Vos question à l'Avocat
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caution ponctionnée pour "herbe trop haute"

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #25
    Pilier Sénior Avatar de Tiboue
    Ancienneté
    novembre 2004
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    Bourgogne
    Messages
    9 834
    Voici le texte qui réglemente la justification de facture concernant la non restitution de la totalité ou partie du dépôt de garantie :

    Loi 89-462 6 Juillet 1989
    Loi tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

    Article 22 En vigueur
    Créé par Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (JORF 8 juillet 1989).
    Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 188 (JORF 14 décembre 2000).

    Titre Ier : Des rapports entre bailleurs et locataires.
    Chapitre III : Du loyer, des charges et du règlement des litiges.

    Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à deux mois de loyer en principal.

    Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

    Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

    Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

    A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire.

  2. #26
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Merci Tiboue pour donner cet article.
    au moins, ca remet les pendules à l'heure.

  3. #27
    Pepelle
    Visiteur
    Eh les spécialistes, ne mélangez pas facture et devis ( tiboue parle de factures) Il faut en effet justifier de la somme retenue dans la caution, mais aucune obligation de faire les travaux, comme l'a dit Agnes. Il faut fournir au moins un devis, mais aucune obligation de faire faire les travaux. Les spécialistes connaissent sûrement l'arrêt célèbre qui donna raison aux propriétaires qui retinrent une caution en fournissant des devis et firent démolir ensuite l'immeuble! les locataires ont perdu!

  4. #28
    Pilier Sénior Avatar de Tiboue
    Ancienneté
    novembre 2004
    Localisation
    Bourgogne
    Messages
    9 834
    En effet Pepelle j'ai dit le mot facture mais j'aurais dû préciser qu'un devis pouvait suffir, le texte l'indique dans ce sens :

    "sous réserve qu'elles soient dûment justifiées"

    Le législateur n'a pas indiqué qu'il devait s'agir forcément de facture et reste très vague.

  5. #29
    Pepelle
    Visiteur
    Depuis l'arrêt que je vous ai cité, c'est clair. Aucune obligation d'effectuer les travaux, ni même de les envisager. Par contre, normal qu'ils soient chiffrés donc obligation du devis

  6. #30
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
    Messages
    3 111
    Le bailleur qui ne restitue pas tout ou partie du dépôt de garantie en fin de bail pour financer la remise en état des locaux dégradés par le locataire n'a pas produire de factures justificatives pour cette retenue. "l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation". Il suffit donc au bailleur de produire des devis de travaux pour conserver le dépôt de garantie, libre ensuite à lui d'utiliser cette indemnisation comme il le souhaite. Cette décision a été rendu au visa de l'article 1730 du code civil, en vertu duquel le locataire doit rendre la chose telle qu'il la reçue, excepté des dégradations liées à la vétusté ou à la force majeure.


    Cour de Cassation
    Chambre civile 3
    Audience publique du 3 avril 2001 Cassation partielle

    N° de pourvoi : 99-13668
    Inédit titré

    Président : M. BEAUVOIS



    REPUBLIQUE FRANCAISE


    AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

    AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

    LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

    Sur le pourvoi formé par M. Daniel Liégeon, demeurant 55, rue de la Chaussée, 25300 Doubs,

    en cassation d'un arrêt rendu le 24 février 1999 par la cour d'appel de Besançon (2e Chambre civile), au profit de M. François Tournier, demeurant 34, rue Chirveau, 25300 Pontarlier,

    défendeur à la cassation ;

    Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

    LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 27 février 2001, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Toitot, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, conseiller doyen, M. Baechlin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

    Sur le rapport de M. Toitot, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. Liégeon, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

    Sur le premier moyen, ci-après annexé :

