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Discussion : Droit de preemption sur parcelle boisee mitoyenne

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    Propriétaire d’une maison sur une parcelle boisée, mon voisin à mis en vente deux parcelles boisées parallèles, dont l’une été mitoyenne de mon terrain. Comme l’oblige la loi N°2010-874 du 27 juillet 2010, et son article L 514-1 du code forestier, mon voisin m’a proposé l’achat de ces parcelles. J’ai répondu en AR dans le délai d’un mois imparti, que la parcelle directement mitoyenne m'intéressée au prix proposé. Il n’a pas été tenu compte de mon souhait, et les parcelles vendu à un tiers, sous prétexte que je devais obligatoirement acheter les deux parcelles.
    Il est à signalé, que la soit disant obligation d’acheter les deux parcelles ne m’a été indiqué par le notaire du vendeur qu’après que la vente au tiers ai eu lieu…….
    Puis je porté ce préjudice devant la justice, et demander une annulation de la vente au terme de l’article L 514-2
    Merci

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Les 2 parcelles étaient-elles vendues en un seul lot ?
    Il semble que non puisque vous aviez 2 prix non ?
    Comment était rédigée l'offre ?
    c'est là dessus qu'il faut vous baser pour contester la vente
    Article L514-1
    Les propriétaires, tels qu'ils sont désignés sur les documents cadastraux, d'une parcelle boisée contiguë à une autre parcelle boisée, classée au cadastre en nature de bois et d'une superficie totale inférieure à quatre hectares, bénéficient d'un droit de préférence en cas de vente de cette parcelle et de cession de droits indivis ou de droits réels de jouissance relatifs à celle-ci.

    Le vendeur est tenu de notifier aux propriétaires des parcelles contiguës visées au premier alinéa le prix et les conditions de la cession projetée. La notification peut être opérée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par remise contre récépissé.

    Lorsqu'une parcelle contiguë appartient à plusieurs personnes, la notification à l'une seule d'entre elles suffit.

    Tout propriétaire d'une parcelle boisée contiguë dispose d'un délai d'un mois à compter de cette notification pour faire connaître au vendeur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par remise contre récépissé, qu'il exerce son droit de préférence aux prix et conditions qui lui ont été notifiés.

    Lorsque plusieurs propriétaires de parcelles contiguës exercent leur droit de préférence, le vendeur choisit librement celui auquel il souhaite céder son bien.

    Le droit de préférence n'est plus opposable au vendeur en l'absence de réalisation de la vente dans un délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration d'exercice de ce droit dans les conditions mentionnées au quatrième alinéa.

    Ce droit de préférence s'exerce sous réserve du droit de préemption prévu par le 6° de l'article L. 143-4 du code rural et de la pêche maritime au bénéfice des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural.
    Article L514-2
    Est nulle toute vente opérée en violation de l'article L. 514-1. L'action en nullité se prescrit par cinq ans. Elle ne peut être exercée que par ceux à qui la notification mentionnée au deuxième alinéa du même article devait être adressée ou par leurs ayants droit.
    Dernière modification par Marieke ; 03/11/2011 à 20h24.

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Bonsoir,
    Avant toutes chose merci de votre intérêt.

    Dans la désignation du bien, il est spécifié les deux parcelles, AX 20 et AX 21, dans les conditions de la vente il est spécifié un seul montant...En toute état de cause, ayant reçu une fin de non recevoir de la part du notaire de la partie adverse, dans les jours qui ont suivi mon courrier, et stipulant textuellement que " l'exercice de votre droit de préférence n'est pas conforme" sans autre explications, j'ai renvoyé un second courrier lui demandant expressément de m'expliquer en quoi ma demande n'était pas recevable. j'ai reçu un autre courrier me redisant simplement que ma demande n'était pas conforme, point !
    le notaire n'était il pas tenu de m'informer que l'achat ne pouvait se faire que par lot ?
    N'y a t il pas manquement à son devoir d'information ?

