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Remboursement charges à l'achat

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Sénior Avatar de Khossil
    Ancienneté
    août 2005
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    248
    Bonjour,
    Nous signons demain matin et le notaire vient de me prévenir que nous aurons à rembourser :
    - le prorata de charges de copropriété payé par le vendeur pour le trimestre entier (janvier février mars),
    - le prorata de taxe foncière qui sera acquitté pour l'année entière par le vendeur.
    Nous sommes absolument d'accord pour les taxes foncières, mais une question me vient à l'esprit :

    Nous habitons le logement que nous achetons et payons donc de ce fait les charges afférant à cet appartement, charges que nous avons déjà payés pour le mois de janvier avec notre loyer.

    Etant en litige avec le syndic déjà pour la récupération des frais de mutation de dossier, le vendeur a-t-il le droit à présent de nous demander la totalité des frais du premier trimestre en sachant que nous avons déjà payé le mois de janvier (et une partie du mois de février puisqu'étant locataire jusqu'au 9.)

    Merci de votre réponse. J'ai l'impression qu'on essaie de nous avoir d'un autre côté puisqu'ils n'ont pas réussi d'un côté.

    Merci encore de tout coeur de la réponse que vous m'apporterez.
    Annette

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    Aannette,

    d'abord et depuis la loi de sept 2004, ce prorata de charges n'est plus d'actualité lors de l'achat/vente d'un logement. Il faut que ce soit clairement exprimé au moment du compromis sinon vous serez redevable des appels de charges depuis le moment ou vous devenez proprio (donc pour vous, ce serait l'appel de avril 2006).

    http://vosdroits.service-public.fr/p...t%C3%A9&l=N357

    question: est-ce que ce prorata était signalé au compromis ?
    si oui, vous devez payer,
    si non, vous ne payez pas.

    de plus, en tant que locataire, vous payez des provisions sur charges tous les mois. donc vous avez payé à ce bailleur déjà une partie des charges locatives ....
    il faut savoir que les charges d'appart sont composées de charges dues par le bailleur (ex: frais de syndic, frais d'ag, assu immeuble etc) et de charges locatives rechargeables telles que gardiens, entretien, chauffage, eau ....

    donc si jamais vous deviez néanmoins payer, ne payer pas la totalité de la somme mais déduisez les provisions versées

  3. #3
    Membre Sénior Avatar de Khossil
    Ancienneté
    août 2005
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    248
    Bonjour Golfy,

    Merci de tout coeur pour votre réponse. Je saurais déjà que nous ne devons payer que les charges à venir et non pas déjà payées en tant que locataire.
    D'autre part, je vais de ce pas, bien relire dans mon compromis si une clause est mentionnée quant au paiement des charges de ce trimestre.

    Je vous tiendrai au courant de la suite. J'ai hâte d'être à demain car depuis que nous avons décidé d'acheter, j'ai l'impression (et des fois à raison) que la "pompe à fric" s'est mis en route pour nous extirper le plus d'argent possible sans raison légitime.

    Merci encore.
    Annette

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    Encore un conseil : en tant qu'acheteur, les frais de mutation que pourrait demander votre syndic sont illégaux et vous n'avez pas à les payer.

    bon à savoir, si le notaire veut vous les retenir d'office

  5. #5
    Membre Sénior Avatar de Khossil
    Ancienneté
    août 2005
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    248
    Bonjour Golfy,

    Trop tard, nous venons de signer et ces frais de mutation de questionnaire ont été l'objet d'un débat "amical" avec le notaire du vendeur qui nous a confirmé que la jurisprudence en question pouvait être interprétée, et que cette opposition était faite au vendeur et non pas à l'acheteur. La personne nous a dit que le syndic, si nous ne payions pas ces frais, pourrait être amené à nous les imposer par une action en justice et mettrait en cause, par le fait, le notaire qui aurait mal fait son travail (enfin elle a employé des termes un peu plus techniques que je ne saurai retraduire ici mais c'est ce que j'ai compris).

    J'avoue que nous avons eu un peu peur et avons capitulé devant tant de "savoir".

    Par contre, elle nous a bien dit aussi de faire la démarche de notre côté mais qu'elle ne pensait pas que le syndic nous rembourserait.

    Je ne viens de lire que seulement votre post et j'avoue que j'ai maintenant l'impression de nous être faits bien avoir.

    Mais bon, on va essayer, à plusieurs anciens locataires/acheteurs de se regrouper et faire une action de remboursement auprès du syndic.

    Merci encore une fois de vos précieux conseils, même si cela n'a pas abouti en ce qui me concerne.

    Annette

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    Annette,
    plus d'infos sur le sujet. cela vous aidera à comprendre l'embrioglio des copropriétés ....
    http://www.universimmo.com/fiches/un...?Fiche_Code=85
    http://www.mon-immeuble.com/Dossiers...erventelot.htm

    de plus voici un arrêt de cassation à propos de ces frais de mutation
    Voici l'arrêt du 11 octobre 2005 indiquant que ces frais sont illégaux :


    Cour de Cassation
    Chambre civile 3
    Audience publique du 11 octobre 2005 Cassation partielle

    N° de pourvoi : 04-17178
    Inédit

    Président : M. WEBER

    REPUBLIQUE FRANCAISE
    AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

    Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Lyon, 17 mai 2004), rendu en dernier ressort, que M. X..., Mmes Y... et Z... ont vendu des lots dont ils étaient propriétaires indivis dans un immeuble en copropriété ; que par déclaration au greffe, ils ont demandé la mainlevée de l'opposition que le syndic, la société Galyo, aurait faite entre les mains du notaire chargé de la vente et la condamnation du syndicat à leur restituer certaines sommes indûment payées ; qu'ils ont réclamé des dommages-intérêts tant au syndicat des copropriétaires qu'au syndic et reconventionnellement le syndicat a demandé leur condamnation au paiement d'une certaine somme ;

