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Discussion : Location - charges sur années antérieures

  1. #1
    Membre Cadet

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    Bonjour à tous,

    Mon premier post sur ce forum , motivé par une question : je suis locataire d'un appartement et à réception de ma dernière quittance de loyer je vois un débit pour charge sur les années 2007 à 2009 avoisinant les 600 €

    Est-ce qu'ils ont le droit de faire cela ?

    Merci d'avance
    Nemrod

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Effectivement, le propriétaire peut rappeler un reliquat de charges sur cinq ans.
    Mais il doit le justifier point par point par les documents comptables.
    Ne tirez pas sur le pianiste, le suivant pourrait être pire.

  3. #3
    Membre Cadet

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    Citation Envoyé par Sardineb Voir le message
    Effectivement, le propriétaire peut rappeler un reliquat de charges sur cinq ans.
    Mais il doit le justifier point par point par les documents comptables.
    Merci de ta réponse, je vais demander ces explication.

  4. #4
    Membre Cadet

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    Une question, la société de gestion a majoré le prélèvement sans me prévenir du montant des charges, est-ce qu'ils ne devraient pas me prévenir d'abord, voire me proposer un échéancier ? C'est le premier point qui m'intéresse, est-ce légal de prélever 600€ sur années antérieures sans prévenir ? Déjà que je n'imagine pas comment ils peuvent se tromper ...


    Merci

  5. #5
    Pilier Junior

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    Si vous leur avez donné une autorisation de prélèvement oui, ils peuvent. Vu qu'ils n'ont aucune éthique (car on ne prélève pas comme ça, une somme si élevée sans prévenir), je vous conseille d'aller à votre banque pour révoquer l'autorisation de prélèvement. Vous en avisez le bailleur (pour qu'il soit avisé des pratiques de son agence), par LRAR, que puisqu'il se permet de prélever des sommes non prévues sans avertir, vous avez révoqué l'autorisation de prélèvement, et que désormais vous paierez par un autre moyen (attention, vous devez payer votre loyer en temps et en heure, vous ne devez pas attendre un avis d'échéance. Si le bail dit le 1er du mois, la somme doit être reçue par le bailleur, le 1er, donc attention aux chèques, payez par virement)

  6. #6
    Membre Cadet

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    Un jour, lors d'une résiliation d'abonnement avec [un FAI], ces derniers ont tenté de prélevé 450 € car ils n'avaient pas reçu le modem en retour. J'ai fait oposion et payé 12 de frais bancaires.

    Une amie avocate m'a expliqué que la banque se devait de refuser le prélèvement car en raison de l'écart, on passait de 30 € à 450 €. Je n'y croyais pas trop mais un courrier de sa part à la banque et les 12 € ont été annulés.

    Le droit est parfois obscur.
    Dernière modification par Modérateur 07 ; 02/05/2011 à 15h22. Motif: Anonymisation

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Nemrod Voir le message
    Une amie avocate m'a expliqué que la banque se devait de refuser le prélèvement car en raison de l'écart, on passait de 30 € à 450 €. Je n'y croyais pas trop mais un courrier de sa part à la banque et les 12 € ont été annulés.
    C'est l'article L133-25 du code monétaire qui permet de s'opposer à un prélèvement dont le montant est inattendu.

    Détail d'un code

  8. #8
    Membre Cadet

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    Merci pour cette réponse.

    Donc je peux demander des comptes à ma banque au lieu de la société en charge de la gestion locative de mon immeuble. Est-ce qu'il y a une jurice prudence ? J'imagine que je ne pas "tout simplement" demander à ma banque de prendre en charge le delta entre mon loyer et les frais

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Nemrod Voir le message
    Merci pour cette réponse.

    Donc je peux demander des comptes à ma banque au lieu de la société en charge de la gestion locative de mon immeuble. Est-ce qu'il y a une jurice prudence ? J'imagine que je ne pas "tout simplement" demander à ma banque de prendre en charge le delta entre mon loyer et les frais
    en effet :
    Article L133-25III. ― Le payeur présente sa demande de remboursement avant l'expiration d'une période de huit semaines à compter de la date à laquelle les fonds ont été débités. Dans un délai de dix jours ouvrables suivant la réception de la demande de remboursement, le prestataire de services de paiement soit rembourse le montant total de l'opération de paiement, soit justifie son refus de rembourser, en indiquant la possibilité de recourir à la procédure de médiation mentionnée à l'article L. 315-1.

