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Cession de parts SCI

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    4
    Bonjour,

    Une SCI au capital de 1000 euros (1000 parts de 1 euro), est constituée de 3 associés (mère 2 parts, frère 499 parts et soeur 499 parts).Cette SCI, une fois constituée, achète la nue propriété de l'appartement de la mère pour 76 000 euros.Pour acheter, la SCI empunte 44 000 euros et la mère fait une donnation partage de 16 000 euros respectivement au frère et à la soeur qui les placent chacun dans leurs comptes courants.Quelques mois après, le frère ne pouvant pas rembourser sa part du prêt, décide de se retirer de la SCI et de vendre la totalité de ses parts à sa soeur qui rembourse seule intégralement le prêt.Peut-il vendre ses parts à la valeur de 1 euro et laisser son compte courant dans la SCI. Il récupèrera cette somme à la vente de l'appartement au décès
    de la mère.

    Merci pour vos réponses

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
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    3 111
    Premier point : l'achat de la nue propriété d'un immeuble par une SCI a donné lieu à de nombreux redressement fiscal pour abus de droit. En effet, n'ayant pas de revenu la SCI n'a pas de vocation économique. Il y a cependant des contres exemples où la subtilité était dans la rédaction de l'objet social (éviter l'indivision entre les enfants) et par le placement financier de somme en numéraire pour obtenir un revenu. Mais il s'agit là souvent la ligne jaune de l'abus de droit.

    http://www.abcdent.fr/jurifiscal/articles/73
    http://www.raynaudavocats.fr/actuali...juillet%202005
    http://www.lesechos.fr/patrimoine/guide/DIV22.html
    http://www.cheuvreux-associes.fr/812...lletin/t7.html
    http://www.isal.org/newsletters/news...er_site_10.htm
    http://www.abcdent.fr/jurifiscal/articles/297

    Certes dans votre cas il y a achat de la nue propriété et non apport (apport valant vente) mais le risque est quasiment similaire. Par ailleurs la concomitance des actes n’est pas dans votre intérêt. Il est raisonnable de faire au moins un exercice complet avec réunion de l’assemblée générale entre les différents actes juridiques pour éviter la preuve la fictivité de la SCI.



    Second point, s'il s'agit de compte courant d'associé, n'étant plus associé le frère n'aurait plus aucun droit sur ces sommes qui doivent lui être remboursées lors de la cession de parts

  3. #3
    Membre
    Ancienneté
    mars 2006
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    4
    Merci pour ces informations, mais si le frère est d'accord pour récupérer la valeur de son compte courant à la vente de l'appartement qu'est-ce qui l'en empêche ? Après tout cet argent lui revient puisqu'il y a eu donation enregistrée aux impôts. Il le touchera plus tard c'est tout ... il ne va quand même pas payer des impots dessus parce qu'il m'a vendu ses parts. Qu'en pensez-vous ?

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
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    3 111
    En vous vendant ses parts, le compte-courant doit être purgé. Si votre frère veut laisser son argent "dans la société", il faudra faire une écriture comptable pour faire apparaitre cette somme comme une dette de la société.

    Sur ce détail technique, ce gréffera probablement un redressement fiscal pour votre frère car ce dernier laisse de l'argent "dormir" sur le compte d'une société qui n'est pas la sienne. L'administration fiscale réclamera la réintégration de la rémunération du capital au taux légal et avec quelque majoration et pénalité de retard.

  5. #5
    Membre
    Ancienneté
    mars 2006
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    4
    Merci pour votre aide. En réfléchissant à votre dernière réponse, je me suis demandé la chose suivante. Si le frère reste dans la SCI, comment faire pour traduire le fait que la soeur rembourse seule le prêt et qu'elle ne soit pas lésée au final ?
    Pour moi, la solution était que le frère sorte de la SCI mais étant donné vos réponses, il semblerait que ce ne soit pas la solution idéale. Comment faire ? La soeur apporte en compte courant tous les mois l'argent qui sert à payer les mensualités du prêt, et ces sommes s'accumulent dans le compte courant comme trace ? Ou le frère vend à sa soeur dès le départ un nombre de part proportionnel au prêt qu'il ne rembourse pas.
    J'espère avoir été claire, ce n'est pas évident pour moi !
    Merci de votre aide
    A bientot de vous lire

  6. #6
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
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    3 111
    Le compte courant des associés peuvent ne pas être egaux.
    Votre compte courant doit s'augmenter du montant du capital du prêt périodiquement (les intérêt étant à la charge de la SCI et non au bilan). La problématique est alors le remboursement des comptes courants qui peuvent être important.

    Une solution serait de prendre une décision en assemblée ou de faire un pacte d'actionnaire qui stipule que votre compte d'associé sera remboursé prioraitairement dès que la SCI aura une trésorerie positive et ceci prioritairement au versement de dividende aux associés jusqu'à équilibre des coumptes d'associés.

    Si vous le faites rien, le risuqe est d'avoir un compte d'associé important alors que vous avez besoin de liquidité.

    Par ailleurs, il est possible de rémunérer les comptes d'associés, cette rémunération sera bien sur imposable pour l'associé. Ce serait un moindre dédommagement de considérer une rémunération de la partie exédentaire de votre compte d'associé vis à vis de celui de votre frère

  7. #7
    Membre
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    4
    Bonjour,

    1) Si j'ai bien compris, avant de porter la mensualité du prêt au compte courant, le montant des interêts doivent être isolés, c'est cela ?

