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Charges forfaitaires des logements meublés
Discussion sur le thème : Propriétaire et Locataire

  1. #1
    Pilier Sénior

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    Bonjour,


    Les charges forfaitaires prévues dans un contrat de bail sont elles laissées à l'appréciation du bailleur ou doivent t'elles être réalistes par rapport aux charges réelles ?

    Cordialement
    Maskagaz

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Ce sujet n'a pas l'air de vous inspirer du tout pourtant la question va vite devenir fondamentale. Il fut une époque où il valait mieux que les charges soient forfaitaires et élevées pour échapper aux taxes de droit de bail. Puis on est revenu aux charges réelles car elles augmentent bien plus que l'indice des loyers. Et là il pourrait redevenir intéressant de revenir aux charges forfaitaires très élevées pour faire dire ce que l'on veut aux statistiques.

    Jusqu'où peut t'on aller trop loin ?

  3. #3
    Pilier Sénior

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    je dirais que les charges forfaitaires sont laissées a l'appreciation du bailleur, mais qu'il vaut mieux qu'elles soient realistes si le bailleur veut trouver des locataires (et les conserver)

    par contre, rien n'interdit de prevoir une clause d'indexation sur les charges afin de revoir le montant en cas d'augmentation des couts...

  4. #4
    Pilier Junior

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    Bonjour,
    Les deux, je les apprécie par rapport à l'exercice précédent, avec quelques euros de plus pour ne pas surprendre le locataire lors de la régulation.
    Je propose également le paiement mensuel de T.E.O.M. sur la valeur de l'année précédente/12. Dans cette hypothèse cette taxe fait l'objet d'une ligne supplémentaire sur les quittances, pour différencier l'avance prévisionnelle sur les charge locative et la taxe.

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Ce n'est pas cela le problème. Peut t'on envisager par exemple un loyer charges comprises s'articulant 2/3 loyer de base et 30% charges forfaitaires et l'eau au réel (c'est possible de panacher réel et non réel et l'eau est le plus gros poste) tout en sachant que les charges ne représentent guère que 5% du loyer ? Dans la mesure où l'on n'a pas à justifier des charges au locataire.

    Ce mode de calcul du loyer peut t'il être remis en cause ?

  6. #6
    Pilier Sénior

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    ou bien c'est un forfait complet de charges locatives (qui n#a pas à etre justifié mais qui sera refusé si trop haut et que le cout depasse les loyers du marché local)
    ou bien c'est une provision avec regul

    vous ne pouvez pas faire un mix des 2 (avec l'eau au reel). l'eau etant une charge locative, elle rentre dans le forfait si forfait il y a

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Si Golfy il est possible de panacher l'eau au réel. C'est ce qui se pratique dans les résidences pour étudiant et je compte bien récupérer la clause pour l'insérer telle quelle dans mes contrats.
    Le locataire n'a rien à refuser, ce qui l'intéresse c'est le loyer charges comprises mais peut t'il contester un forfait trop élevé, à mon avis non mais j'aimerai en avoir la preuve.

  8. #8
    Pilier Sénior

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    je pensais que vous parliez des locations meublées ou non meublées.
    les residences etudiantes ayant des clauses particulières a ces contrats, non repercutables sur des baux "normaux".

    mais peut t'il contester un forfait trop élevé
    mais un loyer CC n'indique pas un montant de loyer + un forfait ...
    le bail precise que le montant a payer tous les mois est de ...... (total) et que les charges sont forfaitaires (sans regul) ;
    et là si le loyer total est superieur à ce qui se demande pour la meme surface, dans le meme quartier, y'a pas photo : le meublé ne se louera pas.

    il est possible de panacher l'eau au réel
    je persiste a penser qu'un panachage ne se fait pas.

