Vos question à l'Avocat
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Sortie d'indivision

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2006
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    10
    Bonjour,

    Mon père et mon grand père étant décèdés depuis respectivement 33 et 31 ans, je me retrouve avec mon frère en indivision avec ma tante et ma grand mère sur la maison de cette dernière toujours en vie, 93 ans et souffrant de la maladie d'Alzheimer reconnue depuis plus d'un an.

    En 99, nous avons signé un compromis de vente avec une entreprise de travaux publics en vue d'une extension de carrière, la maison compte 16 pièces sur un terrain de 3 ha. Toutefois, nous avons mis des conditions suspensives avec un délai maximum de 3.5 ans afin que tous les papiers nécessaires à l'exploitation soient réunis. Au bout de 3.5 ans, toutes les conditions suspensives n'étaient pas terminées, notemment à cause d'un PLU. Il a donc fallu demander un PLU spécial pour cette socièté, qui a été accordé.

    En janvier 2005, nous avons signé un autre compromis de vente, en prenant L'indice INSEE de la construction du 1er compromis. Le prix de vente de la maison augmente, en effet, en même temps que l'indice. Soit environ 11000 € / an. Ce même mois, nous avons placé notre grand mère dans une maison de retraite afin qu'elle soit soignée.

    Janvier 2006, toutes les conditions suspensives sont réalisées, notre grand mère n'a plus les capacités mentales de signer l'acte authentique mais surtout, notre tante ne veut plus vendre pour l'instant, préférant profiter des intérêts que rapporte la maison et a proposé une convention d'occupation à la socièté de travaux publics ( papier nécessaire ou acte authentique pour obtenir l'accord de la DRIRE ). Mon frère et moi-même refusons de signer cette convention ainsi que l'avenant qui nous sont proposés et voulons vendre pour pouvoir enfin, au bout de 6 ans, réaliser nos projets.

    Nous avons proposé à notre tante de sortir de l'indivision mais elle ne semble pas être d'accord. La DRIRE va venir contrôler les papiers le 07/03/06 et si nous n'avons pas signé d'ici là, la vente risque d'être caduque. La socièté de travaux publics a déjà installé ses machines pour un montant d'environ 300 000 €. Le fait de ne pas vendre serait une perte énorme pour toutes les parties. Nous avons également proposé à notre tante de mettre notre grand mère sous tutelle, mais elle ne veut pas non plus. C'est pourtant ce que nous allons faire une fois cette affaire règlée. En effet, celle-ci a une procuration bancaire, ce qui nous inquiète énormément.

    Mes questions : Peut on forcer ma tante a racheter nos parts par rapport au prix de vente du compromis ( elle a les moyens ) ? Combien cela coûtera t-il ? Qui doit payer les frais ? Nous avons déjà un notaire, devons nous faire intervenir notre avocat ?

    Merci d'avance. Comme vous pouvez le voir, j'ai besoin d'une réponse trés urgente, avant le passage de la DRIRE

  2. #2
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2004
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    Alpes Maritimes
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    128
    Je ne dirais que 2 mots : Avocat obligatoire!

    Votre tante peut vendre et demander à occuper comme locataire, je ne vois pas ce qui la dérange. Elle ne peut pas vous forcer à rester en indivision. Il faudra peut-être une intervention de justice pour cela.
    Votre grand Mère, bien que souffrant de la maladie d'Alzheimer, n'est peut être pas incapable au point de nécessiter une tutelle. Une curatelle pourrait peut être suffire.
    En tant qu'ascendant, vous pouvez demander au juge des tutelles de désigner un curateur ou tuteur. Il vous faut préalablement demander au moins l'avis du médecin de votre grand mère. Votre tante pourra s'y opposer.
    Il y a une abérration dans votre argumentation : vous ne pouvez pas demander à votre grand mère de signer la vente et la placer ensuite sous tutelle. Soit elle est capable soit elle ne l'est pas ou peu.
    Vous comprenez bien que vous devez vous faire assister au plus tôt.

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2006
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    10
    Citation Envoyé par Noemie
    Je ne dirais que 2 mots : Avocat obligatoire!

    Votre tante peut vendre et demander à occuper comme locataire, je ne vois pas ce qui la dérange. Elle ne peut pas vous forcer à rester en indivision. Il faudra peut-être une intervention de justice pour cela.
    Votre grand Mère, bien que souffrant de la maladie d'Alzheimer, n'est peut être pas incapable au point de nécessiter une tutelle. Une curatelle pourrait peut être suffire.
    En tant qu'ascendant, vous pouvez demander au juge des tutelles de désigner un curateur ou tuteur. Il vous faut préalablement demander au moins l'avis du médecin de votre grand mère. Votre tante pourra s'y opposer.
    Il y a une abérration dans votre argumentation : vous ne pouvez pas demander à votre grand mère de signer la vente et la placer ensuite sous tutelle. Soit elle est capable soit elle ne l'est pas ou peu.
    Vous comprenez bien que vous devez vous faire assister au plus tôt.
    Tout à fait d'accord. Il est d'ailleurs stipulé sur le compromis que ma grand mère et ma tante peuvent jouir gratuitement des lieux à vie durant. Son excuse pour ne pas vendre est : le sentimentalisme.

