Vos question à l'Avocat
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Devoirs et obligations du syndic d'immeuble

Question postée dans le thème Copropriété, Syndic et ASL sur le forum Immobilier.

  1. #25
    Membre Junior Avatar de Laure913
    Ancienneté
    octobre 2005
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    59
    Bonjour
    Qui pourrait répondre à ma dernière question sur le syndic c'est URGENT j'ai besoin d'une réponse avant mardi matin !!!
    Please
    Merci

  2. #26
    Dan
    Dan n'est pas en ligne
    Membre Sénior
    Ancienneté
    février 2004
    Messages
    464
    a l'issue de la durée prévue, le syndic est démis de ses fonctions jusqu'à la décision de l'assemblée des copropriétaires sur son renouvellement ou son remplacement.
    sur le fond de votre litige il est clair que ce sont les assureurs de l'immeuble qui ne remplissent pas leurs obligations (ce qui n'exclut pas le fait que souvent le syndic est très laxiste lorsqu'il s'agit de régler ce genre de litige).
    Pour des infiltrations qui ont commencé fin 2001, d'un toit terrasse. Après de nombreux échanges de courriers, d'innombrables entretiens tél. il a fallu menacer d'une action en justice (fin 2004), ce qui a eu pour résultat l'organisation par le syndic d'une réunion avec les parties en cause et la solution du litige début 2005.
    cordialement
    Dernière modification par Dan ; 11/03/2006 à 15h39.
    Il n'y a pas de démocratie sans bonne justice.

  3. #27
    Membre Junior Avatar de Laure913
    Ancienneté
    octobre 2005
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    59
    Merci DAN j'en conclu qu'il est démis de ces fonctions jusqu'à la prochaine AG.

  4. #28
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    Je ne suis pas d'accord avec la réponse de Dan (sorry).

    Si une date est mentionnée, effectivement Laure, votre syndic n'est plus syndic depuis le 31.12.2005. http://vosdroits.service-public.fr/p...rs/F3114.xhtml

    normalement il faut, pour éviter tout prbl de cet ordre, rajouter au moment de la nomination du syndic, une clause dans le contrat ou sur le PV de l'AG lors de l'élection :
    "élection pour une durée de 1 an à compter du ...... et mandat donné à .... jusqu'à l'assemblée normalement planifiée en mars ..... qui statuera sur les comptes de ......"

    après relecture, je voudrais être plus précise:
    Une assemblée convoquée dans les délais et dans les formes requises est valablement réunie.
    Qu'il n'y ait plus de syndic le jour de la réunion n'entache en rien la régularité de cette réunion.
    Le syndic peut très bien attendre le dernier jour de son mandat pour lancer les convocations.


    donc la question importante dans votre cas, Laure: est-ce que le syndic a convoqué l'AG avant le 31.12.2005 ?


    Votre CS n'est vraiment pas bcp au courant et ne suit pas trop la gestion de votre copro Quand a eu lieu la cloture des comptes ? (désolée vous l'avez peut-etre signalé mais pas relu l'histoire en détail). rappelez vous, le syndic a l'obligation de convoquer l'AG dans les 6 mois de la cloture des comptes.
    sur quelles bases a été demandé l'appel de charges du 1er janvier 2006 ?
    Dernière modification par Golfy ; 11/03/2006 à 18h51.

  5. #29
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    J'ai fais une recherche sur cette question précise. voici - désolée pour la longueur mais c'est important:
    Par contre, toute autre est la situation où il n'y a plus de syndic en fonctions.
    Cette situation peut se présenter de multiples façons :

    - Le mandat du syndic est expiré avant qu'il ait convoqué une assemblée pour le faire renouveler (ce cas se produit notamment lorsqu'il y a un terme fixe au mandat, ou si trois ans jour pour jour se sont écoulés depuis la nomination (disposition aux conséquences mal mesurées de l'article 28 du décret du 17 mars 1967) ;
    - Le mandat est devenu nul de plein droit parce que trois ans jour pour jour se sont écoulés depuis le dernier vote sur l'ouverture ou non d'un compte séparé au nom du syndicat !… (disposition imbécile s'il en est de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965) ;
    - Le mandat du syndic n'est pas renouvelé (refus à la majorité de tous les copropriétaires en première lecture ou à la majorité des copropriétaires présents et représentés en seconde lecture conformément à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965) et aucun syndic n'est nommé en remplacement ; cela arrive lorsque l'assemblée prend en traître le conseil syndical qui n'avait pas préparé un changement de syndic, ou lorsque l'assemblée est divisée en clans irrédentistes incapables de réunir chacun une majorité…
    - Le syndic démissionne en assemblée, alors que la nomination d'un nouveau syndic n'a pas été préparée et n'est pas à l'ordre du jour ; ce n'est pas très correct, mais pas illégal ; le syndic peut mettre fin à son mandat sans préavis, et si son contrat ne prévoit de préavis, il ne doit même pas d'indemnité au syndicat des copropriétaires ; cela se pratique malheureusement souvent, et beaucoup de copropriétés ne donnent pas non plus l'exemple en matière de correction dans les rapports contractuels…

