Vos question à l'Avocat
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Re-calcul des millièmes

Question postée dans le thème Copropriété, Syndic et ASL sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juin 2004
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    25
    Bonjour,

    Je viens à vous pour un éclaircissement.

    Situation du cas:

    - Immeuble ancien (1960/1965) de 5 étages.
    - 1 appartement par étage, mais le 5ème est en fait un grenier reconditionné
    en F4 + 1 chambre de bonne.
    - Syndic de copro bénévole.
    - 4 propriétaires occupants.

    Mon Beau-père achète le 5ème en 2004 et décide de couper le logement en deux, pour y creer 2 F2.
    Le tout bien entendu dans les règles de l'art : séparation des énergies et évacuations.

    Le prorata des millèmes lui donne une part de 160, sachant que sur les 102 m2 au sol (total), seuls 70 m2 sont retenus en Carrez (pour l'ensemble).

    Seulement voilà, le syndic souhaite augmenter sa part de millième du fait qu'il a deux logements au lieu d'un, et que pour faire le second il y a intégré la chambre de bonne.

    Pour ma part je pense qu'il n'est pas possible de recalculer une part sans toucher aux autres et dans tous les cas ce serait au détriment (bénéfice) d'une autre......

    De plus ce logement fût vendu au départ pour une valeur en millième........

    Qu'en est-il réellement? Je trouve celà un peu arbitraire et sans fondement.....

    Merci de m'éclairer.

    Bien à vous Tatoom.

  2. #2
    Pilier Cadet Avatar de Mitchou
    Ancienneté
    janvier 2005
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    700
    Bonjour,
    Qu'a acheté votre beau-père exactement? Un lot formant l'entier 5ème étage y compris la chambre de bonne, ou bien la chambre de bonne est partie commune et il l'a "intégré" dans son lot?

    S'il a bien acheté tout le 5ème y compris la chambre de bonne, il n'y a aucune raison de toucher aux tantièmes de droit.

    S'il a annexé une partie commune à son lot, il aurait fallu une vente avec autorisation de la copro et obligatoirement modification des tantièmes.

    Concernant le calcul de ces tantièmes, dans la mesure où les parties communes sont modifiées, les droits de chacuns sur celles ci s'en trouvent modifiés également, donc les tantièmes de chacun des lots diminuent et d'autres sont créés pour le lot privatif créé.

  3. #3
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juin 2004
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    25
    Il a bien acheté l'ensemble du 5ème, chambre de bonne attenante comprise.

    Sur la partie commune il n'a rien modifié en soi à part de boucher la porte d'accès à la chambre de bonne afin d'en ouvrir une autre dans l'apartement lui-meme.

    Travaux effectués avant la remise en état de la partie commune commandé par le syndic et déjà achevés.

    La chambre ayant un mur commun avec le logement.


    Bien à vous Tatoom

  4. #4
    Membre Sénior Avatar de Gutentag
    Ancienneté
    décembre 2005
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    373
    Tu as tout à fait raison dans ton raisonnement.
    Pour modifier les tantièmes ce 'est pas une histoire de tete ou de folie du SYndic.
    Cette résolution fait l'objet d'un vote en AG au titre de l'art.26 (au mois 2/3 du SYndicat) et vous devrez payer un géomètre qui fera sesmétrés et un notaire pour déposer un modificatif de règlerment de copro.

    Alors ton SYndic, qui n'est pas au dessus de la loi, le sait...

    Tu lui réponds qu'il faut faire les choses dans les règles de l'art.
    Enfin a partir du moment ou il n'y a pas eu appropriation de partie commune, il ne peuve pas en exiger la destruction.

    Et enfin, ton bo père est libre de jouir comme il le souhaite de ses parties privatives.... Il pe en faire 40 d'appartment... Mis à part la répartition de l'eau. A partir du moment ou il ne change pas la surface totale, ses tantièmes n'ont pas à changer.

    ...... Drole de SYndic....
    Gutentag, Syndic

  5. #5
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juin 2004
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    25
    >gutentag

    On est bien d'accord sur le fait, que si le syndic vote à 2/3 en faveur d'un métré, c'est l'ensemble de la copro qui sera re-metrée et ré-enregistrée et biensur c'estbien cette dernière qui supportera les frais inhérents?

