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Loyers sous évalués : augmentation

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Junior
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    53
    Propriétaire d'un F4 de 113 m2 au dernier étage dans l'hyper centre d'une grande ville, j'en ai confié en 2000 la location-gestion à une agence dans la même copropriété mais qui n'existe plus.
    Les locataires paient régulièrement un loyer qui correspond, même après réévaluation selon les codes INSEE et un effet rétroactif sur 5 ans, à la moitié des loyers pratiqués dans le secteur et pour les mêmes prestations.
    De même pour le garage-box situé dans une autre copropriété, deux rues plus loin.
    Les charges locatives ont été évaluées par l'agence globalement (appartement+garage) et s'avèrent plus élevées que ce que je devrais leur demander (1/6).
    L'immeuble se refait à neuf jusque dans les moindres détails, mes charges très élevées en attestent.
    Aujourd'hui, après augmentation INSEE demandée et acceptée en novembre 2005, les locataires paient 1112€ au total pour un appartement, un garage, y compris les charges des deux dont le chauffage.
    Après consultation de l'ADIL, j'ai obtenu 3 attestations des loyers moyens pratiqués dans le secteur qui confirment toutes que le seul loyer de l'appartement pourrait être compris entre 1600 et 1800€ et 150€ pour le garage.
    Le renouvellement du bail est au 15 août 2006. Je dois faire une lettre avec AR d'ici deux jours. Quels termes dois-je employer pour éviter une action en justice? Ces estimations suffisent-elles? Dois-je produire, comme les locataires l'exigent maintenant, le détail des charges et leur remboursement sur 5 ans? Puis-je arguer du fait que l'agence a été négligente? Je n'ai augmenté l'ensemble que de 350F en 2002. Ce qu'ils avaient accepté sans commentaire.
    Ou suis-je contrainte à récupérer cet appartement pour mon usage personnel? Dans ce cas, y a-t-il un delai avant de le remettre en location?
    Merci de vos conseils.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    bon, eh bien c'est un vaste sujet !!!!

    Le renouvellement du bail est au 15 août 2006. Je dois faire une lettre avec AR d'ici deux jours.
    Quels termes dois-je employer pour éviter une action en justice?
    Ces estimations suffisent-elles?
    il faut faire jouer le renouvellement du bail (au moins 6 mois avant l'échéance par LRAR) en proposant un loyer plus adéquat au marché et avec références très précises pour des appartements similaires (dans le même immeuble c'est encore mieux.
    bien lire ce qui suit et les différents articles de loi du 6 juillet 89 (vous louez non meublé?)

    article 17,c:


    c) Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.


    Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19.


    Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.


    La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions des alinéas du présent c et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.


    En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission de conciliation.


    A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.


    La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

    Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 p. 100 si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.
    La révision éventuelle résultant du d ci-dessous s'applique à chaque valeur ainsi définie.
    L'art 19 de la même loi:
    Article 19 Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 188 (JORF 14 décembre 2000).


    Pour l'application de l'article 17, les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d'Etat définit les éléments constitutifs de ces références.

    Le nombre minimal des références à fournir par le bailleur est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants.

    Les références notifiées par le bailleur doivent comporter, au moins pour deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans.
    et article 15. tjs de la même loi:
    Modifié par Loi n°2002-73 du 17 janvier 2002 art. 223 (JORF 18 janvier 2002).


    I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

    A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

    Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.

    Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

    A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.


    II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

    A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

    Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.


    Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

    Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

    Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

    Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article 1er de la loi n° 53-286 du 4 avril 1953 modifiant la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel.

    Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé.


    III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

    Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.

    L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
    http://vosdroits.service-public.fr/p...rs/F1312.xhtml
    la loi de 89 est donnée dans son entièreté dans le lien ci-dessus.


    charges locatives:

    Pour les charges sur 5 ans: oui il faut leur donner les documents que vous recevez chaque année du syndic (relevé de "dépenses annuelles par nature de charges") et bien faire la part des charges pour vous proprio et celles locatives.
    c'était normalement le boulot de l'agence mais vous ne pouvez pas opposer cette négligence aux locataires: ils n'ont rien à voir la-dedans.

    s'ils ont payé des provisions de charges locatives, ils doivent recevoir une régul annuelle ! c'est la loi : art 23 de la loi de 89.

