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calcul des 1/1000 en copropriété

Question postée dans le thème Copropriété et Syndic sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Junior Avatar de Da26
    Ancienneté
    septembre 2005
    Messages
    155
    Bonjour,
    Je suis acheteur un local qui est l'association de deux locaux.
    Le premier local est borgne sur 3 cotés, seule la façade est directement dans la rue.
    Le deuxième local a des ouvertures sur deux cotés et celles-ci donnent sur des cours intérieures de la copro.
    Pour le calcul des 1/000 le 1er local participe à la répartition des 1/000 du bâtiment (normal) mais il participe aussi à la répartition des 1/000 des parties communes alors qu'il n'y intervient pas, ni pour l’accès, ni pour la viabilisation. N’y a t-il pas abus dans cette répartition ?
    Pour le 2eme local le fait d'avoir seulement une fenêtre sur une cour est-on redevable des 1/000 comme ceux qui utilise la cour pour accéder.
    Merci de votre aide.

  2. #2
    Pilier Cadet Avatar de Mitchou
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    700
    Il faut différencier les millièmes de droit et les millièmes de charge.
    Les millièmes de droit indiquent vos droits (votre propriété) sur les parties communes. Vous êtes propriétaire de, par exemple 160/1000 des parties communes. Les millièmes de charge constituent le prorata de ce que vous allez payer comme charge sur l'entretien de ce à quoi ils correspondent.

    De ce que je comprends, vous parlez là des millièmes de droit.
    Votre copropriété est composée de plusieurs bâtiments. Ils existe donc des millièmes généraux, qui ont attrait à la copro dans sont ensemble, et des millièmes spéciaux qui sont propres à un bâtiment.
    Il est donc normal que votre local ait une répartition de millièmes spéciaux au bâtiment dans lequel il se trouve, mais aussi aux millièmes généraux.
    Le sol étant une partie commune, chaque bâtiment possède des millièmes généraux de sol, par exemple 600/1000 pour le premier et 400/1000 pour le second. Si votre local fait partie du bâtiment 1, ces 600/1000 sont répartis entre les lots qui le composent.

    J'espère que c'est compréhensible ...

    Pour le deuxième local si il s'agit d'une cour formant partie commune, il est normal que chaque lot y participe (je parle toujours de millièmes de droit). Il ne faut pas oublier que les millièmes sont un droit de propriété et vous donnent un certain poids dans les votes aux assemblées générales.

  3. #3
    Membre Junior Avatar de Da26
    Ancienneté
    septembre 2005
    Messages
    155
    Bonjour
    Merci pour la réponse, mais je n’ai pas compris, les termes ne sont pas les mêmes.
    Qu’est qu’une partie commune générale de l’ensemble ?
    Qu’est qu’une partie commune spéciale au bâtiment ?
    Selon l’explication donnée mon local borgne donne des droits sur les parties communes générales c’est ce qui justifie un partage des 1/1000 ?
    Reprise en détail.
    La copropriété est constitué de 3 bâtiments, A,B,C mes locaux appartiennent :
    Le 1er au bâtiment B pour 48/1000 des parties communes générales de l'ensemble et pour 128/1000 des parties communes spéciales au bâtiment B. Sa disposition ne permet pas l’utilisation des parties commune générales de l’ensemble (pas d’accès, de fenêtre, d’escaliers, parking, viabilité…)
    Le 2eme au bâtiment C pour 67/1000 des parties communes générales de l'ensemble et 322/1000 des parties communes spéciales au bâtiment C. Il permet d’un coté une vue sur une cour fermée appartenant à l’ensemble de l’autre à un accès sur le parking de l’ensemble.
    Il n’est jamais évoqué le distinguo entre 1/000 de charge et 1/000 de droit, il me semble qu’il n’est question que de charge.
    L’ensemble appartient à un seul propriétaire, je suis le premier acheteur, le règlement de copropriété n’étant pas encore rédigé où est-ce que je peux trouver les documents permettant de justifier cette répartition de droit et de charge ?
    Merci de votre aide.

  4. #4
    Membre Sénior Avatar de Gutentag
    Ancienneté
    décembre 2005
    Localisation
    13
    Messages
    373
    Plus simplement, il y a l'usage et le règlement de copro.
    L'aménagement a été fait par la suite, 1erement : regarde le règlement de copro, et 2èmement : si tu es vraiment lésé en charges : demande la modif du règlement de copro.