    Et non Bô Papa tout seul......

    Pour ce qui est du drôle de syndic, je pense que les 4 proprios occupants voient d'un mauvais oeil la mise en location de ces logements.

    Le raisonnement est rapide:
    F2=Petit appart=petit budget=ETUDIANTS=BRUIT!!!

    Mais soit dit en passant, un des 2 est loué depuis 4mois et ils n'on rien à redire, certains ne s'en étaient même pas aprecus..........

    Dans tous les cas, je vous remercie grandement à nouveau (cf autres posts) pour la rapidité et le sérieux de vos réponses.

    Bien à vous Tatoom

  6. #6
    Membre Sénior Avatar de Gutentag
    Ancienneté
    décembre 2005
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    Tout d'abord je te remercie, te rappelant que tu parles à un Syndic c'est qu'ils ne sont pas tous mauvais.... hi hi

    Sérieusement, pour les frais inhérents à la modification du règlement de copro (si nécessité il y a : il faudra le prouver, je reste persuadé que c'est un luxe....) c'est bien entendu le Syndicat des copropriétaires qui paiera bien évidemment.

    Lorsqu'il y a appropriation de parties communes, généralement le SYndic s'arrange pour faire payer le copropriétaire bénéficiaire en échange du gain de place....

    Et enfin, je maintiens, persiste et signe que ton bo père a le droit de faire ce qu'il veut dans son appart.

    Il devra ajouter une boite aux lettres et une sonnette à sa charge mais on s'en tape foncièrement de savoir le nbre d'appart cela n'aggravera en rien les charges de l'immeuble et il paiera toujours les charges pour sa surface.

    ENfin, il arive souvent que les coprorios effectivement refuse ce genre d'aménagement en se disant qu'il va y avoir des "jeunes" et les "jeunes" ce sont des petits garnements, nan sans dec je pense que tu as mis le doigt sur la vrai raison d'un faux problème. Ils essaient juste de disuader ton bo père....
    Gutentag, Syndic

  7. #7
    Pilier Cadet Avatar de Mitchou
    Ancienneté
    janvier 2005
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    700
    Je reviens mais tout est dit ...
    Bonne continuation

  8. #8
    Pilier Junior
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    janvier 2006
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    1 244
    Bonsoir, ( Gutentag)

    Moi je pense qu'il vaudrait mieu se référer au réglement de copropriété, moi j'en aie un qui "" INTERDIT"" tout modification de destination d'un appartement en deux,
    Pour l'aménagement du grenier y a t'il eut une demande de faite ??,
    a t'elle était notifié et le changement de destination du grenier éffectué dans le réglement de copropriété ??
    Car une demande de remise en état d'origine pourrait être demandé

    Je ne pense pas que l'on peut faire n'importe quoi sans en prendre connaissance

    Je note
    Toute modification des lots devra faire l'objet d'un acte modificatif de l'état descritif de division
    Dans l'intérêt commun des futurs copropriétairess et de leurs ayants-cause, il est stipulé qu'au cas ou l'état descritif de division ou le réglement de copropriété viendrait a être modifié, une expédition de l'acte modificatif rapportant la mention de publicité foncière devra être remise :
    1* Au syndic de la coproprièté alors en fonction,
    2* Au notaire détenteur de l'original des présentes ou a son successeur, pour être éffectué,
    le dépôt ensuite de celle-ci au rang de ses minutes,
    Le coût de ces expéditions et de l'acte de dépôt au rang des minutes dudit notaire sers a la charge du ou des copropriétaires ayant opéré cette modification

    etc etc ...
    Cordialement
    Dernière modification par Rhos29 ; 09/02/2006 à 19h58.

  9. #9
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juin 2004
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    25
    Bonjour,

    Merci à tous pour vos réponses.

    Petites précisions:

    1- Au moment de l'achat par Bô Papa, grenier était déjà aménagé en logement depuis plus de 15 ans.....

    2- Il n'y a pas d'appropriation de parties communes.

