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Après le CPE, le bail locatif à l'essai....

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #13
    Membre Junior
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    mars 2006
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    109
    je ne fais malheureusement aucun profit, on verra cela dans 20 ans lorsque je n'aurai plus de crédit à payer!!!!
    C'est plus une garantie de retraite qu'une activité lucrative!
    Et je suis loin d'etre le seul je pense!

  2. #14
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
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    juin 2005
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    Citation Envoyé par golfy
    .......Marieke, Agnes: vous parlez de préavis de 1 mois pour les locataires. Pourquoi ? si on met les 2 parties sur un pied d'égalité : 3 mois de chaque côté et encore, le locataire lui, n'a pas à donner des raisons (je pense que le bailleur, lui, devrait par contre, justifier les raisons de son cong&#233..........?
    Non ils ne sont pas sur un pied d'égalité, sauf ds les régions (rares) ou l'offre (correcte) est supérieure à la demande. De plus il est demandé moults garanties au locataire, pas au bailleur. Négociez une réfection avant de prendre le logement........ vous n'aurez pas le logement. En revanche le propriétaire ne négocie que très rarement.
    Un exemple : une chaudière déffectueuse (plus d'eau chaude ni de chauffage), peut fort bien être réparée à "la va comme je te pousse" pendant un an par le bailleur, sans que le locataire ne puisse rien faire. Le référé ? Si le bailleur apporte des preuves qu'il fait intervenir un artisan à chaque panne, le juge n'ordonnera pas obligatoirement le changemernt de la chaudière. Si bien que le pauvre locataire se retrouvera à la merci des pannes de l'appareil (je parle en connaissance de cause) ! Donc la négligence d'un bailleur devrait etre un motif de préavis réduit.
    En revanche il est évident que les locataires sont beaucoup trop protégés en cas d'impayés. Une des revendications des associations est d'interdire les expulsions, sans discernement entre le propriétaire qui payent ses traites avec la location et les gros bailleurs.

    Cela étant comme je le disais, cela ne protègera pas le propriétaire contre des locataires qui ont des soucis financiers après la période d'essai, ni les propriétaires des locataires qui massacrent les logements.
    Dernière modification par Agnes1 ; 20/03/2006 à 17h29.

  3. #15
    Pilier Junior Avatar de Mehatenduque
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    mai 2005
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    Citation Envoyé par fredericpers
    je ne fais malheureusement aucun profit, on verra cela dans 20 ans lorsque je n'aurai plus de crédit à payer!!!!
    C'est plus une garantie de retraite qu'une activité lucrative!
    Et je suis loin d'etre le seul je pense!
    Vous avez la solution de l'assurance privée loyers impayés, et il existe il me semble dans le cas où vous louez à des personnes qui ont des problèmes sociaux, une caisse de garantie dégradations et loyers impayés, il fait que le loyer soit raisonnable.
    Ne dites pas que vous ne faites pas de profits, car vous capitalisez et défiscalisez (le cas échéant). Sinon quel avantage?
    Mehatenduque
    Contributeur majeur mais jamais vacciné contre l'erreur, la [bêtise], ni l'humour, quand ce vaccin existera ,merci de m'en faire part, je transmettrai aux autres majeurs

  4. #16
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    mehatenduque,
    il faut savoir que les assurances loyers impayés fonctionnent principalement avec les agences. Peu d'entre elles, assurent les bailleurs privés qui font la gestion eux-mêmes.

    et quand vous en trouvez une, c'est vrai que les primes sont déductibles des impôts, mais les conditions demandées par l'assureur sont tellement draconiennes pour les candidats, que ca réduit encore plus le champ des locations pour ceux qui en ont réellement besoin !

    je ne pense donc pas qu'on puisse généraliser en utilisant cet argument et dire qu'un bailleur peuit louer à tous les coups, avec sécurité. Le risque existe et je ne crois pas qu'il faille le nier.
    de plus, l'eventuel profit se fait à la revente pas pendant le temps où la personne garde ce logement.
    Regardez les hausses des charges immobilières : elles sont conséquentes depuis 2 ans et ca va pas non plus baisser de ce côté.

    en matière d'investissement, compte tenu des travaux, des impôts et des charges, des éventuelles vacances entre 2 locataires, en louant un logement, si vous faites un ROI de 2% par an, c'est beaucoup.
    Je suppose que vous savez aussi bien que moi qu'on trouve mieux à placer son fric dans des banques en ligne ou des assurances-vie et ce, sans risque d'impayés ou de saccage.

