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Etudiant logement meublé

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Pilier Cadet Avatar de Orion Expansion
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    janvier 2005
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    Bonjour,

    Mon fils est étudiant et nous avons signé un bail location meublée le 1er septembre 2005.
    Le contrat de location est à mon nom et à celui de mon fils.
    Dans le contrat il est indiqué au chapitre "Destination des lieux":
    à usage exclusif d'habitation (le mot principale est rayé) secondaire pour son fils Mr...
    Mon fils souhaite se prévaloir des dispositions de la loi de janvier 2005 qui prévoit la possibilité de quitter le logement avec un préavis d'un mois.
    Le propriétaire conteste cette faculté ,indiquant qu'il s'agit d'une résidence meublée occupée à titre secondaire, donc échappant à la loi Borloo du 18 janvier 2005, laquelle ne concerne que les locations meublées habitées à titre principal.
    Il ne fait pas de doute que mon fils l'occupe à titre principal, puisqu'il y habite en permanence pour les besoins de ses études.
    N'y a-t-il pas une incohérence à indiquer qu'un contrat de location meublée est stipulé à titre de résidence secondaire au profit d'un étudiant alors qu'il est co-signataire du contrat et qu'il l'occupe à titre principal ?

    Avec mes remerciements anticipés.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    septembre 2004
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    Orion,
    pourquoi ne pas continuer sur votre 1er post, sur lequel vous avez déjà eu des réponses ????

    cela ne permet pas une bonne continuité de votre affaire.

    recopiez cette question sur le post précédent, ce sera plus facile pour nous, contributeurs bénévoles ... merci

  3. #3
    Pilier Junior
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    avril 2004
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    Sur un plan pratique, il paraît important que le bailleur et le locataire s'entendent précisément sur la destination qu'entend donner ce dernier aux locaux loués (résidence principale ou secondaire).

    Dans un souci de protection, le propriétaire est en droit d'exiger que le bail stipule que le locataire ne pourra en aucun cas installer sa résidence principale dans les locaux loués. Cette clause ne sera valable que si, au jour de la conclusion du bail, les conditions de qualification de résidence principale n'étaient pas réunies. En cas de fausse déclaration, le preneur pourra, preuves à l'appui, demander aux tribunaux de requalifier son contrat afin de lui permettre de bénéficier de la protection instaurée par l'article L. 632-1 et suivants.

    Qui est signataire du bail? Votre fils uniquement? Vous?

    Y a t-il une clause qui vous interdit de définir votre résidence principale dans le logement loué meublé?

  4. #4
    Pilier Cadet Avatar de Orion Expansion
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    janvier 2005
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    Merci de votre intervention

    Je suis co-signataire du bail avec mon fils et il n'y a pas de clause interdisant l'occupation du logement à titre principal.
    D'ailleurs, le contrat [la compagnie d'électricité] et le contrat assurance habitation est au nom de mon fils

    Cordialement
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 22/02/2006 à 12h52. Motif: anonymisation

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    Votre enfant étudiant est -il compté à charge sur vos impots ?
    Dans ce cas sa résidence principale est chez vous et son logement résidence secondaire

  6. #6
    Pilier Cadet Avatar de Orion Expansion
    Ancienneté
    janvier 2005
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    Bonjour,

    Ayant travaillé en été 2005, il déclarera personnellement ses impots au titre de cette année ,laquelle est également l'année de signature du bail meublé.

    Cordialement

  7. #7
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
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    Concernant les étudiants, il semble que la solution, ainsi que la motivation, avancée par la réponse ministérielle (JO AN du 30/11/2004) relative à l'article L. 632-1 du CCH dans son ancienne rédaction, peut être reprise. Celle-ci énonce que doit être qualifié d'habitation principale «  un logement habité par le locataire de manière effective et permanente, correspondant au siège essentiel de ses activités personnelles et le cas échéant professionnelles, ce qui est le cas pour un étudiant même s'il est par ailleurs rattaché au foyer fiscal de ses parents ».

    On peut cependant considérer la location comme saisonnière si elle est consentie uniquement pour la durée de l’année universitaire. Il est admis qu’il existe une saison universitaire susceptible de durer jusqu’à dix mois (Cour d’appel d’Aix-en-Provence 10/01/1986). Il est, dans ce cas, indispensable de le prévoir dans le contrat. En présence d’une telle clause, l’étudiant doit libérer intégralement les lieux au terme prévu.

    Afin d'éviter toute interprétation, le législateur est intervenu au travers de la Loi nº 2005-841 du 26 juillet 2005 art. 33 Journal Officiel du 27 juillet 2005 qui ajoute le paragraphe suivant à l'article L632-1 :
    Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la clause de reconduction tacite prévue au premier alinéa est inapplicable.


    Quelle est la durée du bail et la durée de préavis?

    La solution serait de faire du studio votre résidence principale pour profiter da la loi Borloo.

    Prenez contact avec l'ADIL pour étudier votre cas.

