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Devoirs et obligations du syndic d'immeuble

Question postée dans le thème Copropriété, Syndic et ASL sur le forum Immobilier.

  1. #13
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    Laure,

    vous dites plus haut:
    Concernant le dégât des eaux occasionné par le locataire de mon fils nous n'avons pas été informés ni par le locataire ni par le syndic qui était au courant depuis 6 mois par le co propriétaire touché
    Ah mais, c'est différent dans ce cas: le locataire aurait dû faire une déclaration à sa propre assurance et doit obligatoirement prévenir son bailleur.
    au départ vous parliez juste d'un pbl entre copropriétaire et le syndic. Mais il s'avère qu'entre les deux, il y a un locataire !
    c'est donc lui (pour le moment) le responsable des dégats et cela devra lui être décompté de son depot de garantie au moment de son départ.

  2. #14
    Membre Junior Avatar de Laure913
    Ancienneté
    octobre 2005
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    59
    J'ai du mal m'exprimer car mon fils avait bien un locataire qui n'a pas été tenu pour responsable puisqu'il s'agit des évacuations. Son seul tort est de n'avoir jamais averti son bailleur et d'avoir attendu 3 mois pour faire sa déclaration à son assureur.
    Ce que l'on reproche au syndic c'est que lui a été informé immédiatement par le co propriétaire touché et qu'il n'a rien fait pendant 6 mois !!!
    C'est le co propriétaire qui devant l'inaction du locataire et du syndic à chercher à nous joindre pour nous informer car le plafond risquait de s'écrouler et que l'eau coulait sur les fils électriques risquant de provoquer un court circuit ou une hydrocution !!!
    Nous avons donc fait couper l'eau immédiatement.
    Mais nous n(avons pas été informés non plus des expertises qui n'ont eu lieu 3 mois après et le syndic ne s'est pas déplacé non plus !!!
    Le résultat plus de 4 000 € de travaux et 7 mois de perte de loyer.
    L'assureur de mon fils a réclamé les déclarations de sinistre et les expertises et personne n'a voulu les fournir même par LRAR !!!

    Ca été la même chose avec un autre co propriétaire qui subissait des dégâts des eaux à repétition à cause de la terrasse mal entretenue !!!
    L'assureur a fini par refuser de régler...
    Bref le syndic ne réagit pas devant des cas graves alors qu'il est informé et ne répond jamais aux LRAR !!!

  3. #15
    Membre Sénior Avatar de Gutentag
    Ancienneté
    décembre 2005
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    Angie,pitié pas de nom de Syndicat, les syndicats ne sont que des aides pour le Syndic et non le copropriétaire lambda. Ne faisons pas de pub gratuite. Le SYndicat est un détail.

    TOut d'abord merci pour les petits mots que j'ai lu précédemment, je pense que d'autres syndics n'ont pas le temps de s'exprimer sur ce forum car le boulot de syndic demande beaucoup de temps.

    Enfin, pour résumer ton problème je rejoins à 100 % Golfy, il ne faut JAMAIS oublié que le syndic est "employé" de copropriété, que l'Assemblée Générale est souverraine et si tu as un Syndic qui mène il s'agit d'une "dictature" et non d'une mission de conseils, vous n'avez plus rien à faire avec lui et tu dois vite partir. Ne perdez jamais de l'esprit que le SYndic est là pour gérer; pour conseiller et doit tout mettre en oeuvre pour la conservation du patrimoine. Ce n'est pas une pompe à fric qui fait ce qu'il veut quand il veut.
    Gutentag, Syndic

  4. #16
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mars 2006
    Localisation
    nice
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    27
    bonjour,
    là c'est une réponse plus complète,

    en cas de carence ou de bdéfaillance du syndic le président du conseil syndical a la possibilité de saisir le Prsdt du TGI, pour soit faire désigner un administrateur ad hoc ( une personne désignée "pour cela" pr une chose bien précise), il se substitue au syndic, soit faire autoriser à convoquer une AG!