    Oui c'est vrai qu'en ce moment, certains bailleurs qui ont acheté bas et qui revendent maintenant peuvent faire une +value. Mais ce n'est pas systématique et ceux qui ont acheté ces dernières années devront attendre bien longtemps avant de récupérer leurs billes.

  5. #17
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    Citation Envoyé par golfy
    de plus, l'eventuel profit se fait à la revente pas pendant le temps où la personne garde ce logement.
    Regardez les hausses des charges immobilières : elles sont conséquentes depuis 2 ans et ca va pas non plus baisser de ce côté.
    en matière d'investissement, compte tenu des travaux, des impôts et des charges, des éventuelles vacances entre 2 locataires, en louant un logement, si vous faites un ROI de 2% par an, c'est beaucoup.
    Je suppose que vous savez aussi bien que moi qu'on trouve mieux à placer son fric dans des banques en ligne ou des assurances-vie et ce, sans risque d'impayés ou de saccage.
    Oui c'est vrai qu'en ce moment, certains bailleurs qui ont acheté bas et qui revendent maintenant peuvent faire une +value. Mais ce n'est pas systématique et ceux qui ont acheté ces dernières années devront attendre bien longtemps avant de récupérer leurs billes.
    D'après ce que vous dites GOLFY il n'y aurait aucun intéret à être bailleur , je suis abonnée à une revue et régulièrement ils publient les rendements de l'immobilier locatif et c'est souvent du 7 à 10%....compte tenu de toutes les déductions fiscales, les charges immobilières souvent ce sont les locataires qui en assument la grande partie...
    En effet si de petits propriétaires louent à des tarifs corrects et entretiennent leurs logements ils ne font pas de gros bénéfices...mais combien sont-ils danc ce cas ?
    Par ailleurs un bien se valorise , vu les plafonds atteints par l'immobilier ces dernières années ceci ajoutés aux loyers encaissés et défiscalisés y compris les travaux...je ne crois pas qu'on puisse être déficitaire sauf on est bien d'accord si on tombe sur des gens malhonnêtes....

  6. #18
    Membre Sénior Avatar de Carifa3
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    Citation Envoyé par fredericpers
    je ne fais malheureusement aucun profit, on verra cela dans 20 ans lorsque je n'aurai plus de crédit à payer!!!!
    C'est plus une garantie de retraite qu'une activité lucrative!
    Et je suis loin d'etre le seul je pense!
    Rassurez vous vous ètes loin d'être le seul dans ce cas, la garantie retraite ainsi pensée oui, mais la réalité est toute autre

    Marieke, je n'ai aucune colère...., nous avons des points de vue différents, chacun les défends avec courtoisie et c'est tant mieux, cependant je reste de l'avis de Golfy, si être proprio à eu son heure de gloire sur le rendement, la réalité est toute autre en ce moment surtout si l'achat se fait à crédit.

    Pour un pret en investissement locatif à 3.5%, 150 000 euros sur 240 mois 869.00 euros hors ass. Tout en sachant que pour 150 000 vous n'avez suivant la région qu'un bien modeste et ancien, imaginez le prix du loyer + charges qu'il faudrait demander uniquement pour ne pas être en déficit sans parler du foncier, CSG etc...

    Placez 150 000 euros en assurance vie 500 euros mensuel net sans le moindre soucis, à ce stade le calcul est vite fait.

