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Discussion : Location d'une maison depuis le 7 juillet 1978 aucun avenant depuis cette date, quels sont mes droit

  1. #1
    Membre Benjamin

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    bonjour
    je loue une maison depuis le 7 juillet 1978 avec un bail renouvelé tous les ans par tacite reconduction et résiliation du bail avec préavis de 2 mois pour le locataire ou le propriétaire, aucun avenant depuis cette date pour nous faire un bail de 3ans comme prevu par la loi.

    Mon bailleur vient de m'adresser un recommandé avec une proposition à la vente assortie d' un préavis de 2 mois.
    Quels sont mes droits si je ne veux pas acheter, à quelle date dois-je quitter les lieux?
    A quel article de loi dois-je prendre comme référence

    Merci

    Cordialement

    JL de Luca

  2. #2
    Pilier Junior

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    Bonjour, c'est une location vide ou meublée ?
    Toute société, pour se maintenir et vivre, a besoin absolument de respecter quelqu'un et quelque chose (Fiodor Dostoïevski)

  3. #3
    Pilier Sénior

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    En effet il faut savoir si c'est un logement vide (puisque vous parlez de droit à un bail de 3 ans) ou meublé (auquel cas le préavis donné par un propriétaire est au minimum de 3 mois depuis la Loi Borloo de 2005 pour un congé pour vente
    Il s'agit bien de votre résidence principale je suppose
    A quelle loi fait référence votre bail ?
    Est ce un bail loi 48 ?
    http://vosdroits.service-public.fr/F1261.xhtml
    Quel est votre âge à vous ainsi que celui de votre propriétaire ?

    Même si votre bail n'a pas été régularisé il faut considérer qu'il s'agit d'un bail de 3 ans renouvelé depuis 1978 par période de 3 ans et le congé ne peut être donné que 6 mois avant la fin de cette période triennale donc votre bail a été renouvelé en 2010 pour 3 ans
    Dernière modification par Marieke ; 27/05/2011 à 18h21.

  4. #4
    Membre Benjamin

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    Nous sommes locataire ( 69 ans) , c'est un logement vide construit dans les années 56 ou 58, les propriétaire doivent avoir entre 30 et 35 ans.

    je recherche le texte de loi et l'article qui s'impose

    je pense que notre bail de location se terminera en juin 2013 puisqu'il n'y a jamais eu d'avenant et que le congé ne peut être donné que 6 mois avant la fin soit en decembre 2012, puisque notre bail a été signé le 7 juillet 1978

    merci pour votre reponse

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par marcell Voir le message
    Nous sommes locataire ( 69 ans) , c'est un logement vide construit dans les années 56 ou 58, les propriétaire doivent avoir entre 30 et 35 ans.

    je recherche le texte de loi et l'article qui s'impose
    Que dit votre bail ?
    Mentionne t'il ou pas la Loi 48 ?
    il faut des précisions avant de vous donner le bon texte que vous puissiez lui répondre par LRAR !

    Si vous avez actuellement 69 ans il devra vous reloger en 2014 si l'un a 70 ans à ce moment là ,et suivant vos conditions de ressources si c'est la loi de 89
    III.-Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.
    Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.

    L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
    http://www.legifrance.gouv.fr/affich...Texte=20110527

    Si c'est un bail 48 c'est encore plus compliqué car vous avez droit au maintien dans les lieux
    Il faudrait vous rendre à l'ADIL du secteur avec votre bail ou à une permanence en Mairie c'est gratuit
    http://www.anil.org/fr/votre-adil/
    Dernière modification par Marieke ; 27/05/2011 à 21h57.

  6. #6
    Membre Benjamin

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    non il ne mentionne aucune loi

  7. #7
    Pilier Junior

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    La loi concernant l'encadrement des locations vides s'applique dès renouvelement du bail (donc soumis à la loi de 1986 dès 1987 puisque renouvelement tous les ans, article 20 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ), sans qu'il ne soit besoin de faire d'avenant au bail.
    Donc votre bail est de 3 ans si le bailleur est une personne physique et de 6 ans si personne morale, renouvelable tacitement.
    Si c'est un bailleur physique, le prochain terme de votre bail est le 7 juillet 2011 (c'est de date à date), et si vous n'avez reçu aucun congé par LRAR ou par huissier avant le 7 janvier 2011, votre bail a été reconduit jusqu'au 7 juillet 2014
    Le congé reçu, s'il;est valide dans sa forme, prend donc effet, pour le préavis le 7 janvier 2014, vous avez donc jusqu'au 7 mars 2014 pour accepter l'offre de vente (interdisant donc la vente à un tiers désormais)
    Si vous refusez d'acheter, vous aurez plus de 70 ans et là, ça dépend de vos revenus.

