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Discussion : charges sur les 5 années precedentes

  1. #1
    Membre Cadet

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    Bonjour,

    Ayant rendu mon appartement depuis peu, mon propriétaire veut me faire régler un rattapage de charges de 5 ans.
    La note est assez élevée!
    A-t-il le droit ou suis-je dans l'obligation de payer?
    Puis-je intenter un procès en etant sure de gagner?

    S'il a le droit quel est le detail de ce que je devrais payer?
    Les réparations de l'immeuble par exemple sont ils vraiment a mes frais ou le netoyage du jardin de la copropriété...?

    Sachant que nous n'avons plus le bail.

    Merci pour vos réponses.

  2. #2
    Membre Exclu des Forums

    Infos >

    Bonjour,
    Il est d'usage sur le forum de ne pas poster plusieurs fois la même question...

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Article 2224 du code civil
    Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
    Donc le rattrapage des charges peutr se faire sur 5 ans.... mais vous avez le droit d'en réclamer le détail et les justificatifs, pour info voici les charges récupérables

    Décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et fixant la liste des charges récupérables

    Liste des charges récupérables.
    Article Annexe
    I. - Ascenseurs et monte-charge.


    1. Dépenses d'électricité.

    2. Dépenses d'exploitation, d'entretien courant, de menues réparations :

    a) Exploitation :

    - visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ;

    - examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes ;

    - nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie ;

    - dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces ;

    - tenue d'un dossier par l'entreprise d'entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l'appareil.

    b) Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d'entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires) et aux lampes d'éclairage de la cabine.

    c) Menues réparations :

    - de la cabine (boutons d'envoi, paumelles de portes, contacts de portes, ferme-portes automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de seuil et cellule photo-électrique) ;

    - des paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de porte et boutons d'appel) ;

    - des balais du moteur et fusibles.

    II. - Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes.

    1. Dépenses relatives :

    A l'eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l'ensemble des bâtiments d'habitation concernés ;

    A l'eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d'épuration ;

    A l'eau nécessaire à l'entretien courant des espaces extérieurs ;

    Les dépenses relatives à la consommation d'eau incluent l'ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d'assainissement, à l'exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l'article L. 35-5 du code de la santé publique ;

    Aux produits nécessaires à l'exploitation, à l'entretien et au traitement de l'eau ;

    A l'électricité ;

    Au combustible ou à la fourniture d'énergie, quelle que soit sa nature.

    2. Dépenses d'exploitation, d'entretien courant et de menues réparations :

    a) Exploitation et entretien courant :

    - nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et clapets des brûleurs ;

    - entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveau ainsi que des groupes moto-pompes et pompes de puisards ;

    - graissage des vannes et robinets et réfection des presse-étoupes ;

    - remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie ;

    - entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes ;

    - vérification et entretien des régulateurs de tirage ;

    - réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l'équilibrage ;

    - purge des points de chauffage ;

    - frais de contrôles de combustion ;

    - entretien des épurateurs de fumée ;

    - opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage de chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées ;

    - conduite de chauffage ;

    - frais de location d'entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels ;

    - entretien de l'adoucisseur, du détartreur d'eau, du surpresseur et du détendeur ;

    - contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;

    - vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur ;

    - nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires ;

    - vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires.

    b) Menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d'usage commun :

    - réparation de fuites sur raccords et joints ;

    - remplacement des joints, clapets et presse-étoupes ;

    - rodage des sièges de clapets ;

    - menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;

    - recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur.

    III. - Installations individuelles.

    Chauffage et production d'eau chaude, distribution d'eau dans les parties privatives :

    1. Dépenses d'alimentation commune de combustible ;

    2. Exploitation et entretien courant, menues réparations :

    a) Exploitation et entretien courant :

    - réglage de débit et température de l'eau chaude sanitaire ;

    - vérification et réglage des appareils de commande, d'asservissement, de sécurité d'aquastat et de pompe ;

    - dépannage ;

    - contrôle des raccordements et de l'alimentation des chauffe-eau électriques, contrôle de l'intensité absorbée ;

    - vérification de l'état des résistances, des thermostats, nettoyage ;

    - réglage des thermostats et contrôle de la température d'eau ;

    - contrôle et réfection d'étanchéité des raccordements eau froide - eau chaude ;

    - contrôle des groupes de sécurité ;

    - rodage des sièges de clapets des robinets ;

    - réglage des mécanismes de chasses d'eau.

    b) Menues réparations :

    - remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

    - rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

    - remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

    - remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.