    Bien sur la banque vous dira " vous voulez accroître vos revenus et pensez à votre retraite. Vous souhaitez diversifier ou accroître votre patrimoine. Vous croyez en la pérénnité à long terme de la valeur de la pierre, à juste titre. Acquérir un logement pour le louerpeut être une bonne solution. Réussir ce type d'opération c'est s'assurer de la tranquilité du bien, d'une optimisation fiscale et de la rentabilité globale".

    C'est beau et sans fautes, ce n'est pas de moi

    Autre ce que vous avez dévellopé plus haut, j'y vois une raison supplémentaire de la pénurie de logements locatifs, des tarifs exorbitants et autres problèmes qui en résultent, ce pour tous. Je ne peut penser que tous les proprios aient encore de beaux jours devant eux du moins surtout pas ceux qui comme fredericpers ou moi ont fait cet investissement à crédit et long terme.
    Notre vie sera toujours remplie de défis. Il est préférable de se l'admettre et de décider d'être heureux malgré tout. Il n'y a donc pas de meilleurs temps que pour l'être "maintenant".

  7. #19
    Pilier Junior Avatar de Mehatenduque
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    Citation Envoyé par carifa3
    Rassurez vous vous ètes loin d'être le seul dans ce cas, la garantie retraite ainsi pensée oui, mais la réalité est toute autre

    Marieke, je n'ai aucune colère...., nous avons des points de vue différents, chacun les défends avec courtoisie et c'est tant mieux, cependant je reste de l'avis de Golfy, si être proprio à eu son heure de gloire sur le rendement, la réalité est toute autre en ce moment surtout si l'achat se fait à crédit.

    Pour un pret en investissement locatif à 3.5%, 150 000 euros sur 240 mois 869.00 euros hors ass. Tout en sachant que pour 150 000 vous n'avez suivant la région qu'un bien modeste et ancien, imaginez le prix du loyer + charges qu'il faudrait demander uniquement pour ne pas être en déficit sans parler du foncier, CSG etc...

    Placez 150 000 euros en assurance vie 500 euros mensuel net sans le moindre soucis, à ce stade le calcul est vite fait.

    Bien sur la banque vous dira " vous voulez accroître vos revenus et pensez à votre retraite. Vous souhaitez diversifier ou accroître votre patrimoine. Vous croyez en la pérénnité à long terme de la valeur de la pierre, à juste titre. Acquérir un logement pour le louerpeut être une bonne solution. Réussir ce type d'opération c'est s'assurer de la tranquilité du bien, d'une optimisation fiscale et de la rentabilité globale".

    C'est beau et sans fautes, ce n'est pas de moi

    Autre ce que vous avez dévellopé plus haut, j'y vois une raison supplémentaire de la pénurie de logements locatifs, des tarifs exorbitants et autres problèmes qui en résultent, ce pour tous. Je ne peut penser que tous les proprios aient encore de beaux jours devant eux du moins surtout pas ceux qui comme fredericpers ou moi ont fait cet investissement à crédit et long terme.

    Votre comparaison n'est pas équilibrée, vous partez d'un capital disponible placé en assurance vie, comparé à une acquisition financée avec intérêts, que le locataire va contribuer à financer.
    Une comparaison de rendement se fait sur la base des capitaux investis et du rendement sur cette base. Il faut bien sûr y ajouter les éxonérations fiscales réalisées.
    La vente d'immobilier est à niveau élevé, si c'était si déficitaire et risqué que celà, il n'y aurait aucun intérêt. A moins d'avoir très mal acheté.
    Au vu de la crise du logement en France, la demande est là, excepté si vous achetez dans un secteur géographique en dépeuplement.
    La gestion de l'investissement est bien aussi fonction du rendement espéré.
    Mehatenduque
    Contributeur majeur mais jamais vacciné contre l'erreur, la [bêtise], ni l'humour, quand ce vaccin existera ,merci de m'en faire part, je transmettrai aux autres majeurs

  8. #20
    Membre Sénior Avatar de Carifa3
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    Vous avez tout à fait raison, J'ai fait une comparaison je n'aurait pas dû, merci de ce réajustement, ce n'est pas équilibré présenté ainsi. Je vais essayer de le tourner autrement pour me faire comprendre.

