas oublier qu'il y a aussi des locataires sans scupules pour profiter du système actuel et que récupérer son bien ou du moins essayer relève du véritable parcour du combattant.

    Un département comme le var:

    900 locataires assignés en justice
    500 expultions prononcées
    moins de 200 effectives

    Mettez vous à la place des 300 proprios quand l'état décide de ne pas donner suite a un jugement, que leur reste ils pour faire valoir leurs droits ?

    La préfecture débourse pour 2005, 3.3 millions d'euros mais plus spécialement pour le logement social.
    Et nous les autres ?

    Si comme le dit Jean louis cette mesure pouvait permettre de liberer 300 000 logements chaque année les prix des loyers seraient en mesure de descendre, d'ou des situations moins difficilles pour les locataires et par répercutions pour les proprios "aussi". Si nous pouvions connaitre le nombre de bailleurs privés il y a 10 ans par rapport à nos jours, je pense que nous serions surpris.

    Si ce projet a pour effet d'enrayer cette épidémie ce serait un bien pour tous.

    J'arrette là il faut de la place pour tout le monde
    Notre vie sera toujours remplie de défis. Il est préférable de se l'admettre et de décider d'être heureux malgré tout. Il n'y a donc pas de meilleurs temps que pour l'être "maintenant".

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
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    juin 2005
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    Cela pourrait etre interessant à la condition que les locataires qui ne sont pas satisfaits et de leur bailleur et des conditions de vie dans l'immeuble (bruits etc.....) puissent partir avec un simple préavis d'un mois voir moins durant l'essai.
    Cela étant cela ne changera pas le problème de nombreux locataires payant rubis sur l'ongle durant qq années et cessant à cause d'un problème.

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    Citation Envoyé par Agnes1
    Cela pourrait etre interessant à la condition que les locataires qui ne sont pas satisfaits et de leur bailleur et des conditions de vie dans l'immeuble (bruits etc.....) puissent partir avec un simple préavis d'un mois voir moins durant l'essai.
    Cela étant cela ne changera pas le problème de nombreux locataires payant rubis sur l'ongle durant qq années et cessant à cause d'un problème.
    Tout à fait d'accord AGNES les conditions dans les 2 sens...
    Un logement correct à prix correct !
    De plus croyez vous sincèrement que la situation actuelle se prête à rendre encore plus difficile les conditions pour se loger ...ou alors il faut construire des milliers de logements sociaux en plus et tout le monde sait que c'est impossible..
    Par ailleurs les déductions fiscales des propriétaires bailleurs ont encore été augmentées et sont loin d'être négligeables...
    CARIFA vous faites partie des "gentils" donc je comprends votre colère...mais à côté de vous il y a combien de proprios sans scrupules ?
    Sur ce forum on voit bien les 2 côtés du problème et l'état des logements en question revient souvent ainsi que les procédés pour garder les cautions...
    Comment compte tenu de toutes les garanties qu'on donne pour nos enfants 2 mois de caution , caution solidaire sur 2 renouvellements de bail, salaire du locataire plus de 4 fois le loyer de même pour les parents fourniture de nos biens immobiliers...etc que risque les proprios et certaines agences font encore la grimace...
    Quant au procédé de louer des chambres aux élèves de Prépa en Val de Marne en vous demandant de fournir les photocopie des cartes d'identité ( pour vérifier quoi d'après vous ?) parce que l'on vient d'une île de L'OI et bulletins de salaire et qu'on vous dit qu'on donnera la chambre à celui qui gagne le plus sans aucune honte ...

  8. #8
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mars 2006
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    1 800
    "Illégale et inacceptable" pour Jean-Louis Borloo, "scandaleuse" pour le parti socialiste, "incompréhensible" pour les associations de consommateurs… la proposition de l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) d'instaurer un contrat de location "à l'essai", s'inspirant du contrat première embauche (CPE) provoque un véritable tollé.

    trouvé sur le net... apparement la proposition de l'UNPI va vite aller à la poubelle.

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    Nous voici en plein débat, bien interressant par ailleurs par tous les points soulevés.

    Marieke, Agnes: vous parlez de préavis de 1 mois pour les locataires.
    Pourquoi ? si on met les 2 parties sur un pied d'égalité : 3 mois de chaque côté et encore, le locataire lui, n'a pas à donner des raisons (je pense que le bailleur, lui, devrait par contre, justifier les raisons de son cong&#233.

