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Locataire parti sans préavis, 2 mois impayes, et problème pour relouer

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    5
    Bonjour,

    Etant propriétaire d'un appartement que je mets en location par le biais d'une agence, je vous écris car je me trouve confronté à un cas assez original à mon avis.

    N'ayant pas percu les loyers de Janvier et Février, je téléphone à l'agence une première fois le 20 février; celle-ci n'arrive pas à joindre le locataire. Je la rappelle ce matin, elle m'annonce que le locataire a quitté l'appartement, depuis début janvier apparemment, et ceci sans préavis...

    J'aurai un RV avec l'agence dans la semaine, je ne sais si celle-ci est très "claire" dans l'affaire ?
    Précision : j'avais souscrit par le biais de l'agence une assurance loyers impayés

    Quel genre de recours ai-je ?

    1/ si l'agence ne fait pas son boulot ?

    Mettre un huissier sur l'affaire ? Contre le locataire ou également contre l'agence ?
    Ou autre chose ?

    2/ Si l'agence fait son boulot :

    L'assurance loyers impayés fonctionnera t'elle dans ce cas particulier ?
    Que doit-faire l'agence ? Lancer un huissier ? Rompre le bail ??

    Je ne sais pas trop quoi faire et par quoi commencer...Vosu remerciant de votre aide,
    Cordialement,

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Ce qui est clair, c'est que le locataire doit non seulement aviser de son départ officiellement (car sinon pbl pour récupérer le logement et le remettre en location ...) et qu'il doit être poursuivi pour le non paiement des 3 mois de préavis.

    si assurance loyers-impayés prise et payée par vous, alors il faut faire le nécessaire (bien suivre la procédure demandée par cet organisme).

    Peut-etre est-ce une bonne chose que le locataire soit parti à la cloche de bois: vaut mieux un appart vide qu'un locataire dedans qui ne paye plus ... mais ca n'empêche qu'il faut suivre la procédure pour récupérer le logement dans les formes.

    comment ont-ils pu dire que le locataire était parti ?
    a t-il été vu par des voisins en déménageant ?
    pouvez-vous avoir des attestations écrites de voisins, des témoignages ?
    bref, passez le dossier en revue avec l'agence.
    vous pouvez garder les 2 mois de depot de garantie que le locataire aura payé (enfin j'espère qu'il les a payé).
    n'avait-elle pas demandé une caution parentale ou autre ????

    bref, passez le forum en revue pour avoir une idée avant votre réunion mais n'´hesitez pas à passer au crible fin toutes les questions.
    pas moyen de contacter le locataire via la sté où il travaille (travaillait) ???
    Lycor a trouvé ce message utile.

  3. #3
    Pilier Junior Avatar de Baldr
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    1 456
    Bonjour,

    Je me permets d'ajouter aux excellents conseils de golfy, un détail d'ordre fiscal que l'on oublie parfois.
    L'article 1686 du code gégéral des impôts dit la chose suivante:

    "Dans le cas de déménagement furtif, les propriétaires et, à leur place, les principaux locataires sont responsables des sommes dues au titre de la taxe d'habitation de leurs locataires s'ils n'ont pas, dans les trois mois, fait donner avis du déménagement au comptable du Trésor."

    Je vous engage vivement à vérifier ce point de détail, et le cas échéant, à signaler ce déménagement furtif à votre Trésorier afin d'éviter la mise en jeu de cette responsabilité.

    Cordialement.
    Ne pas tourner le dos aux problèmes, c'est déjà leur faire face.

  4. #4
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    5
    Rebonjour tout le monde,

    Merci pour votre réponse tout d'abord...mais la situation semble quelque peu différente de ce que j'avais d'abord expliqué...

    Lundi soir, d'après l'agence:
    - l'appartement était vide depuis début janvier
    - la locataire avait déserté sans laisser de préavis.

    Hier soir j'apprends de mon associé qui a recontacté l'agence, que le locataire a finalement déposé un préavis fin décembre. Et qu'il a vidé l'appartement début janvier, ne payant pas ses loyers de janvier ni février.

    J'apprends cela le...28 Février !!!!
    Agence pas claire du tout dans l'histoire
    Locataire non plus...grumph

    Mon associé devrait obtenir aujourd'hui un RV avec l'agence, on devrait en savoir plus.

    Les questions que je me pose sont :

    - Bien évidemment, l'agence aurait dû nous prévenir illico du préavis du locataire, et définir avec nous la recherche d'un nouveau locataire, le montant d'un nouveau loyer, etc...elle est fautive à mon sens, est-ce un motif suffisant de résiliation de mon contrat avec l'agence (contrat qui court encore sur 2 ans et demi)

    - Je n'ai aucun détail sur mon contrat avec l'agence concernant les loyers impayés, je pense que ça n'est pas normal. Du coup je ne sais pas comment ça se passe, je me souviens simplement que l'agence sous-traite cela avec une autre société.