    Ou suis-je contrainte à récupérer cet appartement pour mon usage personnel? Dans ce cas, y a-t-il un delai avant de le remettre en location?
    la, méfiance !!!!
    car si vous faites cela, il faudra vraiment l'habiter à titre de résidence principale pour un bon moment afin de prouver que vous vouliez vraiment l'habiter et non pas un moyen détourné de virer les locataires.
    la jurisprudence parle de périodes diverses mais pour être sûre, il faudrait y rester pour au moins 1 an.
    si vous décidez pour cette solution, alors voir l'art 15.I donné ci-dessus et bien respecter les formes.
    mais sachez que si les locataires suspectent la manoeuvre, ils pourraient vous attaquer en justice.

    puisqu'il vous reste peu de temps avant les 6 mois, je vous conseille directement de faire appel à un huissier car si vous envoyez par LRAR et que vos locataires ne vont pas la chercher avant le 14/2, vous êtes marron !!! alors que si un huissier laisse un avis de passage, c'est cette date qui comptera.

    bonne chance !

  3. #3
    Membre Junior
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    53
    Merci pour vos précieux conseils.

    Quelques précisions :
    Concernant la réévaluation des loyers :
    1 - je n'ai pas l'intention de "saigner" des locataires mais, étant en droit de doubler les loyers, de leur proposer d'étudier ensemble cette question,
    2 - Dans ces conditions peut-elle être rétroactive sur 5 ans?
    3 - Ou puis-je proposer d'annuler le réajustement des charges depuis 5 ans dans le cadre d'une négociation douce loyers+charges?

    Concernant les charges :
    1 - suis-je "en faute" de ne pas avoir produit les justificatifs annuels et de ne pas avoir réajusté ces charges? Ce qui ferait beaucup de bruit pour des sommes dérisoires en rapport des loyers déficitaires.
    2 - Ou est-ce aux locataires de les demander?
    3 - J'apprends qu'il y a un droit de bail (2,5% du loyer hors charges). A payer à qui?

    Concernant le courrier :
    1 - le bail a été établi sur 2 têtes : dois-je écrire à chacun des 2 messieurs (l'un est de nationalité allemande) et avoir 2 interlocuteurs?
    2 - puis-je demander un droit de visite, sachant que visiblement ils refusent mon "intrusion", même lors des changements de chauffe eau ou après dégats des eaux et remise en état... J'ai remarqué, de façon fortuite, qu'ils avaient repeint certains murs dans des coloris violents alors que j'ai fait noter la référence de la peinture appliquée lors de la réfection de l'appartement. De plus, il y a un litige (collectif et serpent de mer))sur l'étancheîté de la terrasse. Je ne peux suivre ces questions sans accéder à ma propriété.

    J'espère ne pas abuser.
    Merci encore.

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Concernant la réévaluation des loyers :
    1 - je n'ai pas l'intention de "saigner" des locataires mais, étant en droit de doubler les loyers, de leur proposer d'étudier ensemble cette question,
    2 - Dans ces conditions peut-elle être rétroactive sur 5 ans?
    3 - Ou puis-je proposer d'annuler le réajustement des charges depuis 5 ans dans le cadre d'une négociation douce loyers+charges?
    oui bien sur que toute négo est possible. seulement je vois que vous êtes pressée par le temps et en cas d'échec, vous ne pourrez plus avoir recous au renouvellement de bail avec réévaluation de loyer.

    A vous de voir comment vous vous entendez avec ces locataires.

    je ne comprends pas bien votre point 2 dans la mesure ou j'ai compris que vous aviez indexé chaque année le loyer selon les indices INSEE.

    Concernant les charges :
    1 - suis-je "en faute" de ne pas avoir produit les justificatifs annuels et de ne pas avoir réajusté ces charges? Ce qui ferait beaucup de bruit pour des sommes dérisoires en rapport des loyers déficitaires.
    2 - Ou est-ce aux locataires de les demander?
    3 - J'apprends qu'il y a un droit de bail (2,5% du loyer hors charges). A payer à qui?
    1. non aucune faute. la loi vous donne 5 ans pour revenir en arrière.
    2. les locataires peuvent aussi les demander ! ils ont signé le contrat tout comme vous et sont donc au courant (ou devraient l'être).
    3. Le droit au bail est une charge purement bailleur depuis 2001.


