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Discussion : absence d'état des lieux entrée a l'entrée et a la sortie

  1. #1
    Membre Sénior

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    Bonjour, une jeune fille de ma connaissance m'a demande de l'aide (elle vient d'avoir 20 ans et est étudiante,) elle a loué en 2009 un studio 390euros avec provision sur les charges comprise mais aucun détail est inscrit sur le bail, aucun état des lieux a été fait, elle a résilié le bail en en juillet 2011 et son propriétaire ne voulait pas lui rendre sa caution, je lui ai téléphonné il m'a dit qu'il lui avait rendu, sa nouvelle colocataire a eu la surprise de trouver une enveope non timbrée avec un chéque de 70 euros seulement daté du 10 septembre et une explication lui disant qu'il a déduit des 390 euros de caution la facture d'eau ,il a divisé par 3 la note car il y a 3 studios(alors que son studio avait un compteur individuel) et lui parle de réparation de plaques électriques qui n'ont jamais fonctionnées de puis le début elle a ses propre plaques chauffantes)dans son bail il est écrit que le propriétaire doit faire part des charges au locataire mensuellement trimestriellement ou annuellement, et là il lui en fait part qu'au bout de 2 ans.
    De plus je suis étonné car il ne parle pas des ordures ménagères il dit en faire cadeau a ses locataire!!!
    Dans les 390 euros demandé par mois il n'y a pas la part des provisions de charges .
    moi je pense qu'elle doit consulter un avocat et de mettre ce propriétaire devant les tribunaux , pour l'ancien locataire aussi un étudiant il a procédé pareil a gardé la caution pour la note d'eau!
    Merci de vos avis bonne journée a tous.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Est-ce un logement vide ou meublé ?

    avec provision sur les charges comprise
    Pas clair....Soit les charges sont comprises (forfait uniquement pour logement meublé), soit c'est une provision sur charges....

    S'il s'agit bien d'une provision sur charges, le propriétaire peut faire une régularisation ; normalement elle devrait être annuelle, mais le propriétaire est en droit de réclamer les arrièrés sur 5 ans.

    En revanche, s'il n'y a pas eu d'EDL de sortie, le logement est réputé avoir été restitué en bon état : le propriétaire n'a pas le droit de lui retenir quoi que ce soit pour la plaque électrique. Si elle conteste, le propriétaire risque de lui réclamer la TEOM sur les deux années...

    Le propriétaire a-t-il adressé des justificatifs : facture compagnie des eaux, réparation plaque électrique ?

  3. #3
    Pilier Junior

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    Bonjour,

    Nécessité de faire un EDL à l'entrée des lieux ( la aussi absence revient à dire logement pris en bon état).
    Heureusement qu'il n'y a pas eu -non plus- d'EDL de sortie.

    La taxe des ordures ménagères s'applique t-elle pour l'ensemble des trois studios?
    Ces derniers sont-ils inclus dans sa maison?

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Si elle avait un compteur d'eau pourquoi n'a t-elle pas fait mettre l'abonnement à son nom ?
    Ou était-ce un sous-compteur ?
    Les index ont-ils été relevés ?
    Des provisions (avances) ne signifient pas charges comprises !
    Ensuite qui payait l'électricité ?
    Quid du chauffage ?
    Si c'est une monopropriété il faut que son bail indique le mode de répartition des charges


    Pas d'EDL de sortie donc la propriétaire ne peut pas réclamer le remplacement des plaques
    Dernière modification par Marieke ; 06/10/2011 à 14h29.

  5. #5
    Membre Sénior

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    merci de toutes vos réponses ,c'est pas un meublé , juste un espace cuisine ayant un frigo + plaques chauffante notés dans le contrat de location,effectivement il y a un compteur d'au sous le ballon d'eau chaude ,mais le propriétaire lui a dit qu'il gérait l'eau , donc elle n'a pas relevé le compteur, il n'en a pas été cas n'y a l'entrée ni a la sortie de la location, elle a payé sont électricité compteur perso,et aucun détails sur les provisions sur charges est stipulé dans le "contrat de location",je pense que ce propriétaire fraude, car s'il ne fait pas payer la taxe d'habitation ni les ordure ménagères il y un problème ??? qu'en pensez-vous??? a toute fin utile ce propriétaire habite dans la même maison ,mais son accés est situé sur une autre rue....
    en tout état de cause pas de relevé CO-SIGNE , pour le compteur d'eau à l'entrée et pas a la sortie, le tout retenu sur la caution , je pense qu'elle est en droit de récupérer sa caution intégrale et après a ce propriétaire de s'expliquer pourquoi, c'est lui qui gère la conso d'eau ??? et fait cadeau des ordure ménagères et de plus cette jeune fille n'a pas reçu de taxe d'habitation a payer.....Aucune facture d'eau ni détail lui a été donné, et aucune facture de réparation des plaques chauffantes lui ont été adressées , seule une enveloppe datant du 10 septembre déposée dans la boite aux lettres avec comme remboursement du dépot de garantie de 70 euros sur 390 euros, moi je pense qu'elle est en droit de saisir les tribunaux s'il ne veut pas lui reverser sa caution, merci de vos réponses
    bonne soirée

