Vos question à l'Avocat
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Enclavement : obligations du vendeur et du notaire

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #13
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    si vraiment le notaire a fait une bourde, et que manifestement vous pouvez le prouver, il y a des recours.
    pas certaine de l'instance à contacter mais voyez d'abord la chambre départementale des notaires. chiffrez bien votre préjudice.
    bonne chance.

  2. #14
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2004
    Localisation
    Alpes Maritimes
    Messages
    128
    IL y a quelque chose que je ne comprends pas :
    S'il y a une maison sur la parcelle, et que vous l'avez occupée (ainsi que d'autres avant vous) c'est que vous y avez accédé à partir d'un chemin situé pour moitié chez un voisin et pour moitié chez un autre(même si vous croyez être chez vous)?
    Cela veut dire que d'office, vous bénéficiez d'une servitude légale telle que décrite aux articles 682 et suivant du CC. Cela ne vous empeche pas de vendre.??? Le fait que cette servitude ne soit pas écrite ou n'ait pas été écrite n'est pas un obstacle valable à la vente. Il faudra en faire mention dans l'acte de vente. A moins qu'il ne soit impossible de prouver que vous avez accédé à votre maison?
    Pourquoi seriez vous obligé de procéder à un désenclavement pour vendre?
    Quand vous parlez de 2m de chemin, c'est 2m de long ou de large?

  3. #15
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    13
    Golfy : merci pour vos réponses.

    Noémie : oui, il y a servitude et en théorie cela ne m'empêche pas de vendre, sauf que ce que l'on me fait remarquer est qu'il n'y a aucune modalité d'accès écrite sur l'acte notarié...et ceci est un prétexte pour donner une évaluation en deça du prix "réel" diccit une responsable d'agence immobilière en qui j'ai toute confiance.
    Mon problème majeur concerne le service d'urbanisme de ma commune : l'obtention d'un c.u. pour les particuliers qui veulent diviser leur terrain n'est déjà pas facile ! (et la mairie me demande un papier écrit ou un acte notarié prouvant l'accord des voisins pour l'emprunt du chemin conduisant à ma parcelle).
    En tout état de chose, si le notaire avait fait les recherches concernant la propriété des deux bouts de chemin et en avait fait mention sur l'acte notarié je n'en serais pas là...
    Quant au chemin en question il est de deux fois deux mètres de large sur une cinquantaine de mètres de long, appartient pour moitié à l'un de mes voisins et pour l'autre à mon vendeur et à son épouse, décédés tous les deux.

  4. #16
    Administrateur du Forum Avatar de JNG Net-iris
    Ancienneté
    janvier 2001
    Localisation
    Clermont-Fd
    Messages
    5 332
    Deux sujets de discussion fusionnés, la question relative au notaire a été rattachée à ce sujet.
    La discussion peut continuer si nécessaire ...
    Jean-Nicolas Girard - Fondateur de Net-iris.fr

  5. #17
    Membre Junior
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    98
    je pense que le vendeur n'a pas cru estimer nécessaire de spécifier l'accès, puisque lui-même était "propriétaire du chemin" comme vous dites.
    le chemin fait donc partie de la parcelle et de la maison. c'est le bon sens.
    sinon, à qui servirait ce chemin ?
    il faut rester simple, de toute façon. quelqu'un vous empêche-t-il d'aller à votre maison, y habitez-vous ? c'est vrai que vous n'en dites pas assez.
    quand vous avez visité, avant d'acheter, vous y êtes bien allé, vous, dans cette maison. et vous avez acheté cette maison. il y a donc eu un vendeur et un acheteur. je ne comprends pas pourquoi ce serait vous qui seriez coincé aujourd'hui. cette procédure de vente et achat ayant été réalisée une fois, peut donc très bien se répéter. j'ai l'impression que quelqu'un essaye de vous tourner en bourrique.
    regarder l'acte de vente, l'origine des propriétés, allez au cadastre.
    il y a peut-être un problème avec l'origine des sols, dont le notaire est conscient et dont il ne veut pas parler.
    à qui le propriétaire précédent a-t-il acheté le sol ? et quand ?
    il y a beaucoup de questions à formuler et beauocup de réponses à apporter. c'est vrai que sur les forums, on essaye d'être brefs, mais c'est souvent au détriment des réponses qui pourraient être données si l'on en savait plus. je ne suis pas juriste, simplement le bon sens, le bon sens ça compte. mais il faut aussi savoir mener ses propres investigations. si le chemin appartenait à votre vendeur, il vous appartient donc aussi, puisque ce serait comme si la porte de votre maison appartenait à quelqu'un d'autre. on dirait que quelqu'un essaye de créer un problème inexistant pour faire baisser le prix de votre bien immobilier. dans ce genre de transaction, il n'y a pas à avoir "confiance" en qui que ce soit, seule la logique compte. et quelle que soit la personne qui vous demande votre "confiance" -----méfiez-vous
    cordialement

