Vos question à l'Avocat
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problemes servitudes

Question postée dans le thème Voisinage sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    7
    bonjour. .
    je vais essayer d'etre le plus clair et precis possible. jai achete une maison en 1998 a mr x. a la demande de ce dernier le fond sur lequel est situe la maison a ete divise en deux parties, dont l'une 3500m2 environ restait sa propriete. cette derniere parcelle est non viabilisee et enclavee. cela me permettais de finaliser la vente plus rapidement du fait que j'achetais moins de terrain, donc pas besoin de passer par la safer, ma parcelle restante faisant 4300m2.
    le geometre a donc effectue le partage selon le bon vouloir du vendeur. (j'ai regle la moitie des honoraires). sur l'acte de vente du notaire est precise : un droit de passage a mr et mme x (les vendeurs) leur vie durant. sur le chemin d'acces a mon terrain.
    mr x est decede depuis. sa fille heritiere de ce terrain m'adresse un courrier le 3 mars 2003 me demandant de modifier l'installation de mon assainissement. en effet mr x avait realise un champ d'epandage de la fosse septique de l'habitation.
    apres la vente et la division de terrain qui en a resulte, ce champ d'epandage se trouve sur la parcelle de terrain dont mr x restait proprietaire. la fille souhaite vendre cette parcelle en tant que terrain constructible et me demande donc de modifier le plan d'epandage sur ma parcelle et bien sur a mes frais. j'ai donc contacte le notaire qui me reponds n'etre en aucun cas responsable.
    selon lui il n'a fait que rediger l'acte resultant de nos conventions. jamais persone n'a indique ni dit quoi que ce soit au sujet de l'epandage et d'autre part, prealablement a la vente il a demande et obtenu une note de renseignements d'urbanisme qui ne mentionne rien !
    j'ai essaye un accord amiable avec la fille de mr x en lui proposant toutes les solutions possibles mais elle n'accepte qu'une seule solution : me vendre la totalite de la parcelle au prix au m2 du terrain constructible. ce qui est largement au dessus de mes moyens et me parait tout a fait injuste. d'autre part cette personne a demande un cu a plusieurs reprises et a fini par l'obtenir apres plusieurs refus. maintenant elle a des acheteurs potentiels(des promoteurs anglais)qui souhaitent acheter par l'intermediaire d'une agence et bien sur faire construire, apparement plusieurs lots.
    elle fait pression sur le maire pour obtenir le permis de construire. celui ci m'a envoye un courrier disant ceci : je vous remercie de bien vouloir mettre votre dispositif d'assainissement aux normes en vigueur le plus rapidement possible comme l'indique la legislation sur la loi sur l'eau du 3 janvier 1992 et les arretes du 6mai 1996 relatifs a l'assainissement non collectif pour que mme y puisse obtenir le permis de construire.

    - que pensez vous de tout cela ?
    - ne s'agit t'il pas de la du pere de famille ?
    - et dans ce cas cette situation vaudrait titre a l'egard des servitudes continues et apparentes ?
    - d'autre part que vaut et que veut dire ce droit de passage restrictif ?
    - en supposant que le terrain soit constructible quelles sont mes obligations ?
    - comment et par ou vont ils viabiliser ce terrain(passage eau electricite telephone) puis je m'y oposer du fait qu'ils sont obliges de creuser le chemin d'acces de ma maison ?
    - ont il le droit de passer l'electricite avec des poteaux ailleurs que par le droit de passage notemment sur mon terrain ou bien se raccorder sur ma maison ?
    - est ce que j'ai droit a des indemnites ? comment acceder a ma maison pendants les eventuels travaux ?
    - je souhaiterai aussi savoir si je peut mettre un portail a l'entree du droit de passage en sachant qu'il en existait un quand j'ai achete. je l'ai enleve par commodite et mauvais etat, pour le moment je suis le seul a passer l'autre parcelle n'est qu'un pre et personne ne vient. il y a toujours les 2 piliers avec les gonds qui attestent de la presence anterieure du portail. merci beaucoup de me repondre. j'ai pose beaucoup de questions et j'ai ete un peu long pour expliquer au mieux la situation qui est tres ennuyeuse pour moi merci.


    [edit de l'Admin]ce message a été remis en forme pour une meilleure lisibilité. Comme l'indique Cleyo dans le message #11 de cette discussion, mettez des espaces et allez à la ligne de temps en temps, sinon il faut vraiment beaucoup de coeur et de courage aux intervenants pour lire des sujets aussi longs ![/edit]
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 26/02/2006 à 07h34.