  9. #9
    Membre Exclu des Forums

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    Citation Envoyé par Golfy
    je persiste a penser qu'un panachage ne se fait pas.
    C'est aussi ce qui est dit sur le site PAP :

    Au forfait pour plus de simplicité

    Très souvent en meublé, le propriétaire opte pour des charges forfaitaires. Il détermine alors une somme fixe qui ne varie plus quel que soit le montant réel des charges. Ce forfait peut être indexé chaque année, comme le loyer principal, si le contrat le prévoit (c'est le cas des contrats que nous éditons).
    Cette méthode du forfait est simple et pratique. Attention néanmoins : le forfait de charges locatives est réputé couvrir l'ensemble des charges et il n'est pas possible de récupérer d'autres dépenses auprès du locataire. Par exemple, en cas de « surconsommation » d'eau, il est impossible d'être remboursé par le locataire ! Par ailleurs, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est comprise dans ce forfait. Le propriétaire ne peut donc la réclamer en sus.
    Location meublée : charges réelles ou forfaitaires | PAP

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Balerit, j'aimerai bien que l'on reste sur ma question initiale. Quand vous citez des sources lisez les jusqu'au bout

    Suite de l'article cité :

    Bon à savoir : vous pouvez très bien fixer un forfait et prévoir que certaines dépenses seront payées en plus et en fonction de leur montant réel. Précisément, nous vous conseillons cette solution pour la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et pour les consommations d'eau, d'électricité, de gaz si les compteurs restent au nom du bailleur. Dans ce cas, il faut le stipuler très clairement dans le contrat.
    C'est très dangereux d'inclure l'eau dans les charges forfaitaires, regardez les déboires des propriétaires qui se retrouvent avec 2 ou 3000 euros de surconsommation d'eau, une chasse d'eau qui fuit et un locataire qui s'en fout car ce n'est pas lui qui paie c'est catastrophique.

  11. #11
    Membre Junior

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    Citation Envoyé par Golfy
    mais un loyer CC n'indique pas un montant de loyer + un forfait ...
    J'ai pourtant entendu que la CAF réclamait un montant "hors charges" du loyer pour calculer l'allocation logement - mais je n'ai pas vérifié moi-même je l'avoue. En ce cas le locataire peut mettre la somme globale avec forfait de charge ?

    Edit : Après vérif effectivement "insérez le montant mensuel sans les charges"

  12. #12
    Pilier Sénior

    Infos >

    La CAF réclame bien un montant hors charges, en mettant des charges forfaitaires élevées et un loyer modéré, on fausse ses stats

  13. #13
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Maskagaz
    Ce sujet n'a pas l'air de vous inspirer du tout pourtant la question va vite devenir fondamentale. Il fut une époque où il valait mieux que les charges soient forfaitaires et élevées pour échapper aux taxes de droit de bail. Puis on est revenu aux charges réelles car elles augmentent bien plus que l'indice des loyers. Et là il pourrait redevenir intéressant de revenir aux charges forfaitaires très élevées pour faire dire ce que l'on veut aux statistiques.

    Jusqu'où peut t'on aller trop loin ?
    Que veux-tu qu'on te réponde ??
    C'est un meublé donc le forfait est libre mais doit rester "réaliste"
    Je suppose que si c'est si abusif en effet le risque c'est de ne pas louer
    Je ne crois pas non plus que tu puisses décomposer et séparer l'eau

    ---------- Message ajouté à 20h11 ---------- Précédent message à 20h08 ----------

    Citation Envoyé par Melvill
    J'ai pourtant entendu que la CAF réclamait un montant "hors charges" du loyer pour calculer l'allocation logement - mais je n'ai pas vérifié moi-même je l'avoue. En ce cas le locataire peut mettre la somme globale avec forfait de charge ?

    Edit : Après vérif effectivement "insérez le montant mensuel sans les charges"
    Pas pour les meublés, c'est charges, voire location de meubles, comprises

  14. #14
    Membre Exclu des Forums

    Infos >

    Citation Envoyé par Maskagaz
    Quand vous citez des sources lisez les jusqu'au bout
    Effectivement, cet article était mal rédigé, je suis tombé dans le panneau d'une lecture rapide.
    Désolé...

  15. #15
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Maskagaz
    C'est très dangereux d'inclure l'eau dans les charges forfaitaires, regardez les déboires des propriétaires qui se retrouvent avec 2 ou 3000 euros de surconsommation d'eau, une chasse d'eau qui fuit et un locataire qui s'en fout car ce n'est pas lui qui paie c'est catastrophique.
    Il faut prendre l'assurance fuite proposée presque partout
    De plus ils ont maintenant obligation de te prévenir lorsque ta conso double mais encore faut-il qu'ils ne fassent pas les relevés tous les 6 mois !

