Vos question à l'Avocat
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Devoirs et obligations du syndic d'immeuble

Question postée dans le thème Copropriété, Syndic et ASL sur le forum Immobilier.

  1. #37
    Membre Junior Avatar de Laure913
    Ancienneté
    octobre 2005
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    59
    Merci beaucoup DAN

    Je viens de remarquer entre parenthèses que ce syndic est membre de la # Agence immobilière #.
    En dehors du fait que nous n'ayons pas été informés des assemblées et des PV et ce à plusieurs reprises je constate néanmoins que si le syndic a (comme me l'a précisé GOLFY) obligation de convoquer l'assemblée au plus tard dans les 6 mois qui suivent la cloture alors l'AG qui a eu lieu le 16.11.2004 n'est pas conforme car elle aurait du avoir lieu au plus tard le 30.06.2004.
    En effet il s'est passé 1an et demi entre les assemblées !!! la précédente ayant eu lieu le 12 mai 2003. La cloture des compte se faisant au 31.12.

    Merci à GOLFY pour le lien sur le QUITUS je vais en faire plusieurs copies que je transmettrais au Conseil et aux co propriétaires.
    Car ils ont bêtement voté à chaque fois le quitus pour effectivement ne pas en connaitre la véritable signification et conséquences !!!!

    Merci beaucoup en tout cas je vous tiendrais au courant de mon entretien avec le conseil syndical ce soir.

    Cordialement.

  2. #38
    Membre Sénior Avatar de Gutentag
    Ancienneté
    décembre 2005
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    J'arrive un peu tard sur une discussion qui m'intéresse et me touche, désolé le travail, j'en ai trop.... hi hi.
    Ma p'tit golfy tu commences à bien l'assimiler la copropriété, si tu cherches du travail, j'embauche !!!
    BRef,
    Moi je serais plus rapide..
    Vous avez donné le quitus. Le SYndic est quitte et ne vous doit rien. Vous ne pouvez plus contester ni l'attaquer juridiquement.

    C'est cuit !
    Je sais pas si moi qui suis trop honnête mais des pourris y'en a plus que ce que je ne pensais...

    Laure, regarde sur tes papiers qui assure en RCP et Financière ton syndic, si c'est la # Agence immobilière # parce qu'elle fait ca aussi, écrit la bas, (n'attend pas de réponse rpaide... Ca n'existe pas) et tu leur fais part de tes observations.

    Mais je le dis souvent, si vous avez un problème avec votre syndic, quittez le et réfléchissez après. ne faites pas du linchage et demandez au nouveau syndic de revoir les comptes.

    Enfin, lorsqu'il n'y a plus de confiance, pourquoi insister ?
    Gutentag, Syndic

  3. #39
    Pilier Junior Avatar de Knysna
    Ancienneté
    juin 2005
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    Lyon (près de)
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    2 092
    Bonjour,

    Les dégats étaient-ils présents lors de l'achat ?
    Le locataire doit avoir une assurance, à elle de se retourner contre le responsable. La déclaration aurait du être faite.
    Il semblerait que cela vienne d'une partie commune, donc de serait au syndic de s'occuper de faire faire les travaux.
    Le vendeur aurait du remettre les PV des AG des 2 ou 3 dernières années.
    Il suffit de sonner aux portes de l'immeuble pour savoir qui est membre du conseil syndical.
    A la prochaine AG porter comme sujet renvoi du conseil syndical...mais attention, il faut en proposer un autre et le faire élire, sinon la copropriété est ingérable.
    Bon courage.
    Knysna.

  4. #40
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    Pourriez vous me communiquer en MP le nom de l'Association.
    Laure, c'est fait.


