Vos question à l'Avocat
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Clauses sur mandat exclusif

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    7
    Messieurs,

    Je viens de signer un mandat exclusif avec une agence immobilière pour la vente de mon appartement. J'ai fait apparaître sur le mandat une clause particulière :

    " Le mandat est exclusif et le vendeur s'engage à travailler uniquement avec notre agence sauf si M......... ayant, fait la visite avant le mandat s'engage à l'acheter".

    Or, après 24 jours de mandat, cette personne veut finalement me l'acheter, et nous sommes d’accord sur un prix inférieur à celui qui est notifié sur le mandat.

    Ai-je le droit de vendre à cette personne même à un prix plus bas ?

    L'agence me dit évidemment que non, que je peux vendre à cette personne mais au prix notifié sur le mandat.

    Je vous remercie pour votre réponse.

    Sincères salutations.

    Bruno BETTINI

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    N'a t-on pas déjà vu cette question ?
    je pense pourtant y avoir répondu ...

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    7
    Bonjour,

    Oui, c'est vrai que vous y avait déjà répondu sur un autre forum et je vous remercie beaucoup d'ailleurs. Mais j'aurais aimé, si c'est possible, avoir d'autres avis de personnes différentes.

    Merci et à bientôt.

  4. #4
    Membre Sénior Avatar de Carifa3
    Ancienneté
    octobre 2005
    Localisation
    83
    Messages
    359
    Pourquoi.... n'avez vous pas confiance en golfy ? ou sa réponse ne vous convenait pas. ?
    Notre vie sera toujours remplie de défis. Il est préférable de se l'admettre et de décider d'être heureux malgré tout. Il n'y a donc pas de meilleurs temps que pour l'être "maintenant".

  5. #5
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
    Messages
    3 111
    C'était quoi la réponse de Golfy?

  6. #6
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    7
    Non non, c'est pas du tout ça, bien au contraire, il a été très sympathique de bien vouloir me répondre .
    Mais comme j'ai vraiment plusieurs avis qui divergent, je ne voulais pas faire de bétises...

    Réponse de Golfy : vous etes le vendeur et vous faites ce que vous voulez: vous vendez au prix qu'il vous plait.
    surtout si cette personne est la personne visée par l'exclusion que vous aviez pris soin de formuler dans le contrat.
    avec cette exclusion, l'acheteur n'a pas a payer les honoraires d'agence: donc qu'il achète au prix voulu ou à l'offre que vous acceptez, y'a pas de différence pour l'agence (si j'ai bien tout compris).
    Cordialement, Golfy


    Réponse sur un autre forum : Votre clause particulière ne concerne que la personne que vous avez indiquée , et le mandat reste exclusif pour tous ses autres aspects , et notamment le prix,
    C' est donc bien le prix notifié du mandat qui s' applique

    C'est carrement l'inverse.

    A bientôt, et merci encore de vous intéresser au sujet...

  7. #7
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
    Messages
    3 111
    L'agence vous a-t-il présenté des propositions d'achat au moins égales au prix de M...?

  8. #8
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    7
    Non, mais elle m'a proposé de faire un avenant au contrat en le baissant au prix auquel je désire le vendre à M...

  9. #9
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
    Messages
    3 111
    Et dans ce cas là, elle ne s'opposerait pas à la vente à M.. sans obtenir de commission?

    Où elle souhaite tout de même sa commission?

  10. #10
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    7
    Non. En fait, l'agence ne pense plus que je veuille le vendre à cette personne là.
    Elle a seulement proposer un avenant pour modifier le prix, pour pouvoir le vendre plus facilement à ses clients, donc prendre sa commission.

    Mais, réellement, je veux le vendre directement à la personne mentionnée sur la clause du contrat, dons sans passer par l'agence (ce qui été prévu au départ d'ailleurs, puisque je l'avait inscrit sur la clause), mais l'agence n'est plus d'accord.

  11. #11
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
    Messages
    3 111
    Le problème est la différence de prix. Si c'était le même prix, la clause particulière vous permet de négocier directement avec M... au prix indiqué

    La baisse de tarif pourrait être interprétée comme une manière frauduleuse d'écarter le droit en commision de l'agence. En effet si un acquéreur se présente au prix du mandat, la vente devient parfaite. L'agence pourrait plaider la perte de chance : en effet peut-être qu'à prix identique l'agence aurait trouver un acquéreur et aurait donc droit à sa récompense.

    Cette situation peut se retrouver quand un vendeur met son bien en vente dans plusieurs agences et que le propriétaire baisse le prix dans une seule agence. Dans une affaire, le vendeur a refusé par écrit une baisse du prix à un premier agent immobilier ayant fait visiter le logement, mais a accepté une diminution du prix lors de négociations avec un autre agent immobilier, qui a emporté l’affaire. Le vendeur a été contraint de verser des dommages et intérêts au premier agent immobilier, qui a apporté la preuve qu’il a été victime d’un comportement qui ne lui a pas permis de réaliser la vente. Dans ce cas les tribunaux fixeront le montant de l’indemnité à verser à l’agent immobilier.

    Il me semble que l'idéal, si vous n'étes pas pressés, est de révoquer votre mandat exclusif et de réaliser le compromis après la révocation. Durant le temps restant l'agence ne trouvera pas d'acheteur au prix du mandat et donc vous ne serait plus liée à cette dernière. L'acheteur n'ayant pas été présenté par l'agence durant son exclusivité, sa commisison ne serait pas dûe.

    La seconde solution (plus hasardeuse me semble-t-til) serait l'avenant au mandat sur le prix. Ainsi vous seriez en théorie capable de négocier directement avec M... au prix du mandat suivant la clause particulière. Ceci serait en parfaite "concurrence " sur les termes du mandat. Mais quelque part cela parait tout aussi frauduleux : baisse de prix et conclusion immédiate du prix sans laisser le temps à l'agence de réagir.


    D'autres contributeurs auront peut-être une autre analyse..

  12. #12
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    7
    Je vous remercie beaucoup pour votre analyse très détaillée, complète et sereine. Je dois donc attendre la fin du contrat (3 mois), si l'appartement n'est pas vendu au prix, envoyer une lettre recommandée à l'agence pour mettre fin au mandat, et attendre 15 jours avant de signer avec M...

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