    3- Ils sont "d'accord" sur le fait de laconstitution de 2 logements distincts,car lors de la dernière réunion de syndic,ils imposent l'emploi d'une entreprise pour l'exécution des travaux (sonette,boite à lettres) dans les parties communes.

    4- Le règlement de copropriété n'est pas aussi évolué que ce qu'il y a de décrit par Rohs29.......


    Petite anecdote qui m'a étée relatée hier soir pour vous décrire "l'état d'esprit":

    Lors de la dernière réunion, il a été demandée à une propriétaire MmeX, de faire déplacer son compteur d'eau qui se trouve, malheureusement dans la cave d'un autre propriétaire MrY.
    Les hasards d'attribution de lots, ou la fantaisie du plombier de l'époque? Allez savoir.......
    Toujours est-il que pour faire un relevé, il est nécéssaire de déranger une personne non concernée du dit relevé afin d'éxecuter la tâche....
    Le Syndic a fait faire des devis et les a donc présentés en réunion pour faire voter les travaux.......
    Après réflexion, MmeX rétorque qu'elle est d'accord pour faire exécuter les travaux à condition................ ..qu'ils déplacent l'ensemble des cinq compteurs à gaz qui se trouvent dans sa cave à elle, qu'elle ne peut malheureusement pas fermer du fait......


    Comme quoi............



    Dans l'ensemble vous m'avez conforté dans mon idée: les choses on été faites dans les règles.
    Mais ce sont de petites chose qui pimentent un peu le quotidien.

    Merci et à bientôt.

    Bien àvous Tatoom.

  10. #10
    Pilier Cadet Avatar de Mitchou
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    700
    Faut se dire que sans ce petit piment, le quotidien serait bien terne ...

  11. #11
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    1 244
    Bonsoir Tatoon


    Je viens de relire les textes "" GENERAUX"" du guide juridique de la coproprièté

    Je peux donc vous certifiez qu'il faut bien l'accord de la coproprièté pour séparé un appartement,

    "" Ainsi, par exemple, une décision de la cour de Cassation, en date du 8 décembre 1976, a admis l'interdiction de diviser un grand appartement en plusieurs studios, dans un immeuble affété à l'habitation bourgeoise, sous prétexte que de telles divisions portaient atteinte à la destination de l'immeuble ""

    En conséquence, le propriètaire reste maître chez lui, à condition que l'ensemble de la coproprièté ne supporte pas les prèjudices des dispositions qu'il entend faire de ses parties privatives.
    Précisons enfin que, généralement, toute division apporte une modification de la désignation des lots, établie dans l'état descritif de division, outre une modification de la répartition des charges, établie dans l'état de répartition des charges
    C'est pourquoi, nous considérons qu'au moment de la division, et si celle-ci n'est pas conforme à la destination de l'immeuble, l'Assemblée Générale ne pourra donner autorisation à ce copropriétaire de procéder à ladite division qu'en statuant à l'unanimité,
    ----
    ----
    ---
    Précisons, enfin que le syndicat lui-même possède des pouvoirs sur les parties privatives, en ce que les propriètaires ou leurs ayant droit ne peuvent faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur des parties privatives, de travaux régulièrement et expressément décidés par Assemblée Générale,


    Je suis très étonnée par la réponse de Gutentag "" en qualité de syndic et de l'ignorer !!!!

    Bonne soirée

  12. #12
    Membre Sénior Avatar de Gutentag
    Ancienneté
    décembre 2005
    Localisation
    13
    Messages
    373
    On remet en doute mes compétences de Syndic ? Tu sais Rhos29 personne n'est parfait et dieu merci, passons nous cependant de ce genre de réflexion gratuite et un tantinet agaçant......

    Bref, je rejoins ce que tu dis, sauf que le bo père a acheté en l'état, s'il y a quelqu'un qui doit payé il s'agit du vendeur, primo.
    Secondo, il n'a pas divisé en 2 un appart mais il constitue 2 apparts par un type 4 et 1 chambre de bonne.
    Tout existait à son achat, il ne fait que remettre en route une situation de fait.
    J'insiste sur le fait qu'il n'y a pas eu de scindement. et il a eu l'accord de l'AG.
    Gutentag, Syndic

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