    Sur le premier moyen qui est recevable :

    Vu l'article 1165 du Code civil ;

    Attendu que pour débouter M. X... et Mmes Y... et Z... de leur demande en restitution d'une certaine somme mise à leur charge par le syndicat au titre des frais de mutation de leurs lots, le jugement retient que ces frais ont été prévus au titre des honoraires pour prestations particulières du contrat du syndic, contrat voté par une assemblée générale de copropriétaires non contestée ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que les décisions d'assemblée générales ne régissent pas les rapports entre chaque copropriétaire et le syndic, pris personnellement, le tribunal a violé le texte susvisé ;


    Et sur le deuxième moyen :

    Vu l'article 1165 du Code civil ;

    Attendu que pour condamner M. X... et Mmes Y... et Z... au paiement d'une certaine somme au titre de travaux, le jugement retient qu'aux termes du contrat de vente des lots de copropriété, l'indivision X... s'engageait envers les acheteurs à prendre en charge le coût des travaux décidés avant le jour de la vente, et que le syndic a pu réclamer aux vendeurs le coût de ces travaux auxquels ils resteront en dernier lieu tenus ;

    Qu'en statuant ainsi, sans rechercher à quelle date les appels de fonds relatifs aux travaux considérés étaient devenus effectivement liquides et exigibles et alors que le syndicat est un tiers au contrat de vente, le tribunal n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

    Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le troisième moyen qui ne serait de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a débouté M. X... et Mmes Y... et Z... de leurs demandes en mainlevée de l'opposition et en restitution de la somme de 580,37 euros au titre de la provision du 4ème trimestre 2001, le jugement rendu le 17 mai 2004, entre les parties, par le tribunal d'instance de Lyon ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Villeurbanne ;

    Condamne le syndicat des copropriétaires du 26, 28, 30 chemin de la Creuzette et la société Galyo, ensemble, aux dépens ;

    Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du 26, 28, 30 chemin de la Creuzette et la société Galyo, ensemble, à payer à M. X... et Mmes Y... et Z..., ensemble, la somme de 2 000 euros ;

    Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires 26, 28, 30 chemin de la Creuzette et de la société Galyo ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement partiellement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze octobre deux mille cinq.


    -----------------------------------Autres informations concernant les frais de mutations et l'abus des syndics :
    http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0106/abus663.htm
    http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1205/abus636.htm = frais acquéreurs
    http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1205/abus630.htm
    http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1205/abus620.htm
    http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1205/abus619.htm
    http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1105/abus616.htm
    http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1105/abus605.htm
    Je vous soumet cet extrait de discussion (l'auteur JPM, sur un autre forum, ne m'en voudra pas j'espère ....)

    on parle bien des clauses de frais de mutation figurant dans les contrats de syndic .
    Le contrat de syndic, si l'on admet son existence, est un contrat de mandat entre le syndicat et le syndic, adopté par l'assemblée générale.

    La dessus il y a deux courants de jurisprudence :

    > 1) le majoritaire actuellement : les copropriétaires sont des tiers dans les rapports entre le syndicat et le syndic. Les clauses du contrat sont inopposables au syndicat

    > 2) le minoritaire : la transparence juridique du syndicat, composé de tous les copropriétaires fait que les clauses du contrat de syndic leurs sont opposables. De plus la solution pratique est conforme aux règles de publicité des prix.

    bref, vous voilà avertie. vous avez signé ... mais sachez que ce n'est pas parce que l'on dit certaines choses de facon très affirmative, que la personne a forcément raison

    bienvenue dans le domaine de la copro !!!

  7. #7
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
    Messages
    3 111
    Oui ...mais les Notaires sont parfois très convaincants de part leur fonction d'Officier Ministériel

  8. #8
    Membre Sénior Avatar de Khossil
    Ancienneté
    août 2005
    Messages
    248
    Merci, merci pour toutes vos réponses. Avec tous ces documents que vous m'avez indiqués, je vais pouvoir, à l'occasion de la prochaine assemblée générale du syndic, en discuter avec les copropriétaires présents et je pense que je vais les inciter à ce qu'on s'unisse pour demander le remboursement abusif de ces frais.
    Merci encore. Qu'est-ce qu'on ferait sans vous ? On se sent moins seul dans cette jungle qu'est le quartel acheteur/vendeur/syndic/notaire (si je peux m'exprimer ainsi).
    Bon week-end
    Annette

  9. #9
    Membre Sénior Avatar de Khossil
    Ancienneté
    août 2005
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    248
    Citation Envoyé par golfy
    Encore un conseil : en tant qu'acheteur, les frais de mutation que pourrait demander votre syndic sont illégaux et vous n'avez pas à les payer.

    bon à savoir, si le notaire veut vous les retenir d'office
    Je voudrais vous remercier de tout coeur, car grâce à vous et votre forum, et à l'appui des documents que vous m'avez indiqués, nous avons pu obtenir le remboursement des frais de mutation qu'on nous avait fait payer lors de la signature.

    Le syndic va les porter au crédit des charges que nous aurons à payer dans quelques jours.

    Merci encore pour l'aide précieuse que vous apportez aux autres.

    Bonne continuation. Annette

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