    Concernant le courrier :
    1 - le bail a été établi sur 2 têtes : dois-je écrire à chacun des 2 messieurs (l'un est de nationalité allemande) et avoir 2 interlocuteurs?
    2 - puis-je demander un droit de visite, sachant que visiblement ils refusent mon "intrusion", même lors des changements de chauffe eau ou après dégats des eaux et remise en état... J'ai remarqué, de façon fortuite, qu'ils avaient repeint certains murs dans des coloris violents alors que j'ai fait noter la référence de la peinture appliquée lors de la réfection de l'appartement. De plus, il y a un litige (collectif et serpent de mer))sur l'étancheîté de la terrasse. Je ne peux suivre ces questions sans accéder à ma propriété.
    1. le courrier doit être fait à chaque signataire du bail. SIls sont solidaires, moyen d'en faire qu'un mais il vaut mieux vous prémunir et faire 2 lettres identiques ou 2 actes d'huissier.

    2. ils doivent vous donner accès quand il y a des pbls ou quand vous voulez faire des travaux. vous devez leur demander les certificats d'assurance (chaque année) et les certificats d'entretien des appareils (chauffe eau etc).

    pour les peintures: vous n'avez rien à dire pour le moment tant qu'ils louent l'appart ... il sera temps de voir à leur départ mais pour l'instant, tant qu'ils ne transforment pas votre appart, vous n'avez rien à dire (et repeindre dans une autre couleur n'est pas une "transformation" selon les termes légaux).
    ceci même si c'est spécifié sur le contrat de bail.

    Vos obligations (art 6 de la loi de 89) : je vous l'ai donné en lien dans mon 1er message, vous devriez la lire avec précaution:

    Le bailleur est obligé :


    a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux normes minimales de confort et d'habitabilité définies par le décret prévu à l'article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière ;


    b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;


    c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

    d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
    pour le problème de la terrasse, écrivez le en leur demandant d'accéder à l'appart pour ........ (description de ce pbl d'étanchéité).

    http://vosdroits.service-public.fr/p...ers/N347.xhtml
    droit de visite du bailleur : http://vosdroits.service-public.fr/p...rs/F1857.xhtml

  5. #5
    Membre Junior
    Ancienneté
    février 2006
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    53
    Précisions sur le point 2 :

    - en novembre 2005, j'ai calculé, selon le code INSEE du trimestre en question, la réévaluation des loyers 2001-2002, 2002-2003 etc jusqu'à arriver à 784€, qu'ils ont accepté et versent depuis cette date.
    - est-ce que je peux demander une rétroactivité sur 5 ans(savant calcul!) sans que cela dégénère en procédure
    - le nouveau loyer sera pris en compte, donc, à la date du renouvellement du bail?
    - En fait, je ne sais sur quelles bases appliquer une rétroactivité : le loyer selon code INSEE ou les estimations de loyers?

    Concernant mes obligations de bailleuse : je paie sans voir! Que rêver de plus?
    Merci

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    L'art 2277 du CC vous autorise à revenir 5 ans en arrière si vous n'avez pas indexer les loyers entre temps. oui vous pourriez le faire et même demander le delta sur cette période.

    pour le calcul, je vous renvoie sur l'ADIL de votre coin: ils vous aideront.
    cela se fait tjs sur les montants hors charges et par rapport aux trimestres de reférence INSEE ICC.

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    Vous n'ètes pas en droit de doubler le loyer. Attention, ne révez pas , vous ne pourrez l'augmenter de 100 % même si les loyers du voisinage sont proches de ce chiffre. Il y aura très probablement augmentation mais pas aussi importante ! Vous avez deux choix : envoyer votre lettre selon les termes de la loi, ou espèrer que vos locataires acceptent une augmentation significative de bon gré, qui plus est rétroactive. Sincèrement, que feriez vous si vous étiez à leur place ? Vous avez je penses la réponse. Rien ne vous empêhce en revanche de vous prémunir en envoyant le courrier et en discutant ensuite pour éviter de passer devant la commission.

  8. #8
    Membre Junior
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    53
    Mais il n'est pas dans mes intentions de doubler les loyers! Ni de demander une quelconque retroactivie - sur quels fondements d'ailleurs...!

    Je me mets à leur place.
    Mais mettez-vous à la mienne qui suis tellement déficitaire sur cet appartement que les impôts s'en sont inquiétés.

