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Discussion : Devoirs et obligations du syndic d'immeuble

  1. #1
    Membre Junior

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    Bonjour à tous.
    Ma question est simple.
    Mon fils propriétaire ayant des difficultés à se faire entendre par le syndic d'immeuble au sujet d'un dégat des eaux, qui pourrait me dire où je pourrais consulter la règlementation sur les droits et devoirs d'un syndic ?

    Merci pour votre réponse

    Cordialement

  2. #2
    Pilier Sénior

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  3. #3
    Membre Junior

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    Merci de m'avoir répondu si rapidement.
    Mon fils est jeune copropriétaire et n'a pas les coordonnées du conseil syndical.
    J'ai ouie dire par certains occupants de l'immeuble que justement le conseil syndical a du mal à se faire entendre du syndic.
    Que par ailleurs le syndic a laisser perdurer chez un autre co propriétaire des dégâts des eaux dus à une mauvaise étanchéité de la terrasse à laquelle il n'y avait aucun accès par les communs et le locataire a du subir plusieurs dégâts pendant plusieurs années avant de prendre des mesures ( écroulement du plafond à chaque fois)
    Mon fils et un autre co propriétaire ont du mal à ce que le syndic s'occupe de ce dégât des eaux lié aux écoulements.
    Dans le 1er cas il s'est contenté de faire une déclaration à l'assurance de l'immeuble qui couvre les propriétaires!!!
    Mais à la fin celle-ci a refusé de régler les frais à répétition de ces dégâts à répétition.
    Que faire contre le laxisme du syndic qui ne se contente que de percevoir les charges et ne répond même pas aux demandes des co propriétaires même par LRAR ?

  4. #4
    Membre Sénior

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    art 18 loi 10 / 07 /65 : mission du syndic

    Que faire contre le laxisme du syndic qui ne se contente que de percevoir les charges et ne répond même pas aux demandes des co propriétaires même par LRAR ?

    1 - Le virer. Si vous le gardez vous lui donnerez encore de l'argent à rien faire et vous n'avancerez pas.

    2- collationner les éléments prouvant qu'à force de laxisme, la carence de gestion a aggravé les charges de copropriété. En gros, des lettres qui prouvent qu'à force de rien faire vous êtes devenu des pompes à fric et qu'ils se la coulent douce.

  5. #5
    Membre Cadet

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    bonjour,

    moi meme copropriétaire d'un studio en copropriètare, j'apprend petit à petit les lois de la copropriètare.

    une des possibilités de votre fils et de demander par lettre recommandé au syndic, de porter à l'ordre du jour à la prochaine assemblée générale le vote des travaux de réfection des terrasses.

    le syndic sera en principe obligés de faire un appel d'offre et de proposer différent devis lors de l'assemblée.

    il peut demander le nom des conseillers syndicaux, au syndic

    si il y a un cas d'urgence, ceux ci peuvent demander une réunion d'assemblée extraordinaire, avec à l'ordre du jour, le vote des travaux des terrasses.

    à la prochaine réunion, il peut demander à faire partis des conseillers syndicaux.

    reprenez moi ci je dis des bétises.......

  6. #6
    Membre Cadet

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    Bonjour,
    laure913, en tant que propriétaire de l'appartement, votre fils devrait avoir une assurance personnelle qui couvre son appartement et notamment les dégats des eaux. C'est cette assurance-là qu'il faut informer rapidement des dégâts et lui demander de les prendre en charge. Cette assurance-là va dédommager votre fils, puis se retourner contre l'assurance de la copropriété et lui demander de la dédommager elle-même. Si cette assurance de la copropriété qui se verrait devoir payer, estime qu'elle le ferait à cause d'un mauvais entretien évident qui incombe à la copropriété, elle écrira au syndic et lui dirait que vu le mauvais entretien, elle ne paiera pas. Elle demandera au syndic de faire payer le syndicat des copropriétaires qui est le vrai responsable de l'entretien de l'immeuble. Le syndic devra alors, si les sommes sont importantes, convoquer une assemblée générale et leur exposer qu'ils devront payer à cause de sa carence à lui d'exercer ses fonctions. Je pense qu'alors il a de grandes chances de se faire virer et tout rentrera normalement dans l'ordre, sauf que c'est quand même le syndicat des copropriétaires (dont fait partie votre fils) qui prendra à sa charge les frais. Ce syndicat peut poursuivre le syndic, puisqu'il est évident que c'est de sa faute, mais ça c'est beaucoup plus compliqué. Une décision commune d'engager une procédure au tribunal avec tout ce que cela implique de frais et de soucis ne se prend pas aussi facilement. D'autant plus que ce sera le nouveau syndic qui devra faire le nécessaire. Il n'est pas évident qu'il mette beaucoup d'énergie pour combattre son collègue. C'est à voir.
    En tous cas, parmi les textes dont golfy vous a donné les références, deux sont les plus importants : c'est la loi de 1965 et le décret de 1967. Voici où vous les trouverez :

    http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
    http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm

    Dans le premier, la loi de 1967, article 14, que je reproduis ci-dessous,


    "La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

    Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.

    Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

    Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires."

    vous verrez que le syndicat est le responsable vis-à-vis des copropriétaires en cette matière. Le syndic lui est responsable vis-à-vis du syndicat. Il n'a pas de lien direct avec les copropriétaires mais seulement avec le syndicat des copropriétaires.

  7. #7
    Pilier Sénior

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    il peut demander le nom des conseillers syndicaux, au syndic
    Même pas besoin: le nom des membres du CS sont donnés dans les minutes de la dernière AG.

    Même si votre fils est proprio depuis peu, j'èspère qu'il avait bien demandé a avoir copies des compte-rendus des 3 dernières AG avant de signer : ne serait-ce que pour avoir
    1) un feeling des pbl dans la copro (impayés ou autres procédures en cours)
    2) et surtout pour les travaux à faire, qui ont déjà été proposés et repoussés ... mais qui reviendront obligatoirement sur le tapis un de ces quatre !

    en ayant les noms, il est facile de trouver ces membres ... En général, la plupart habitent l'immeuble.
    y'a aucun affichage dans l'immeuble des comptes-rendus de réunion ?
    ------
    Pour compléter Lionel et Gutentag, le syndic est employé par le syndicat pour gérer les comptes de la copro.
    s'il ne convient pas, VIREZ le !!! c'est le syndicat qui est souverain ... et pas le syndic

    je voudrai d'ailleurs ici, féliciter Gutentag pour sa présence sur ce forum et pour apporter son expertise: pas courant pour un syndic

  8. #8
    Membre Junior

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    Bonjour et merci à vous tous pour vos réponses.
    Et donc en particulier à GUTENTAG en sa qualité de syndic car effectivement ça ne doit pas être facile de dénoncer des fautes commises par des confrères.
    Mais effectivement chacun doit assumer sa part de responsabilité. Et il est bon parfois de dénoncer des confrères pour leur légèreté.
    Mon fils avait écrit au Syndic LRAR pour demander les coordonnées du Conseil syndical celui ci n'a pas répondu.
    En menant mon enquête j'ai réussi à contacter un menbre du conseil syndical qui m'a confirmé q'ils n'arrivaient pas à se faire entendre du Syndic. Que dernièrement ils ont du agir eux même et demander à la ville les autorisations d'usage lors de l'installation d'une nouvelle chaudière car le syndic a omis de le faire ( raccordement pour le gaz). Le comble c'est qu'ils se sont imposés en tant qu'architecte pour le suivit des travaux ( doubles honoraires!) et le boulot n'a pas été fait correctement. A l'arrivée l'ensemble de l'immeuble a été privé de chauffage au moment ou il y a eu de fortes gelées!!!! Et il semblerait que ce soit la deuxième fois que cela arrive !! 2 mois d'hiver sans chauffage. C'est tout simplement scandaleux.
    Concernant le dégât des eaux occasionné par le locataire de mon fils nous n'avons pas été informés ni par le locataire ni par le syndic qui était au courant depuis 6 mois par le co propriétaire touché. Le dégât bien entendu c'est agravé jusqu'au point d'écroulement et de court circuit et nous n'avons même pas été conviés à l'expertise qui a eu lieu 3 mois1/2 après notre intervention ( coupure d'eau ) soit 9 mois au total et le syndic n'était pas présent non plus !!!
    Est ce normal ?
    L'assureur de mon fils a demandé les rapports d'expertises et autres documents directement à la personne touchée par le dégât. Personne n'a voulu nous les communiqués.
    Est ce normal là aussi ?

  9. #9
    Membre Cadet

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    Bonjour Madame,

    à ce niveau là, il sera préférable de saisir un mandataire ad hoc, et engager ainsi une procédure contre ce syndic (saisir le TGI).