    Regarde bien le règlement de copro; il s'agit de la base de copro.
    Gutentag, Syndic

  5. #5
    Pilier Cadet Avatar de Mitchou
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    700
    Citation Envoyé par da26
    Bonjour
    Qu’est qu’une partie commune générale de l’ensemble ?
    Les trois bâtiments forment la même copro, le sol est commun (assiette foncière). Le sol est partie commune générale.

    Citation Envoyé par da26
    Sa disposition ne permet pas l’utilisation des parties commune générales de l’ensemble (pas d’accès, de fenêtre, d’escaliers, parking, viabilité…)
    Il utilise le sol qui est partie commune.

    Citation Envoyé par da26
    Qu’est qu’une partie commune spéciale au bâtiment ?
    Exemple les escaliers, l'ascenseur, ... qui sont situés que dans le bâtiment A forment parties communes spéciales au bâtiement A. "Les autres ne l'utilisent pas."

    Citation Envoyé par da26
    Il n’est jamais évoqué le distinguo entre 1/000 de charge et 1/000 de droit, il me semble qu’il n’est question que de charge.
    Non ce sont des millièmes de droit. Le lot est décritcomme ça: "un local situé ... et les 48/1000 des parties communes générales ..." ces millièmes sont indiscossiables de ton lot (les spéciaux aussi d'ailleurs).

    Citation Envoyé par da26
    L’ensemble appartient à un seul propriétaire, je suis le premier acheteur, le règlement de copropriété n’étant pas encore rédigé où est-ce que je peux trouver les documents permettant de justifier cette répartition de droit et de charge ?
    Le règlement est en projet sans doute chez le Notaire. Ce règlement sera entregistré à la première vente.
    Beaucoup de copropriétés "simple", calquent les charges sur les tantièmes de droit. Tu trouveras à ce moment là une phrase du style
    "Les tantièmes de charges communes générales seront calqués sur les tantièmes de copropriété".

  6. #6
    Membre Cadet
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    36
    Je vais essayer une autre présentation.
    Une copropriété est constituée d'un terrain sur lequel est (sont) construits un ou plusieurs immeuble(s). Quand on achète un local dans une copropriété, on achète aussi une part de la propriété du terrain. Cela s'appelle les millièmes de copropriété générale. Si les constructions venaient à disparaître suite à un tremblement de terre par exemple et que le terrain était vendu, vous percevriez une part sur cette vente, puisque le terrain vous appartient aussi. Et cette part correspond aux millièmes de copropriété générale.
    Quand il y a plusieurs immeubles sur le même terrain, chacun des propriétaires d'un local dans n'importe lequel des immeubles continue d'avoir ses millièmes de copropriété générale. Mais dans le cas de plusieurs immeubles, il existe des parties communes qui n'intéressent que les propriétaires d'un immeuble et pas les autres. C'est comme vous disait Mitchou, les escaliers, l'ascenseur, le toit, l'antenne collective, etc. Si l'antenne collective d'un immeuble est en panne, les copropriétaires des autres immeubles ne sont pas concernés. Cette antenne n'est commune qu'aux copropriétaires de l'immeuble concerné. Les copropriétaires d'un immeuble sont donc aussi propriétaires d'une part des parties communes de cet immeuble. Cette part est forcément différente de celle des parties communes générales. Dans un immeuble défini, les parties communes qui ne concernent que cet immeuble sont appelées les parties communes spéciales à cet immeuble. Les millièmes de parties communes spéciales réprésentent votre part de propriété sur ces parties communes-là.

    Pour les charges, il n'est pas obligatoire qu'elles soient basées sur vos millièmes. Il y a des charges qui se calculent différemment. Mais en général, elles correspondent à cette répartition. S'il y a des réparations à effectuer sur les parties communes générales (par exemple l'entrée de l'ensemble immobilier), votre contribution sera calculée sur la base de vos millièmes de parties communes générales. S'il y a des réparations à effectuer qui ne concernent que votre immeuble, votre contribution sera calculé sur la base de vos millièmes de parties communes spéciales.

    Voilà. Si ce n'est pas plus clair, je ne peux pas faire mieux.

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