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Enclavement : obligations du vendeur et du notaire

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    13
    Bonjour,

    Quelqu'un pourrait-il me préciser si le vendeur d'une parcelle bâtie enclavée a pour obligation de la rendre accessible à son acheteur par un droit de passage devant impérativement figurer sur l'acte notarié ?

    merci !

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Bonsoir !

    Comment se fait l'accès à la parcelle ? Je suppose qu'il y a un chemin. Dès lors vous souhaiteriez savoir si l'indication de cette servitude doit figurer sur l'acte de vente ?

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Tiboue
    Ancienneté
    novembre 2004
    Localisation
    Bourgogne
    Messages
    9 834
    Le vendeur a en effet l'obligation de consentir une sevitude à son acquéreur afin que celui-ci puisse accéder à son terrain.
    De plus le terrain étant destiné à être bâti il serait difficile pour l'acquéreur d'obtenir un permis de construire si il n'a pas accès à la voie publique.

  4. #4
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    13
    En cas de parcelle enclavée bâtie, le notaire doit-il impérativement prévenir son client acheteur des servitudes ou droits de passage permettant l'accès ?
    Mon notaire, qui n'a rien fait figurer dans l'acte notarié m'affirme que non...
    Mon vendeur, décédé, est toujours "propriétaire" du chemin qui mène de la rue à mon portail...et les agents immobiliers m'affirment avec un certain sourire qu'apparemment je ne peux m'y rendre qu'en hélicoptère...curieux...
    De même, un autre bout de chemin de 2m appartenant à mon voisin de droite permet aussi l'accès à ma maison et préexistait à son achat : cette servitude ou droit de passage ne devrait-il pas également figurer sur l'acte notarié ?

    merci de votre aide, je suis dans la panade...

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    13
    Protis,

    Ma parcelle n'a aucun accès direct avec la voie publique, elle est enclavée au bout d'un chemin appartenant pour moitié à mon vendeur décédé (et ne figurant hélas pas dans la succession à cause d'un oubli du notaire)et pour l'autre moitié à mon voisin de droite : cette moitié de chemin qui fait deux mètres existe depuis 50 ans.
    Quand j'ai acheté en 2001 le notaire ne m'a pas prévenu que ce chemin ne m'était pas cédé avec la maison et sa parcelle de 1600m2 : aucune allusion d'ailleurs aux deux "chemins" de 2m chacun n'est faite dans l'acte notarié.
    Aujourd'hui, alors que je souhaite vendre, 3 agents immobiliers me disent que mon vendeur m'a vendu une parcelle enclavée sans moyen d'accès écrit et que c'est contraire à la loi.
    Ils me disent également que le notaire a failli dans son role de conseil, qu'il aurait du me prévenir et dans le pire des cas faire figurer dans l'acte notarié que cette parcelle était enclavée, je n'aurais d'ailleurs jamais signé !
    Ultime précision : ce chemin est cadastré (celui du vendeur), c'est ainsi que j'ai pu savoir qu'il appartient encore à la famille du vendeur, celui ci étant décédé juste après la vente.

    Tiboue : merci aussi pour votre réponse

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    vous pouvez exiger un droit de désenclavement, puisque votre parcelle est inaccessible. (art 682 du CC)
    Faites la demande officiellement auprès de vos voisins et s'il donne son accord, un acte notarié en fera mention.
    si litige il faudra aller au TGI.

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    13
    Golfy,

    Merci de votre réponse.

    Je n'ai pas à demander à mon voisin car l'accès est plus que trentenaire et mon vendeur en bénéficiait déjà, ce chemin du voisin a deux mètres de large.

    Par contre mon vendeur étant décédé c'est plus compliqué : qui va me faire par écrit un droit de passage sur ce chemin que je croyais être mien ?

    au moment de vendre ma maison, je suis coincé ! c'est ce que me disent les agents immobiliers !

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    oui mais puisque ce droit n'est consigné nulle part, il vaut mieux avoir l'accord écrit.

    ce n'est pas le vendeur de ce terrain enclavé qui va pouvoir vous donner un écrit (non seulement il peut pas ... mais il n'en n'a pas la possibilité légale puisque ce n'est pas lui le proprio du chemin !).

    retour à la case : demandez à votre/vos voisins.

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    13
    Si Golfy !

    il était à la fois propriétaire du chemin de gauche faisant deux mètres et de la parcelle comprenant la maison qu'il m'a vendue !

    C'est ça qui est insensé ! pourquoi ce chemin de gauche lui appartenant n'a -t'il pas été cédé avec la maison ? mystère !

    Il avait ainsi toute possibilité de me donner un accès à la maison qu'il m'a vendue...enclavée.

    D'où le problème au moment de vendre : question des acheteurs : euh...comment se rend-on chez vous, déjà...

    glups, en l'absence de toute indication dans mon acte de vente de 2001 les agents immobilier déclarent forfait et j'ai le bec dans l'eau...

    et le notaire cet après-midi d'insister lourdement sur la faute du vendeur !

    et la sienne ? ayant le plan de situation sous les yeux il n'a pas jugé utile de creuser le problème !

    aujourd'hui, en l'état actuel donc des choses, je me retrouve marri...

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Désolée j'ai sauté le passage du vendeur de parcelle qui était aussi proprio du chemin ...

    en tout cas, il doit bien avoir des héritiers ce brave voisin décédé ?
    ce sont eux ou sinon il faut que vous alliez au TGI et là, bonne chance !

  11. #11
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    13
    J'ai retrouvé les trois héritiers, bien embêtés d'apprendre qu'ils étaient "propriétaires" d'un chemin n'apparaissant pas (pour cause d'oubli par un notaire), dans leur succession...
    je vais essayer de m'arranger avec eux à l'amiable et là, il va falloir trouver le notaire chez qui l'acte du chemin cadastré sommeille, qu'ils soient tous trois d'accord etc...
    j'en veux au notaire de ne pas avoir fait son boulot : s'il l'avait fait correctement, je n'en serais pas là !
    cela repousse ma vente possible aux calendes grecques...
    et j'avais l'intention de demander à la mairie un certificat d'urbanisme pour vendre 700m2 de terrain constructible après division de mon terrain + la maison avec 900m2 : je ne vous dis pas la réponse que m'a faite la mairie, tellement elle tombe sous le sens.
    le préjudice pour moi est important : ma commune qui renacle à permettre les divisions de terrain a une bonne raison toute trouvée pour me dire non !
    la différence entre vendre la maison d'un bloc et la maison avec le terrain constructible est d'environ 130.000 euros.
    130.000 raisons de fulminer...
    gr !

    merci pour vos réponses.

  12. #12
    Membre Junior
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    138
    pour retrouver le notaire...
    trouver le numero de parcelle au cadastre
    demander les inscription sur cette parcelle au conservatoire des hypotheques
    le nom du notaire est dessus

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