    Cordialement

    ---------- Message ajouté à 22h41 ---------- Précédent message à 22h33 ----------

    LE NOTAIRE
    Ainsi,
    il doit d'abord éclairer les parties sur leurs droits et obligations puis vérifier la validité des actes qu'il est amené à rédiger en contrôlant tant les aspects factuels que juridique.
    Une fois les actes établis, sa mission tout comme ses obligations ne s’éteignent pas et il doit s'assurer de leur efficacité.


  4. #4
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par chris140465 Voir le message
    Dans la désignation du bien, il est spécifié les deux parcelles, AX 20 et AX 21, dans les conditions de la vente il est spécifié un seul montant...
    Donc il s'agissait bien d'un lot


    Citation Envoyé par chris140465 Voir le message
    En toute état de cause, ayant reçu une fin de non recevoir de la part du notaire de la partie adverse, dans les jours qui ont suivi mon courrier, et stipulant textuellement que " l'exercice de votre droit de préférence n'est pas conforme" sans autre explications, j'ai renvoyé un second courrier lui demandant expressément de m'expliquer en quoi ma demande n'était pas recevable. j'ai reçu un autre courrier me redisant simplement que ma demande n'était pas conforme, point !
    le notaire n'était il pas tenu de m'informer que l'achat ne pouvait se faire que par lot ?
    Si mais si le premier courrier était suffisamment explicite pas de recours
    Avez-vous fait ce courrier par RAR ?
    Le délai était-il encore ouvert à ce moment là ?

    Citation Envoyé par chris140465 Voir le message
    N'y a t il pas manquement à son devoir d'information ?
    Je trouve assez bizarre qu'il ne vous ai pas répondu sauf si c'était explicite dès le départ

  5. #5
    Pilier Sénior

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    il faudrait savoir COMMENT etait redigé le courrier vous proposant l'achat et COMMENT vous y avez repondu
    si vous pouviez nous recopier (en les anonymisant) ces differents courriers, nous pourrons vous dire si, oui ou non, votre acceptation etait conforme a l'offre recue...

  6. #6
    Membre Benjamin

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    Re-Bonsoir,

    Je vais répondre à vos questions, mais il me semble important de vous expliquer le contexte de cette affaire….
    Mon voisin est donc vendeur de deux parcelles qui, réunies, en font un terrain constructible (linéaire de façade minimum indispensable pour correspondre aux exigences du POS), il trouve un acheteur en début d’année 2011, s’entend avec lui afin que celui ci, afin de gagner du temps, puisse obtenir un permis de construire, sans encore avoir signé….
    Le permis est accordé le 26 Mai 2011, et afficher sur le terrain. Je contact le détenteur du permis de construire et lui signifie ma surprise de ne pas avoir été prévenu de la vente et que mon droit de préférence ait été bafoué. (je pensais alors à tord, que le permis n’avait pu être accordé que parce que la vente été effective)
    Quelle ne fut pas ma surprise de recevoir par voie d’huissier en date du 24 juin 2011, la notification du droit de préférence. Je répondis le 27 juin en RAR que j’étais acheteur de la parcelle mitoyenne de mon terrain. En date du 13 juillet j’ai reçu une lettre du Notaire m’indiquant la non conformité de ma demande (sans autre explication). Le 19 Aout j’ai renvoyé un courrier en RAR demandant pourquoi m’a demande n’étais pas conforme. J’ai reçu de nouveau un courrier en date du 27 Aout m’indiquant simplement que m’a demande n’était pas conforme.
    La signature effective avec la personne ayant obtenu le permis de construire c’est finalement faite au mois de septembre 2011.(dixit les hypothèques). Les travaux de construction de la maison ont commencé il y a quelques jours…
    Il me semble évident que le notaire n’avait aucun intérêt à m’informer de mon obligation d’acheter le lot de terrain au risque de voir une transaction déjà « bouclé » depuis plusieurs mois, échoué lamentablement.
    Il me semble que j’ai été floué, et ce, avec la complicité effective du Notaire……

    Qu’en pensez vous ?
    ET encore merci ! d'avoir la gentillesse de vous pencher sur mon cas.