    Une idée, rapportez les évènements au fur et à mesure en omettant aucune date, ceci constituera un début de preuve surtout si vous écrivez au syndic (LRAR).

    cordialement,
    NJ

    PS: si votre syndic fait partie d'un syndicat comme la FNAIM vous pourriez peut être tenter de les contacter, surtout faites un lien avec leur super code de déontologie (car la FNAIM) vient de le mettre en place et normalement se veut stricte sur son application!

  10. #10
    Membre Junior

    Infos >

    Citation Envoyé par golfy
    Même pas besoin: le nom des membres du CS sont donnés dans les minutes de la dernière AG.
    y'a aucun affichage dans l'immeuble des comptes-rendus de réunion ?
    Non il n'y a aucun affichage dans l'immeuble des compte rendus de réunion.
    Il n'y a même pas les horaires de la gardienne d'affiché!

  11. #11
    Membre Junior

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    Merci Angie pour votre reponse.
    Je vais voir sur leurs entêtes s'il y a les coordonnées de leur syndicat.
    Et s'il s'agit de la [F] je ne manquerais pas de dénoncer ces faits !!!

  12. #12
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par angie85
    Bonjour Madame,

    à ce niveau là, il sera préférable de saisir un mandataire ad hoc, et engager ainsi une procédure contre ce syndic (saisir le TGI).

    Une idée, rapportez les évènements au fur et à mesure en omettant aucune date, ceci constituera un début de preuve surtout si vous écrivez au syndic (LRAR).

    cordialement,
    NJ

    PS: si votre syndic fait partie d'un syndicat comme la FNAIM vous pourriez peut être tenter de les contacter, surtout faites un lien avec leur super code de déontologie (car la FNAIM) vient de le mettre en place et normalement se veut stricte sur son application!
    angie, quelques questions:

    1) c'est quoi un "mandataire ad-hoc" ???
    2) je savais que ce groupe s'occupait d'agence immobilières ... mais c'est une nouveauté pour les syndic ==> en etes-vous sûre ???? car il ne fait pas partie des 12 grands groupes de syndic connus (que je ne peux citer ici mais qui sont bien connus sur le march&#233.

  13. #13
    Pilier Sénior

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    Laure,

    vous dites plus haut:
    Concernant le dégât des eaux occasionné par le locataire de mon fils nous n'avons pas été informés ni par le locataire ni par le syndic qui était au courant depuis 6 mois par le co propriétaire touché
    Ah mais, c'est différent dans ce cas: le locataire aurait dû faire une déclaration à sa propre assurance et doit obligatoirement prévenir son bailleur.
    au départ vous parliez juste d'un pbl entre copropriétaire et le syndic. Mais il s'avère qu'entre les deux, il y a un locataire !
    c'est donc lui (pour le moment) le responsable des dégats et cela devra lui être décompté de son depot de garantie au moment de son départ.

  14. #14
    Membre Junior

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    J'ai du mal m'exprimer car mon fils avait bien un locataire qui n'a pas été tenu pour responsable puisqu'il s'agit des évacuations. Son seul tort est de n'avoir jamais averti son bailleur et d'avoir attendu 3 mois pour faire sa déclaration à son assureur.
    Ce que l'on reproche au syndic c'est que lui a été informé immédiatement par le co propriétaire touché et qu'il n'a rien fait pendant 6 mois !!!
    C'est le co propriétaire qui devant l'inaction du locataire et du syndic à chercher à nous joindre pour nous informer car le plafond risquait de s'écrouler et que l'eau coulait sur les fils électriques risquant de provoquer un court circuit ou une hydrocution !!!
    Nous avons donc fait couper l'eau immédiatement.
    Mais nous n(avons pas été informés non plus des expertises qui n'ont eu lieu 3 mois après et le syndic ne s'est pas déplacé non plus !!!
    Le résultat plus de 4 000 € de travaux et 7 mois de perte de loyer.
    L'assureur de mon fils a réclamé les déclarations de sinistre et les expertises et personne n'a voulu les fournir même par LRAR !!!

    Ca été la même chose avec un autre co propriétaire qui subissait des dégâts des eaux à repétition à cause de la terrasse mal entretenue !!!
    L'assureur a fini par refuser de régler...
    Bref le syndic ne réagit pas devant des cas graves alors qu'il est informé et ne répond jamais aux LRAR !!!

  15. #15
    Membre Sénior

    Infos >

    Angie,pitié pas de nom de Syndicat, les syndicats ne sont que des aides pour le Syndic et non le copropriétaire lambda. Ne faisons pas de pub gratuite. Le SYndicat est un détail.