    IV. ― Le remboursement prévu dans la présente section correspond au montant total de l'opération de paiement exécutée.
    Par LRAR évidemment

    De même il faut réclamer par LRAR les justificatifs à l'agence et demander un échéancier car ils n'ont pas à réclamer 4 ans de rappel d'un coup !

    Article 23 de la Loi du 6 juillet 1989 :
    Modifié par LOI n°2010-1488 du 7 décembre 2010 - art. 27

    Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

    1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

    2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

    3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

    La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

    Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

    Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

    Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.
    Au fait quid de 2010 ?
    Dernière modification par Marieke ; 09/04/2011 à 21h27.

  10. #10
    Membre Cadet

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    Merci.

    Je vais donc demander par LRAR qu ma banque me restitue le delta entre le montant de mon loyer et la somme prélevée et exiger de la société de gestion le détail des charges avec, le cas échéant, un échéancier de paiement. Par contre, j'ai du mal à imaginer ce à quoi peuvent correspondre ces charges, sur trois ans !

  11. #11
    Pilier Sénior

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    en coprorpriété, les propriétaire paient les charges en fonction d'un budget voté. A la fin de l'année, il est fait un bilan de ce qui a réellement été dépensé et sont appelés (ou redonnés selon les cas) les fonds qui manquent pour tout équilibrer par rapport au budget.

    Pour qu'on vous demande 3 ans, c'est soit parce qu'il y a eu un gros problème au niveau du syndic, soit que le propriétaire s'est rendu compte qu'il pouvait réclamer ses sommes.

  12. #12
    Membre Junior

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    Citation Envoyé par Marieke Voir le message
    et demander un échéancier car ils n'ont pas à réclamer 4 ans de rappel d'un coup !
    Je ne pense pas que quelque chose empêche un créancier de demander remboursement de la dette d'un coup.
    Le débiteur peut demander un échelonnement que le créancier acceptera, ou non, d'accorder.
    L'étape suivante étant la justice, où là encore, le juge acceptera, ou non, de fixer un échéancier.

  13. #13
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Nemrod Voir le message
    Merci.

    Je vais donc demander par LRAR qu ma banque me restitue le delta entre le montant de mon loyer et la somme prélevée
    Non, vous ne pouvez pas demander le remboursement du "delta".
    La banque ne peut qu'annuler le prélèvement, elle ne peut pas modifier le montant.

    Il faut demander l'annulation de ce prélèvement en application de l'article 133-25 du code monétaire et financier, en expliquant que le montant ne correspond pas au prèlèvement habituel.
    C'est à vous ensuite de régulariser auprès de la société de gestion en payant ce que vous estimez devoir payer.

  14. #14
    Membre Cadet

    Infos >

    Donc en synthèse je demande à ma banque de me rembourser le delta et à la société de gestion de me justifier le tout, société qui verra l'annulation d'une partie du transfert et qui ne manquera pas de revenir vers moi pour le complément, soit d'un coup soit sur la base d'un échéancier.

  15. #15
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Carena Voir le message
    Non, vous ne pouvez pas demander le remboursement du "delta".
    La banque ne peut qu'annuler le prélèvement, elle ne peut pas modifier le montant.
    Il faut demander l'annulation de ce prélèvement en application de l'article 133-25 du code monétaire et financier, en expliquant que le montant ne correspond pas au prèlèvement habituel.
    C'est à vous ensuite de régulariser auprès de la société de gestion en payant ce que vous estimez devoir payer.
    Oui tu fais bien de corriger c'est la somme totale (cf le lien)

    ---------- Message ajouté à 11h46 ---------- Précédent message à 11h45 ----------

    Citation Envoyé par Magali.l Voir le message
    Je ne pense pas que quelque chose empêche un créancier de demander remboursement de la dette d'un coup.
    Le débiteur peut demander un échelonnement que le créancier acceptera, ou non, d'accorder.
    L'étape suivante étant la justice, où là encore, le juge acceptera, ou non, de fixer un échéancier.
    Non il y a eu des jurisprudences qui ont estimé qu'un bon gestionnaire faisait une régulation annuelle des charges idem pour les indexations de loyer et que l'échéancier était de droit à partir du moment où ce n'était pas le cas et les sommes réclamées sur plusieurs années