  7. #7
    Pilier Sénior

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    la proposition qui vous a ete faite etait redigée COMMENT ?

    Vous parlez de "parcelle mitoyenne" :
    la proposition mentionnait elle que les deux lots formait une SEULE parcelle ? Si oui, le prix proposé etait il global ?
    Votre acceptation portait elle sur le prix GLOBAL ?

    Comme je vous le disais, il serait mieux que vous recopiez ces courriers, car c'est en lisant les termes employés que nous pourrons vous dire si votre acceptation etait conforme ou pas a l'offre recue

  8. #8
    Membre Sénior

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    Bonjour,
    Vous habitez une commune qui a un POS bien étrange; en règle générale les surfaces boisées sont inconstructibles. Il serait intéressant que vous nous indiquiez quel est le zonage des parcelles vendues, et sont elles réellement boisées.
    Il s' agit bien plus d' un problème d' urbanisme que d' un relevant du droit forestier

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par cc cc Voir le message
    Bonjour,
    Vous habitez une commune qui a un POS bien étrange; en règle générale les surfaces boisées sont inconstructibles.
    n'importe quoi !

  10. #10
    Membre Sénior

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    Bonjour à tous
    L' appréciation de EW aurait gagné à être mieux étayée
    Je n' est pas dit qu'il sagissait d' une règle absolue, qui à la réflexion gagnerait peut être à le devenir, ce qui , lors des catastrophes naturelles épargnerait bien des désagréménts, voir des drames

  11. #11
    Pilier Sénior

    Infos >

    cc_cc, nous sommes sur un forum qui se prévaut d'être "juridique"
    votre assertion sur l'inconstructibilité des terrains boisés est totalement infondée en droit.
    que voulez vous que j'étaye sur ce point ???

  12. #12
    Membre Benjamin

    Infos >

    Re-Bonsoir,

    Je vais répondre à vos questions, mais il me semble important de vous expliquer le contexte de cette affaire….
    Mon voisin est donc vendeur de deux parcelles qui, réunies, en font un terrain constructible (linéaire de façade minimum indispensable pour correspondre aux exigences du POS), il trouve un acheteur en début d’année 2011, s’entend avec lui afin que celui ci, afin de gagner du temps, puisse obtenir un permis de construire, sans encore avoir signé….
    Le permis est accordé le 26 Mai 2011, et afficher sur le terrain. Je contact le détenteur du permis de construire et lui signifie ma surprise de ne pas avoir été prévenu de la vente et que mon droit de préférence ait été bafoué. (je pensais alors à tord, que le permis n’avait pu être accordé que parce que la vente été effective)
    Quelle ne fut pas ma surprise de recevoir par voie d’huissier en date du 24 juin 2011, la notification du droit de préférence. Je répondis le 27 juin en RAR que j’étais acheteur de la parcelle mitoyenne de mon terrain. En date du 13 juillet j’ai reçu une lettre du Notaire m’indiquant la non conformité de ma demande (sans autre explication). Le 19 Aout j’ai renvoyé un courrier en RAR demandant pourquoi m’a demande n’étais pas conforme. J’ai reçu de nouveau un courrier en date du 27 Aout m’indiquant simplement que m’a demande n’était pas conforme.
    La signature effective avec la personne ayant obtenu le permis de construire c’est finalement faite au mois de septembre 2011.(dixit les hypothèques). Les travaux de construction de la maison ont commencé il y a quelques jours…
    Il me semble évident que le notaire n’avait aucun intérêt à m’informer de mon obligation d’acheter le lot de terrain au risque de voir une transaction déjà « bouclé » depuis plusieurs mois, échoué lamentablement.
    Il me semble que j’ai été floué, et ce, avec la complicité effective du Notaire……

    Qu’en pensez vous ?
    ET encore merci ! d'avoir la gentillesse de vous pencher sur mon cas.