  2. #2
    Dan
    Dan n'est pas en ligne
    Membre Sénior
    Ancienneté
    février 2004
    Messages
    464
    bonsoir,
    En ce qui concerne le droit de passage : la parcelle étant enclavée vous devez laissez l'accès tant qu'elle ne sera pas ouverte directement sur la voie publique.
    pour le passage des canalisation et raccordement # Fournisseur en énergie # et téléphone, j'ai un doute -
    L'arrêté du 6 mai 96 fixe les modalités du contrôle par la mairie des assainissements non collectifs - Ce contrôle a-t-il eu lieu ? et savez-vous en quoi votre installation ne serait pas conforme ? Cet épandage n'est pas sur votre terrain il s'agit d'une servitude non apparente ; vous pourriez peut-être revendiquer un accord avec votre vendeur puisqu'il a accepté de laisser sur son propre terrain cet épandage et demander à sa fille de prendre en charge les travaux nécessaires à la mise en conformité de votre installation, puisqu'elle revient sur cet accord de fait (son père ne pouvait ignorer cette servitude).
    J'espère que d'autres intervenants vous apporteront leur avis.
    cordialement,
    Il n'y a pas de démocratie sans bonne justice.

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    55 706
    Pour la fosse il faut voir de quell type de fosse il s'agit, la fosse doit être conforme à l'époque de sa construction...et des normes en vigueur à ce moment s'il y a un système d'épandage elle doit l'être !
    La seule chose que pourrait vous opposer la Mairie c'est que la fosse soit défectueuse et contamine le terrain...ou que vous ayiez un tout à l'égout installé qui passe devant chez vous et obligation de vous brancher ce qui résoudrait le problème....
    Les problèmes que vous rencontrez sont dus au proprio précédent dont vous avez suivi les désidérata en découpage, si sa fille veut vendre elle prend en charge la modification...
    Pour le droit de passage vous ne pouvez rien faire le terrain étant enclavé vous devez laisser l'accés si vous mettez un portail vous devez en donner la clef !
    N'y a t'il pas moyen pour vous sortir de cette histoire de déplacer par un jeu d'échange de terrain ce droit de passage et l'épandage voyez avec votre Notaire, il faut bien vous dire qu'un jour ou l'autre ce terrain sera vendu ....

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Solitrid
    Ancienneté
    février 2006
    Localisation
    Dans le Nord.....
    Messages
    15 807
    Si une servitude de passage a été créée, ce qui est normal (il vous est aussi loisible de faire payer un droit de passage annuel), une autre d'épandage a également été créée.

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    7
    bonjour merci de me repondre c'est sympa d'avoir des avis;en fait le maire me demande de deplacer le plan d'epandage,sans avoir controle quoi que ce soit.il dit que je n'ai pas le droit de deverser les eaux usees chez le voisin.la fosse septique est conforme a la norme en vigueur a la date d'instalation ainsi que le plan d'epandage.tout marche tres bien pas d'odeur .sinplement le plan se situe sur le terrain voisin apres decoupe.donc ils veulent me faire modifier celui ci sur mon terrain aux nouvelles normes a mes frais bien sur pour que la fille puisse obtenir le permis de construire.aucun arrengement amiable possible avec la fille.elle veut juste vendre son terrain au prix fort sans engager de frais.pour ce qui est de l'echange de terrain,je l'ai deja propose a plusieurs reprises devant 2 notaires differents, reponse negative cela greve sa parcelle.proposition d'acheter juste la partie de l'epandage reponse negative tout ou rien!pour faire payer un droit de passage annuel,qui determine la valeur? merci encore de vos reponses.

  6. #6
    Dan
    Dan n'est pas en ligne
    Membre Sénior
    Ancienneté
    février 2004
    Messages
    464
    bonjour,
    - L'aménagement des lieux entre le propriétaire et vous démontre clairement que l'intention était bien de conserver cet épandage sur la parcelle conservée par votre vendeur.
    - Cet arrangement privé ne regarde pas le maire, puisque votre installation est aux normes.
    - Quand à l'héritière, si elle n'accepte pas les dispositions prises par son père lors du bornage des lots, il lui appartient de prendre en charge la totalité des frais occasionnés par d'éventuels travaux (et évidemment à condition qu'il soit possible de créer un assainissement sur votre propre terrain)
    - En ce qui concerne le droit de passage : réinstallez votre portail, et donnez une clé à votre voisine. Sachez que vous pouvez demander une indemnité qui est fixée soit d'un commun accord soit par le tribunal. Elle est proportionnelle au dommage que vous subissez du fait de cette servitude. Je pense également que les notaires peuvent vous aider pour l'évaluation de l'indemnité et tout ce qui se rapporte aux modalités d'utilisation du passage.
    L'indemnité peut prendre la forme d'un capital versé en une fois ou d'une redevance périodique.
    - Enfin, il me semble que le droit de passage entraine celui de faire passer les canalisations pour une future construction. Mais je n'en suis pas absolument sûre et j'espère que quelqu'un pourra vous répondre.