    IV. - Parties communes intérieures au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation.

    1. Dépenses relatives :

    A l'électricité ;

    Aux fournitures consommables, notamment produits d'entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l'entretien de propreté, sel.

    2. Exploitation et entretien courant, menues réparations :

    a) Entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis ;

    b) Menues réparations des appareils d'entretien de propreté tels qu'aspirateur.

    3. Entretien de propreté (frais de personnel).

    V. - Espaces extérieurs au bâtiment ou à l'ensemble de bâtiments d'habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux).

    1. Dépenses relatives :

    A l'électricité ;

    A l'essence et huile ;

    Aux fournitures consommables utilisées dans l'entretien courant :
    ampoules ou tubes d'éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l'exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies.

    2. a) Exploitation et entretien courant :

    Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :

    - les allées, aires de stationnement et abords ;

    - les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes) ;

    - les aires de jeux ;

    - les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d'évacuation des eaux pluviales ;

    - entretien du matériel horticole ;

    - remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux.

    b) Peinture et menues réparations des bancs de jardins et des équipements de jeux et grillages.

    VI. - Hygiène.

    1. Dépenses de fournitures consommables :

    Sacs en plastique et en papier nécessaires à l'élimination des rejets ;

    Produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures.

    2. Exploitation et entretien courant :

    Entretien et vidange des fosses d'aisances ;

    Entretien des appareils de conditionnement des ordures.

    3. Elimination des rejets (frais de personnel).

    VII. - Equipements divers du bâtiment ou de l'ensemble de bâtiments d'habitation.

    1. La fourniture d'énergie nécessaire à la ventilation mécanique.

    2. Exploitation et entretien courant :

    Ramonage des conduits de ventilation ;

    Entretien de la ventilation mécanique ;

    Entretien des dispositifs d'ouverture automatique ou codée et des interphones ;

    Visites périodiques à l'exception des contrôles réglementaires de sécurité, nettoyage et graissage de l'appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des façades vitrées.

    3. Divers :

    Abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires.

    VIII. - Impositions et redevances.

    Droit de bail.

    Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères.

    Taxe de balayage.
    Dernière modification par Modérateur 09 ; 21/10/2011 à 17h26. Motif: mise des balises de citation
    "Partager sa connaissance avec autrui,
    c'est aussi aider un inconnu dans le souci."

  4. #4
    Membre Cadet

    Infos >

    Citation Envoyé par Balerit Voir le message
    Bonjour,
    Il est d'usage sur le forum de ne pas poster plusieurs fois la même question...
    Désolée, je n'avais pas vu que le 1er message avait été posté car j'ai eu un bug de mon ordi au même moment.

    ---------- Message ajouté à 15h43 ---------- Précédent message à 15h38 ----------

    Merci beaucoup pour toutes ses informations
    En fait je suis le propriétaire et ai juste voulu poser la question en sens inverse.
    Lorsque nous lui en avions parlé il avait contesté, et n'étions pas surs de la démarche, nous savons maintenant que nous sommes dans nos droits et sommes prêt à prendre un avocat si les choses se compliquent.

  5. #5
    Pilier Junior

    Infos >

    Bonjour,

    En tant que propriétaire, avez-vous demander une provision sur charges en sus du loyer ?

  6. #6
    Membre Cadet

    Infos >

    Citation Envoyé par Verna Voir le message
    Bonjour,

    En tant que propriétaire, avez-vous demander une provision sur charges en sus du loyer ?
    Je ne sais pas du tout si cette phrase était mentionnée dans le bail, nous avions pris à l'époque un bail sur internet et n'avions que rempli que les informations minimum, soit coordonnees de chacun, et prix.

  7. #7
    Pilier Junior

    Infos >

    Vous devez bien savoir si votre locataire ne versait que le montant du loyer ou le montant du loyer + une provision sur charges.

    A moins que le loyer ait été stipulé : charges comprises.