  13. #13
    Pilier Sénior

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    pour ma part, j'en pense que c'était à vous, à ce moment là et vu l'enjeu, de courir chez votre notaire pour comprendre l'erreur que vous aviez commise... et pas au notaire du vendeur de vous guider...

  14. #14
    Membre Benjamin

    Infos >

    Bonsoir,

    Je vais répondre à vos questions, mais il me semble important de vous expliquer le contexte de cette affaire….
    Mon voisin est donc vendeur de deux parcelles qui, réunies, en font un terrain constructible (linéaire de façade minimum indispensable pour correspondre aux exigences du POS), il trouve un acheteur en début d’année 2011, s’entend avec lui afin que celui ci, afin de gagner du temps, puisse obtenir un permis de construire, sans encore avoir signé….
    Le permis est accordé le 26 Mai 2011, et afficher sur le terrain. Je contact le détenteur du permis de construire et lui signifie ma surprise de ne pas avoir été prévenu de la vente et que mon droit de préférence ait été bafoué. (je pensais alors à tord, que le permis n’avait pu être accordé que parce que la vente été effective)
    Quelle ne fut pas ma surprise de recevoir par voie d’huissier en date du 24 juin 2011, la notification du droit de préférence. Je répondis le 27 juin en RAR que j’étais acheteur de la parcelle mitoyenne de mon terrain. En date du 13 juillet j’ai reçu une lettre du Notaire m’indiquant la non conformité de ma demande (sans autre explication). Le 19 Aout j’ai renvoyé un courrier en RAR demandant pourquoi m’a demande n’étais pas conforme. J’ai reçu de nouveau un courrier en date du 27 Aout m’indiquant simplement que m’a demande n’était pas conforme.
    La signature effective avec la personne ayant obtenu le permis de construire c’est finalement faite au mois de septembre 2011.(dixit les hypothèques). Les travaux de construction de la maison ont commencé il y a quelques jours…
    Il me semble évident que le notaire n’avait aucun intérêt à m’informer de mon obligation d’acheter le lot de terrain au risque de voir une transaction déjà « bouclé » depuis plusieurs mois, échoué lamentablement.
    Il me semble que j’ai été floué, et ce, avec la complicité effective du Notaire……

    Qu’en pensez vous ?
    ET encore merci ! d'avoir la gentillesse de vous pencher sur mon cas.

  15. #15
    Pilier Sénior

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    CHRIS vous ne nous dites toujours pas la forme exacte de la proposition du Notaire
    Si c'était bien écrit un lot de 2 parcelles c'est fini il a fait ce qu'il fallait !

  16. #16
    Membre Benjamin

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    Bonsoir,

    Il n'était pas écrit un lot de deux parcelles.....
    Je vais recopier les termes exactes des documents fournis et vous les soumettre.

    Encore merci à tous pour votre attention...

    Cordialement

  17. #17
    Pilier Sénior

    Infos >

    nous attendons donc vos infos complementaires...

  18. #18
    Membre Benjamin

    Infos >

    Bonjour,

    Me voici de nouveau avec la copie des différents documents.......
    les lien ci dessous sont classé dans l'ordre de réception.

    Merci du temps que vous voulez bien me consacrer...
    Dernière modification par chris140465 ; 09/11/2011 à 14h15.

  19. #19
    Pilier Sénior

    Infos >

    Vous devez absolument anonymiser les documents

    Vous n'avez proposé d'acheter que la parcelle 20 alors qu'il s'agissait d'un lot ( parcelles voisines de 20 à 23) , le terrain était vendu entier
    Il est dit qu'ils vendent leur parcelle au prix de 120.000 euros
    Ils donnent juste le détail des parcelles qui la composent mais cela ne permet pas de les acheter séparément
    Dernière modification par Marieke ; 09/11/2011 à 13h57.

  20. #20
    Membre Benjamin

    Infos >

    OK, Je recommence......