    Au sujet de la destination du père de famille (je pense que c'était votre question), la 3ème ch.civ. de Cour de Cassation dans un arrêt du 19 Avril 2005 précise :

    Attendu que pour débouter les époux X... de leur action possessoire, l'arrêt retient que, s'agissant de l'allégation d'une servitude de passage, par nature discontinue, la destination du père de famille ne vaut pas titre ;
    Qu'en statuant ainsi sans rechercher si, lors de la division du fonds, la situation des lieux révélait l'existence d'un signe apparent de servitude, alors que la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes discontinues lorsqu'existent lors de la division du fonds des signes apparents de servitude, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
    Cordialement,
    Dernière modification par Dan ; 23/02/2006 à 14h10.
    Il n'y a pas de démocratie sans bonne justice.

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    7
    bonjour en ce qui concerne la destination du pere de famille je voulais dire que cela concernait le plan d'epandage et non le droit de passage . pour le droit de passage il est note sur l'acte du notaire mais pas l'epandage c'est ce qui pose probleme car il n'est note nul part.c'est pour cela que la fille veut que je l'enleve .j'ai bien peur qu'elle vende le terrain quand meme sans prevenir les acheteurs et que je soit de nouveau embete par les nouveaux proprietaires qui veulent construire.les notaires ne me donnent aucune reponses claire et precises au sujet de tout a croire qu'ils ne connaissent pas bien les lois .aucun ne dit la meme chose sinon que l'on devrait s'arranger a l'amiable.moi je ne demande pas mieux mais le dialogue devient difficile avec des personnes bornees et je ne sait par quel moyen faire valoir mes droits.cela fait 3 ans que cela dure et c'est usant.

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
    Localisation
    Région Centre
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    14 564
    Bonjour,

    Vous avez 2 problèmes distincts : le droit de passage et l'épandage.

    Concernant le droit de passage, comme il vous l'a été dit, vous ne pouvez vous y opposer, mais vous avez droit à un dédomagement. Concernant les poteaux électriques : attention !!! n'acceptez AUCUN poteau sur votre terrain, vous ne pourriez pas revenir en arrière, et esthétiquement, bof bof...ils ne PEUVENT PAS vous obliger à les accepter ! mais si vous dites oui, vous ne pourrez plus jamais les retirer ! Faites passer les canalisations d'eau sous le chemin lié au droit de passage, cela vous évitera pas mal de pb...et la création d'une servitude de canalisation en moins !!!

    Concernant l'épandage, malheureusement pour vous, vous n'avez pas le droit d'épandre chez le voisin... quand bien même elle ne vendrait pas son terrain, elle serait en droit de vous demander de faire votre épandage chez vous. Maintenant, vous pouvez peut-être faire évaluer les modifications par un spécialiste...et mettez vous autour d'une table avec votre voisine récalcitrante ! bon courage !
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2006
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    7
    bonjour la je ne comprends plus rien pour le plan d'epandage je pensais qu'il y avait manifestement la destination du pere de famille.apparemant dans les reponses qui me sont faites tout le monde n'est pas de cet avis.et je ne sait que faire.merci.

  10. #10
    Dan
    Dan n'est pas en ligne
    Membre Sénior
    Ancienneté
    février 2004
    Messages
    464
    bonsoir
    concernant l'épandage : il s'agit bien d'une servitude que s'est imposée votre vendeur - la destination du père de famille est totalement défendable et vous ne risquez rien à l'opposer à votre voisine.
    Pour le passage des canalisations : Je vous confirme que le droit de passage résultant d'une ENCLAVE entraine le droit pour la prochaine construction au passage des réseaux et autres canalisations - Voir Cas. 3ème chambre civile du 14 Décembre 1977 notamment.
    cordialement,
    Il n'y a pas de démocratie sans bonne justice.

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Cleyo
    Ancienneté
    novembre 2005
    Localisation
    Loire-Atlantique
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    5 185
    Juste une intervention annexe : Cher Motoino, pour une meilleure lisibilité des textes tapés sur une machine à écrire ou un ordinateur, il est d'usage de laisser un espace après chaque point, ou virgule, un espace avant et après un point-virgule.

    Les majuscules permettent aussi de séparer les phrases plus facilement.

    Et les lignes sautées d'aérer le tout.

    Parce que votre post d'origine, c'est un bloc massif, caramba !

    Ce sont des règles générales qui servent tout le temps .

    Cleyo

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Cleyo
    Ancienneté
    novembre 2005
    Localisation
    Loire-Atlantique
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    5 185
    Premier point, concernant la servitude de passage.

    Vous avez indiqué que cette servitude avait été créée uniquement à Mr et Mme X leur vie durant.

    Il s'agit donc d'une servitude conventionnelle limitée à la vie de Mr et Mme X. La fille de Mr X n'a donc aucun titre pour revendiquer cette servitude.

    Le terrain étant enclavé, elle peut vous en demander une, mais son assiette sera déterminée en fonction des règles du code civil, alors que l'assiette de la servitude de MMe X a été conventionnellement répartie.

    Ce qui peut changer beaucoup de choses, notamment pour l'avenir (pensez à vos enfants). Elle ne peut, juridiquement, se prévaloir de la servitude conventionnelle dont elle n'est pas bénéficiaire, selon vos indications.

    Cleyo

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