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Discussion : Achat d'une demi-maison sur une parcelle cadastrée

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    Un propriétaire vend une seule et même maison en deux parties distinctes. Tout est fait de façon à ce que les deux parties soient indépendantes : il y a deux fosses septiques, les murs de séparation sont bien fermés et le terrain extérieur semble bien délimité dans la description que m'en a fait le propriétaire.
    Toutefois en consultant les cadastres je ne voie qu'une seule parcelle.
    De plus le dessous de l'escalier de la moitié de maison qui m’intéresse se trouve être un placard dans la maison d'à côté. Il y a donc une superposition dans les zones habitables distinctes.
    Est-il possible d'établir un nouveau cadastre dans ses conditions sans perdre l'usufruit de l'escalier ?
    Sinon comment être assuré que l'escalier sera bien à moi tandis que le placards restera au voisin ?

    Merci beaucoup pour vos réponses.
    Cordialement

  2. #2
    Pilier Junior

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    Deux logements sur une parcelle = copropriété.
    Il faut demander au vendeur 'avant la vente et consigné dans le compromis) qu'il divise en 2 lots (voir géométre) en intégrant le placard et l'escalier dans votre lot.
    Cet avis sous réserve de connaitre les plans des rdc et étages et terrain.
    Parler à son voisin, c'est mieux que de parler au juge.

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Merci Franci

  4. #4
    Pilier Junior

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    Si les deux maisons forment un bâti autonome, et qu'il n'y a qu'un petit bout (genre le placard et l'escalier) qui s'emboîte dans l'autre, il est beaucoup plus judicieux, à mon sens, d'avoir un état descriptif en volume (c'est aussi au géomètre à le faire), plutôt qu'une copropriété. Dans tous les cas, c'est à voir avec le géomètre.
    « Plus vous pousserez, moins vous passerez ! » (la dame de la cantine).

  5. #5
    Membre Benjamin

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    Merci pour cette réponse. Je préférerais effectivement éviter la copropriété...

  6. #6
    Pilier Sénior

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    la convention de division dev ra prévoir précisément les règles de travaux de toiture... et ce qui pourrait empêcher ou permettre de batir différemment sur votre partie ou celle du voisin.

  7. #7
    Pilier Cadet

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    j'ai quand même du mal à accepter l'idée que l'on a le choix entre la division en volumes au détriment de la copro!
    Beaucoup de juristes n'y adhère pas (et JP!).....même si d'autres pensent le contraire !
    Outre ce débat, reste en sus, outre la toiture, les éventuels murs communs, les réseaux internes, les dalles communes, etc....
    C'est quand même pas encore dans le code , les divisions en volumes même si le CE l'a consacrée......pour des montages autres que de contourner la loi de 65 !

    l'on peut aussi , effectivement déroger à l'article premier de la loi de 65 par toutes autres types de conventions, mais faut-il encore arriver à les faire publier .......
    Dernière modification par jmlu ; 18/05/2011 à 21h51.

  8. #8
    Pilier Junior

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    Dans des cas où on a des structures relativement indépendantes et juxtaposées, ça ne me choque absolument pas de voir des volumes au lieu d'une copropriété. Il n'y a aucune volonté de frauder la loi de 65. D'autant plus que la loi n'a pas franchement été prévue pour ce genre d'hypothèses.
    « Plus vous pousserez, moins vous passerez ! » (la dame de la cantine).

