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création de droit de passage

Question postée dans le thème Voisinage sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    2
    Nous avons acheté un terrain constructible de 7500m² en bordure de forêt sur lequel passe un chemin inclus dans notre parcelle (et qui nous appartient) qui a été utilisé rarement mais depuis de nombreuses années par des propriétaires des forêts enclavées à l'arrière de notre terrain pour se balader ou ramener du bois... En 3 ans nous n'avons eu des "intrusions" de ces propriétaires sur notre terrain via ce chemin qu'une ou deux fois par an (et à chaque fois nous avons signalé aux propriétaires des terrains derrière le notre que ce chemin est privé). Le notaire lors de l'achat nous a dit qu'il n'existe aucune servitude ni droit de passage. Il est évident cependant que ce chemin est le seul accès carossable vers les forêts enclavées derrière pour les multiples propriétaires forestiers. Le chemin est visible sur le cadastre mais bien inclus dans notre parcelle et sans qu'il y ait de mentions de droit de passage.
    > Nous souhaiterions cloturer l'entrée de notre chemin par un portail. Sachant cela un des propriétaires exige une clé . Sommes nous tenu de lui en fournir une? A titre indicatif nous avons obtenu une autorisation de travaux pour ce portail.
    > N'ayant pas de droit de passage je sais qu'il peut en exiger un afin de désenclaver son terrain et qu'il est fort probable qu'il lui soit alors accordé sur notre chemin, peut-il refuser de nous verser une indemnité en contrepartie sous prétexte qu'il utilisait ce chemin avant notre arrivée (profitant qu'alors notre terrain n'était pas construit et que la propriétaire précédente avait en vain tenté d'éviter ces intrusions mais ne pouvais "camper" sur son terrain).
    > si ces forêts devenaient constructibles pourrions nous exiger une réévaluation de l'indemnité du fait d'une augmentation de la nuisance subie du fait d'un éventuel droit de passage?
    Merci

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Tiboue
    Ancienneté
    novembre 2004
    Localisation
    Bourgogne
    Messages
    9 834
    Vous pouvez en effet mettre un portail sur ce chemin privé, par contre les autres propriétaires peuvent vous contraindre leur consentir un droit de passage sur ce chemin afin d'accéder à leur propriété qui serait alors enclavée.

    Vous pouvez leur demander par conséquent une indemnité, celle-ci ne pouvant pas être augmenté compte tenu du changement de nature du terrain (=éventuelle constructibilité).

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Il semble que ce droit de passage a été établi par convention. en effet aux termes de l'art.701 du CC, "le proprio du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode".
    Normalement vous ne pouvez pas cloturer un terrain si un voisin dispose d'un droit de passage; toutefois il convient de concilier cette servitude avec votre désir de vous protéger contre les incursions sur votre propriété. Les juges admettent la cloture si vous ne portez pas atteinte au droit de passage du voisin.
    conclusion: vous devez lui donner une clé afin de lui permettre l'accès.
    En cas de conflit, la gêne occasionnée sera appréciée par les tribunaux.

    En pratique, celui qui supporte le droit de passage peut être indemnisé (art 682 du CC). Mais le fait que cette "servitude" existe depuis longtemps, j'avoue que je ne peux répondre de facon certaine : il me semble peu probable que vous puissiez demander un dédommagement à vos voisins ...
    A confirmer tout de même par un autre contributeur, SVP.

    si ces bois devenaient constructibles, il y aura changement de destination du terrain enclavé: il faudrait exiger la création d'un chemin d'accès en dehors de votre propriété (si possible) sinon le TGI tranchera sur le différent et le tracé. (a confirmer également).

  4. #4
    Membre
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    2
    le droit de passage étant une servitude discontinue, selon l'art 688 du Code Civil, elle ne peut s'établir que par titre (art 691). Or il n'y a aucun titre établissant un droit de passage sur notre terrain d'après le Notaire et celui qui nous a vendu ce terrain. Pourriez-vous préciser ce que vous entendez par "convention". Peut-on devenir débiteur d'une servitude du simple fait de l'usage que des voisins ont fait de ce chemin sur notre terrain sans aucune autorisation.
    Nous ne nous opposerions pas à un droit de passage éventuel s'il est établi que les fonds de nos voisins ne peuvent être desservis que par notre chemin (il existe un ravin d'exploitation également mais qui n'est pas utilisé car jugé moins "pratique" par nos voisins et qui n'est pas carrossable) sachant que la loi oblige à créer un tel droit (art 682 du CCivil) mais nous souhaiterions être alors indemnisés à la hauteur du préjudice subi, qui n'est pas négligeable (emprise du chemin de près de 500m² sur notre terrain, passe à 1m de notre maison...).
    > Donc le point qui nous intéresse surtout est de savoir si un droit de passage peut être créé de fait sans indemnisation ou s'il nécessite la création d'un titre par le juge ou le notaire ce qui induirait alors la prise en compte du préjudice subi par le versement d'une idemnité.
    Merci de vos réponses

  5. #5
    Membre Junior
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    54
    le fonds sur lequel s'établit le passage n'est pas uniquement le fonds où le trajet est le plus court, c'est aussi celui où le trajet est le moins dommageable (CA ROUEN 1ère ch. 17/04/1985)

    même dans le silence de son titre de propriété, un propriétaire peut de prévaloir d'un droit de passage

    attention, si une servitude est établie, il faut prévoir les règles relatives à l'entretien et à la réparation du passage.

    la servitude de passage prévue à l(article 682 du code civil donne toujours lieu au paiement par le bénéficiaire d'une indemnité proportionnelle aux dommages qu'il peut causer. (soit un capital, soit une somme prériodique)

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