    Regardez votre bail.
    Dernière modification par Verna ; 21/10/2011 à 17h15.

  8. #8
    Pilier Sénior

    Infos >

    bonjour

    je reprends la problématique telle que posée au debut :

    Ayant rendu mon appartement depuis peu, mon propriétaire veut me faire régler un rattapage de charges de 5 ans.
    La note est assez élevée!
    A-t-il le droit ou suis-je dans l'obligation de payer?
    Puis-je intenter un procès en etant sure de gagner?

    S'il a le droit quel est le detail de ce que je devrais payer?
    Les réparations de l'immeuble par exemple sont ils vraiment a mes frais ou le netoyage du jardin de la copropriété...?

    Sachant que nous n'avons plus le bail.
    je suis etonnée que vous "retourniez" la situation : sachez que les reponses données ne varient pas si l'interlocuteur est le locataire ou le bailleur ! nous sommes sur un forum juridique,

    si la clause d'indexation figure sur le bail, OUI le bailleur peut faire un calcul sur les 5 dernieres années (voir la reponse donnée par sudmanche avec l'art du code civil autorisant ce recalcul)

    avant de continuer, louez vous en vide ? ou en location meublée ?
    quand vous faites une quittance, qu'indiquez vous comme montant ?
    quid des charges locatives (regul annuelle) et de la TEOM ???

    pour le detail, l'indexation ne peut se faire que sur le loyer, pas sur les provisions de charges. Le bailleur fait a coté, une regul de charges chaque année.

    évidemment si vous n'avez plus le bail, ca va etre difficile : c'est la 1ere piece que le juge vous demandera.


    je vous encourage vivement a regarder de près le forum indiqué ci-dessous ! vous y trouverez des tas d'infos que tout bailleur doit connaitre avant de louer.

    ---------- Message ajouté à 17h25 ---------- Précédent message à 17h24 ----------

    ************************* ************************* ************************* **************


    Citation Envoyé par Verna Voir le message
    A moins que le loyer ait été stipulé : charges comprises.
    ben tout depend de quel type de bail est-ce !
    vous devez savoir que pour un logement vide, les charges comprises ne sont pas possibles

  9. #9
    Pilier Junior

    Infos >

    Citation Envoyé par Golfy Voir le message
    ben tout depend de quel type de bail est-ce !
    vous devez savoir que pour un logement vide, les charges comprises ne sont pas possibles
    Ben oui je sais celà, mais je ne sais pas de quel type de bail il s'agit.

    En outre, la question posée ne concerne pas la révision du loyer mais j'imagine que vous vous en étiez rendue compte avant de répondre ...

  10. #10
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Verna Voir le message
    Ben oui je sais celà, mais je ne sais pas de quel type de bail il s'agit.
    ben alors ne vaut il pas mieux poser la question ?

    En outre, la question posée ne concerne pas la révision du loyer mais j'imagine que vous vous en étiez rendue compte avant de répondre ...
    effectivement mais vu la question posée et le peu de connaissances de ce bailleur, j'ai pensé que ce n'etait pas inutile de le rappeler.

  11. #11
    Membre Cadet

    Infos >

    Citation Envoyé par Golfy Voir le message
    bonjour

    je reprends la problématique telle que posée au debut :



    je suis etonnée que vous "retourniez" la situation : sachez que les reponses données ne varient pas si l'interlocuteur est le locataire ou le bailleur ! nous sommes sur un forum juridique,



    si la clause d'indexation figure sur le bail, OUI le bailleur peut faire un calcul sur les 5 dernieres années (voir la reponse donnée par sudmanche avec l'art du code civil autorisant ce recalcul)

    avant de continuer, louez vous en vide ? ou en location meublée ?
    quand vous faites une quittance, qu'indiquez vous comme montant ?
    quid des charges locatives (regul annuelle) et de la TEOM ???

    pour le detail, l'indexation ne peut se faire que sur le loyer, pas sur les provisions de charges. Le bailleur fait a coté, une regul de charges chaque année.

    évidemment si vous n'avez plus le bail, ca va etre difficile : c'est la 1ere piece que le juge vous demandera.


    je vous encourage vivement a regarder de près le forum indiqué ci-dessous ! vous y trouverez des tas d'infos que tout bailleur doit connaitre avant de louer.