    ---------- Message ajouté à 14h14 ---------- Précédent message à 13h53 ----------

    Voilà les documents revus et corrigés....
    https://docs.google.com/document/d/1.../edit?hl=en_US
    https://docs.google.com/document/d/1.../edit?hl=en_US
    https://docs.google.com/document/d/1.../edit?hl=en_US
    https://docs.google.com/document/d/1.../edit?hl=en_US
    https://docs.google.com/document/d/1.../edit?hl=en_US
    https://docs.google.com/document/d/1.../edit?hl=en_US
    https://docs.google.com/document/d/1.../edit?hl=en_US

    Cordialement

    ---------- Message ajouté à 14h19 ---------- Précédent message à 14h14 ----------

    Pourtant il s'agissait de plusieurs vendeurs...... qui ne ce sont pas associé pour vendre ! ( création d'une sci) le texte parle de parcelle mitoyenne ?

  21. #21
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par chris140465 Voir le message
    Pourtant il s'agissait de plusieurs vendeurs...... qui ne ce sont pas associé pour vendre ! ( création d'une sci) le texte parle de parcelle mitoyenne ?
    Il parle à la fin de la première page et début de la deuxième d'une seule parcelle mise en vente composée du regroupement de 3 lots de parcelles

    Maintenant pour la légalité de la proposition (une seule parcelle et 3 vendeurs) voyez un autre Notaire ou un Avocat
    Dernière modification par Marieke ; 09/11/2011 à 16h02.

  22. #22
    Pilier Sénior

    Infos >

    mais où voyez vous 3 vendeurs ?
    il y a un seul couple vendeur à une et une seule SCI, point barre... ou alors j'ai raté qqchose ?
    Dernière modification par Emmanuel Wormser ; 09/11/2011 à 17h20.

  23. #23
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Emmanuel Wormser Voir le message
    mais où voyez vous 3 vendeurs ?
    il y a un seul couple vendeur à une et une seule SCI, point barre... ou alors j'ai raté qqchose ?
    Non il y avait bien 3 noms avant supression des noms

  24. #24
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Marieke Voir le message
    Vous devez absolument anonymiser les documents

    Vous n'avez proposé d'acheter que la parcelle 20 alors qu'il s'agissait d'un lot ( parcelles voisines de 20 à 23) , le terrain était vendu entier
    Il est dit qu'ils vendent leur parcelle au prix de 120.000 euros
    Ils donnent juste le détail des parcelles qui la composent mais cela ne permet pas de les acheter séparément
    euh, marike, je ne partage pas ton avis, et ce, pour deux raisons :
    1- l'avis de l'huissier decompose bien les lots en 2 articles (1 et 2) et decompose de meme le prix (120.000e globalement, mais 55.576e pour le lot 1 et 31.088e pour le lot 2)
    2- l'art 65 de la loi du 27/7/2010 indique tres clairement que la proprietaire d'une parcelle contigue beneficie d'un droit de preference pour cette parcelle :

    Article 65 En savoir plus sur cet article...


    Le titre Ier du livre V du code forestier est complété par un chapitre IV ainsi rédigé :