    - Dans le cas ou ca se passe mal avec l'agence, le mieux est-il de faire intervenir un huissier ??

    - N'ayant plus confiance en l'agence et en sa recherche d'un nouveau locataire qu'elle semble faire de manière peu sérieuse, je mettrais bien une autre agence sur le coup (ou alors une recherche perso). Mais je ne trouve rien sur mon contrat avec l'agence parlant de contrat exclusif ; d'autre part notre contrat court toujours pour 2 ans et demi...Ai-je le droit de mettre une ou plusieurs autre(s) agence dans le coup ?????

    En attendant d'autres rebondissements...grumph. ..

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Il est évident que l'agence ne fait pas correctement son travail ...
    mais un contrat de 2 an et 1/2 ???? pas possible==> ce genre de contrat se signe pour une durée de 1 an, tacitement reconductible.

    pour le locataire: ouf, il a bien donner son préavis, c'est dèja ca.
    comment etre sur qu'il est parti ?
    avez vous récupérer les clés ?
    servez vous sur le depot de garantie qu'il a versé et eventuellement, contactez sa caution ou bien saisissez le TI pour les paiements non faits.

    agence : bien là, faut déjà commencer par avoir une visite "musclée" en exigeant présentation du dossier :
    passer en revue les documents de sélection
    exigez de voir le contrat de l'assurance loyers impayés (si vous payez pour cela)
    bref, ne les lâchez pas avant d'avoir mis à plat ce dossier concernant le locataire actuel.

    une fois que tout sera clair (qui fait quoi à partir de maintenant vis à vis du locataire), il est temps d'aborder la qualité de leurs prestations et l'irrégularité de leur gestion : leur contrat, et leur responsabilité si garanties non demandées, et surtout si assurance non prise dans la pratique !!!

  6. #6
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    5
    Je ne savais pas qu'un mandat de gestion immobilière portait sur une seule année reconductible ensuite d'année en année...ce qui semble prouver que le contrat de l'agence est parfaitement bidon !!!!

    Voici ce que dit le mandatde gestion immobilière, chapitre "Durée du mandat" :

    "Ce mandat est donné pour une durée de 3 ans à compter de ce jour à C..... I......... (nom de l'agence) ou à toute personne physique ou morale qu'elle se substituerait, mais qui devra remplir les obligations de la loi N°70-9 du 2 janvier 1970 et à son décret d'application N°72-678 du 20 juillet 1972. Il se renouvellera ensuite de 3 ans en trois ans par tacite reconduction, à défaut de résiliation par lettre recommandée avec demande d'avis de réception six mois avant expiration de chaque échéance."

    mandat signé le 13 aout 2002...
    donc reconduit le 13 aout 2005, avant vos remarques je considérais donc qu'il me restait un peu moins de 2 ans et demi de contrat.
    Dans ce mandat il n'est nulle part fait état de l'assurance loyers impayés...

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    L'assurance loyers impayés fonctionnera t'elle dans ce cas particulier ?
    zebastien, c'est vous qui faisiez mention de cette assurance.
    j'en ai déduis donc que vous en aviez pris une ...

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    "Ce mandat est donné pour une durée de 3 ans à compter de ce jour à C..... I......... (nom de l'agence) ou à toute personne physique ou morale qu'elle se substituerait, mais qui devra remplir les obligations de la loi N°70-9 du 2 janvier 1970 et à son décret d'application N°72-678 du 20 juillet 1972. Il se renouvellera ensuite de 3 ans en trois ans par tacite reconduction, à défaut de résiliation par lettre recommandée avec demande d'avis de réception six mois avant expiration de chaque échéance."
    J'ai peut-etre été vite en besogne à vous faire ma remarque sur la durée.
    mais j'ai tout de même un doute ... je vérifie.

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    qu'on me corrige si je me trompe mais si vous n'avez pas recu d'avis du mandataire de la possibilité de non reconduction de votre mandat, alors la loi chatel du 20 janvier 2005 s'applique, dans son article 1:

    LOI n° 2005-67 du 28 janvier 2005 tendant à conforter la confiance et la protection du consommateur (1)

    L'Assemblée nationale et le Sénat ont adopté,

    Le Président de la République promulgue la loi dont la teneur suit :




    TITRE Ier

    FACILITER LA RÉSILIATION DES CONTRATS

    TACITEMENT RECONDUCTIBLES





    Article 1


    Le titre III du livre Ier du code de la consommation est complété par un chapitre VI ainsi rédigé :



    « Chapitre VI






    « Reconduction des contrats



    « Art. L. 136-1. - Le professionnel prestataire de services informe le consommateur par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu'il a conclu avec une clause de reconduction tacite.

