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compromis signé et découverte de servitude 'lourde'

Question postée dans le thème Voisinage sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2006
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    5
    Bonjour à tous,
    ceci est mon premier message dans ce forum et je vais essayer d'être clair dans sa formulation.

    J'ai signé un compromis de vente concernant l'achat d'une maison.

    Il se trouve qu'en retournant sur les lieux après la signature, j'ai découvert un bout de canalisation affleurant dans le terrain.

    Le vendeur a confirmé l'existence de cette canalisation mais m'a assuré, via l'agence immobilière, que cette canalisation n'est plus utilisée.

    Hors, il s'avère après de multiples recherches que cette canalisation en béton de plus d'un mètre de diamètre appartient à une société privée qui l'exploite depuis une centaine d'année (canalisation d'eau) et est toujours utilisée. cette utilisation fait l'objet d'une servitude créée par acte sous sein privé datant du début du siècle précédent.

    l'acte de création de la servitude étant introuvable, les plans d'implantation de la société de la canalisation étant faux (sur le plan, elle ne passe pas sur le terrain concerné par la vente), rien n'apparaît sur l''acte de propriété (d'après les notaires) ceci constitue-il un vice caché?

    Quels sont mes recours : annulation de la vente (si oui récupération de mes "billes"), baisse du prix d'achat si j'accepte la servitude?

    Qui prend à sa charge la création de la servitude?

    D'un autre côté, toutes mes démarches bancaires sont lancées, en cas de vente annulée, que se passe-t-il? j'ai déjà payé deux mois d'assurance de crédits, changé de banque...

    Mon cas est un peu complexe, je vous remercie d'avance pour vos réponses.

    PS : du fait de la présence de cette canalisation, aucune extension du bâtiment ni terrassement du terrain n'est possible aux abord de la maison (elle se trouve à une cinquantaine de cm sous le sol).

  2. #2
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2004
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    Alpes Maritimes
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    128
    Il s'agit en effet d'une servitude de canalisation, il y en a d'autres avec celles imposées par les lignes électriques. Ce type de servitude n'est pas catastrophique, et même courant. Il n'y a pas nécessité de faire un acte du moment que vous l'avez vu et que vous en avez été informé, surtout si elle existe depuis 1 siècle.

    Je ne vois pas comment vous pourriez faire annuler la vente. Si vous vouliez faire construire, il fallait faire insérer une clause suspensive à ce sujet dans votre compromis.
    A moins qu'il y ait un véritable danger, cette servitude n'est pas un véritable handicap.
    Par contre, pourquoi payez-vous une assurance crédit alors que vous n'avez pas encore acheté? Vous ne devriez payer qu'une fois l'achat réalisé.

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2006
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    5
    merci de votre réponse.
    Je n'ai pas été informé de cette servitude, je l'ai découverte.
    Si j'en avais été informé, j'aurais réfléchi à deux fois avant de signer le compromis (le vendeur ayant habité longtemps le lieux ne pouvait raisonnablement pas être au courant de la présence de cette conduite??).
    Il ne s'agit pas d'une petite canalisation d'évacuation des eaux mais d'une conduite d'amenée vers la conduite forcée d'une centrale hydroélectrique. Contrairement à une ligne électrique, cette servitude n'était pas visible, c'est seulement parce que la canalisation est apparente sur un mètre de long (décapée par un petit ruisseau) que je l'ai aperçue.
    Pour ce qui est de l'assurance crédit, le banquier m'a dit par téléphone que c'était normal, c'est vrai que je n'ai pas creusé la question, si vous avez des précisions?
    Dans le compromis il y a une clause qui dit en gros (je ne l'ai pas sous les yeux) que le vendeur atteste qu'il n'a pas créé de servitude sur le bien vendu.
    Quand à mon intention de construire, à partir du moment où on me dit que le terrain est constructible aux abords de la maison, je fais "un minimun" confiance à l'agence immobilière.

  4. #4
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2004
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    Alpes Maritimes
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    128
    En ce qui concerne l'assurance crédit, il s'agit d'une mauvaise habitude des banquiers. Il faudra faire régulariser une fois le prêt en place en demandant à l'assurance de réajuster les primes en fonctions de la date de début effective ou de vous rembourser ou de ne pas payer les x mensualités induement prélevées. Ce serait mieux si le banquier faisait son boulot. Pourquoi payer une assurance sur un crédit qui n'a pas commencé? Ce n'est pas logique !

    Concernant la servitude, c'est moins évident. Vous êtes sensé avoir visité les lieux et pris les renseignements nécessaires. Vous avez vu la canalisation par vous même. Vous avez, à mon avis, peu de chance de pouvoir annuler le compromis sur le motif de découverte de servitude.

    Creusez du côté dangereux de la canalisation: si elle casse, vu ce que vous en décrivez, la maison y passe non?
    Il y a peut être de gros travaux à faire en raison de cette canalisation qui nécessiteraient un prêt supplémentaire que la banque refuserait....

    Si vous lisez les posts sur ce forum, vous verrez qu'il ne faut pas faire confiance aveuglément aux agences et aux notaires, ils sont souvent très laxistes.