    « Chapitre IV



    « Droit de préférence des propriétaires
    de terrains boisés

    « Art.L. 514-1.-Les propriétaires, tels qu'ils sont désignés sur les documents cadastraux, d'une parcelle boisée contiguë à une autre parcelle boisée, classée au cadastre en nature de bois et d'une superficie totale inférieure à quatre hectares, bénéficient d'un droit de préférence en cas de vente de cette parcelle et de cession de droits indivis ou de droits réels de jouissance relatifs à celle-ci.
    « Le vendeur est tenu de notifier aux propriétaires des parcelles contiguës visées au premier alinéa le prix et les conditions de la cession projetée. La notification peut être opérée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par remise contre récépissé.
    « Lorsqu'une parcelle contiguë appartient à plusieurs personnes, la notification à l'une seule d'entre elles suffit.
    « Tout propriétaire d'une parcelle boisée contiguë dispose d'un délai d'un mois à compter de cette notification pour faire connaître au vendeur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par remise contre récépissé, qu'il exerce son droit de préférence aux prix et conditions qui lui ont été notifiés.
    « Lorsque plusieurs propriétaires de parcelles contiguës exercent leur droit de préférence, le vendeur choisit librement celui auquel il souhaite céder son bien.
    « Le droit de préférence n'est plus opposable au vendeur en l'absence de réalisation de la vente dans un délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration d'exercice de ce droit dans les conditions mentionnées au quatrième alinéa.
    « Ce droit de préférence s'exerce sous réserve du droit de préemption prévu par le 6° de l'article L. 143-4 du code rural et de la pêche maritime au bénéfice des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural.
    « Art.L. 514-2.-Est nulle toute vente opérée en violation de l'article L. 514-1.L'action en nullité se prescrit par cinq ans. Elle ne peut être exercée que par ceux à qui la notification mentionnée au deuxième alinéa du même article devait être adressée ou par leurs ayants droit.
    « Art.L. 514-3.-Le droit de préférence prévu à l'article L. 514-1 ne s'applique pas lorsque la vente doit intervenir :
    « 1° Au profit d'un propriétaire d'une parcelle contiguë en nature de bois ;
    « 2° En application du titre II du livre Ier du code rural et de la pêche maritime ;
    « 3° Au profit de parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus du conjoint, du partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou du concubin du vendeur ;
    « 4° Pour la mise en œuvre d'un projet déclaré d'utilité publique ;
    « 5° Au profit d'un co-indivisaire et qu'elle porte sur tout ou partie des droits indivis relatifs aux parcelles mentionnées à l'article L. 514-1 ;
    « 6° Au profit du nu-propriétaire du bien vendu en usufruit ou de l'usufruitier du bien vendu en nue-propriété. »


    en tentant de vendre "en lot", le vendeur tente donc de contourner les droits de preference du voisin et je doute qu'un juge soit dupe d'une telle manoeuvre (surtout avec les courriers "evasifs" du notaire qui ne donne aucune explication aux demandes de Chris)

    le vendeur (et le notaire) ont donc fait une mauvaise interpretation de la loi en conditionnant le droit de preference a un achat "groupé" alors que, de par la Loi, Chris beneficiait automatiquement d'un droit de preference pour le lot mitoyen (n°20)

    A mon avis, il serait donc en droit de faire valoir la nullité de la vente pour cette parcelle et exiger la vente forcée du fait du non respect de son droit de preference
    Dernière modification par Vero1901 ; 09/11/2011 à 22h16.

  25. #25
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Vero1901 Voir le message
    euh, marike, je ne partage pas ton avis, et ce, pour deux raisons :
    1- l'avis de l'huissier decompose bien les lots en 2 articles (1 et 2) et decompose de meme le prix (120.000e globalement, mais 55.576e pour le lot 1 et 31.088e pour le lot 2)
    2- l'art 65 de la loi du 27/7/2010 indique tres clairement que la proprietaire d'une parcelle contigue beneficie d'un droit de preference pour cette parcelle :
    Oui mais rien n'empêche un propriétaire de vendre tout un terrain composé de plusieurs parcelles en un seul lot !
    Et relis c'est désigné comme une parcelle au prix de 120.000 le reste concerne la répartition des prix des 3 lots des différents propriétaires
    Et non 3 lots proposés à différents prix
    En plus il y a plusieurs parcelles regroupées la 20 allant avec la 21 (si je me rappelle bien ) donc de toute façon sa proposition n'allait pas

    Citation Envoyé par Vero1901 Voir le message
    en tentant de vendre "en lot", le vendeur tente donc de contourner les droits de preference du voisin et je doute qu'un juge soit dupe d'une telle manoeuvre (surtout avec les courriers "evasifs" du notaire qui ne donne aucune explication aux demandes de Chris)
    ça c'est autre chose d'où mon conseil d'aller voir un autre Notaire ou un Avocat pour voir ses chances de recours !
    Si vraiment il y avait possibilité de vendre avec 3 propriétaires qui se regroupent en effet pour vendre en une seule parcelle
    Dernière modification par Marieke ; 09/11/2011 à 22h41.

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