    ---------- Message ajouté à 17h25 ---------- Précédent message à 17h24 ----------

    ************************* ************************* ************************* **************




    ben tout depend de quel type de bail est-ce !
    vous devez savoir que pour un logement vide, les charges comprises ne sont pas possibles

    En effet, peut etre qu'il n'etait pas utile de retourner la question mais j'ai eu bien plus de reponses et de conseils comme ca qu'en la posant differemment... grace à vous tous d'ailleurs!

    La location est faite vide.

    Peu de quittance ont étés faites, mais dans un premier temps il était écrit le loyer qu'il paye fractionné: loyer payé 590€ donc je mettais 520€ loyer et 70€ charges
    Mais ça n'allait pas, et m'ont demandé d'écrire pour la caf differremnent, donc je mettais 590€ hors charges. Ce sont ces derniers qu'ils ont utilisés.

    Par contre je vois bien que pour vous bien des choses paraissent évidentes qui au contraire pour moi sont bien compliquées!! (j'ai du chercher ce qu'etait TEOM )
    En effet l'erreur que j'ai faite est d'avoir loué un bien sans rien connaitre de la legislation!!
    Et d'avoir arrangé le locataire sur les charges sur le simple principe que c'était l'ami d'un ami!!


    Donc même pour les régulations et les TEOM je ne savais pas que c'etait au locataire de les payer!!
    Il n'y a que recemment que je m'y suis penchée, je lui avais donc envoyé un courrier recommandé où je lui réclamais les ordures et ou je faisais une régul par rapport à l'indice de l'insee, mais suite à ce courrier mon locataire m'a appelé en me disant que je n'avais pas le droit du coup je n'ai pas insisté!!

    Je sais j'ai été bien crédule...

  12. #12
    Pilier Junior

    Infos >

    ça devient un sac de noeuds votre histoire : en gros en voulant "arranger" le locataire pour qu'il ait plus d'APL vous avez augmenté le loyer de 70 euros et en plus j'ai compris que vous n'avez plus le bail

    j'ai bien l'impression que vous n'avez plus que vos yeux pour pleurer

  13. #13
    Membre Cadet

    Infos >

    Citation Envoyé par freezbee Voir le message
    ça devient un sac de noeuds votre histoire : en gros en voulant "arranger" le locataire pour qu'il ait plus d'APL vous avez augmenté le loyer de 70 euros et en plus j'ai compris que vous n'avez plus le bail

    j'ai bien l'impression que vous n'avez plus que vos yeux pour pleurer
    Non je n'ai pas voulu arranger le locataire c'est qu'il m'en a demandé peu et que deja a ce moment je n'avais pas le bail, et si j'ai change c'est sur sa demande et n'avais pas pensé que c'etait pour les apl... En fait je ne me suis pas posée de questions et l'ai juste refais sans penser aux consequences...Je sais par moment je ne réfléchis pas!...Par contre nous n'avons pas le bail, on va voir néanmoins si le locataire ne l'a pas bien qu'il nous avait deja dit non mais nous allons insister... on ne sais jamais!

  14. #14
    Pilier Sénior

    Infos >

    peut importe que vous ayez encore le bail ou pas :</P>vous avez bien l'edl d'entrée et de sortie, non ?
    cela prouvera la periode de location (et la realité de la location)

    pour ce qui concerne la regularisation des charges, faites le calcul sur la periode concernée (soit 5 ans), puis deduisez les 70e mensuels de provisions que vous avez percus

    en effet, le locataire n'aura aucun mal a prouver qu'il versait ces provisions (meme si vos quittances sont erronées) en montrant le bail au juge (si l'affaire doit etre tranchée par un juge)

    Il vous appartiendra de justifier (factures a l'appui) vos pretentions et, si le locataire conteste (en pretendant ne pas etre redevable de ces sommes, il lui faudra prouver avoir paye lesdites charges ... ou invoquer la non recuperation des charges reclamees (par ex, les reparations de l'immeuble ne sont pas recuperables)

  15. #15
    Membre Cadet

    Infos >

    Bonjour,

    merci à tous pour vos réponses, je reviens néanmoins vers vous car j ai enfin le bail en ma possession et il est écrit:
    ..."montant loyer initial fixé à la somme de 590€ et une provision sur charges initiales toutes charges comprises"...
    Malgré que le détails des charges ne soit pas écrit pouvons nous faire un rattrapage?

    merci

  16. #16
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Tropical Voir le message
    j ai enfin le bail en ma possession et il est écrit:
    ..."montant loyer initial fixé à la somme de 590€ et une provision sur charges initiales toutes charges comprises"...i
    Cela ne veut strictement rien dire
    C'est un logement vide ou meublé ?