    Attendu, d'une part, qu'une lettre ne faisant pas preuve au profit de celui qui l'a écrite, la cour d'appel, qui a relevé que la quittance donnée par M. Liégeon à M. Tournier traduisait une présomption de paiement qu'il appartenait au bailleur de combattre par tous moyens de preuve, inexistants en l'espèce, a, sans modifier l'objet du litige, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;

    Attendu, d'autre part, que M. Liégeon n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel que la quittance de loyer avait été délivrée par erreur, au sens de l'article 1110 du Code civil, le moyen est, de ce chef, nouveau, mélangé de fait et de droit et, partant, irrecevable ;


    Mais sur le second moyen, pris en ses trois premières branches :

    Vu l'article 1315 du Code civil, ensemble l'article 1730 du même Code ;

    Attendu que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ;

    que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 24 février 1999), que M. Liégeon a donné une maison à bail à M. Tournier ; qu'après son départ des lieux, le locataire a saisi le juge aux fins d'obtenir la restitution de son dépôt de garantie ; que le bailleur a demandé à être indemnisé pour des dégradations ;

    Attendu que pour rejeter la demande de M. Liégeon, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que l'état des diverses pièces de la maison a été qualifié, lors de l'état des lieux d'entrée, de bon et moyen, que le procès-verbal d'état des lieux de sortie permet de constater qu'hormis les peintures usagées, quelques accrocs et quelques trous, la maison est relativement en bon état et qu'en raison de l'insuffisance descriptive de l'état des lieux, à l'entrée du preneur, il n'est pas possible d'apprécier les dégradations pouvant être imputées à celui-ci ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que le constat ne mentionnait ni accrocs ni trous à l'entrée du locataire et que celui-ci devait restituer les lieux dans un état n'appelant pas davantage d'observations, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé les textes susvisés ;

    Et sur le second moyen, pris dans ses deux dernières branches :

    Vu l'article 1730 du Code civil ;


    Attendu que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ;

    Attendu que pour rejeter la demande du bailleur, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que les devis produits par M. Liégeon n'ont pas été suivis d'effet, en l'absence de rénovation, et que la demande doit reposer sur des factures acquittées ; que le préjudice n'est pas établi ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a rejeté la demande du bailleur en paiement du loyer du mois d'octobre 1995, l'arrêt rendu le 24 février 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ;

    remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;

    Condamne M. Tournier aux dépens ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois avril deux mille un.


    --------------------------------------------------------------------------
    Décision attaquée : cour d'appel de Besançon (2e Chambre civile) 1999-02-24
    Titrages et résumés (Sur le deuxième moyen, deux dernières branches) BAIL (règles générales) - Preneur - Obligations - Restitution de la chose louée en fin de bail - Remise en état des lieux dans l'état constaté à l'origine - Indemnisation du bailleur - Condition - Preuve de l'exécution des travaux (non).



    Codes cités : Code civil 1730.

  7. #31
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Citation Envoyé par pepelle
    Depuis l'arrêt que je vous ai cité, c'est clair. Aucune obligation d'effectuer les travaux, ni même de les envisager. Par contre, normal qu'ils soient chiffrés donc obligation du devis
    Nous sommes bien d'accord, Pepelle.
    Merci pour votre intervention ainsi que Denis63 qui j'espère, sonne (enfin) le glas de ce post.

    Notre ami Avalon5, ne parle pas nulle part de devis donné par le bailleur (juste un "forfait").
    c'est juste sur ce point que je faisais mon intervention.

  8. #32
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    6
    Citation Envoyé par golfy
    Nous sommes bien d'accord, Pepelle.
    Merci pour votre intervention ainsi que Denis63 qui j'espère, sonne (enfin) le glas de ce post.

    Notre ami Avalon5, ne parle pas nulle part de devis donné par le bailleur (juste un "forfait").
    c'est juste sur ce point que je faisais mon intervention.
    Exact golfy point de devis ,point de facture ....
    je vous tiendrais au courant et encore MERCI à tous ....
    @ BIENTOT AVALON5

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