    et pr la # Agence immobilière # je ne l'ai cité qu'à titre d'exemple, je suis désolée je n'avais jamais remarké ke la # Agence immobilière # ne faisait pas de syndic! merci pr l'info

    NJ

  5. #17
    Membre Junior Avatar de Laure913
    Ancienneté
    octobre 2005
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    59
    Merci beaucoup GUTENTAG pour votre intervention.
    Je me suis mise en relation hier après midi avec un membre du conseil syndical qui va contacter le président afin d'avoir une petite réunion entre nous avant l'assemblée générale qui doit avoir lieu bientôt.
    Mais il semblerait que le conseil syndical a demandé au syndic d'envoyer un mailing à tous les co propriétaires et ça n'a tjrs pas été fait car nous n'avons rien reçu.
    Vraissemblablement ils attendent la fin du délai pour donner les questions du jour avant d'envoyer ce fameux mailing !!!!
    Pourriez vous peut être hors antenne nous conseiller un bon syndic qui pourrait s'occuper d'une petite co propriété où la plupart des gros travaux ont eu lieux. ( non sans mal )
    Cordialement

  6. #18
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    NJ:
    en cas de carence ou de bdéfaillance du syndic le président du conseil syndical a la possibilité de saisir le Prsdt du TGI, pour soit faire désigner un administrateur ad hoc ( une personne désignée "pour cela" pr une chose bien précise), il se substitue au syndic, soit faire autoriser à convoquer une AG!
    J'ai l'impression qu'en voulant bien faire et aider, ce qui est tout à fait louable, vous mélangez un peu tous vos cours.

    carence ? défaillance ? : nous ne sommes pas dans ce cas là.
    Dans le cas particulier, le syndic doit faire son boulot, au besoin étant rappelé à l'ordre par le CS et par les moyens mis à la disposition du syndicat.
    sachez aussi que saisir le TGI coute très cher aux copropriétaires et qu'il y a d'autres choses à faire avant d'en arriver là.

    Le CS aura un rôle important à jouer avant la prochaine AG afin de préparer le non renouvellement du mandat du syndic (s'il vient à échéance bientot et pas dans 2 ou 3 ans ) et qu'il devrait se mettre au boulot pour se faire respecter d'une part et d'autre part, pour trouver un successeur à ce syndic peu coopératif.

    J'espère au passage que vous ne donnez pas le quitus à ce syndic lors de l'AG: ce serait le comble

    Laure: est-ce que votre fils dispose d'une protection juridique ? c'est pas toujours le mieux mais il peut la faire fonctionner. Sinon vu le dommage subit, il vaudrait mieux qu'il prenne conseil auprès d'un avocat spécialisé.

  7. #19
    Membre Junior Avatar de Laure913
    Ancienneté
    octobre 2005
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    59
    Bonjour et merci Golfy de vos conseils.
    Mon fils a une assurance en tant que PNO. Je vais voir s'il a la protection juridique car effectivement nous pensons avoir subi personnellement un préjudice financier dans cette histoire.
    1 ) l'agravation du dégât des eaux = travaux plus importants
    2) il refuse de nous communiquer les pièces réclamées par notre assureur
    3 ) perte de 7 mois de loyer puisqu'il a fallu attendre les expertises et attendre que tout sèche pour faire les travaux dans un appartement rendu innocupable. (eau et électricité coupés)
    Le locataire a du retourner chez sa mère en attendant les travaux. Lassé d'attendre il a donné son congé.

    J'espère que le syndicat pourra faire pression sur le syndic pour nous communiquer les pièces.

    Par contre pourriez vous m'expliquer pour le QUITUS
    je n'avais pas pu me rendre à la dernière assemblée générale car j'avais du être hospitalisée( ce qui était bien domage car j'aurais peut être pu me faire entendre ce jour là et ruer dans les brancards verbalement en cas de besoin )

    Cela peut paraitre curieux que je pose toutes ces questions à la place de mon fils mais il n'a que 19 ans et il est étudiant.