  5. #5
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    4 974
    Bonjour !

    Je suppose que vous avez conservé un exemplaire du compromis.

    Normalement, votre compromis devrait comporter le reconnaissance suivante de la part du vendeur :

    ".... les vendeurs déclarent qu'ils n'ont créé aucune servitude, et qu'à leur connaissance, il n'en existe pas " .

    S'il lexiste une servitude connue du vendeur, celle-ci doit être mentionnée dans le compromis (elle sera reproduite dans l'acte de vente).

    Donc, si le vendeur avait connaissance de cette servitude et vous dites que cela est le cas, il aurait dû non seulement vous le dire , mais le mentionner dans le compromis avant signature des parties.

    Si vous ne souhaitez plus acheter,et si levendeur refuse l'annulation du compromis, il faut vous rapprocher d'un avocat. Mais vous partirez alors dans une longue procédure qui engendrera des frais conséquents.

  6. #6
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2004
    Localisation
    Alpes Maritimes
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    128
    Oui, il est très important de lire scrupuleusement votre compromis. S'il y a une possibilité de l'annuler sans frais, c'est si la partie concernant les servitudes qui grèvent le terrain ( et non celles qui pourraient être crées par le vendeur) n'est pas écrite.
    N'oubliez pas que si ça fait plus de 100 ans, ce n'est pas votre vendeur qui l'a créée...

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    5
    Ce n'est efectivement pas le vendeur qui a créé la servitude mais cette maison est habitée par sa famille depuis plusieurs générations, c'est son grand père ou arrière grand père qui l'a créée.

    Au fil des réponses je m'aperçois que je suis plus ou moins coincé alors que de mon côté tout a été fait dans les règles.
    Le vendeur semble avoir la main alors que la "faute" lui incombe. C'est pas rassurant tout ça.

    La partie concernant les servitudes (une servitude de passage) est effectivement écrite comme conditions suspensives, mais celle ci a été réglée (plus de servitude de passage), il s'agit ici d'une servitude qui n'apparaît pas dans le compromis.

    au passage, merci pour vos nombreuses réponses

  8. #8
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    4 974
    Citation Envoyé par pp38
    Au fil des réponses je m'aperçois que je suis plus ou moins coincé alors que de mon côté tout a été fait dans les règles.
    Pardonnez-moi de vous le dire et de remuer ainsi le couteau dans la plaie, mais vous n'avez pas assez été prudent lors de la signature du compromis.

    Il aurait fallu d'abord vous renseigner sur les clauses à introduire de manière impérative , c'est-à-dire essentiellemnt les clauses suspensives. Pour les servitudes, si vous aviez exigé que l'on ajoute une clause de nullité au cas où une servitude serait découverte par la suite, le compromis aurait été caduc (et je suppose que dans ce cas le vendeur vous aurait parlé de la canalisation en question).

    Si vous préférez ne pas acheter, parlez-en au vendeur en lui faisant valoir que vous êtes prêt à aller en justice. Vous verrez bien ce qu'il en sortira. Vous pourrez toujours revenir sur votre refus et décider d'acheter, mais en cas de revente le problème se reposera pour vous .

  9. #9
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2004
    Localisation
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    128
    Ce n'est pas foutu-foutu mais ce n'est pas évident. Avez-vous oui ou non un paragraphe dans lequel vous vous "engagez à supporter les servitudes continues ou non, apparentes ou non ..." je ne me rappelle plus de la terminologie exacte mais c'est une mention classique d'un avant contrat (compromis).

    Si vous ne l'avez pas, alors dénoncez le compromis, ça peut marcher... pour les raisons suivantes :A mon avis il s'agit d'une servitude continue non apparente donc sans prescription acquisitive trentenaire.
    Il devrait donc y avoir un titre de propriété, or il n'y en a pas. Donc comme la canalisation est enterrée (c'est exact?) vous n'avez découvert cela que fortuitement et il y a donc dissimulation et qu'en conséquence le terrain n'est pas constructible (c'est marqué que le terrain est constructible?). Le compromis n'est donc plus valable. C'est un peu tiré par les cheveux mais, bon ça peut marcher
    Dernière modification par Noemie ; 15/02/2006 à 15h45.

  10. #10
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2006
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    5
    Je n'ai pas le compromis avec moi, mais il me semble que malheureusement le paragraphe cité s'y trouve. Je vérifierai.
    Il me parait paradoxal que les servitudes doivent apparaître dans le compromis (obligation?) et que l'acheteur ne soit pas couvert si une servitude a été "ommise" ou découverte après coup.
    Le paragraphe cité annule l'obligation ?? de faire état des servitudes?

  11. #11
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    4 974
    Si le vendeur a affirmé par écrit "qu'il n'avait pas créé de servitude et qu'à sa connaissance il n'en existait pas" (cela est à vérifier), il a signé un faux (puisqu'il savait).
    S'il n'y a rien de tel, juste la mention "n'a pas créé de servitude" et si par ailleurs vous vous êtes engagé à supporter toutes les servitudes passives existantes (à vérifier), dans ce cas , la partie est mal engagée pour vous.

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