    Merci Gutentag pour l'offre d'emploi .... mais pas preneuse

  5. #41
    Membre Junior Avatar de Laure913
    Ancienneté
    octobre 2005
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    j'ai rencontré 2 membres du Conseil Syndical hier soir dont le Président qui fait confiance au Syndic et qui dit amen à tout si tout rentre dans l'ordre même avec du temps !!!
    En plus il ne se souci apparemment que de ces propres convictions et propres griefs.Il pense qu'il n'a aucune responsabilité en tant que Président du Conseil.Il n'a jamais demandé et ne veux même pas connaître les coordonnées des copropriétaires qu'il représente pourtant et laisse le soin au Syndic d'envoyer les courriers qu'il demande ( et qu'il ne fait pas) Ca fait 2 mois déjà qu'il a demandé d'envoyer un mailing à tous les copropriétaires !!!!
    Il va néanmoins chercher à savoir pourquoi je n'ai pas reçu les convocations et les Pv d'assemblées.
    Bref c'est mal barré. Je prêche dans le désert !!!
    Ils aboient de loin et filent tout doux devant le syndic car ils disent que c'est lui le pro !!!

  6. #42
    Membre Junior Avatar de Laure913
    Ancienneté
    octobre 2005
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    59
    Merci Gutentag de votre intervention.

    Puis je néanmoins intenter une action en nullité devant le TGI sachant que je n'ai pas reçu les convocs ni les compte-rendus.
    Qu'à priori l'Assemblée du 16.11.2004 n'a pas été faite dans les délais légaux. (Ils ont trouvé une excuse bidon Nlle loi SRU ) puisque 11 mois après la clôture des comptes 2003 !!!

    Sur l'un des liens donné par GOLFY j'ai pu lire

    Recours contre les décisions de l'assemblée générale

    Les actions en nullité que les copropriétaires défaillants ou opposants

    peuvent intenter, portent tant sur les vices de formes que sur le fond.
    Les recours concernent l'inobservation des formalités légales relatives à la convocation, aux mandats, à la tenue de la séance, à la majorité ou à la communication des résultats (procès verbal, notifications...).

    En principe c'est dans les 2 mois après l'AG mais comme je n'en ai pas eu connaissance .....

  7. #43
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    Laure,
    il me semble me rappeler que l'action en nullité pour défaut de convocation peut se demander pendant 10 ans après l'ag (et pas pdt les 2 mois) !
    A vérifier ==> qd j'ai un moment, ou bien si "GutenNachmittag" a un moment de libre ...
    Sachez que c'est très long et que ca coute cher en avocat: avocat, TGI et comptez environ 1 an à 2 ans pour une annulation de cette AG en particulier. Pour y gagner quoi en fait ?

    Je pense sincèrement que la question à vous poser est: qu'est ce que je gagne à faire annuler cette AG ? quelles décisions ont été prises que je pourrais changer par cette annulation ?

    Je sais: c'est rÂlant mais .... Mieux vaut peut-être "biaiser" et dans un 1er temps, vous assurer que le syndic vous convoquera bien pour la prochaine ! Il va vous falloir faire un travail de taupe dans cette copro et convaincre d'autres copro que ce syndic n'est pas bon et qu'il faut vous en débarrasser.
    sinon, ce que vous dites sur le CS, ne semble pas être encourageant.
    Pas moyen de vous faire élire comme membre du CS lors de la prochaine AG ?

  8. #44
    Membre Junior Avatar de Laure913
    Ancienneté
    octobre 2005
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    Merci GOLFY de tout le mal que vous vous donner pour moi !!!!

    Effectivement j'ai lu quelque part qu'en cas de non expédition de la convocation ou non expédition du PV le délai de recours est de 10 ans.

    La question est le jeu en vaut il la chandelle !!!

    Je n'ai rien contre les décisions prises par les AG ( bien que je n'aies pas pu controler les comptes et que je déplore qu'ils aient votés le QUITUS).

    Ce que je reproche c'est le laxisme du syndic qui m'a couté cher et des fautes qu'il commet !!! Qu'il est inutile de faire les frais de recommandés car il ne répond pas.
    Je pense qu'à compter de ce jour je m'adresserai directement au Président du Conseil Syndical. Maintenant à lui d'agir. S'il n'agit pas il sera tenu pour responsable devant le syndicat.
    Mais là aussi peut on se retourner contre le Président du Conseil s'il fait mal son boulot puisqu'il part du principe qu'il n'est responsable de rien !!!!

    Je vais représenter mon fils lors de la prochaine AG et vais me présenter au Conseil nous verrons bien si je suis acceptée ou non.
    Ce que j'aimerais savoir c'est si je peux être nommé Président du Conseil Syndical en tant que mandataire de mon fils ?