    2) Vous parlez de problématique de remboursement des comptes courants, mais nous n'envisageons de les rembourser qu'après la vente de l'appartement, pas de risque de vouloir disposer de liquidités avant. Donc sur ce point, pas de problème à priori.

    3) Dans votre dernier paragraphe, vous évoquez la possibilité de rémunérer les comptes d'associés, mais est-ce obligatoire vis à vis de l'administration fiscale ? (NB : j'ai bien compris votre remarque par rapport au dédommagement)

    4) Si je résume nos différents échanges, le montage serait donc pour répondre à mon besoin :
    - compte courant frère = montant de la donation partage
    - compte courant soeur = montant de la donation partage + capital du prêt au fur et à mesure des remboursements
    - pas d'intérêt sur les comptes courants
    - le frère et la soeur gardent 499 parts chacun
    - au décès de leur mère, vente de l'appartement et les comptes courants sont remboursés à ce moment-là, et le reste du montant de la vente est partagé moitié/moitié entre le frère et la soeur.
    Est-ce bien comme cela qu'il faut l'entendre ?

    5) Encore une dernière question, je suppose qu'il y aura imposition sur la plus-value. Si c'est le cas, l'imposition se fera sur la base de quel montant : montant de la vente avant ou après remboursement des comptes courants ?
    Et je suppose que le frère et la soeur seront imposés chacun sur la moitié ?

    Voila, encore plein de questions ... je vous remercie vraiment pour votre aide précieuse.

    Cordialement

  8. #8
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
    Messages
    3 111
    1) Si j'ai bien compris, avant de porter la mensualité du prêt au compte courant, le montant des interêts doivent être isolés, c'est cela ?
    => Il y d'une part le capital remboursé et d'autre part les frais financiers correspondant aux intérêts bancaires.


    2) Vous parlez de problématique de remboursement des comptes courants, mais nous n'envisageons de les rembourser qu'après la vente de l'appartement, pas de risque de vouloir disposer de liquidités avant. Donc sur ce point, pas de problème à priori.
    => Personnellement je ne voit pas beaucoup d'intérêt de créer une SCI dont l'objectif serait de vendre à termes le bien immobilier pour rembourser les comptes courant d'associé mais soit.


    3) Dans votre dernier paragraphe, vous évoquez la possibilité de rémunérer les comptes d'associés, mais est-ce obligatoire vis à vis de l'administration fiscale ? (NB : j'ai bien compris votre remarque par rapport au dédommagement)
    => La rémunération des comptes courants des associés n'est pas obligatoire. L'administration fiscale considérant que c'est dans l'intérêts de la société.



    4) Si je résume nos différents échanges, le montage serait donc pour répondre à mon besoin :
    - compte courant frère = montant de la donation partage
    - compte courant soeur = montant de la donation partage + capital du prêt au fur et à mesure des remboursements
    - pas d'intérêt sur les comptes courants
    - le frère et la soeur gardent 499 parts chacun
    - au décès de leur mère, vente de l'appartement et les comptes courants sont remboursés à ce moment-là, et le reste du montant de la vente est partagé moitié/moitié entre le frère et la soeur.
    Est-ce bien comme cela qu'il faut l'entendre ?
    => si vous oublier le risque d'abus de droit concernant la nue propriété. Il convient de préciser dans les statut que l'objet social de la société est d'éviter les aléas de l'indivision et d'envisager des opérations financière lié à l'activité immobilière. Comme des liquidités seront disponibles, il faudrait faire un placement financier permettant que la SCI ait des revenus. N'oublier pas que c'est la concommitance des actes (vente, donation, liquidation...) qui éveilleura les intérrogation de l'Administration fiscale


    5) Encore une dernière question, je suppose qu'il y aura imposition sur la plus-value. Si c'est le cas, l'imposition se fera sur la base de quel montant : montant de la vente avant ou après remboursement des comptes courants ?
    Et je suppose que le frère et la soeur seront imposés chacun sur la moitié ?
    => Si il ya vente de l'immeuble. La plus-value, imposée à 27%, se détermine en fonction de la durée de détention de l'immeuble. Aucun abattemement si la vente intervient avant 5 ans. A abattement de 10% par an puis une exonération de plus value après 15 ans.
    => s'il y a vente des parts sociales, la valeur des parts est calculé sur l'actif net de la société (après remboursement des comptes courant qui sont une dette de la société). L'éxonéroration pour une SCI imposé à l4IR suit le même principe

    Il est ainsi possible que la SCI vende un bien en étant éxonérer après 15 ans ou de vendre des parts sociales en totale exonération après 15 ans de création de la SCI alors que l'immeuble a été acheté récemment et dont la vente de l'immeuble générerait une plus value imposable

    => s'il y a liquidation c'est le boni de société (actif net) qui est imposé à 1%

    si l’un des associés est intéressé par cet immeuble, il est par contre plus intéressant de dissoudre d’abord la société

    si les associés ne sont pas personnellement intéressés par le patrimoine social, il est plus direct et moins onéreux de céder directement l’immeuble que de dissoudre la SCI

    En effet, dans ce cas l’associé ne paye pas que les droits de mutation sur la soulte, et non sur la valeur globale de l’immeuble.Dans cette situation, il sera sans doute encore plus intéressant de racheter les parts sociales aux autres associés


    Le montage me semble très complexe pour les sommes en jeu. La lecture d'un manuel sur les SCI et les conseils d'un Notaire serait me semble-t-il nécessaire

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