    ---------- Message ajouté à 11h50 ---------- Précédent message à 11h46 ----------

    Citation Envoyé par Nemrod Voir le message
    Donc en synthèse je demande à ma banque de me rembourser le delta et à la société de gestion de me justifier le tout, société qui verra l'annulation d'une partie du transfert et qui ne manquera pas de revenir vers moi pour le complément, soit d'un coup soit sur la base d'un échéancier.
    Non (voir la réponse de CARENA et l'article cité )
    Il s'agira de la somme entière car c'est le prélevement qui sera annulé à la banque et revirer votre loyer si vous avez leur RIB ou faire un chèque en attendant et demander les justificatifs à l'Agence avant de payer les 600 euros demandés
    Surtout vous suspendez les prélèvements
    Dernière modification par Marieke ; 10/04/2011 à 11h52.

  16. #16
    Membre Junior

    Infos >

    Citation Envoyé par Marieke Voir le message
    Non il y a eu des jurisprudences qui ont estimé qu'un bon gestionnaire faisait une régulation annuelle des charges idem pour les indexations de loyer et que l'échéancier était de droit à partir du moment où ce n'était pas le cas et les sommes réclamées sur plusieurs années
    Et comment est fixé alors cet échéancier ? Dire que c'est un droit, pourquoi pas, mais encore faut-il une règle pour le calculer, sinon, si vous devez 10000€ d’arriérés, le créancier peut vous faire un échéancier de 2 fois 5000€ ou 10 fois 1000€ ou 100 fois 100€, lequel de ces échéanciers pourrez-vous, ou non, contester ?

  17. #17
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Magali.l Voir le message
    Et comment est fixé alors cet échéancier ? Dire que c'est un droit, pourquoi pas, mais encore faut-il une règle pour le calculer, sinon, si vous devez 10000€ d’arriérés, le créancier peut vous faire un échéancier de 2 fois 5000€ ou 10 fois 1000€ ou 100 fois 100€, lequel de ces échéanciers pourrez-vous, ou non, contester ?
    Heu ...avant d'arriver à 10.000 euros d'arriérés ...
    C'est dommage je ne retrouve pas la jurisprudence sur legifrance et la "gestion en bon père de famille" qui prévoit un échéancier lorsque les sommes sont importantes et non réclamées sur 5 ans
    En cas de refus d'un accord amiable en effet il sera impératif de saisir la Commission de Conciliation voire le Tribunal
    Dernière modification par Marieke ; 11/04/2011 à 09h55.

  18. #18
    Membre Cadet

    Infos >

    Ma banque vient de répondre à mon courrier expliquant mon mécontentement et demandant d'annuler le dit prélèvement :"je vous précise que le prélèvement est une autorisation données par le titulaire d'un compte à un organisme pour prélever sur son compte le montant de sa facture. Quand l'autorisation est acceptée par le titulaire du compte, l'organisme émetteur vous adresse un avis d'échéance iniquant la date et le montant du prélèvement. La banque débite le compte client après réception de l'autorisation complétée et signée par le client. Il n'appartient pas à la banque de vérifier le montant de chaque prélèvement. En cas de contestation, vous pouvez rejetez..."

  19. #19
    Pilier Sénior

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    Je confirme la réponse de la banque concernant le prélevement: techniquement vous autorisez un compte à prélever le votre... Peut importe le montant! Néanmoins, vous pouvez faire rejeter le prelevement préventivement ou apres coups.

  20. #20
    Membre Cadet

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    Ah ok, j'avais cru qu'ils ne pouvaient pas accepter n'importe quel montant

  21. #21
    Pilier Sénior

    Infos >

    ici c'est différent d'un cas d'un montant d'abonnement par exemple.
    il est compris du loyer et des charges ... en general des provisions mais aussi des recapilutatifs annuels.

    resilier carrément cette autorisation : ca vaut bcp mieux et ce doit etre gratuit.
    et pour le futur, faites des virements.

    ceci dit cela ne vous empêche aucunement de demander des explications sur le montant des charges debitées si celles-ci ne correspondent pas au decret sur les charges locatives.

  22. #22
    Pilier Sénior

    Infos >

    de plus, le bailleur a obligation de vous fournir le decompte de charge, par nature de charge un mois avant la date de paiement
    l'a t il fait ?

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