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Achat bien : litige avec locataire

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin Avatar de Manica
    Ancienneté
    février 2006
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    Bonjours a tous, après avoir signer un compromis pour l'achat d'une maison et d'un hangar diviser en 5 partie, loué a 6 personnes différentes (1 personne pour la maison et 5 autres pour les hangars) on apprend que le vendeur est en litige avec un des locataire du hangar cela fait maintenant plus d'un an que sont loyer n'est pas regler, une procedure a ete engager pour loyer impayer, il faut savoir qu'il n'y as pas de bail tous c'est fait oralement. Maintenant le vendeur me dit qu'il est pret a oublier ces arrières si le locataire debarrasse le local et les servitudes a l'exterieur, moi j'ai l'impression que le locataire est un artisan a son compte qui utilise le local pour déposer son materiel et qu'il a arreter son activite ou deposer un dossier de faillite sans donner aucune nouvelle.
    Nous aimerions savoir qu'elles sont les différentes solutions pour ce genre de litige et comment ne pas hérité d'un mauvais payeur dans ce cas de figure. Il est vrai que j'aurais pu a la signature du compromis exgiger prendre possession du local vide mais a ce momment de la transaction on nous as laisser croire a un impayer banal.
    Ceci dit nous somme décider a acheter meme si on doit hériter du litige en espérant avoir une solution a notre problème.
    Je suis a l'ecoute de toutes experiences similaires ou conseil juridique MERCI

  2. #2
    Membre Sénior Avatar de Carifa3
    Ancienneté
    octobre 2005
    Localisation
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    Bonjour,

    Vous avez tout à fait raison "achetez" mais vous n'hériterez pas du litige pour les raisons suivantes. A la signature de l'acte définitif vous recevrez tous les documents permettants de continuer la gérance du bien.
    Baux, états lieux, avis d'impositions des locataires etc, etc.

    La personne qui ne paie pas son loyer et dont la location c'est vue faire par voie verbale est considérée comme n'ayant ni droit, ni titre. A ce sujet je ne peut comprendre qu'il puisse y avoir une procédure quelquonque contre lui, rien ne lui empêche de prétendre que ce local à été fourni à titre gratuit ou en compensation de certains travaux.

    Je pense de ce fait qu'il y a une personne qui vous prend pour une andouille. Rien de grave pour autand car dès la signature de l'acte vous aurrez le droit de prendre tous les effets de cette personne et les mettre sur un trottoir.

    L'entreposage de matériel n'a rien à voir avec la résidence principale d'une personne ou famille.
    Notre vie sera toujours remplie de défis. Il est préférable de se l'admettre et de décider d'être heureux malgré tout. Il n'y a donc pas de meilleurs temps que pour l'être "maintenant".

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
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    25 125
    Bonjour,

    Je ne suis pas d'accord avec ce qui vient d'être dit. Un bail verbal, dès lors qu'il prend application, vaut bail ; cela ne fait pas du locataire un occupant sans droit ni titre, ce serait le cas si le bail était venu à expiration, et si le locataire restait dans les lieux.
    Pourquoi en pas donner congé dès maintenant, à l'issue de la période de 3 ans.

    Cdt

    Anissa

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
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    Bonjour,

    Je suis d'accord avec Anissa : le bail verbal est valable.

    Profitez de votre achat pour vous faire connaître de tous vos locataires et établir des baux écrits, aux conditions antérieures.

    Pour le mauvais payeur, toutes les dettes effectuées avant votre achat ne vous concernent pas. Mettez-lui la pression dès que les sommes qui vous sont dues par transfert de bail ne vous sont pas réglées.
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  5. #5
    Membre Benjamin Avatar de Manica
    Ancienneté
    février 2006
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    15
    [quote=anissa]Bonjour,

    Je ne suis pas d'accord avec ce qui vient d'être dit. Un bail verbal, dès lors qu'il prend application, vaut bail ; cela ne fait pas du locataire un occupant sans droit ni titre, ce serait le cas si le bail était venu à expiration, et si le locataire restait dans les lieux.
    Pourquoi en pas donner congé dès maintenant, à l'issue de la période de 3 ans.