    TOut d'abord merci pour les petits mots que j'ai lu précédemment, je pense que d'autres syndics n'ont pas le temps de s'exprimer sur ce forum car le boulot de syndic demande beaucoup de temps.

    Enfin, pour résumer ton problème je rejoins à 100 % Golfy, il ne faut JAMAIS oublié que le syndic est "employé" de copropriété, que l'Assemblée Générale est souverraine et si tu as un Syndic qui mène il s'agit d'une "dictature" et non d'une mission de conseils, vous n'avez plus rien à faire avec lui et tu dois vite partir. Ne perdez jamais de l'esprit que le SYndic est là pour gérer; pour conseiller et doit tout mettre en oeuvre pour la conservation du patrimoine. Ce n'est pas une pompe à fric qui fait ce qu'il veut quand il veut.

  16. #16
    Membre Cadet

    Infos >

    bonjour,
    là c'est une réponse plus complète,

    en cas de carence ou de bdéfaillance du syndic le président du conseil syndical a la possibilité de saisir le Prsdt du TGI, pour soit faire désigner un administrateur ad hoc ( une personne désignée "pour cela" pr une chose bien précise), il se substitue au syndic, soit faire autoriser à convoquer une AG!

    et pr la FNAIM je ne l'ai cité qu'à titre d'exemple, je suis désolée je n'avais jamais remarké ke la Fnaim ne faisait pas de syndic! merci pr l'info

    NJ

  17. #17
    Membre Junior

    Infos >

    Merci beaucoup GUTENTAG pour votre intervention.
    Je me suis mise en relation hier après midi avec un membre du conseil syndical qui va contacter le président afin d'avoir une petite réunion entre nous avant l'assemblée générale qui doit avoir lieu bientôt.
    Mais il semblerait que le conseil syndical a demandé au syndic d'envoyer un mailing à tous les co propriétaires et ça n'a tjrs pas été fait car nous n'avons rien reçu.
    Vraissemblablement ils attendent la fin du délai pour donner les questions du jour avant d'envoyer ce fameux mailing !!!!
    Pourriez vous peut être hors antenne nous conseiller un bon syndic qui pourrait s'occuper d'une petite co propriété où la plupart des gros travaux ont eu lieux. ( non sans mal )
    Cordialement

  18. #18
    Pilier Sénior

    Infos >

    NJ:
    en cas de carence ou de bdéfaillance du syndic le président du conseil syndical a la possibilité de saisir le Prsdt du TGI, pour soit faire désigner un administrateur ad hoc ( une personne désignée "pour cela" pr une chose bien précise), il se substitue au syndic, soit faire autoriser à convoquer une AG!
    J'ai l'impression qu'en voulant bien faire et aider, ce qui est tout à fait louable, vous mélangez un peu tous vos cours.

    carence ? défaillance ? : nous ne sommes pas dans ce cas là.
    Dans le cas particulier, le syndic doit faire son boulot, au besoin étant rappelé à l'ordre par le CS et par les moyens mis à la disposition du syndicat.
    sachez aussi que saisir le TGI coute très cher aux copropriétaires et qu'il y a d'autres choses à faire avant d'en arriver là.

    Le CS aura un rôle important à jouer avant la prochaine AG afin de préparer le non renouvellement du mandat du syndic (s'il vient à échéance bientot et pas dans 2 ou 3 ans ) et qu'il devrait se mettre au boulot pour se faire respecter d'une part et d'autre part, pour trouver un successeur à ce syndic peu coopératif.

    J'espère au passage que vous ne donnez pas le quitus à ce syndic lors de l'AG: ce serait le comble

    Laure: est-ce que votre fils dispose d'une protection juridique ? c'est pas toujours le mieux mais il peut la faire fonctionner. Sinon vu le dommage subit, il vaudrait mieux qu'il prenne conseil auprès d'un avocat spécialisé.

  19. #19
    Membre Junior

    Infos >

    Bonjour et merci Golfy de vos conseils.
    Mon fils a une assurance en tant que PNO. Je vais voir s'il a la protection juridique car effectivement nous pensons avoir subi personnellement un préjudice financier dans cette histoire.
    1 ) l'agravation du dégât des eaux = travaux plus importants
    2) il refuse de nous communiquer les pièces réclamées par notre assureur
    3 ) perte de 7 mois de loyer puisqu'il a fallu attendre les expertises et attendre que tout sèche pour faire les travaux dans un appartement rendu innocupable. (eau et électricité coupés)
    Le locataire a du retourner chez sa mère en attendant les travaux. Lassé d'attendre il a donné son congé.