    N'oubliez pas qu'un bailleur qui donne congé devra qd même refaire des frais pour relouer son logement (enfin, je rêve surement tout haut, quand on lit certaines situations). Je dois être trop bonne, car je remets à neuf entre chaque locataire ... mais pour moi c'est important car ils prennent alors plus soin du logement (expérience). Je suis bailleur donc évidemment, assez favorable à cette proposition.

    C'est vrai aussi que je fais attention à la sélection: je n'ai jamais eu d'emm... avec mes locataires: j'entretiens les logements, je respecte mes obligations de bailleur sans discuter et j'ai tjs rendu les DG sur le champ (sauf une fois, car j'ai du attendre un devis, en accord avec la locataire et DG rendu après 1 mois). Bien sur, j'attends de la part des locataires qu'ils remplissent aussi leurs obligations.
    Mais je me dis que le jour où je serai face à un locataire qui organisera sciemment son insolvabilité (comme on peut en lire sur les forums), je l'aurai sûrement dans l'os malgré mes précautions.

    Je crois que cette mesure pourrait inciter certains bailleurs à remettre sur le marché leurs biens qu'ils ne louent plus.

    car c'est là le noeud du prbl : certains bailleurs proposent des locations insalubres, des vrais m****** que les locataires se sentent obligés de prendre vu le peu de choix à leur portée. car si choix il y a, la sélection se fera d'elle même sur la qualité des logements !
    et faut pas se leurrer: ce n'est pas d'un coup de baguette magique que les immeubles vont se fabriquer !

    sans oublier qu'on devrait aussi faire un peu plus de formation sur le contenu des contrats et sur les EDL .... mais ca, difficile d'organiser et par qui ?

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
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    55 706
    GOLFY la plupart des appartements en ville sont pris d'assaut il y a des listes d'attente presque partout dès qu'il y a une fac dans le coin...donc pas de délai pour relouer et pas d'état d'âme...tu prends ce qu'il y a et l'état des lieux de sortie se fait le même jour que celui d'entrée ...quand sympa on t'accorde en échange de la réfection des peintures quelques jours...en moins sur un appart pas repeint depuis 10 ans et sachant qu'on ne peut le déduire sur l'EDL du précédent pour vétusté....
    Pour en avoir visité un paquet en 2 ans en région parisienne et dans le Sud, l'immobilier ne va pas mal vu le nombre de chantiers qu'on a visité...on réserve des apparts où il y a les ouvriers qui baclent cela vite fait ...manifestement au black....alors non les proprios ont des beaux jours devant eux...pardon CARIFA mais c'est vrai...je ne crois pas que ce soit en baisse, sauf dans les petites villes ou en campagne où l'offre est moindre...et évidemment ceux qui ont été échaudés par une mésaventure comme vous...mais là aussi il faut tenir et faire valoir ses droits !
    Il faut un juste équilibre et des règles pour éviter les abus de part et d'autre on est bien d'accord !

  11. #11
    Membre Junior
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    109
    Dans tout ce que je peux lire, personne ne pense réellment aux bailleurs!!
    Il faut penser à eux (j'en fais partie) car il ya souvent un crédit derrière ce logement mis en location.
    Si un locataire ne paye pas, comment payer son crédit? Il n'ya effectivement pas assez de protection des bailleurs face à des locataires organisés.
    Je pense à mon avis qu'il y a un vrai manque de ce coté et qu'il serait bien venu de se pencher sur le problème mais le bail type CPE n'est pas la solution car comme pour l'emploi les dérives vont aller bon train!

  12. #12
    Pilier Junior Avatar de Mehatenduque
    Ancienneté
    mai 2005
    Messages
    2 238
    Citation Envoyé par fredericpers
    Dans tout ce que je peux lire, personne ne pense réellment aux bailleurs!!
    Il faut penser à eux (j'en fais partie) car il ya souvent un crédit derrière ce logement mis en location.
    Si un locataire ne paye pas, comment payer son crédit? Il n'ya effectivement pas assez de protection des bailleurs face à des locataires organisés.
    Je pense à mon avis qu'il y a un vrai manque de ce coté et qu'il serait bien venu de se pencher sur le problème mais le bail type CPE n'est pas la solution car comme pour l'emploi les dérives vont aller bon train!
    Vous disposez de contrats d'assurances pour pallier à ce risque.
    Comme en matière commerciale, il y a aussi des risques quand on veut faire des profits.
    Mehatenduque
    Contributeur majeur mais jamais vacciné contre l'erreur, la [bêtise], ni l'humour, quand ce vaccin existera ,merci de m'en faire part, je transmettrai aux autres majeurs

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