    « Lorsque cette information ne lui a pas été adressée conformément aux dispositions du premier alinéa, le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction. Les avances effectuées après la dernière date de reconduction ou, s'agissant des contrats à durée indéterminée, après la date de transformation du contrat initial à durée déterminée, sont dans ce cas remboursées dans un délai de trente jours à compter de la date de résiliation, déduction faite des sommes correspondant, jusqu'à celle-ci, à l'exécution du contrat. A défaut de remboursement dans les conditions prévues ci-dessus, les sommes dues sont productives d'intérêts au taux légal.

    « Les dispositions du présent article s'appliquent sans préjudice de celles qui soumettent légalement certains contrats à des règles particulières en ce qui concerne l'information du consommateur. »

  10. #10
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    5
    Oui je viens de voir ça dans un autre forum...je ne connaissais pas la loi chatel mais je pense qu'elle arrive à point !
    Problème, avant de m'en prendre à l'agence, il faut que je récupère mes loyers impayés.

    Sur les loyers impayés, je pensais ceci :
    Moi, j'ai bien pris une assu loyers impayés auprès de l'agence. Mais rien ne figure sur mon contrat, ces loyers impayés apparaissent seulement au niveau de mon compte rendu de gérance mensuel (2% du loyer).
    L'agence a-t'elle réellement contracté une assurance loyer impayé auprès d'un organisme spécialisé ? Va-t'elle assurer toutes les démarches comme elle se doit ?? Vu que rien n'apparait dans mon mandat de gérance j'en ai quelques doutes...

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Oui je viens de voir ça dans un autre forum...je ne connaissais pas la loi chatel mais je pense qu'elle arrive à point !
    et pour cause ...


    Sur les loyers impayés, je pensais ceci :
    Moi, j'ai bien pris une assu loyers impayés auprès de l'agence. Mais rien ne figure sur mon contrat, ces loyers impayés apparaissent seulement au niveau de mon compte rendu de gérance mensuel (2% du loyer).

    L'agence a-t'elle réellement contracté une assurance loyer impayé auprès d'un organisme spécialisé ?

    Va-t'elle assurer toutes les démarches comme elle se doit ??

    Vu que rien n'apparait dans mon mandat de gérance j'en ai quelques doutes...
    peu importe que cette assurance ne soit pas sur le mandat de gestion: vous payez pour une assurance, l'agence DOIT vous montrer le contrat et la faire fonctionner !!!
    sinon alors, ce serait du ressort de la DGCCRF ....

  12. #12
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    5
    [Edit de l'Admin]...suite de l'histoire après fusion sur la même discussion, ça évite les longs résumés[/edit]

    Ca se passe pas bien actuellement avec l'agence que j'ai mandatée pour louer mon appartement...en fait l"histoire semble compliquée, j'attends pour l'instant que cette agence me rappelle pour en savoir plus.

    En bref :

    - Je loue un appart par le biais d'une agence, mandat expirant en aout 2008.
    - Je n'ai pas percu les loyers de janvier et février.
    - 1er appel à l'agence, début février : elle me dit qu'elle a déjà relancé le locataire.
    - 2 ème appel fin février : elle dit à mon associé que la locataire a quitté les lieux, sans préavis, depuis début janvier.
    - 3ème appel hier : elle dit à mon associé que la locataire a envoyé son préavis fin décembre (!!!!)
    - J'ai contracté une assurance loyer impayé, qui figure dans les relevés mensuels de gérance mais pas dans le mandat de gérance...ça m'inquiète...

    Apparemment elle aurait fait visiter l'appartement à plusieurs candidats (!!!), ceci bien sur sans nous contacter ( elle aurait donc fixé le loyer...)

    Je n'en sais pas plus et attends d'être en relation avec eux.

    Au delà de récupérer mes loyers impayés si l'agence l'a bien contractée comme le prévoit le mandat de gérance, je songe à engager contre elle yb recours pour ce que je considère comme de graves fautes professionnelles :

    - ne pas avoir prévenu du préavis du locataire.
    - avoir engagé des démarches de location de l'appartement sans nous consulter (notamment sur le tarif du loyer)
    - contrat un peu "léger" visiblement.

    Qu'en pensez-vous ?
    Etes vous d'accord avec ce que je considère comme des fautes professionnelles d'envergure ??
    Le recours est-il la DGCCRF ?? Le tribunal d'instance ??

    Merci
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 01/03/2006 à 23h38.

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