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Devoirs et obligations du syndic d'immeuble

Question postée dans le thème Copropriété et Syndic sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Junior Avatar de Laure913
    Ancienneté
    octobre 2005
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    59
    Bonjour à tous.
    Ma question est simple.
    Mon fils propriétaire ayant des difficultés à se faire entendre par le syndic d'immeuble au sujet d'un dégat des eaux, qui pourrait me dire où je pourrais consulter la règlementation sur les droits et devoirs d'un syndic ?

    Merci pour votre réponse

    Cordialement

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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  3. #3
    Membre Junior Avatar de Laure913
    Ancienneté
    octobre 2005
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    59
    Merci de m'avoir répondu si rapidement.
    Mon fils est jeune copropriétaire et n'a pas les coordonnées du conseil syndical.
    J'ai ouie dire par certains occupants de l'immeuble que justement le conseil syndical a du mal à se faire entendre du syndic.
    Que par ailleurs le syndic a laisser perdurer chez un autre co propriétaire des dégâts des eaux dus à une mauvaise étanchéité de la terrasse à laquelle il n'y avait aucun accès par les communs et le locataire a du subir plusieurs dégâts pendant plusieurs années avant de prendre des mesures ( écroulement du plafond à chaque fois)
    Mon fils et un autre co propriétaire ont du mal à ce que le syndic s'occupe de ce dégât des eaux lié aux écoulements.
    Dans le 1er cas il s'est contenté de faire une déclaration à l'assurance de l'immeuble qui couvre les propriétaires!!!
    Mais à la fin celle-ci a refusé de régler les frais à répétition de ces dégâts à répétition.
    Que faire contre le laxisme du syndic qui ne se contente que de percevoir les charges et ne répond même pas aux demandes des co propriétaires même par LRAR ?

  4. #4
    Membre Sénior Avatar de Gutentag
    Ancienneté
    décembre 2005
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    art 18 loi 10 / 07 /65 : mission du syndic

    Que faire contre le laxisme du syndic qui ne se contente que de percevoir les charges et ne répond même pas aux demandes des co propriétaires même par LRAR ?

    1 - Le virer. Si vous le gardez vous lui donnerez encore de l'argent à rien faire et vous n'avancerez pas.

    2- collationner les éléments prouvant qu'à force de laxisme, la carence de gestion a aggravé les charges de copropriété. En gros, des lettres qui prouvent qu'à force de rien faire vous êtes devenu des pompes à fric et qu'ils se la coulent douce.
    Gutentag, Syndic

  5. #5
    Membre Cadet
    Ancienneté
    janvier 2006
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    bordeaux
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    21
    bonjour,

    moi meme copropriétaire d'un studio en copropriètare, j'apprend petit à petit les lois de la copropriètare.

    une des possibilités de votre fils et de demander par lettre recommandé au syndic, de porter à l'ordre du jour à la prochaine assemblée générale le vote des travaux de réfection des terrasses.

    le syndic sera en principe obligés de faire un appel d'offre et de proposer différent devis lors de l'assemblée.

    il peut demander le nom des conseillers syndicaux, au syndic

    si il y a un cas d'urgence, ceux ci peuvent demander une réunion d'assemblée extraordinaire, avec à l'ordre du jour, le vote des travaux des terrasses.

    à la prochaine réunion, il peut demander à faire partis des conseillers syndicaux.

    reprenez moi ci je dis des bétises.......

  6. #6
    Membre Cadet
    Ancienneté
    janvier 2006
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    36
    Bonjour,
    laure913, en tant que propriétaire de l'appartement, votre fils devrait avoir une assurance personnelle qui couvre son appartement et notamment les dégats des eaux. C'est cette assurance-là qu'il faut informer rapidement des dégâts et lui demander de les prendre en charge. Cette assurance-là va dédommager votre fils, puis se retourner contre l'assurance de la copropriété et lui demander de la dédommager elle-même. Si cette assurance de la copropriété qui se verrait devoir payer, estime qu'elle le ferait à cause d'un mauvais entretien évident qui incombe à la copropriété, elle écrira au syndic et lui dirait que vu le mauvais entretien, elle ne paiera pas. Elle demandera au syndic de faire payer le syndicat des copropriétaires qui est le vrai responsable de l'entretien de l'immeuble. Le syndic devra alors, si les sommes sont importantes, convoquer une assemblée générale et leur exposer qu'ils devront payer à cause de sa carence à lui d'exercer ses fonctions. Je pense qu'alors il a de grandes chances de se faire virer et tout rentrera normalement dans l'ordre, sauf que c'est quand même le syndicat des copropriétaires (dont fait partie votre fils) qui prendra à sa charge les frais. Ce syndicat peut poursuivre le syndic, puisqu'il est évident que c'est de sa faute, mais ça c'est beaucoup plus compliqué. Une décision commune d'engager une procédure au tribunal avec tout ce que cela implique de frais et de soucis ne se prend pas aussi facilement. D'autant plus que ce sera le nouveau syndic qui devra faire le nécessaire. Il n'est pas évident qu'il mette beaucoup d'énergie pour combattre son collègue. C'est à voir.
    En tous cas, parmi les textes dont golfy vous a donné les références, deux sont les plus importants : c'est la loi de 1965 et le décret de 1967. Voici où vous les trouverez :

    http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
    http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm

    Dans le premier, la loi de 1967, article 14, que je reproduis ci-dessous,


    "La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

    Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.

    Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

    Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires."

    vous verrez que le syndicat est le responsable vis-à-vis des copropriétaires en cette matière. Le syndic lui est responsable vis-à-vis du syndicat. Il n'a pas de lien direct avec les copropriétaires mais seulement avec le syndicat des copropriétaires.