    Je pense que ma proposition de sortir de l'indivision est un bon compromis pour tout le monde. La maison continue à prendre de la valeur ce qui interesse ma tante qui pourra ensuite signer une convention d'occupation avec la socièté de travaux publics qui pourra ainsi exploiter et mon frère et moi aurons notre part : tout le monde est content.

    Je ne demande pas que ma grand mère signe l'acte de vente. ( elle n'arrive d'ailleurs plus à écrire ), je voudrais la placer sous tutelle ou curatelle étant donné que ma tante a une procuration sur ses comptes bancaires et j'ai peur pour l'avenir ( le médecin ne donne pas un an à ma grand mère ). Je ne veux pas demander un tuteur actuellement pour ne pas accroitre les tensions.

    Pour l'instant, j'attends, en espérant que la DRIRE donnera un délai à la socièté de travaux publics et garde comme atout le fait de ne pas signer la convention d'occupation comme moyen de pression qui me permettra, je l'espère, de ne pas avoir recours à une procédure juridique qui pourrait être longue

    Merci beaucoup de votre réponse. Je ne manquerai pas de vous tenir informée de la suite des événements

  4. #4
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2004
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    Alpes Maritimes
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    128
    Il va pourtant falloir que votre grand mère signe, à moins qu'elle ait formellement désigné quelqu'un pour le faire (pouvoir) quand elle était encore lucide et valide.
    Théoriquement votre tante ne peut pas profiter de sa procuration pour léser votre grand mère. Elle n'en a pas le droit, ce serait de l'abus de confiance.

    Vous devriez peut être demander une sauvegarde de justice (CF site du ministère délégué aux personnes agées)afin de préparer la signature et confier la gestion du compte bancaire de votre grand mère à une personne neutre :
    «… Lorsque les facultés mentales sont altérées par une maladie, une
    infirmité ou un affaiblissement dû à l’âge, il est pourvu aux intérêts de
    la personne par l’un des régimes de protection suivante : la tutelle, la
    curatelle, la sauvegarde de justice. L’altération des facultés mentales
    ou corporelles doit être médicalement établie» (art 490 du Code Civil).
    Les trois régimes de protection :
    1 La sauvegarde de justice est le plus léger des régimes de protection.
    Il est rapide et provisoire, la personne conserve tous ses droits. Mais
    l’avantage principal est de pouvoir faire annuler les actes qui seraient
    préjudiciables sans apporter de preuve. Il existe deux niveaux de «sauvegarde
    ».
    • La sauvegarde dite «médicale» : simple déclaration du médecin
    auprès du procureur de la République, elle s’éteint au bout de deux
    mois et peut être reconduite avec un certificat médical.
    • La sauvegarde de justice avec mandat spécial : elle est déclenchée
    auprès du procureur et auprès du juge des tutelles qui désigne un
    mandataire spécial pour effectuer certains actes ponctuels et précis
    (actes administratifs). Cette mesure est prise dans l’attente d’une
    mesure de curatelle ou de tutelle.
    2 La curatelle est un régime d’assistance.
    La personne conserve ses droits d’effectuer valablement les actes de la vie
    courante (actes d’administration). Les actes importants (actes de disposition)
    seront effectués en accord avec le curateur. Il y a une gradation des
    trois régimes de curatelle : curatelle simple (article 510), curatelle aménagée
    (article 511) et curatelle renforcée (article 512). Pour cette dernière, c’est le
    curateur qui perçoit les revenus et règle avec la personne les dépenses.
    3 La tutelle est un régime de représentation.
    La personne perd la capacité juridique à effectuer tous les actes de la
    vie civile. Le tuteur fait tous les actes d’administration à sa place, les
    actes de disposition seront soumis à l’autorisation du juge des tutelles.
    Pour les actes à caractère personnel, il faut rechercher la volonté ou le
    consentement du majeur protégé, et l’avis d’un médecin et d’un magistrat
    sont obligatoires. Pour ce régime des aménagements peuvent
    aussi être décidés par le juge (tutelle aménagée).
    Remarques :
    • Toujours préférer une tutelle familiale. S’il n’existe pas de parents
    proches ou s’il y a une désunion familiale, le législateur propose un
    conseil de famille, dont il choisit les membres.
    • En l’absence totale de famille, le juge peut mettre en place une mesure
    simplifiée : la gérance de tutelle. Les pouvoirs du gérant sont limités.
    Il peut seulement percevoir les revenus du majeur et les utiliser à
    son entretien, tous les autres actes concernant le patrimoine ou la personne
    requièrent l’autorisation du juge des tutelles.
    • Les règles de désignation du curateur sont plus simples que la tutelle. Le
    choix du curateur est libre, à moins qu’il y ait un conjoint auquel la charge
    de curateur revient de droit, sauf contrôle du juge qui peut l’écarter.