    Dans tous ces cas, il n'y a plus de syndic à qui demander une assemblée pour nommer un nouveau syndic. L'article 8 du décret du 17 mars 1967 ne peut plus s'appliquer et on tombe dans l'application des articles 46 et 47 de ce même décret qui prévoient :

    - Dans le cas de " défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet ", la nomination d'un syndic (pas forcément judiciaire) par " le président du tribunal de grande instance (…) sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical " ;
    - Dans tous les autres cas, la désignation d'un " administrateur provisoire par le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé ".

    Dans les deux cas, la mission première du syndic nommé par le tribunal ou de l'administrateur provisoire est de convoquer une assemblée pour faire nommer un nouveau syndic, mais aucun délai maximum n'est fixé pour y procéder…

    Il est normal que cette procédure ne soit pas du goût des copropriétaires en raison des délais nécessaires et du coût - à fonds perdus - de la parenthèse du syndic ou de l'administrateur nommé par le tribunal (l'expérience quasi générale est que ces syndics ou administrateurs en font vraiment le minimum et que la gestion de l'immeuble s'arrête presque totalement pendant cette parenthèse, ce qui en soi est un scandale malheureusement peu dénoncé…).

    Il faut pourtant décourager la tentation d'appliquer à l'absence de syndic la possibilité offerte en cas de carence d'un syndic en fonction ; en effet l'irrégularité commise fait peser sur la copropriété un épée de Damoclès pendant au moins dix ans, tout copropriétaire pouvant en cas de désaccord avec le syndicat faire annuler pour défaut de qualité à convoquer l'assemblée irrégulière nommant le nouveau syndic, puis comme un jeu de dominos toutes les assemblées subséquentes pour le même motif, chacune étant annulée parce que la nomination du syndic procédait d'une assemblée elle-même annulée !…
    Laure: je vous ai déjà donné cette source sur le message privé.

    Il faudrait vraiment que le CS prenne les choses en main !
    Puisque vous semblez soucieuse et très active sur la question, ce serait bien que vous vous fassiez élire au conseil syndical (demandez à votre fils une procuration).

  6. #30
    Dan
    Dan n'est pas en ligne
    Membre Sénior
    Ancienneté
    février 2004
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    464
    bonsoir Golfy,
    je ne comprend pas très bien. sur quel point de mon post n'êtes vous pas d'accord ?
    cordialement
    Il n'y a pas de démocratie sans bonne justice.

  7. #31
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    Bonjour Dan, vous disiez plus haut
    a l'issue de la durée prévue, le syndic est démis de ses fonctions jusqu'à la décision de l'assemblée des copropriétaires sur son renouvellement ou son remplacement.
    Il me semble que votre phrase peut porter à confusion puisque vous parlez de date et de décision pdt l'AG. Comme je l'explique plus haut, si le mandat prévoit que le mandat se termine à une date ET après (ou jusqu'à) convocation de l'AG, c'est OK.

    par contre, je comprends de Laure que le mandat se termine tout bonnement au 31.12.2005, sans autre précaution.
    1) si l'AG a été convoquée par le syndic avant cette date, c'est OK.
    2) par contre, si AG n'a pas encore été convoquée, nous sommes dans une situation de "carence de syndic" et là, bonjour les emm.....

    Etes-vous d'accord avec moi ?

  8. #32
    Dan
    Dan n'est pas en ligne
    Membre Sénior
    Ancienneté
    février 2004
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    464
    J'ai répondu à la question - je n'ai même pas envisagé que l'AG ne soit pas convoquée. Il serait intéressant de le savoir. De regarder également ce que dit le réglement de copropriété sur cette période transitoire.
    Si son mandat est expiré sans convocation de l'AG, tous les actes du syndic depuis la fin de son mandat son nuls y compris la convocation d'une AG. Vous avez tout à fait résumé les complication procédurales après ..
    cordialement
    Il n'y a pas de démocratie sans bonne justice.

