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Discussion : Passage de fait et droit de passage non reconnu par titre de propriété ou décision d'un tribunal

  1. #1
    Membre Junior

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    Bonjour,


    Pouvez-vous m'éclairer sur les notions de « passage de fait » et de « droit de passage non officialisé » dans les formes juridiques prévues par la loi.

    Un propriétaire a toléré pendant de nombreuses années dans les années 1950, le passage d'un ami propriétaire enclavé pour aller coupé de l'herbe avec sa faux et rapporter l'herbe dans un balluchon de toile en passant par son terrain. Les deux propriétaires sont décédés. Cette tolérance n'a jamais été traduite au plan juridique sur les actes de propriétés des deux propriétaires auprès d'un notaire ou par décision d'un tribunal.
    Le terrain a été vendu. Le nouveau propriétaire enclavé a-t-il les mêmes droits que le premier propriétaire qui bénéficiait de la tolérance pour aller couper son herbe ?


    A-t-il un droit de passage ? Ou un passage de fait ?

    Quelle est la différence ?

    Que doit faire le propriétaire enclavé pour accéder avec sa voiture et sa remorque à son terrain ? A-t-il droit uniquement à la même tolérance ( même largeur et tolérance de passage non motorisée) identique à celles du milieu du XXème siècle ? Doit-il acheter son droit de passage en passant par le Tribunal de Grande Instance ?

    Le propriétaire non enclavé, en bordure de route, a-t-il le droit de clôturer son terrain ? Quelles en sont les conséquences pour ce dernier ?


    Merci de vos informations.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    la tolerence qui a ete accordée jusqu'a present ne donne aucun droit a son beneficiaire

    toutefois, s'agisant d'un terrain enclavé, le proprietaire du fond peut demander une servitude de passage pour enclave
    il lui appartiendra de prouver qu'il a utilisé ce passage durant au moins 30 ans (et ce, afin de ne pas payer d'indemnité) s'il veut conserver cette assiette

    Par contre, si le proprietaire du fond enclavé demande un desenclavement total (c'est a dire, servitude de passage tous moyens), necessitant une autre assiette, il lui faudra indemniser le fond servant sur lequel s'appliquera la servitude

    A defaut d'accord amiable, il faudra saisir le TGI

    Par contre, il serait interessant de connaitre l'origine de l'enclave
    en effet, si cet enclavement resulte de la division d'une parcelle, la servitude devra etre demandée sur le fond d'origine

  3. #3
    Membre Junior

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    Merci de cette réponse.

    Pour répondre à votre demande de précision, je pense que la parcelle initiale était un bien familial qui fut vendu dans les années 1950 par moitié indivis sans précision du problème de passage du propriétaire enclavé.
    Ce terrain indivis doit avoir fait l'objet d'un bornage, il y a moins de 30 ans, intégrant aussi d'autres parcelles de voisins mais qui ne parlerait pas de ce passage de fait.
    Le nouveau propriétaire n'a acquis le terrain que depuis 4 à 5 ans. Bénéficie-t-il des tolérances identiques des propriétaires antérieurs du XXème siècle ?
    Le premier propriétaire des années 1950 a peut-être bénéficié du "passage de fait" pendant plus de 30 ans sans le labellisé juridiquement "droit de passage" sur son titre de propriété mais pas les propriétaires suivants qui ne l’utilisèrent pas.
    Le nouveau et récent propriétaire enclavé peut-il revendiquer le droit de passer avec sa voiture et sa remorque sur un terrain de faible largeur en arguant du "passage de fait" du premier propriétaire des années 1950 ?
    Un passage de fait est-il transmissible aux propriétaires successifs ?

    Le propriétaire qui subit ce "passage de fait" a-t-il le droit de fermer son terrain ?

  4. #4
    Pilier Sénior

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    un "passage de fait" n'existe pas legalement :
    comme je vous l'indiquais, il s'agissait d'une simple toterance accordée par le voisin, mais ce dernier peut y mettre fin a tout moment

    cependant, dans la mesure ou le terrain voisin est enclavé, son proprietaire pourra demander (et il obtiendra) une servitude de passage pour desenclavement
    si le passage "de fait" suffit pour desenclaver ce terrain (c'est a dire, qu'il permet le passage d'un vehicule), l'assiette de la servitude se prendra sur ce passage (si prescription trentenaire prouvée)
    ... sauf si ce passage est trop dommageable pour le fond servant (celui qui supporte la servitude) auquel cas, une autre assiette sera fixée et ceci, meme si elle est moins commode pour le fond dominant (celui qui beneficie de la servitude)

    Par contre, la prescription trentenaire peut etre contestée si les anciens voisins ont renoncé a utiliser ce passage durant plus de 30 ans
    auquel cas, c'est le juge qui determinera l'assiette de passage le plus commode et le moins dommageable... et qui fixera l'indemnité due au fond servant
    Dernière modification par Vero1901 ; 10/11/2011 à 11h50.