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2006
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    10
    Merci encore pour toutes ces précisions qui nous seront trés utiles.

    Toutefois, la situation semble enfin commencer à bouger. A la suite d'un entretien que nous avons eu avec 2 directeurs de la socièté de travaux publics et notre tante lundi après midi, notre refus catégorique de signer la convention d'occupation semble affoler les notaires des 2 parties ainsi que les dirigeants de la socièté en question ainsi que notre tante. Cette dernière semble vouloir accepter que nous sortions de l'indivision mais nous prévient que si nous sortons de l'indivision, nous sortons de toutes les indivisions ( en effet, nous avons d'autres biens en commun ). Est ce exact ? Ne peut on pas sortir de l'indivision juste pour les biens mis en vente ?

  6. #6
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2004
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    Alpes Maritimes
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    128
    Il y a , je crois, des exceptions pour ne pas sortir la totalité des biens d'une indivision. C'est vrai qu'en général la totalité de la succession et le partage sont réglés en une seule fois chez le notaire pour minimiser les frais.
    Je pense qu'il doit être possible de ne pas tout partager tout dépend des liens entre les différents biens et si vous vous mettez d'accord (par exemple si le partage d'un autre bien de la succession devenait sans valeur suite à l'indivision).
    Là encore, seul un notaire sera compétent pour vous éclairer

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    10
    Citation Envoyé par Noemie
    Il y a , je crois, des exceptions pour ne pas sortir la totalité des biens d'une indivision. C'est vrai qu'en général la totalité de la succession et le partage sont réglés en une seule fois chez le notaire pour minimiser les frais.
    Je pense qu'il doit être possible de ne pas tout partager tout dépend des liens entre les différents biens et si vous vous mettez d'accord (par exemple si le partage d'un autre bien de la succession devenait sans valeur suite à l'indivision).
    Là encore, seul un notaire sera compétent pour vous éclairer
    Il y a, en fait, ces 3ha de terrain avec maison et dépendances qui sont actuellement sous compromis et 2.7 ha de bois sur 14 parcelles différentes et à plusieurs kilomètres l'une de l'autre que nous vendrons par la suite mais sûrement par parcelle. Elles sont totalement dissociées de l'affaire en cours. Ces 2.7 ha de bois n'ont pas encore été estimés, ni repérés d'ailleurs et la vente, si vente il y a, n'est pas encore prévue ( faut il en plus trouver des acheteurs ce qui ne va pas être une mince affaire ).

  8. #8
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    10
    Bonjour,

    Je reviens sur notre problème. Mon frère et moi-même avons rencontré les dirigeants de la socièté de travaux publics. Il s'avère que ceux-ci veulent absolument acheter et que nous voulons absolument vendre. Le problème est que ma tante ne voulait plus vendre alors que la date butoire du 17/01/06 est échue et que toutes les conditions suspensives sont levées. La socièté a déjà implanté ses installations pour 300 000 € mais ne peuvent pas exploiter tant que la DRIRE ne leur donne pas le feu vert,( ils sont passés le 07/03 ) c'est à dire tant que nous n'aurons pas vendu ou loué les terrains. Nous avons catégoriquement refusé de signé une convention d'occupation mais notre tante semble bien ( n'ayant pas le choix ) accepter de l'acte authentique. Le problème vient désormais de notre notaire qui ne veut pas que l'on signe car notre grand mère a la maladie d'alzheimer alors que le notaire des acheteurs n'y voit aucun inconvénient. J'ai eu de nouveau le directeur de la socièté au téléphone qui comprend tout à fait que mon frère et moi voulions absolument vendre et toucher notre argent après 6 ans de compromis et il voudrait pouvoir enfin cloturer cette affaire à l'amiable sans en venir à des poursuites. Mes questions sont les suivantes : le compromis est il désormais caduc ( surtout si notre notaire n'accepte pas la vente )? donc, peut on changer de notaire ? si nous ne signons pas bientôt, la DRIRE risque de demander à la socièté de plier bagages, nous perdrions donc la vente et eux leur investissement. Cela fait 3 jours que j'essaye d'avoir notre notaire au téléphone et après quelques menaces à sa secrétaire ( la pauvre ), il semble bien vouloir me répondre demain matin. Que puis je lui dire pour l'inciter à terminer cette affaire ? Merci d'avance

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