  8. #20
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    Quitus : definition : c'est l'acte par lequel l'AG est invitée chaque année après approbation des comptes annuels, à approuver la gestion globale du syndic pour l'exercice.
    voir le site "service public" : http://vosdroits.service-public.fr/p...rs/F2077.xhtml
    voyez aussi ce lien très instructif .... http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/juin04.htm

    le quitus est associé à l'approbation des comptes mais il faut savoir que ce sont 2 choses bien distinctes ! Les questions qu'il faut se poser :
    • Les copropriétaires sont-ils informés de toutes les actions engagées par le syndic ?
    • Ont-ils connaissance de tous ces actes préalablement au vote du Quitus ?
    • S'ils en ont connaissance, les copropriétaires sont-ils à même d'en apprécier toute la pertinence, ont-ils la compétence pour en juger la qualité, voire toute la légalité ?
    • S'ils n'ont pas connaissance de l'intégralité des actes engagés au nom du Syndicat par le syndic, sur quels actes porte effectivement le quitus ? " Faut-il en faire la liste, le Quitus ne pouvant porter que sur les actes dont les copropriétaires ont eu préalablement connaissance ? ".
    autrement dit, si l'AG vote le quitus, vous ne pourrez plus jamais mettre en cause le syndic pour mauvaise gestion, si problèmes décelés dans le futur. Vous l'exonérez de sa responsabilité.

    *******

    Vu la non coopération qui existe entre le CS et le syndic, je me pose des questions (entre autres) au sujet de la vérification des comptes:
    * comment est-ce que le CS procède ?
    * avez-vous accès aux pièces comptables ?
    * avez-vous livre ouvert de la part du syndic (vu ce que vous en dites ca m'étonnerait).
    * avez-vous des gens qualifiés au sein du CS pour déceler des inexactitudes (ou des malversations) dans les comptes ????

    Bref, il faut briefer le CS pour faire du tam-tam et ne pas voter le quitus de ce syndic !

    je vous donne ce lien sur lequel vous pouvez naviguer en toute sécurité quant à l'exactitude des infos données: http://vosdroits.service-public.fr/p...ers/N357.xhtml

    Je suis sûre que "GutenSonntag" confirmera

  9. #21
    Membre Junior Avatar de Laure913
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
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    je tiens vraiment à vous remercier très chaleureusement pour tous vos conseils.
    Ca fait du bien de se sentir soutenue dans des moments difficiles !!!
    Je vous fait une grosse bise

  10. #22
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    eh ben ... moi aussi,

  11. #23
    Membre Junior Avatar de Laure913
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    59
    Merci Golfy !!!
    J'ai pris un RV avec le président du Conseil Syndical pour discuter ensemble de ses disfonctionnalités et problêmes rencontrés avec le syndic.
    Je vais pouvoir leur faire part de tous vos commentaires et de la règlementation.
    Une assemblée générale doit avoir lieue prochainement et ils n'ont tjrs pas envoyé le mailing du Conseil Syndical !!!
    Je vais enfin être entendue !!!
    Merci beaucoup

  12. #24
    Membre Junior Avatar de Laure913
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    59
    En relisant la dernière convocation pour A G du 16.11.2004 il était joint le Contrat de Syndic.
    Au paragraphe DUREE il est inscrit "pour une durée d'une année" à compter du jour de l'Assemblée pour se terminer à l'approbation des comptes au plus tard le 31.12.2005.

    Hors nous sommes en mars 2006 et l'AG n'a tjrs pas eu lieu. Attendu qu'il n'est pas noté de reconduction tacite ce contrat est -il toujours valide.
    Toute décision prise ou effectuée par le Syndic est -elle valable ou non ?

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