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Ancelin Voir le message

    en tout état de cause pas de relevé CO-SIGNE , pour le compteur d'eau à l'entrée et pas a la sortie, le tout retenu sur la caution , je pense qu'elle est en droit de récupérer sa caution intégrale et après a ce propriétaire de s'expliquer pourquoi, c'est lui qui gère la conso d'eau ???
    dans ce cas, la grille de repartition doit etre claire.
    faire une regle de 3 est trop facile, de toutes facons il faut donner l'information au locataire a la signature du bail.



    et fait cadeau des ordure ménagères et de plus cette jeune fille n'a pas reçu de taxe d'habitation a payer.....Aucune facture d'eau ni détail lui a été donné, et aucune facture de réparation des plaques chauffantes lui ont été adressées , seule une enveloppe datant du 10 septembre déposée dans la boite aux lettres avec comme remboursement du dépot de garantie de 70 euros sur 390 euros, moi je pense qu'elle est en droit de saisir les tribunaux s'il ne veut pas lui reverser sa caution, merci de vos réponses
    bonne soirée

    comme d'habitude la procedure est :

    mise en demeure par LRAR de lui rembourser le solde du DG (depot de garantie)
    pas d'EDL = appartement rendu en bon etat : aucune retenue possible,

    pour les charges locatives, il doit fournir un decompte basé sur une comptabilité annuelle : ou bien celle du syndic si c'est une copro, ou bien la sienne si il es proprio de tout l'immeuble.
    mais il doit fournir un "relevé de charges par nature de charges" et les locataires peuvent demander a consulter les justificatifs.

    a defaut de justification, le locataire peut demander le rbt TOTAL des provisions versées qui ne sont pas justifiées.

    donc lui donner 8 jours pour le rbt du solde,
    sinon il faut saisir le juge de proximité.

    poru la taxe d'habitation, etait elle declaré a cette adresse ? sinon comment voulez vous que le fisc sache que c'est loué ?

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Elle peut saisir le Tribunal de proximité, mais il faut savoir que, quel que soit le mode de répartition déterminé, elle devra payer sa consommation d'eau... et normalement la T.E.O.M.

    Il faudrait surtout définir, quelle était la part d'avance sur charges dans le loyer payé chaque mois : comment était exactement libellé le bail en ce qui concerne le paiement du loyer ?

  8. #8
    Membre Sénior

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    derniére nouvelles, il semblerai que le compteur d'eau collectif aux 3 studios soit dans l'appartement qu'elle occuppait ,il lui a envoyé un relevé de facture d'eau ,qui est au nom du propriétaire et lui explique qu'il a appliqué la régle de 3... pour la réparation des plaques chauffantes il lui dit qu'il n'a pas appliqué de dédommagement, , donc il a bien compris mon message, pas d'état des lieux entrée / sortie donc rien a déduire de la caution (l'ancien locataire avait lui aussi déjà signalé ce problème..) donc je lui ai conseillée de faire une LRAR réclamant sa caution intégrale, car le fait que ce propriétaire utilise un compteur a son nom et après décide de dispatcher en fontcion du nombres de locataires ,,, la facture que la jeune fille a reçue est au nom du propriétaire, donc là je ne comprends pas pourquoi ?
    merci de vos réponses

  9. #9
    Pilier Sénior

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    pour l'eau c'est normal qu'un compteur soit au nom d'un mono propriétaire; il n'y a rien d'anormal à cela.
    le pbl c'est la repartition:
    ou bien il y a des compteurs divisionnaires qui permettent de repartir le total de la consommation en fonction des releves faits, et chacun paye sa quote part (le delta etant reparti selon une repartition prevue)
    si pas de compteur, alors il faut les repartir selon une grille de repartition, definie une fois pour toute. cela peut etre des millièmes ou des tantièmes que representent les lots dans l'immeuble.

    si les lots loués sont similaires (meme superficie), cela peut etre admis de diviser par 3
    par contre si les lots sont de superficie différente, alors ce n'est pas "equitable" ...

