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Frais et frais

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Sénior Avatar de Khossil
    Ancienneté
    août 2005
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    Bonjour,
    Je reviens sur mon petit problème de frais de transferts de questionnaire quand on achète un appartement en copropriété.
    Nous avons été obligés d'accepter, lors de la signature, de payer les frais de transfert de questionnaire, le notaire nous ayant signalé que sinon le vendeur pouvait bloquer la vente etc etc ...
    Nous recevons aujourd'hui des frais de fonds de roulement à payer, demandés par le syndic.

    Peut-on, puisque les frais de transfert de questionnaire sont illégaux et devront donc nous être remboursés à un moment ou à un autre, soustraire de la somme demandée pour fonds de roulement le montant de ces fameux frais de transfert ???

    Pour info, lors d'une réunion de co-locataires, où d'ailleurs la majorité de l'assistance étaient propriétaires, il s'est avéré que tout le monde a eu à payer des frais de transfert de questionnaire. Donc, certains veulent avoir confirmation que c'est illégal et nous entamons ensuite une action commune.

    Je vous remercie de votre réponse.

    Annette

  2. #2
    Membre Sénior Avatar de Gutentag
    Ancienneté
    décembre 2005
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    Je maintiens que c'est purement contractuel. Il est vrai que la loi le proscrit. Tout comme un tas d'autres frais mais cela représente un réel travail, les sommes pour ce boulot n'excède généralement pas 220 €. Le Syndicat des copropriétaires a accepté un contrat et l'a signé via le président de séance, cela est inscrit dans les prestations particulières et doit être donc payés. C'est ce qu'on vous répondra...

    Maintenant il est vrai que tout ce qui n'est pas en accord avec la loi et réputé comme non écrit.

    Y'a t'il une jurisprudence a ce sujet, je crois que oui mais je ne l'ai pas. Un membre l'avait cité sur le forum.

    J'ai été a ta place à titre privatif, même en étant de la partie, j'ai payé, mieux vaut un mauvais arrangement q'un bon procès, il s'agit de mon avis et simplement que de mon avis.
    Gutentag, Syndic

  3. #3
    Membre Sénior Avatar de Khossil
    Ancienneté
    août 2005
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    Bonsoir Gutentag,

    Je ne conteste pas le fait que le Syndicat ait signé quelque chose en ce sens, mais je n'y étais pas puisque n'étant pas encore propriétaire. D'autre part, en effet, il a eu jugement en cour de cassation qui fait jurisprudence en la matière, comme quoi ces frais sont illégaux et ne doivent pas être opposables à l'acheteur (et je crois même qu'au vendeur non plus d'ailleurs ??).

    C'est sûr qu'il vaut peut-être mieux un mauvais arrangement qu'un bon procès, mais quand il n'y a pas arrangement, comment fait-on ? puisque le syndic ne veut rien entendre.

    Annette

  4. #4
    Membre Sénior Avatar de Gutentag
    Ancienneté
    décembre 2005
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    J'entends ce que tu dis (il est vrai que j'ai parti pris) tout travaille mérite salaire.
    J'ouvre mon bouquin et j'appuie (malheureusement !!snif ) avec l'art 29 du décret du 17/03/67 qui dit " Le syndic ne peut prétendre obtenir de l'acquéreur d'un lot - s'il n'est pas d'accord - des honoraires et "frais de mutation" pour son inscription dans les comptes de la copropriété. Il faut là encore pour que cette réclamation soit fondée que le règlement de copropriété ou une délibération de l'assemblée ait prévu le paiement de ces frais de mutation par tout acquéreur de lot : une stipulation figurant dans le contrat de syndic ne serait pas suffisante pour justifier la réclamation du Syndic"
    MEA CULPA.
    C'est vrai mais je maintiens que si ton syndic est obtu, tu aura du fil à retordre !
    Gutentag, Syndic

  5. #5
    Membre Sénior Avatar de Khossil
    Ancienneté
    août 2005
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    Merci Gutentag de cette précision (qui va me servir d'ailleurs loool), ce qui prouve bien que ce n'est pas d'aujourd'hui. Et merci de préciser que tu es Syndic. Et bien bon courage parce que ça doit être dur dur d'avoir des gens en face de toi qui ne se laissent pas faire. Et merci encore de tes précisions en qualité de professionnel.
    Annette

  6. #6
    Membre Sénior Avatar de Gutentag
    Ancienneté
    décembre 2005
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    Il estvrai que le métier présente certains problèmes mais c la nature humaine qui est faite ainsi !
    je te remercie de le souligner, des fois c pas facile !
    J'essaie juste de montrer kon est pas tous pourri !
    Gutentag, Syndic

  7. #7
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
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    Voila la jurisprudence en question

    Cour de Cassation
    Chambre civile 3
    Audience publique du 11 octobre 2005 Cassation partielle