    Je vais proposer une estimation raisonnable, à négocier s'ils le veulent bien. Assortie d'une mise au net des charges payées globalement jusqu'à maintenant. En gardant en mémoire qu'ils n'ont jamais soulevé ce lièvre par crainte d'une réévaluation des loyers.

    Merci pour ces précieuses précisions.

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Citation Envoyé par encoli5
    Mais il n'est pas dans mes intentions de doubler les loyers! Ni de demander une quelconque retroactivie - sur quels fondements d'ailleurs...!

    Je me mets à leur place.
    Mais mettez-vous à la mienne qui suis tellement déficitaire sur cet appartement que les impôts s'en sont inquiétés.

    Je vais proposer une estimation raisonnable, à négocier s'ils le veulent bien. Assortie d'une mise au net des charges payées globalement jusqu'à maintenant. En gardant en mémoire qu'ils n'ont jamais soulevé ce lièvre par crainte d'une réévaluation des loyers.

    Merci pour ces précieuses précisions.
    Je comprends fort bien, mais comme vous êtes limités par les délais légaux pour demander une réévalution, s'ils refusent votre arrangement, vous êtes coincées pour encore 3 ans. Alors que si vous réclamez par courrier selon la procéudre légale, cela ne vous empêchera pas de régler ensuite cela à l'amiable, mais vos locataires sauront que ils devront subir une augmentation qui sera laissé à l'appréciation de la commission et non plus de la votre. Ce qui ne sera pas forcément interessant pour eux. Sans courrier, il leur suffit de dire non pour que vous ne puissiez rien faire durant encore 3 ans.

  10. #10
    Membre Junior
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    53
    Voici la lettre que je me propose d'envoyer (les locataires ont signé le bail avec engagement solidaire)....

    Est-ce OK?



    Messieurs,
    Votre deuxième bail prendra fin le 14 août 2006.
    A cette occasion, après consultation de l’ADIL et conformément à la loi du 6 juillet 1989, j’ai décidé de procéder à une réévaluation du loyer manifestement sous évalué.
    En effet, la moyenne des loyers pratiqués dans le secteur de l’hyper centre est supérieure au loyer actuel qui vous est demandé (cf. les 3 attestions d’agences immobilières opérant sur le quartier).
    En conséquence, à compter du 15 août 2006, les loyers, hors charges, seront de :
    Appartement : 1200€
    Box-garage : 150€.
    Le calcul de la rétroactivité des loyers et des charges sera confié à un professionnel institutionnel auquel je remettrais tous les justificatifs nécessaires depuis 2000, année de votre premier contrat.
    Néanmoins, je suis disposée à vous rencontrer pour étudier ensemble chacun de ces points de façon à établir de nouvelles bases acceptables pour chaque partie.
    Dans cette attente, je vous prie de croire, Messieurs, en l’expression de mes meilleurs sentiments.




  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Vous ne pouvez pas légalement appliquer la rétroactivité pour l'augmentation. Seule l'indexation selon l'indice insee peut être rétroactive et c'est ce que vous avez déjà appliqué, et uniquement sur le montant définit par le bail. Comme vous avez déjà définit le loyer actualisé qu'ils payent d'ailleurs, vous ne pourrez demander la rétroactivité que sur cette base (soit diff entre loyers normalement dus avec indexation et loyers déjà payés) ainsi que celle des charges .

    L'augmentation c'est autre chose. Golfy vous a donné les modalités dans l'article 17. Vous ne pourrez réévaluer qu'à compter du renouvellement du bail et seulement à partir du renouvellement du bail. C'est la loi et ils sont certains d'obtenir cela devant la commission ou le juge. Et si elle est supérieure à 10 % elle s'étalera sur 6 ans. Donc vous n'aurez pas dans tous les cas, un loyer énormément majoré dès le premier mois suivant le renouvellement du bail.
    Dans votre cas, l'augmentation est déjà supérieure à 10 % puisqu'ils passent de 784 € de loyer à 1350.
    Dernière modification par Agnes1 ; 11/02/2006 à 20h23.

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    je suis d'accord avec Agnes.
    votre lettre n'est pas conforme a ce que prévoit la loi pour un renouvellement. en envoyant ceci, vous allez droit dans le mur.

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    Réponses: 2
    Dernier message: 30/03/2006, 20h41

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