    J'espère que le syndicat pourra faire pression sur le syndic pour nous communiquer les pièces.

    Par contre pourriez vous m'expliquer pour le QUITUS
    je n'avais pas pu me rendre à la dernière assemblée générale car j'avais du être hospitalisée( ce qui était bien domage car j'aurais peut être pu me faire entendre ce jour là et ruer dans les brancards verbalement en cas de besoin )

    Cela peut paraitre curieux que je pose toutes ces questions à la place de mon fils mais il n'a que 19 ans et il est étudiant.

  20. #20
    Pilier Sénior

    Infos >

    Quitus : definition : c'est l'acte par lequel l'AG est invitée chaque année après approbation des comptes annuels, à approuver la gestion globale du syndic pour l'exercice.
    voir le site "service public" : http://vosdroits.service-public.fr/p...rs/F2077.xhtml
    voyez aussi ce lien très instructif .... http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/juin04.htm

    le quitus est associé à l'approbation des comptes mais il faut savoir que ce sont 2 choses bien distinctes ! Les questions qu'il faut se poser :
    • Les copropriétaires sont-ils informés de toutes les actions engagées par le syndic ?
    • Ont-ils connaissance de tous ces actes préalablement au vote du Quitus ?
    • S'ils en ont connaissance, les copropriétaires sont-ils à même d'en apprécier toute la pertinence, ont-ils la compétence pour en juger la qualité, voire toute la légalité ?
    • S'ils n'ont pas connaissance de l'intégralité des actes engagés au nom du Syndicat par le syndic, sur quels actes porte effectivement le quitus ? " Faut-il en faire la liste, le Quitus ne pouvant porter que sur les actes dont les copropriétaires ont eu préalablement connaissance ? ".
    autrement dit, si l'AG vote le quitus, vous ne pourrez plus jamais mettre en cause le syndic pour mauvaise gestion, si problèmes décelés dans le futur. Vous l'exonérez de sa responsabilité.

    *******

    Vu la non coopération qui existe entre le CS et le syndic, je me pose des questions (entre autres) au sujet de la vérification des comptes:
    * comment est-ce que le CS procède ?
    * avez-vous accès aux pièces comptables ?
    * avez-vous livre ouvert de la part du syndic (vu ce que vous en dites ca m'étonnerait).
    * avez-vous des gens qualifiés au sein du CS pour déceler des inexactitudes (ou des malversations) dans les comptes ????

    Bref, il faut briefer le CS pour faire du tam-tam et ne pas voter le quitus de ce syndic !

    je vous donne ce lien sur lequel vous pouvez naviguer en toute sécurité quant à l'exactitude des infos données: http://vosdroits.service-public.fr/p...ers/N357.xhtml

    Je suis sûre que "GutenSonntag" confirmera

  21. #21
    Membre Junior

    Infos >

    je tiens vraiment à vous remercier très chaleureusement pour tous vos conseils.
    Ca fait du bien de se sentir soutenue dans des moments difficiles !!!
    Je vous fait une grosse bise

  22. #22
    Pilier Sénior

    Infos >

    eh ben ... moi aussi,

  23. #23
    Membre Junior

    Infos >

    Merci Golfy !!!
    J'ai pris un RV avec le président du Conseil Syndical pour discuter ensemble de ses disfonctionnalités et problêmes rencontrés avec le syndic.
    Je vais pouvoir leur faire part de tous vos commentaires et de la règlementation.
    Une assemblée générale doit avoir lieue prochainement et ils n'ont tjrs pas envoyé le mailing du Conseil Syndical !!!
    Je vais enfin être entendue !!!
    Merci beaucoup

  24. #24
    Membre Junior

    Infos >

    En relisant la dernière convocation pour A G du 16.11.2004 il était joint le Contrat de Syndic.
    Au paragraphe DUREE il est inscrit "pour une durée d'une année" à compter du jour de l'Assemblée pour se terminer à l'approbation des comptes au plus tard le 31.12.2005.

    Hors nous sommes en mars 2006 et l'AG n'a tjrs pas eu lieu. Attendu qu'il n'est pas noté de reconduction tacite ce contrat est -il toujours valide.
    Toute décision prise ou effectuée par le Syndic est -elle valable ou non ?

  25. #25
    Membre Junior

    Infos >

    Bonjour
    Qui pourrait répondre à ma dernière question sur le syndic c'est URGENT j'ai besoin d'une réponse avant mardi matin !!!
    Please
    Merci

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