  16. #16
    Membre Junior

    Infos >

    C'est effectivement une balance à faire entre le proprio qui a intérêt à gonfler les charges pour minimiser le loyer et le locataire qui doit déclarer un max de loyer à la Caf. Dix contre un qu'il finira par y avoir un locataire pour attaquer un proprio sur un forfait de charge irréaliste et qu'il aura finalement gain de cause Mais je suis peut-être pessimiste.

  17. #17
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Melvill
    Dix contre un qu'il finira par y avoir un locataire pour attaquer un proprio sur un forfait de charge irréaliste et qu'il aura finalement gain de cause Mais je suis peut-être pessimiste.
    Pourrait-on considérer que c'est un enrichissement sans cause ?
    Normalement il a signé pour un forfait c'est qu'il l'a accepté non ?
    Dans ce cas il vaut mieux augmenter le loyer non ?

  18. #18
    Membre Junior

    Infos >

    Citation Envoyé par Marieke
    Normalement il a signé pour un forfait c'est qu'il l'a accepté non ?
    Sérieusement depuis quand le fait d'avoir accepté une clause empêche d'attaquer et de gagner ?

  19. #19
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Melvill
    Sérieusement depuis quand le fait d'avoir accepté une clause empêche d'attaquer et de gagner ?
    Une clause de ce type qui n'est pas jusque là considérée comme abusive MELVILL

  20. #20
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Marieke
    Que veux-tu qu'on te réponde ??

    Pas pour les meublés, c'est charges, voire location de meubles, comprises
    Répond rien si tu ne sais pas, la question est bien précise.

    Les loyers c'est hors charges (AL meublé) j'en sais quelque chose j'en remplis presque un par an, çà tourne vite ces petites surfaces.

  21. #21
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Maskagaz
    Répond rien si tu ne sais pas, la question est bien précise.
    Sympa comme réponse !
    Sur ce forum on peut encore s'exprimer librement non ?

    Citation Envoyé par Maskagaz
    Les loyers c'est hors charges (AL meublé) j'en sais quelque chose j'en remplis presque un par an, çà tourne vite ces petites surfaces.
    MELVILL parlait de la déclaration CAF
    Sur le dossier CAF internet c'est mis loyer plus charges et loyer meubles pour le locataire , maintenant si vous proprios déclarez autre chose ...c'est aberrant !
    Allez regarder !

  22. #22
    Pilier Sénior

    Infos >

    Non sur le dossier CAF à remplir c'est écrit "si meublé AL", loyer hors charges, ou alors çà a changé ce mois ci. L'APL c'est pour les institutionnels.

  23. #23
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Maskagaz
    Non sur le dossier CAF à remplir c'est écrit "si meublé AL", loyer hors charges, ou alors çà a changé ce mois ci. L'APL c'est pour les institutionnels.
    Voilà ce que dit le site sur la simulation étudiante :
    MONTANT DE VOTRE LOYER
    Vous louez un logement meublé.
    Indiquez le montant mensuel du loyer (charges
    et location des meubles comprises
    ), en euros
    avec les centimes : (exemple : 533,57 €) €
    Voilà le dossier :
    http://www.caf.fr/pdfj/al0.pdf

    C'est bien meublé AL charges comprises
    Ma fille a depuis 2004 occupé des meublés et c'était déjà indiqué avec les charges comprises

  24. #24
    Pilier Sénior

    Infos >

    Non il y a bien marqué charges comprises et je me suis trompée dans le dernier. Ce n'est pas grave çà change pas le montant des aides.

  25. #25
    Membre Cadet

    Infos >

    bonjour : pour répondre à cette question, mieux vaudrait-il savoir de quoi sont composées ces charges ???
    - eau froide - eau chaude - chauffage - électricité éventuellement - TOM - charges de copropriété ???

    Il est bien certain que suivant la nature des charges, leur montant peut varier de beaucoup.
    Il est certain que s'il y a du chauffage, surtout électrique et que le locataire ne fasse pas attention, ça peut chiffrer.

    Et aussi la somme varie avec la taille du logement et le nombre d'occupants...

    Et bien sûr, c'est le propriétaire qui calcule et qui décide. Mais s'il n'est pas raisonnable, le locataire peut le planter là avec son logement.

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