    Il n'y a pas besoin d'envoyer une LRAR au bailleur, il suffit de l'informer que son congé n'est pas valable)
    Dernière modification par Micha1 ; 27/05/2011 à 21h53.

  8. #8
    Membre Benjamin

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    nous avons reçu de notre propriétaire( un particulier ) une LRAR le 11 avril 2011

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Micha1 Voir le message
    Si c'est un bailleur physique, le prochain terme de votre bail est le 7 juillet 2011 (c'est de date à date), et si vous n'avez reçu aucun congé par LRAR ou par huissier avant le 7 janvier 2011, votre bail a été reconduit jusqu'au 7 juillet 2014
    Exact le bail sera renouvelé en Juillet 2011 et non 2010 (je me suis trompée plus haut) donc fin en 2014 puisque le congé n'a pas été donné en bonne et due forme

    Citation Envoyé par Micha1 Voir le message
    Il n'y a pas besoin d'envoyer une LRAR au bailleur, il suffit de l'informer que son congé n'est pas valable)
    Par LRAR bien sur !

    Citation Envoyé par marcell Voir le message
    nous avons reçu de notre propriétaire( un particulier ) une LRAR le 11 avril 2011
    Trop tard pour une fin de période en Juillet 2011 faites lui un courrier RAR en citant le texte

    Article 15 de la Loi du 6 juillet 1989 :
    Modifié par LOI n°2011-525 du 17 mai 2011 - art. 12

    I.-Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

    Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion ou du revenu de solidarité active. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.

    Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

    A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

    II.-Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

    A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

    Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

    Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

    Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

    Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

    Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au quatrième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.

    Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.

    Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.

    III.-Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

    Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.

    L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
    Dernière modification par Marieke ; 27/05/2011 à 22h04.

  10. #10
    Membre Benjamin

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    nous n'avons pas l'intention d'acheter sa maison, devons nous lui faire savoir?
    je pense cependant, qu'il a le droit de la vendre occupée, pouvez vs me donner confirmation
    d'autre part le jour où nous décidons de partir, combien temps avant devons nous le prévenir?
    merci beaucoup pour tout vos renseignements

  11. #11
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par marcell Voir le message
    nous n'avons pas l'intention d'acheter sa maison, devons nous lui faire savoir?
    Peu importe puisque son congé pour vente n'est pas valable, vous pouvez le lui dire dans le courrier mais il n'y a plus non plus de droit de préemption

    Citation Envoyé par marcell Voir le message
    je pense cependant, qu'il a le droit de la vendre occupée, pouvez vs me donner confirmation
    Oui il peut vendre "occupé" n'importe quand mais vous vous pouvez rester jusqu'en 2014 c'est loin

    Citation Envoyé par marcell Voir le message
    d'autre part le jour où nous décidons de partir, combien temps avant devons nous le prévenir?
    Vous devrez donner un préavis de 3 mois sauf pour raison de santé cela peut-être réduit à un mois (2ème paragraphe de l'article 15 plus haut)

  12. #12
    Membre Benjamin

    Infos >

    je vous remercie encore pour toutes ces réponses

    cordialement
    JLD

  13. #13
    Pilier Junior

    Infos >

    Par LRAR bien sur !
    non, le locataire n'a aucune obligation d'aviser le bailleur de son erreur

    Peu importe puisque son congé pour vente n'est pas valable
    pour ce qu'on en sait actuellement, il est totalement valable, mais il ne prendra effet qu'en juillet 2014 et le préavis commence en janvier 2014.
    Tant que le préavis n'est pas commencé, ils doivent envoyer congé pour partir
    Dès que le préavis est commencé, ils peuvent partir sans préavis.

  14. #14
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Micha1 Voir le message
    non, le locataire n'a aucune obligation d'aviser le bailleur de son erreur
    C'est tout de même préférable, même si aucune obligation que les choses soient claires et pour être tranquille !

    Citation Envoyé par Micha1 Voir le message
    pour ce qu'on en sait actuellement, il est totalement valable, mais il ne prendra effet qu'en juillet 2014 et le préavis commence en janvier 2014.
    Tant que le préavis n'est pas commencé, ils doivent envoyer congé pour partir
    Dès que le préavis est commencé, ils peuvent partir sans préavis.
    Soit, puisque que vous voulez aller jusqu'au bout ... le congé n'est pas valide pour 2011 mais serait valable selon la jurisprudence pour 2014 (donné par anticipation) mais comme à ce moment là il y aura obligation de relogement sur conditions de ressources à justifier donc les propriétaires redonneront certainement un préavis dans les règles cette fois fin 2013 ou ils vendront "occupé" entretemps.
    Dernière modification par Marieke ; 28/05/2011 à 07h42.

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