  10. #10
    Pilier Junior

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    Bonjour,

    Je demandais plus haut si les studios faisaient parties de la maison du proprio(son habitation principale);la réponse a été positive.
    Donc,à mon point de vue la taxe d'habitation est adressée au proprio pour sa maison puisque tout montre que ces trois logements ne semblent pas être"indépendants " de l'habitation du bailleur.

    Un autre point de vue différent?

  11. #11
    Pilier Sénior

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    si les studios sont independants, le bailleur aurait dû declarer les travaux faits pour les rendre independants (si transformation)
    ca veut dire aussi qu'il ne declare pas les revenus de location ?

  12. #12
    Pilier Junior

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    Bonsoir,

    C'est exactement ce à quoi je voulais en venir.Et là,tout colle.
    Aussi,il a raison de dire que la taxe d'habitation c'est pour lui.Généreux,le proprio,non?.....

  13. #13
    Membre Sénior

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    C'est ce que je pense ,il habite le même immeuble mais son entrée donne sur une autre rue ainsi que l'autre studio qu'il loue...je me demande s'il a fait des différences dans les différents studios et son appartement ??? la jeune fille ne sais pas... c'est bien pourquoi que je m'étonne qu'il fait cadeau de la taxe d'habitation et des ordures ménagères a ces locataires??? je pense dire a cette jeune fille de faire une LRAR pour demander sa caution intégrale et si ce propriétaire persiste voir avec l'asso du syndicat des locataires ou directement consulter un juriste a la mairie ; je la voit demain elle apporte les courriers qu'elle a eu dans sa boite aux lettres datées du 10 septembre ....reçu cette semaine ,
    le syndicat des locataires va t'il juste la conseiller ou intervenir ?
    merci de vos réponses bon WE a tous

  14. #14
    Membre Sénior

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    bonjour , la jeune fille est passée me voir avec les papiers que sont ancien propriétaire a mis dans sa boite aux lettres avec la date du 10 septembre ,après plusieurs recherches sur le net j'ai trouvé que le locataire a un mois pour contester le montant des charges donc cet ap-midi on a rédigé une LRAR qu'elle postera lundi, dans mes recherche j'ai lu que les charges devaient être décrites dans le bail montant de la provision, il n'y a rien d'indiqué, ce qui laisse sous entendre que l'eau est comprise .
    Le propriétaire lui a remis une facture d'eau avec les index de 2009 2010 2011 ,et lui dit dans le courrier qu'il divise le total de la consommation des 3 années par 3 car il y a 3 studios sur le même compteur d'eau, (alors que le studio en dessous de celui qu'elle occuppait il y avait 2 locataires, dans le 3ième studio ,elle ne sait pas combien ils sont.Le mode de calcul n'est pas équitable, sur la copie de la facture rien ne différencie l'identification des studios .Dans le bail il est écrit que les charges et leurs montant prévisionnelles doivent être définies (ce qui n'est pas le cas)
    Dans la LRAR ,on a rappelé a ce monsieur qu'aucune précision ,a été notifiée sur le bail concernant la consommation d'eau.
    La taxe d'habitation , la jeune fille étudiante n'a jamais reçu au cours de ces 3 années aucun document.
    Le lettre se termine en précisant que s'il ne lui restituait pas sa caution l'affaire sera portée au tribunal compétent.
    Je pense qu'elle aura gain de cause , le locataire précédent qui est aussi a la fac avec elle a eu aussi, ce problème le propriétaire a gardé sa caution en lui disant la même chose qu'il avait dépassé le montant contenu dans les charges, mais lui n'a pas réagit;
    J'espère celà va calmer les agissements de se Monsieur, facile de s'en prendre a des petits jeune de 18ans...il est évident qu'il magouille....

  15. #15
    Pilier Sénior

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    il n'y a rien d'indiqué, ce qui laisse sous entendre que l'eau est comprise
    Comprise dans quoi ?

    Si les trois studios ont proximativement la même surface, il n'est pas anormal de diviser la facture d'eau par 3. Le propriétaire n'a pas à tenir compte du nombre de personnes.
    Dans les immeubles en copropriété, lorsqu'il n'y a pas de compteur individuel, l'eau est répartie aux milièmes, et ce quel que soit le nombre de résidents dans l'appartement.

    Je pense qu'elle aura gain de cause
    Ce n'est pas aussi évident.

    Pour l'eau, même s'il est vrai que le mode de répartition aurait dû être indiqué dans le bail, pourquoi le propriétaire et le tribunal lui feraient-ils cadeau de ce qu'elle a réellement consommé ?