  9. #9
    Membre Cadet

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    j'ai lu votre demande ainsi que les différentes propositions
    il est surtout question de mise en copropriété ( cette solution qui demande le recours à un important dossier si vous respectez la loi SRU risque de vous coûter assez cher )
    Il est fortement question de consulter un géomètre ( si celui-ci est avide d'affaire, il est certain qu'il vous orientera vers une copropriété ) ensuite le dossier devra être remis à un notaire pour qu'il en dresse un acte authentique et le publie à la conservation des hypothèques afin qu'il devienne opposable aux tiers et qu'ensuite la situation ne puisse être contestée par qui que ce soit .
    Mais dans votre cas il me semble qu'une autre solution pourait être envisagée :
    -consulter aussi un notaire
    -une division au sol de la parcelle cadastrale ( par géomètre ) ( sauf si celà est impossible )
    -puis une simple convention d'utilisation de ces parties établie par acte authentique devant notaire puis publiée à la conservation des hypothèques
    De cette manière vous restez Maître de la partie immobilière vous appartenant
    La seule obligation étant le respect de la convention d'utilisation de ces escalier et placard.

    Car ne perdez pas de vue que si vous optez pour la mise en copropriété : à chaque fois que vous voudrez faire des travaux dans votre partie il faudra ( juriquement ) en référer au propriétaire de l'autre lot de copropriété.

    Bon voisinage

  10. #10
    Membre Benjamin

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    Merci pour cette réponse très instructive Benjamin

  11. #11
    Pilier Junior

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    Citation Envoyé par Bb1941 Voir le message
    Mais dans votre cas il me semble qu'une autre solution pourait être envisagée :
    -consulter aussi un notaire
    -une division au sol de la parcelle cadastrale ( par géomètre ) ( sauf si celà est impossible )
    -puis une simple convention d'utilisation de ces parties établie par acte authentique devant notaire puis publiée à la conservation des hypothèques
    Selon la jurisprudence récente, cette dernière solution ne peut être envisagée, vu que les servitudes ne peuvent plus avoir pour objet des empiètements de bâtiments entiers, ou de parties de bâtiments au sol (il n'y a que les dépassements de toit et de corniche qui semblent passer encore).
    Ne reste donc que : la copropriété (le plus lourd), et la division en volumes (le plus simple, mais d'application discutable).
    « Plus vous pousserez, moins vous passerez ! » (la dame de la cantine).

  12. #12
    Membre Benjamin

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    Merci pour cette nouvelle réponse Pourquoi considérez-vous que la division en volume est d'application discutable ?

  13. #13
    Pilier Junior

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    Je ne ferais pas cet achat .
    Parler à son voisin, c'est mieux que de parler au juge.

  14. #14
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Capsize Voir le message
    Merci pour cette nouvelle réponse Pourquoi considérez-vous que la division en volume est d'application discutable ?
    voir commentaires de JMLU

  15. #15
    Membre Cadet

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    Bb1941
    Je relève la réponse suivante :
    Selon la jurisprudence récente, cette dernière solution ne peut être envisagée, vu que les servitudes ne peuvent plus avoir pour objet des empiètements de bâtiments entiers, ou de parties de bâtiments au sol (il n'y a que les dépassements de toit et de corniche qui semblent passer encore).
    Ne reste donc que : la copropriété (le plus lourd), et la division en volumes (le plus simple, mais d'application discutable).

    Vous parlez d'une jurisprudence : merci de m'en communiquer les références , il serait intéressant de la lire
    pour en faire la comparaison avec la situation qui vous préoccupe.

    Je vous avais suggéré une solution mais en vous conseillant fortement de voir directement un professionnel avec les documents ( croquis, plan des lieux, cadastre etc .... )
    Et surtout essayer de rentrer dans une copropriété ( verticale ou en volume ) car il ne faut pas oublier la suite ( gestion, décisions de travaux sur l'une ou l'autre partie des éléments d'ensemble mis en copropriété , etc ..

    Cordialement

  16. #16
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Bb1941 Voir le message
    Bb1941
    Vous parlez d'une jurisprudence : merci de m'en communiquer les références , il serait intéressant de la lire
    par exemple Co,ur de Cassation Chambre civile 3 Audience publique du 27 juin 2001 N° de pourvoi : 98-15216
    voir aussi rapport de la cour de cass' sur les servitudes en 2004

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