    En supposant avoir un logement vide de tout occupant valeur 150 000 euros sans aucun crédit, que faire?
    - continuer à le louer 650 euros
    - le vendre et placer en ass vie 500 euros, bien sûr le capital n'évolura pas.

    En supposant vouloir l'acheter à crédit
    - rembourser 869 euros + ass
    - comment le relouer à son ancien montant 650 euros, l'augmenter ?

    Je voulais faire comprendre que dans un cas comme dans l'autre aujourdhui rien ne joue en faveur, de devenir ou continuer à rester bailleur d'ou pénurie de logement et hausses de loyers entre autre.

    Il y a bien d'autres " facteurs " Mais ce n'est qu'un avis perso.
    Notre vie sera toujours remplie de défis. Il est préférable de se l'admettre et de décider d'être heureux malgré tout. Il n'y a donc pas de meilleurs temps que pour l'être "maintenant".

  9. #21
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    Citation Envoyé par marieke
    D'après ce que vous dites GOLFY il n'y aurait aucun intéret à être bailleur , je suis abonnée à une revue et régulièrement ils publient les rendements de l'immobilier locatif et c'est souvent du 7 à 10%....compte tenu de toutes les déductions fiscales, les charges immobilières souvent ce sont les locataires qui en assument la grande partie...
    En effet si de petits propriétaires louent à des tarifs corrects et entretiennent leurs logements ils ne font pas de gros bénéfices...mai s combien sont-ils danc ce cas ?
    Par ailleurs un bien se valorise , vu les plafonds atteints par l'immobilier ces dernières années ceci ajoutés aux loyers encaissés et défiscalisés y compris les travaux...je ne crois pas qu'on puisse être déficitaire sauf on est bien d'accord si on tombe sur des gens malhonnêtes....
    Marieke, Non je ne dis pas cela.
    Les 7 à 10% de rentabilité auxqelles vous faites réf, sont des rentabilités brutes ! cad on divise les loyers annuels par le prix d'achat (et encore les agences essayent d'embobiner l'acheteur car ils ne rentrent pas dedans les frais de notaire, etc ...).

    il y a différentes rentabilités: brutes, puis nettes, puis nettes-nettes !

    Pour qu'un investissement soit valable en terme investissement locatif, il faut avoir au moins du 9% de rentabilité brute pour arriver, quand on décompte tout, à du 2% (maxi) sur du net-net (ce qu'on a dans la poche en fin de calcul). Je peux donner plus d'exemples parlants à ce sujet.

    Là-dessus interfèrent les taux d'imposition et les différentes techniques de défiscalisation (crédit in-fine entre autres pour ne citer que celle-l&#224 - Etant non résidente, c'est aussi un avantage puisque je ne suis pas taxée au taux marginal. mais mon cas est un peu particulier ==> Je ne dis pas que je suis déficitaire, j'ai fais un choix délibéré et je ne me plains aucunement: mais si j'avais placé ce fric sur des contrats-vie à la même époque, je serai plus riche à l'heure d'aujourd'hui (ca, c'est certain).
    J'essayais juste d'apporter un peu d'eau au moulin de cette discussion, afin que tout le monde puisse prendre conscience des différents aspects sur la question.
    c'est vrai que c'est à la revente (seulement) que le bailleur peut s'y retrouver, pas pdt la location si ce n'est le sentiment d'avoir qd même un bien (au cas o&#249 ...

    Bien sûr la situation devient plus confortable si le locataire paye régulièrement et qu'il entretient le logement. Et cerise sur le gateau, si le locataire reste plusieurs années, alors effectivement la situation devient très bonne.

    mais combien d'histoires peut on lire sur les forums pour une situation optimale ? Je suis pas mal versée sur ce chapitre, et malheureusement on trouve des personnes abusant - que ce soit côté bailleur que locataire. Là est le pbl : trop d'abus de part et d'autre et c'est bien désolant.