    Si le propriétaire n'avait pas déclaré les logements, il risque d'avoir un rappel du fisc (avec pénalités).
    Elle, elle risque de devoir payer les arrièrés de cette taxe d'habitation + les arrièrés de la TEOM.

    Cordialement.

  16. #16
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Yooyoo Voir le message
    Comprise dans quoi ?

    Si les trois studios ont proximativement la même surface, il n'est pas anormal de diviser la facture d'eau par 3. Le propriétaire n'a pas à tenir compte du nombre de personnes.
    Dans les immeubles en copropriété, lorsqu'il n'y a pas de compteur individuel, l'eau est répartie aux milièmes, et ce quel que soit le nombre de résidents dans l'appartement.


    Ce n'est pas aussi évident.

    Pour l'eau, même s'il est vrai que le mode de répartition aurait dû être indiqué dans le bail, pourquoi le propriétaire et le tribunal lui feraient-ils cadeau de ce qu'elle a réellement consommé ?

    Si le propriétaire n'avait pas déclaré les logements, il risque d'avoir un rappel du fisc (avec pénalités).
    Elle, elle risque de devoir payer les arrièrés de cette taxe d'habitation + les arrièrés de la TEOM.
    Tout à fait, en plus ce n'est pas un logement charges comprises mais des provisions de charge donc avec régularisation s'il a fourni la facture divisée par 3 rien d'anormal à cela
    Il reste juste le montant de la plaque, si retenu, à restituer puisque pas d'EDL en sortie
    Ne mettez pas n'importe quoi dans la LRAR cela va se retourner contre elle si vous allez au Tribunal
    Dernière modification par Marieke ; 08/10/2011 à 17h03.

  17. #17
    Membre Sénior

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    déjà pour la taxe d'habitation ,elle risque pas d'avoir a payer quoi que ce soit elle est étudiante et boursière !
    quand a la consommation d'eau qui lui est réclamé ce n'est pas stipulé dans le bail en plus aucun état des lieux , la divison par 3 , je suis désolée mais elle aurai quand même due être informée par écrit quand elle a loué le studio car verbalement le propriétaire a dit que c'est inclus dans le loyer et puis c'est facile pour lui de réclamer l'addition au bout de 3ans à une gamine étudiante (pas en droit dommage!) alors que le bail prévoit la révision des charges au maximum 1 fois par an !
    de plus la mauvaise foi du proprio !!! Lui risque d'avoir des problème avec le fisc !
    quand aux ordures ménagères il en fait cadeau a tts ces locataires ...sympa ?certains pourront en témoigner si Monsieur le proprio veut aller jusqu'au bout , peut-être que la gamine aura la taxe d'ordures ménagères a payer a moins qu'aussi elle soit prévue dans les les charges ??? vue qu'aucune charge est déterminée dans le bail ...quand a la superficie des studios rien ne lui a été indiqué , il semblerai que le studio du dessous soit le même vue la configuration architecturale mais celui qui ce situe de l'autre côté de la rue il n'est pas dissociable de l'appartement du propriétaire, c'est enfin de compte une grande maison ,ou le propriétaire a divisé cette maison en 1 appartement et 3 studios ,c'est très ancien et plutôt tortueux donc je pense que la surface est difficile a déterminer ...
    merci de vos réponses

  18. #18
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Ancelin Voir le message
    déjà pour la taxe d'habitation ,elle risque pas d'avoir a payer quoi que ce soit elle est étudiante et boursière !
    Peut-être non pas la TH totale mais la taxe TV sauf si elle dépend du foyer fiscal de ses parents et qu'ils en payent une et ensuite tout dépend des revenus des parents pour un dégrèvement partiel

    Citation Envoyé par Ancelin Voir le message
    quand a la consommation d'eau qui lui est réclamé ce n'est pas stipulé dans le bail en plus aucun état des lieux , la divison par 3 , je suis désolée mais elle aurai quand même due être informée par écrit quand elle a loué le studio car verbalement le propriétaire a dit que c'est inclus dans le loyer et puis c'est facile pour lui de réclamer l'addition au bout de 3ans à une gamine étudiante (pas en droit dommage!) alors que le bail prévoit la révision des charges au maximum 1 fois par an !
    Donc ce sont bien des provisions et non un forfait ou des charges comprises sur son bail non révisables
    Dernière modification par Marieke ; 08/10/2011 à 18h15.