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    il peut demander le nom des conseillers syndicaux, au syndic
    Même pas besoin: le nom des membres du CS sont donnés dans les minutes de la dernière AG.

    Même si votre fils est proprio depuis peu, j'èspère qu'il avait bien demandé a avoir copies des compte-rendus des 3 dernières AG avant de signer : ne serait-ce que pour avoir
    1) un feeling des pbl dans la copro (impayés ou autres procédures en cours)
    2) et surtout pour les travaux à faire, qui ont déjà été proposés et repoussés ... mais qui reviendront obligatoirement sur le tapis un de ces quatre !

    en ayant les noms, il est facile de trouver ces membres ... En général, la plupart habitent l'immeuble.
    y'a aucun affichage dans l'immeuble des comptes-rendus de réunion ?
    ------
    Pour compléter Lionel et Gutentag, le syndic est employé par le syndicat pour gérer les comptes de la copro.
    s'il ne convient pas, VIREZ le !!! c'est le syndicat qui est souverain ... et pas le syndic

    je voudrai d'ailleurs ici, féliciter Gutentag pour sa présence sur ce forum et pour apporter son expertise: pas courant pour un syndic

  8. #8
    Membre Junior Avatar de Laure913
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    59
    Bonjour et merci à vous tous pour vos réponses.
    Et donc en particulier à GUTENTAG en sa qualité de syndic car effectivement ça ne doit pas être facile de dénoncer des fautes commises par des confrères.
    Mais effectivement chacun doit assumer sa part de responsabilité. Et il est bon parfois de dénoncer des confrères pour leur légèreté.
    Mon fils avait écrit au Syndic LRAR pour demander les coordonnées du Conseil syndical celui ci n'a pas répondu.
    En menant mon enquête j'ai réussi à contacter un menbre du conseil syndical qui m'a confirmé q'ils n'arrivaient pas à se faire entendre du Syndic. Que dernièrement ils ont du agir eux même et demander à la ville les autorisations d'usage lors de l'installation d'une nouvelle chaudière car le syndic a omis de le faire ( raccordement pour le gaz). Le comble c'est qu'ils se sont imposés en tant qu'architecte pour le suivit des travaux ( doubles honoraires!) et le boulot n'a pas été fait correctement. A l'arrivée l'ensemble de l'immeuble a été privé de chauffage au moment ou il y a eu de fortes gelées!!!! Et il semblerait que ce soit la deuxième fois que cela arrive !! 2 mois d'hiver sans chauffage. C'est tout simplement scandaleux.
    Concernant le dégât des eaux occasionné par le locataire de mon fils nous n'avons pas été informés ni par le locataire ni par le syndic qui était au courant depuis 6 mois par le co propriétaire touché. Le dégât bien entendu c'est agravé jusqu'au point d'écroulement et de court circuit et nous n'avons même pas été conviés à l'expertise qui a eu lieu 3 mois1/2 après notre intervention ( coupure d'eau ) soit 9 mois au total et le syndic n'était pas présent non plus !!!
    Est ce normal ?
    L'assureur de mon fils a demandé les rapports d'expertises et autres documents directement à la personne touchée par le dégât. Personne n'a voulu nous les communiqués.
    Est ce normal là aussi ?

  9. #9
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mars 2006
    Localisation
    nice
    Messages
    27
    Bonjour Madame,

    à ce niveau là, il sera préférable de saisir un mandataire ad hoc, et engager ainsi une procédure contre ce syndic (saisir le TGI).

    Une idée, rapportez les évènements au fur et à mesure en omettant aucune date, ceci constituera un début de preuve surtout si vous écrivez au syndic (LRAR).

    cordialement,
    NJ

    PS: si votre syndic fait partie d'un syndicat comme la # Agence immobilière # vous pourriez peut être tenter de les contacter, surtout faites un lien avec leur super code de déontologie (car la # Agence immobilière #) vient de le mettre en place et normalement se veut stricte sur son application!

  10. #10
    Membre Junior Avatar de Laure913
    Ancienneté
    octobre 2005
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    Citation Envoyé par golfy
    Même pas besoin: le nom des membres du CS sont donnés dans les minutes de la dernière AG.
    y'a aucun affichage dans l'immeuble des comptes-rendus de réunion ?
    Non il n'y a aucun affichage dans l'immeuble des compte rendus de réunion.
    Il n'y a même pas les horaires de la gardienne d'affiché!

  11. #11
    Membre Junior Avatar de Laure913
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    59
    Merci Angie pour votre reponse.
    Je vais voir sur leurs entêtes s'il y a les coordonnées de leur syndicat.
    Et s'il s'agit de la [F] je ne manquerais pas de dénoncer ces faits !!!
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 06/03/2006 à 12h00. Motif: anonymisation

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    Citation Envoyé par angie85
    Bonjour Madame,

    à ce niveau là, il sera préférable de saisir un mandataire ad hoc, et engager ainsi une procédure contre ce syndic (saisir le TGI).

    Une idée, rapportez les évènements au fur et à mesure en omettant aucune date, ceci constituera un début de preuve surtout si vous écrivez au syndic (LRAR).

    cordialement,
    NJ

    PS: si votre syndic fait partie d'un syndicat comme la # Agence immobilière # vous pourriez peut être tenter de les contacter, surtout faites un lien avec leur super code de déontologie (car la # Agence immobilière #) vient de le mettre en place et normalement se veut stricte sur son application!
    angie, quelques questions:

    1) c'est quoi un "mandataire ad-hoc" ???
    2) je savais que ce groupe s'occupait d'agence immobilières ... mais c'est une nouveauté pour les syndic ==> en etes-vous sûre ???? car il ne fait pas partie des 12 grands groupes de syndic connus (que je ne peux citer ici mais qui sont bien connus sur le march&#233.

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