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
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    juin 2005
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    Citation Envoyé par Orion Expansion
    Le contrat de location est à mon nom et à celui de mon fils.Dans le contrat il est indiqué au chapitre "Destination des lieux":à usage exclusif d'habitation (le mot principale est rayé) secondaire pour son fils Mr....
    Citation Envoyé par Orion Expansion
    Bonjour,
    Mon fils est étudiant et habite un logement meublé depuis septembre 2005;La propriétaire du logement,plutôt que de lui faire signer un contrat de bail au titre de résidence principale avec caution des parents,a préféré nous faire signer(à nous ses parents) un contrat de bail meublé résidence secondaire !
    Le bail est il a votre nom uniquement ou a votre nom et a celui de votre fils ? Entre vos deux posts, il y a une différence.

  9. #9
    Pilier Cadet Avatar de Orion Expansion
    Ancienneté
    janvier 2005
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    Bonjour

    Tout d'abord merci pour vos interventions.

    Le bail indique:

    Mme X... ci-après dénommée le bailleur, d'une part

    Mr Y (moi-même)
    et Mr Z ( mon fils) occupant le logement pour ses études

    ci-après dénommés " le preneur" d'autre part.

    Ainsi, nous sommes deux co-detenteur du bail (moi et mon fils)

    J'ai contacté l' avocate de l'ADIL de la région concernée. Elle m'a indiquée
    qu'il était facile de démontrer que la résidence principale concernait bien mon fils , que le contrat de bail était ainsi facilement "démontable" et ouvrait la voie à une requalification du contrat meublé en bail d'habitation principale.

    J'ai bien noté la réponse ministérielle sur la définition de l' habitation principale; elle semble sans équivoque pour les étudiants. Quelle est sa valeur juridique ?

    Enfin, la propriétaire m'a adressé la copie d'une décision du tribunal d'instance qui lui avait donné raison dans une affaire similaire à deux réserves près;
    --c'est un jugement de novembre 2003, antérieur à la prise de position du secrétaire d'état au logement de novembre 2004 sur la définition de l' habitation principale en meublé
    -- le logement concerné était une simple "chambre meublée".

    La durée du bail est de 1 an (septembre 2005-Aout 2006) et il n'y a pas de préavis possible en cours d'année (seul un préavis de 3 mois avant la date d'échéance du contrat)

    Avec mes remerciements

  10. #10
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
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    3 111
    Une réponse ministérielle n'a pas valeur de loi mais peut aider le juge à prendre sa décision.

    Les jugements antérieurs au 18/01/2005 n'ont aucune valeur car l'ancien art L632-7 du CCH ne concernait que le bailleur de plus de 4 logements meublés.

    Dès lors où il est possible de faire de la location la résidence principale du preneur (absence de caluse contraire au bail), l'art 632-7 s'applique.

    Tenter à priori la négociation avec l'appui de l'ADIL et réfléchisez sur l'intérêt économique de se lancer danqs une procédure judiciaire.

    J'admets que le fait que vous soyez co-signataire du bail pourrait être source d'une jurisprudence car rien ne dit que l'ensemble des preneurs doivent avoir leur domicile principal dans le lieu loué ou si un seul signataire occupant peut se prévaloir de l'art L632-7. Vous avez donc un risque (peut-être minime mais il est présent) mais réel.


    Article L632-1
    (Loi nº 98-657 du 29 juillet 1998 art. 126 Journal Officiel du 31 juillet 1998)
    (Loi nº 2005-32 du 18 janvier 2005 art. 115 Journal Officiel du 19 janvier 2005)
    (Loi nº 2005-841 du 26 juillet 2005 art. 33 Journal Officiel du 27 juillet 2005)

    Toute personne qui loue un logement meublé, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. A l'expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an sous réserve des dispositions suivantes.
    Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la clause de reconduction tacite prévue au premier alinéa est inapplicable.
    Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.
    Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
    Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs.
    Toutefois, si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an.
    Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois.

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    Citation Envoyé par Orion Expansion
    4Le bail indique:
    Mme X... ci-après dénommée le bailleur, d'une part
    Mr Y (moi-même)
    et Mr Z ( mon fils) occupant le logement pour ses études
    ci-après dénommés " le preneur" d'autre part.
    Ainsi, nous sommes deux co-detenteur du bail (moi et mon fils)

    J'ai contacté l' avocate de l'ADIL de la région concernée. Elle m'a indiquée
    qu'il était facile de démontrer que la résidence principale concernait bien mon fils , que le contrat de bail était ainsi facilement "démontable" et ouvrait la voie à une requalification du contrat meublé en bail d'habitation principale.
    J'aurai tendance à aller ds le même sens que votre avocate (le contraire serait prétentieux ). La signification "logement pour ses études", est interessante, elle élimine à mon sens la notion de "résidence" secondaire que ovus aviez mentionné ds un de vos post. Pour moi, cela reconnait implicitement le bail meublé à un étudiant, donc soumis à la loi borloo. Le fait de plus qu'il soit déclaré fiscalement à ce domicile rajoute encore au caractère de résidence principale.
    Dans un premier temps, tentez un simple courrier à en-tête d'un avocat, souvent cela suffit pour "calmer" un propriétaire. Sinon selon le loyer, une procédure peut valoir le coup, il reste presque 7 mois à payer. Voyez avec votre assurance si vous ne pouvez bénéficicier de l'assistance juridique.

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