  19. #19
    Pilier Sénior

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    attention: les charges n'ont pas à etre detaillées dans le bail !
    il y a un decret qui reprend les charges locatives, ca suffit et c'est ce document qui fait reference.

    elle a loué en 2009 un studio 390euros avec provision sur les charges comprise mais aucun détail est inscrit sur le bail
    est ce un meublé ou un logement NON meublé ?
    et surtout que dit la clause concernant le paiement du loyer et le montant. c'est important.

  20. #20
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Golfy Voir le message
    est ce un meublé ou un logement NON meublé ?
    et surtout que dit la clause concernant le paiement du loyer et le montant. c'est important.
    C'est vrai qu'on s'y perd :
    C'est un logement vide GOLFY (Post 5 )et ça parle de charges révisables une fois par an (post 17)

  21. #21
    Pilier Sénior

    Infos >

    merci marieke pour la precision ! c'est vrai que on perd des infos en cours de route.

    donc maintenant que dit cette foutue clause a propos du montant de provision ?
    car si il n'y a pas noté charges = 0 ou charges = neant, alors il n'y a pas de provisions, le loyer payé est bien le montant du loyer et dans ce cas, les charges locatives sont reclamables en 1 seule fois (art 23 de la loi de 89)

    ou bien le bailleur demande uen provision et elle est bien mentionée
    ou bien le bailleur n'en demande pas et il presente la facture annuelle
    ou bien il decide de ne pas demander de charges, et là, cela doit bien etre precisé sur le bail -

  22. #22
    Membre Sénior

    Infos >

    c'est pas un meublé ,c'est un studio équipé,cuisine et salle de bain, contrat de location.dans le contrat il est écrit:"les charges seront règlées en même temps que le loyer principal ,( soit 390 euros par mois )et feront l'objet d'une régularisation trimestrielle, au moins annuelle" ce qui n'est pas le cas
    "le montant des charges sera fixé chaque année par le bailleur en fonction des dépenses réellement exposées l'année précédente, le montant de chaque provision étant réajusté en conséquence" c'est pas du tout le cas , les 2 années précédentes le propriétaire n'a pas fixé le montant des charges et ne l'a pas réajusté comme le dit le bail au chapitre III Charges
    quand à la redevance TV je ne sais même pas si elle en avait une et actuellement rien ne le prouve, elle est boursière au maximun soit 400 euros/mois donc pour la taxe d'habition ,il ne me semble pas qu'elle aura grand chose a payer

    ---------- Message ajouté à 11h59 ---------- Précédent message à 11h40 ----------

    Contrat de location loi 89 modifiée N° 94-624 du 21 07 94
    chapitre III article 23 de la loi
    pour précisions
    Dernière modification par Ancelin ; 09/10/2011 à 11h55.

  23. #23
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Ancelin Voir le message
    c'est pas un meublé ,c'est un studio équipé,cuisine et salle de bain, contrat de location.dans le contrat il est écrit:"les charges seront règlées en même temps que le loyer principal ,( soit 390 euros par mois )et feront l'objet d'une régularisation trimestrielle, au moins annuelle" ce qui n'est pas le cas
    "le montant des charges sera fixé chaque année par le bailleur en fonction des dépenses réellement exposées l'année précédente, le montant de chaque provision étant réajusté en conséquence" c'est pas du tout le cas , les 2 années précédentes le propriétaire n'a pas fixé le montant des charges et ne l'a pas réajusté comme le dit le bail au chapitre III Charges
    quand à la redevance TV je ne sais même pas si elle en avait une et actuellement rien ne le prouve, elle est boursière au maximun soit 400 euros/mois donc pour la taxe d'habition ,il ne me semble pas qu'elle aura grand chose a payer[COLOR="Silver"]
    et il n'y a aucun montant annoncé pour les provisions de charges ? nulle part ?
    non plus sur l'appel de paiement ou les quittances ?
    car que deduit il au titre de provisions pour ce rappel`?
    au fait touche t-elle des alloc logement de la caf ? sur le document, quel montant est renseigné car c'est en general le montant hors charges ....

    car dans ce cas, elle peut répondre au bailleur réclamant ces charges qu'elles sont payées avec le loyer, comme stipulé clairement dans le bail (clause numero untel), et qu'elle ne doit donc plus rien puisque aucun montant de provision n'est annoncé !

    Dernière modification par Golfy ; 09/10/2011 à 12h04.

  24. #24
    Membre Sénior

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    merci de votre réponse ,on arrive à ce comprendre effectivement elle perçoit la caf au maximun sur les 390 euros et comme je vous l'ai déjà indiquées rien n'est stipulé pour les charges , la clause écrite par le locataire loyers 390 euros dansla case" loyer mensuel taxe droit de bail provision sur charges total mensuel, " "contrat de location locaux vacants non meublés"

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