    ******************


    complément d'infos sur le sujet, repris de la lettre du Moniteur de ce matin, en gras les points importants :





    Citation :

    Contrat de location "à l'essai" : l’UNPI se justifie
    Après le tollé général suscité par l’idée de créer un bail "à l’essai" inspiré du CPE, l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) a souhaité donner quelques précisions sur cette proposition.

    "La proposition consiste à demander une baisse de 30% sur le montant du loyer par rapport au prix du marché en contrepartie pour le bailleur de la possibilité de résiliation du bail aux 9ème et 21ème mois avec préavis de trois mois.
    Au-delà de cette période, le bail se transforme en bail classique en conservant le loyer d’origine" explique l’UNPI en rappelant que cette idée - présentée par Jean Perrin au congrès de Dijon, le 30 septembre dernier - s’inscrit "dans la volonté de contribuer à résoudre la crise du logement en incitant les propriétaires privés à remettre des logements vacants sur le marché".

    Pour l’UNPI, cette disposition aurait pour avantage de proposer des logements situés le plus souvent en centre ville et de favoriser ainsi la mixité sociale. "Elle contribuerait en outre à faciliter le parcours résidentiel en accueillant dans le parc privé des locataires à ressources modestes qui libéreraient ainsi des logements sociaux" explique le communiqué.

    "L’UNPI rappelle que 95% des relations locatives privées sont satisfaisantes et considère que cette proposition contrairement à ce qui a été évoqué n’entraînerait aucune précarité.
    En revanche, elle permettrait d’envisager une entrée dans les lieux facilitée par moins de contraintes administratives, techniques et financières pour les locataires".

    Les représentants des propriétaires privés estiment que la réglementation actuelle des rapports locatifs entraîne des propriétaires à s’éloigner de l’investissement locatif d’habitation et à laisser des logements vacants. Ils souhaitent donc "une redéfinition des rapports locatifs afin de proposer plus de logements à loyers accessibles et de rassurer les propriétaires pour développer l’offre locative accessible à tous".

    Enfin, l’UNPI qui rappelle avoir signé récemment une convention avec le ministre de l’Emploi, de la Cohésion sociale et du Logement pour faciliter l’accès au logement des jeunes, futurs bénéficiaires du CPE, tient à dire que cette "proposition n’est en aucun cas liée aux difficultés actuelles du CPE".

    (20/03/2006)





    J'ai du mal à comprendre : -30% sur le loyer cela place largement ce type de bail en dessous d'un Robien.
    D'ailleurs j'ai du mal à voir l'avantage financier pour les bailleurs alors que l'on mets justement en évidence les rendements de plus en plus faibles de ce secteur.
    L'avantage à l'origine, à mon sens, devait être double : résiliation possible aussi bien pour le locataire que pour le bailleur.


    Dernière modification par Golfy ; 21/03/2006 à 15h48.

  10. #22
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    Comme vous dites il y a une incohérence :
    quel intéret à louer 30% moins cher à une catégorie de gens qui étant les plus fragiles risquent d'être confrontés au chômage.... et donc... incapables de payer leur loyer et donc au bout des 9 mois sont virés ...et vont où ?
    dans la rue ?
    Plus de boulot et plus de logement ....quelle avancée....
    Et qui va quitter les logements sociaux par les temps qui courent ?
    Quelqu'un qui en a obtenu un s'y accroche bien normalement !
    En plus au départ il n'a pas été question des 30 % en moins...

  11. #23
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    septembre 2004
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    En plus au départ il n'a pas été question des 30 % en moins...
    Ouais c'est bien pour cela que j'ai donné l'info ...

    Par ailleurs, si on faisait une vérif sur les locataires de logements sociaux et qui ont des revenus permettant de se loger dans le privé, on pourrait sûrement libérer des logements pour des personnes qui en ont vraiment besoin

  12. #24
    Pilier Junior
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    Citation Envoyé par golfy
    si on faisait une vérif sur les locataires de logements sociaux et qui ont des revenus permettant de se loger dans le privé, on pourrait sûrement libérer des logements
    "y'en a qu'on essayé! ... ils ont eu des problemes!"

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