  5. #5
    Pilier Sénior

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    S'il s'agit d'une division qui a enclavé le terrain, le passage doit se faire dans ce cas sur l'un des terrains de la division
    Le terrain concerné faisait-il partie des parcelles divisées ?
    Article 684 du Code Civil :
    Créé par Loi 1804-01-31 promulguée le 10 février 1804
    Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.
    Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable.
    Le propriétaire du terrain enclavé devra demander officiellement un droit de passage légal pour enclave soit au titre du 682 soit du 684 si aucun accord amiable
    Dernière modification par Marieke ; 10/11/2011 à 12h50.

  6. #6
    Membre

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    La servitude de passage étant une servitude discontinue, il me semble qu'elle ne peut être acquise par prescription trentenaire. S'agissant de la divison d'une propriété, le désenclavemnet pourra être obtenu par une servitude de passage sur la propriété d'origine

  7. #7
    Membre Junior

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    Bonjour,
    Les propriétaires successifs d'un terrain enclavé bénéficient-ils, sans formalités, de la servitude de passage comme à l'origine, les héritiers de la parcelle issue d'une partition en deux au moment d'une succession ?
    Une servitude de passage se transmet-elle par vente si l'un des propriétaires successifs n'a pas fait reconnaître conventionnellement ou en justice, son droit de passage avec précision de l'assiette d'origine ou du changement d'assiette ?
    Que doit faire le propriétaire actuel de la parcelle enclavée qui n'a pas de droit de passage d'inscrit dans son acte de propriété si aucune formalité judiciaire ou conventionnelle n'a été effectuée ? Peut-il passer comme bon lui semble sur la propriété non enclavée ? Peut-il invoquer le droit de passage d'autrefois de l'héritier qui bénéficiait à l'origine de ce droit de passage ?
    N'est-il pas contraint de demander au Tribunal de Grande Instance le droit de passage et d'indemniser le propriétaire du fond servant ?
    Quels sont les droits du propriétaire qui subit le passage du voisin enclavé qui n'a fait aucune démarche pour clarifier la situation ?

    D'avance merci

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Vous aviez déjà eu des réponses là :
    http://forum-juridique.net-iris.fr/i...n-reconnu.html
    Il faut demander un droit de passage au Tribunal pour enclave par le chemin le moins dommageable qui peut ne pas être celui utilisé autrefois
    Pour la parcelle divisée c'est l'article 684 qui s'applique le passage doit se faire par celle divisée
    Attention à l'enclave "volontaire" si rien n'a été prévu lors de la division pour le 2 ème terrain !
    Donc négociez avec le voisin
    De la lecture :
    Universimmo.com - Eclairage sur les servitudes
    Dernière modification par Marieke ; 23/11/2011 à 12h33.

  9. #9
    Membre Junior

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    Merci de vos liens mais peut-on clairement en conclure que les propriétaire successifs d'une parcelle enclavée sans droit de passage reconnu judiciairement ou conventionnellement, ne bénéficient pas d'office, sans formalités, du même passage de fait que les héritiers à l'origine de la partition en deux du terrain ?
    Si aucun des propriétaires successifs n'a, de par le passé, formalisé juridiquement le droit de passage d'un terrain enclavé, le propriétaire actuel de la parcelle enclavé a-t-il un droit de passage au motif que les propriétaires à l'origine de la partition passaient dans la propriété non enclavée sans justificatif juridique de ce droit de passage ?

    Merci.

  10. #10
    Pilier Sénior

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    NON !

    en revanche, le juge ne cherchera pas le passage le moins dommageable si un passage trentenaire existe : c'est celui ci qu'il validera car l'assiette, elle, est prescriptible.

  11. #11
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Emmanuel Wormser Voir le message
    En revanche, le juge ne cherchera pas le passage le moins dommageable si un passage trentenaire existe : c'est celui ci qu'il validera car l'assiette, elle, est prescriptible.
    Je suis d'accord sur le principe (pour l'assiette imprescriptible au bout de 30 ans ) mais dans le post de départ QUIDAM parlait d'un passage étroit d'où ma réponse
    Dans ce cas le Juge ne peut pas changer l'assiette non plus ?

    Citation Envoyé par Quidam000 Voir le message
    Le nouveau et récent propriétaire enclavé peut-il revendiquer le droit de passer avec sa voiture et sa remorque sur un terrain de faible largeur en arguant du "passage de fait" du premier propriétaire des années 1950 ?
    En plus ici on est dans le cas du 684 on ne sait pas si le passage se fait sur un terrain issu de la division
    Dernière modification par Marieke ; 23/11/2011 à 15h23.

  12. #12
    Modérateur Communautaire

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    Quidam000, vos deux discussions sont fusionnées. Merci de bien vouloir continuer sur ce fil

  13. #13
    Membre Junior

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    Bonjour et merci de vos discussions qui m'ont éclairé.

    J'ai trouvé une réponse à ma question sur la transmission des servitudes en consultant la lecture conseillée par le message d'hier de Marieke de 12h27 où j'ai compris sauf erreur d'interprétation que les servitudes ne se transmettaient pas de propriétaire à propriétaire mais étaient attachées au fond.

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