  9. #33
    Membre Junior Avatar de Laure913
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
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    bonjour
    Merci Golfy pour toutes ces réponses.
    Je crois que nous avons à faire à un syndic malin.
    En effet je m'aperçois ce jour que des Assemblées Générales ont eu lieues mais ce qui me parait curieux c'est que je n'ai jamais reçu les convocations ni même les résolutions!!!!
    Qu'un recommandé soit passé au travers mais plusieurs je m'intéroge ???

    Concernant les mandats je note qu'à chaque fois il y a un mandat "d'une année et au plus tard jusqu'au 31.12....
    ce qui fait en général un mandat de plus d'un an 1/2

    par exemple : du 12 mai 2003 ( jour de l'AG) pour un an et au plus tard jusqu'au 31.12.2004

    du 16 novembre 2004 ( AG) pour une année et au plus tard jusqu'au 31.12.2005

    Hors il y a eu une AG le 26 avril 2005 que je n'ai jamais reçue qui a à nouveau statué sur un nouveau mandat!!! soit 6 mois après la dernière AG
    pour à nouveau une année à compter du 26.04.05 et au plus tard jusqu'au 31.12.2006 !!!

    Est ce bien normal tout ça ???

    Et à chaque fois le Syndic a obtenu le QUITUS alors que le Conseil Syndical se plaint de ne pas être entendu par le syndic.

    Je n'y comprends plus rien !!!!
    Que puis je faire ?

  10. #34
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    J'avais cru comprendre que c'était votre fils le proprio ?
    il n'a rien recu ?
    si pas de convocations, comme toute autre violation des règles légales peut donner lieu à une action en nullité; ce qui voudrait dire que les décisions votées sont annulées. Il faut bien sur entamer une procédure dans ce cas là.

    Le non respect des formalités de convocation justifie amplement une action en nullité.

    comme votre cas devient de plus en plus lourd, je vous conseillerai de:
    1) prendre avis auprès d'un avocat spécialisé
    2) contacter une association (bien connue) de responsables de copro qui aime "bouffer" du syndic non respectueux des formes
    3) vous devriez faire du ramdam auprès du CS: vous savez, on a le syndic qu'on veut bien avoir ! si les gens sont assez stupides pour reconduire et donner l'absolution à un type qui fait ce qu'il veut, faut pas dire après qu'on n'y est pour rien
    4) l'association mentionnée plus haut organise des cours pour les conseils syndicaux: il serait judicieux de leur souffler le TIPP ....
    5) l'adhésion à ce genre d'assoc, est évidemment aux frais du syndicat (pas par les personnes en priv&#233.

    Je vous recommande encore de vous plonger pour quelques soirées dans la lecture de la loi de 1965 et de son décret d'application de 67 (dont j'ai donné les liens dans ma 1ere réponse).

    sinon naviguez aussi sur http://vosdroits.service-public.fr/p...Logement&l=N15

    Plus, peut pas faire ....

  11. #35
    Membre Junior Avatar de Laure913
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    59
    C'est déjà beaucoup GOLFY et je vous remercie du fond du coeur.

    Vous avez été ainsi que DAN de très bon conseil et j'ai déjà consulté quelques liens et continue à les explorer.

    Pourriez vous me communiquer en MP le nom de l'Association.

    En ce qui concerne mon fils je suppose qu'il va falloir prouver que nous n'avons pas été informés des AG car ils vont prétendre le contraire !!!

    Une dernière question peut être. Pourquoi ne sommes nous pas avertis qu'une AG va avoir lieu afin de pouvoir exposer certains problèmes et les mettre à l'ordre du jour avant l'envoi des convocations.

    Comme j'ai pu le constater les AG sont très irrégulières donc comment le savoir surtout que le syndic n'a pas voulu nous donner les coordonnées du Conseil !!!

  12. #36
    Dan
    Dan n'est pas en ligne
    Membre Sénior
    Ancienneté
    février 2004
    Messages
    464
    bonjour Laure,
    merci de votre post.
    En ce qui concerne l'AG l'article 63 du décret du 17/3/1967 prévoit que la convocation à l'AG peut se faire soit par lettre avec AR ou être remise au copropriétaire contre récépiss&#233 ; ou émargement. Le retrait peut se faire auprès du gardien d'immeuble. Dans ce cas le délai de convocation (15 j avant l'AG) court à compter de la date d'émargement.
    Enfin la preuve de la régularité de la convocation incombe au syndic.
    cordialement,
    Il n'y a pas de démocratie sans bonne justice.

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