    N° de pourvoi : 04-17178
    Inédit

    Président : M. WEBER

    REPUBLIQUE FRANCAISE

    AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

    Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Lyon, 17 mai 2004), rendu en dernier ressort, que M. X..., Mmes Y... et Z... ont vendu des lots dont ils étaient propriétaires indivis dans un immeuble en copropriété ; que par déclaration au greffe, ils ont demandé la mainlevée de l'opposition que le syndic, la société Galyo, aurait faite entre les mains du notaire chargé de la vente et la condamnation du syndicat à leur restituer certaines sommes indûment payées ; qu'ils ont réclamé des dommages-intérêts tant au syndicat des copropriétaires qu'au syndic et reconventionnellement le syndicat a demandé leur condamnation au paiement d'une certaine somme ;

    Sur le premier moyen qui est recevable :

    Vu l'article 1165 du Code civil ;

    Attendu que pour débouter M. X... et Mmes Y... et Z... de leur demande en restitution d'une certaine somme mise à leur charge par le syndicat au titre des frais de mutation de leurs lots, le jugement retient que ces frais ont été prévus au titre des honoraires pour prestations particulières du contrat du syndic, contrat voté par une assemblée générale de copropriétaires non contestée ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que les décisions d'assemblée générales ne régissent pas les rapports entre chaque copropriétaire et le syndic, pris personnellement, le tribunal a violé le texte susvisé ;

    Et sur le deuxième moyen :

    Vu l'article 1165 du Code civil ;

    Attendu que pour condamner M. X... et Mmes Y... et Z... au paiement d'une certaine somme au titre de travaux, le jugement retient qu'aux termes du contrat de vente des lots de copropriété, l'indivision X... s'engageait envers les acheteurs à prendre en charge le coût des travaux décidés avant le jour de la vente, et que le syndic a pu réclamer aux vendeurs le coût de ces travaux auxquels ils resteront en dernier lieu tenus ;

    Qu'en statuant ainsi, sans rechercher à quelle date les appels de fonds relatifs aux travaux considérés étaient devenus effectivement liquides et exigibles et alors que le syndicat est un tiers au contrat de vente, le tribunal n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

    Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le troisième moyen qui ne serait de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a débouté M. X... et Mmes Y... et Z... de leurs demandes en mainlevée de l'opposition et en restitution de la somme de 580,37 euros au titre de la provision du 4ème trimestre 2001, le jugement rendu le 17 mai 2004, entre les parties, par le tribunal d'instance de Lyon ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Villeurbanne ;

    Condamne le syndicat des copropriétaires du 26, 28, 30 chemin de la Creuzette et la société Galyo, ensemble, aux dépens ;

    Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du 26, 28, 30 chemin de la Creuzette et la société Galyo, ensemble, à payer à M. X... et Mmes Y... et Z..., ensemble, la somme de 2 000 euros ;

    Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires 26, 28, 30 chemin de la Creuzette et de la société Galyo ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement partiellement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze octobre deux mille cinq.






    COPROPRIETE / MUTATION / HONORAIRES SYNDIC (Cass. Civ. III : 11.10.05)

    Les honoraires de mutation prévus au contrat de syndic voté en assemblée générale ne sont pas opposables au copropriétaire vendeur, puisque le contrat de syndic ne régit que les rapports entre le syndic et le syndicat des copropriétaires et non pas entre le syndic et chaque copropriétaire pris individuellement. La Cour de cassation en rappelant ce principe, fait une application de la règle de l'effet relatif des contrats prévue à l'article 1165 du code civil.

    Pour que des frais puissent être mis à la charge d'un copropriétaire en particulier, la mention dans le contrat de syndic n'est pas suffisante ; il faut nécessairement une disposition du règlement de copropriété (en ce sens pour des frais de relance : Cass. Civ. III : 24.5.89) ou une décision d'assemblée générale spécifiquement prise pour régler les rapports entre le syndicat des copropriétaires et ses membres autorisant le syndic à percevoir cette rémunération particulière auprès d'un copropriétaire (Rép. Min. JO AN : 30.9.85 et 21.1.91).
    Dernière modification par Denis_63 ; 28/02/2006 à 13h30.

  8. #8
    Membre Sénior Avatar de Khossil
    Ancienneté
    août 2005
    Messages
    248
    Citation Envoyé par gutentag
    Il estvrai que le métier présente certains problèmes mais c la nature humaine qui est faite ainsi !
    je te remercie de le souligner, des fois c pas facile !
    J'essaie juste de montrer kon est pas tous pourri !
    Whaouhhhh peut-être parce que je ne fais pas partie de tes co-propriétaires mais bon je préfère croire que tu dis vrai.
    Bon courage
    Annette

  9. #9
    Membre Sénior Avatar de Gutentag
    Ancienneté
    décembre 2005
    Localisation
    13
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    373
    nan je ne pense pas ke tu fais parti de mes copropriétaires mais je peux dire que les gens sont souvent agressif, bête des fois et de mauvaises foi souvent.
    Il y a des bons comme de partout mais je les compte sur les doigts de mains et de pieds... hi !
    Dur métier que SYndic mais passionnant, la preuve : je donne des conseils après des journées à rallonge à en parler au cabinet ! C que c super !
    Pire, je suis en train de monter mon agence ! (à 22 ans !)
    Gutentag, Syndic

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