    Une autre question est ce que je peux obliger le syndic à me communiquer les coordonnées de chaque copropriétaire ? Car effectivement dans les divers liens que vous m'avez communiqués j'ai pu lire que dans l'art.14 du décret du 17 mars 1967 :Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire,

    Hors sur la seule convoc que j'ai reçu et le pv que j'ai pu obtenir il n'y a que les noms ( même pas les prénoms)

    Merci encore GOLFY

  9. #45
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    Pas de pbl Laure ....

    si je peux partager mon petit savoir, c'est avec plaisir car si je hais une chose dans la vie, c'est que certains prennent les autres pour des ***s et en profitent

    Pour votre élection au CS: car c'est ca le point important, pas celui d'être désignée Présidente du CS (il faut déjà y rentrer ...) - Ca m'a turlupiné en écrivant ma précédente réponse et j'ai vérifié entre temps : mais hélas, je crois pas que ....
    http://vosdroits.service-public.fr/p...t%C3%A9&l=N352

    voici ce que dit l'art 21 de la loi de 67 à ce propos :
    Article 21 Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 81 4° (JORF 14 décembre 2000).


    Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.


    En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.
    L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.


    Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.


    Il reçoit, en outre sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.


    Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme mentionnés à l'article 41 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, leurs conjoints ou leurs représentants légaux.

    Lorsqu'une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.


    Le syndic, son conjoint, ses ascendants ou descendants, ses préposés, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats coopératifs.


    Le conseil syndical élit son président parmi ses membres.


    Lorsque l'assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d'obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d'un mois, à tous les copropriétaires.

    Sauf dans le cas des syndicats coopératifs, l'assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l'article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

    A défaut de désignation par l'assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l'alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l'acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater l'impossibilité d'instituer un conseil syndical.

    Notre syndic (bien aimée) va confirmer ou infirmer, mais à mon sens, vous (en tant que représentante de votre fils proprio), ne pouvez pas être élue en tant que membre du CS !!!
    Rien ne vous empêche de vous présenter ( ) puisqu'ils n'ont pas l'air d'y connaitre grand chose mais ....

  10. #46
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    ah j'oubliais: pour la liste des copro : elle doit être OBLIGATOIREMENT jointe au procès verbal de l'AG !!!! et ce, conformément aux dispositions de l'art.33 du décret du 17.03.1967 : 'la copie de la feuille de présence à votre dernière AG, annexée au PV de l'AG.


    je l'ai jamais vue en ce qui concerne les différents syndics à qui j'ai affaire .....

    vous avez navigué la-dessus ??? http://vosdroits.service-public.fr/p...Logement&l=N15
    Dernière modification par Golfy ; 15/03/2006 à 19h15.

  11. #47
    Membre Sénior Avatar de Gutentag
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    Hello, guten mittag, abend, nacht, tag, j'ai droit à tout lol.

    concernant les membres du Cs, il faut que je prenne mon Litec.... alors j'ai un doute parce que je suis tenté de dire qu'un parent ou un enfant peut l'être.
    Alors.........
    art 21 loi 10/07/65
    * les copropriétaires,
    * les associés de société,
    * les personnes bénéficiant d'un contrat de location accession,
    * les conjoints des personnes,
    * le représentant légal (tuteur)

    et pour contester l'ag c'est de l'art 42 loi 10/07/65 donc 2 mois si vous etes opposants ou absent et AU PIRE 10 ans si vous n'avez pas donné le quitus. Donc au final, vous ne pouvez rien faire....

    "Ce que j'aimerais savoir c'est si je peux être nommé Président du Conseil Syndical en tant que mandataire de mon fils ?"
    Réponse plus haut : non
    Mis à part si vous devenez son tuteur légal et nommé par un tribunal ou juge des tutelles.

    L'art 14 du décret 17/03/67 dit que vous pouvez, disposer de la feuille de présence indiquant la signature des présents lors de la dernière AG;
    il y aura effectivement les adresses mais ne demandez pas les adresses vous ne les aurez pas.
    Demandez à vérifier les présents de la dernière AG et donc d'avoir la feuile de présence.
    Gutentag, Syndic

  12. #48
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    Merci pour les confirmations.

    d'après toi, quels sont les recours de Laure ?

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