  6. #18
    Dan
    Dan n'est pas en ligne
    Membre Sénior
    Ancienneté
    février 2004
    Messages
    464
    1/ Vous avez un droit de passage pour votre parcelle enclavée - Ce droit est légal et non conventionnel, c'est-à-dire qu'il n'est pas obligatoirement dans l'acte (et souvent il n'y est pas)
    2/ Quel reproche exactement faites vous au notaire ? il aurait pu spécifier - et vous aviez quand même remarqué vous-même l'état d'enclave au moment de l'achat non ? - ce droit de passage en application de l'art.682 du code civil ; toutefois cela n'aurait rien changé : la servitude de passage légale ne s'acquiert pas avec le temps ou l'usage : elle cesse dès que le fond enclavé est désenclavé par un accès direct à la voie publique.
    Vos agents immobiliers ignorent le ba-ba juridique, bien que le minimum requis pour diriger une agence immob. soit la licence en droit !
    C'est de l'intox pour vous amener à baisser le prix de vente.
    cordialement,
    Il n'y a pas de démocratie sans bonne justice.

  7. #19
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    si le chemin appartenait à votre vendeur, il vous appartient donc aussi, puisque ce serait comme si la porte de votre maison appartenait à quelqu'un d'autre.
    non danyves1, ce n'est pas parce que cela vous parait être du bon sens, que le chemin appartient aussi à la parcelle enclavée ....

  8. #20
    Membre Cadet
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    31
    Mais ce droit de passage s il n est inscrit nulle part peut se negocier avec son voisin ?

    quand celui ci voudrait le monnayer ?

    Et meme s il etait inscrit quelque part serai t il monnayable ?


    Merci

  9. #21
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2004
    Localisation
    Alpes Maritimes
    Messages
    128
    Je rejoins l'avis des Dan...
    Il y a des centaines de maisons enclavées avec une servitude de passage légale chez le voisin. Ce n'est pas une raison pour baisser le prix de vente, au contraire. C'est plutôt le fait d'avoir un terrain sur lequel est établi une servitude qui peut diminuer sa valeur.
    Il est par contre important de faire noter (dans l'acte de vente par exemple) que le passage est utilisé depuis plus de 30 ans et de telle manière (voiture et/ou pieton) de façon à dissuader un nouveau propriétaire du fond servant à réclamer de soudaines indemnités.

    Quant à la question de JP16, ce n'est pas parce que le passage n'est pas écrit qu'il n'existe pas. Il faut apprécier les signes extérieurs qui tendent à prouver qu'il y a un passage.
    Selon le Code Civil, s'il y a enclave, le passage est de droit.
    La réclamation d'indemnités n'est pas valable après plus de 30 ans sauf si la servitude est modifiée par celui qui l'utilise.

  10. #22
    Membre Cadet
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    31
    Merci

    Le passage auquel je pense doit exister depuis plus de 30 ans je pense meme depuis plkus de 100 ans

    De toute facon demander une indemnité a quelqu un qui ne peut pas payer ....

    Je vous remercie

  11. #23
    Membre Junior
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    98
    quelle belle et claire réponse, bravo à celui ou celle qui l'a apportée; si toutes les réponses pouvaient être aussi claires, ce serait super
    décidément, ce forum est une aide précieuse
    danyves[



    quote=Noemie]Je rejoins l'avis des Dan...
    Il y a des centaines de maisons enclavées avec une servitude de passage légale chez le voisin. Ce n'est pas une raison pour baisser le prix de vente, au contraire. C'est plutôt le fait d'avoir un terrain sur lequel est établi une servitude qui peut diminuer sa valeur.
    Il est par contre important de faire noter (dans l'acte de vente par exemple) que le passage est utilisé depuis plus de 30 ans et de telle manière (voiture et/ou pieton) de façon à dissuader un nouveau propriétaire du fond servant à réclamer de soudaines indemnités.

    Quant à la question de JP16, ce n'est pas parce que le passage n'est pas écrit qu'il n'existe pas. Il faut apprécier les signes extérieurs qui tendent à prouver qu'il y a un passage.
    Selon le Code Civil, s'il y a enclave, le passage est de droit.
    La réclamation d'indemnités n'est pas valable après plus de 30 ans sauf si la servitude est modifiée par celui qui l'utilise.[/quote]

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