  17. #17
    Pilier Junior

    Infos >

    +++ 2 avec Marieke

  18. #18
    Pilier Sénior

    Infos >

    et si necessaire ..... +3 avec Marieke !

    Cela ne veut strictement rien dire

  19. #19
    Membre Sénior

    Infos >

    Bonjour Tropical,

    Comment avez vous recuperé ce bail , Votre ancien locataire a finallement accepté de vous le faire parvenir ? Sinon, avez vous pris le temps de faire le point sur votre décompte de charges sur les 5 ans concernés ? De quelles charges s'agit il exactement (TEOM + eau + éléctricité des communs...ménage peut être) ? Avez vous bien toutes les factures en votre possession ou la possibilité des les récuperer...bref avez vous fait le point...

  20. #20
    Membre Cadet

    Infos >

    Bonjour,

    Oui nous avons pu récupérer le bail car le locataire (qui est parti maintenant) a bien voulu nous l'envoyer.
    Il s'agit des charges sur les ordures, nettoyage de l immeuble, nettoyage du jardin commun, et toutes ces ptites choses... oui le syndics nous envoie le détail.
    C'est un logement non meublé.

    Ben c'est sur que sans détails des charges je pense que cela va bien etre compliqué...

  21. #21
    Membre Sénior

    Infos >

    Très bien, avez vous vérifié que vous aviez prévu une clause d'indexation du loyer dans ce bail ? Pour ce qui est des charges, avez vous fait un bilan des charges récupérables (celles que vous êtes en droit de réclamer à votre locataire) et obtenu le montant total de celles ci sur les 5 ans ? "toutes ces petites choses..." ça ne veut pas dire grand chose, de quoi s'agit il exactement ? Votre locataire avait il accès au jardin, cela est il mentionné sur le bail (je pense que non) ?

  22. #22
    Membre Cadet

    Infos >

    Oui, nous avons bien une clause dans le bail concernant les charges.
    Concernant le jardin c'est une cour avec un jardin commun entre les immeubles qui l'entoure, donc il y a accès.
    Bien toutes ses petites choses sont les changements d'une ampoule dans le couloir de son etage, ou la réparation d'une porte à son étage...
    Non je n'ai pas encore fait un bilan, car d’après mon bail (à cause de la façon dont est écrit le montant du loyer avec les charges) je ne sais même pas si je peux lui faire rattraper.

  23. #23
    Membre Sénior

    Infos >

    Vous voulez dire une clause d'indexation du loyer, ce n'est pas la même chose, pouvez vous préciser ?
    Concernant le jardin, le fait qu'il puisse physiquement y avoir accès (pas de porte qui ferme à clés par exemple) et le fait qu'il en ai l'usage partagé, ce n'est pas non plus la même chose et si le bail ne précise pas qu'il en ai l'usage ni même son existence, il me semble (je peux me tromper) que vous ne pouvez pas lui faire supporter les charges d'entretien de ce jardin.
    Concernant l'ampoule, le fait qu'elle soit située sur son palier ne change rien, les frais d'achat des petites fournitures nécéssaires à l'entretien des communs sont à la charge de l'ensemble des co locataires, quel que soit l'étage qu'ils occupent, pour la porte, s'agit t'il de la porte d'entrée de votre appartement ou d'une porte qui donnent sur les communs ?

    Enfin, pour ce qui est des décomptes de charges je vous conseille quoi qu'il en soit de faire le calcul, il se pourrait même que vous soyez débitrice de votre locataire, et si il lui vient à l'idée de vous réclamer les décomptes et les justificatifs (ce qu'il peut bien sur faire) vous serez prise au dépourvu alors autant le faire maintenant à tête reposée et avec nos conseils plutôt qu'une fois que vous aurez reçu un recommandé en ce sens non ?
    Bon courage et à bientôt !

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