    Qu'es que tu entend par donner congé dès maintenant ? Une période de trois an ? depuis le premier reglement du loyer? je te remerci

    je voudrais savoir si c'est effectivement les preuves de reglements qui font foi car le dernier a avoir regler les loyers est le père(solvable) du bailleur qui lui est insolvable (organiser)

    Anissa en gros qu'es que tu ferais a ma place ?? Merci

  6. #6
    Membre Benjamin Avatar de Manica
    Ancienneté
    février 2006
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    15
    Qu'es que tu entend par donner congé dès maintenant ? Une période de trois an ? depuis le premier reglement du loyer? je te remerci

    je voudrais savoir si c'est effectivement les preuves de reglements qui font foi car le dernier a avoir regler les loyers est le père(solvable) du bailleur qui lui est insolvable (organiser)

    Anissa en gros qu'es que tu ferais a ma place ?? Merci

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
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    Il faut lui donner congé dans les formes : en recommandé AR 6 mois avant le terme du bail en disant que vous prenez le local pour votre usage exclusif ; comme il n'y a pas de bail écrit, difficile de prouver la date et n'importe quand devrait faire l'affaire.
    Maintenant, s'il ne veut pas partir, cela va être une rude lutte d'au moins deux ans pour le déloger.
    Puisqu'il ne paye pas les loyers, il faudrait en même temps que le congé, lui envoyer un commandement de payer par huissier de justice (se renseigner auprès d'un huissier), c'est une procédure très formaliste.

    Toutes ces procédures doivent être engagées par le propriétaire actuel...enfin....ce serait bien (sauf si le lot à acheter est tellement exceptionnel que les acheteurs se bousculent au portillon).

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
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    Citation Envoyé par anissa
    Il faut lui donner congé dans les formes : en recommandé AR 6 mois avant le terme du bail en disant que vous prenez le local pour votre usage exclusif
    Bonsoir,

    Petite question pour ma culture personnelle : ne s'agissant pas d'un local d'habitation, et semble-t-il d'un local lié à un local d'habitation, la loi 89-462 ne s'applique pas.
    Les conditions du congé sont-elles quand même aussi encadrées ?
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  9. #9
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2006
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    Bonsoir,

    Je lisais au départ que l'on faisais référence qu'a une location style appart
    ouf heureusement que Jean Louis a bien remarqué qu'il ne sagissait pas d'une habitation

    Tout à fait Jean-Louis ce n'est pas une habitation,

    Comme également disait Carifa, il y a eu un bail verbal ( si on veux ou si on veut pas )
    les paiements ( quand il les a fait )étaient éffectué comment ?? ( en espèces peut-être?? ) c'est le cas avec beaucoup de profession libéral, donc pas de preuve de paiement, n'y d'une location
    Il ne faut pas prendre de gant avec ces personnages, étant un artisant si il n'ait pas réglé pour son travail, il dirait rien, j'en doute fort

    Bonne soirée

  10. #10
    Membre Benjamin Avatar de Manica
    Ancienneté
    février 2006
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    15
    Effectivement ce n'est pas un coup de fusil que je fait mais plutot un coup de canon (superbe affaire). le compromis a été remis une première fois car je découvrais justement ce litige : le proprio a engager une procedure de conger depuis plus de deux ans mais entrecouper par une perriode ou le père du locataire a pris en charge les loyer (par chèque) et depuis septembre plus rien, le papa se décharger completement.
    Aujourd'hui le vendeur me dit qu'il est pret a oublier les arrières si la personne débarrasse le local et les dépendances ce qui me permettrais de reloué tous de suite.
    Maintenant comme le dit jean-louis il est vrais que ce n'est pas une habitation mais un local qui est utiliser comme garage la procedure de conger doit-elle etre aussi lourde ?
    Et dans le cas ou le locataire soit un artisan qui est fait faillite donc insolvable ?
    merci a tous

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    le mieux serait que vous insistiez pour que le hangar soit libre à la vente. que le proprio actuel se débrouille. possible ?

    je ne vois pas en quoi le vendeur a l'air de vous faire une fleur en parlant d'oublier les impayés ... vous n'avez strictement rien à voir avec les impayés passés. par contre, bonjour les pbls futurs dès que vous etes bailleur.

    car effectivement, la loi de 89 ne s'appliquera pas -

    avez-vous rencontré ce locataire ? ce serait peut-etre une démarche à faire pour tâter le terrain et voir un peu ce qu'il en est de sa situation réelle. que compte t-il faire ? ne pouvez vous pas trouver un arrangement amiable ? au besoin, quitte à le payer pour qu'il débarrasse le plancher si ce n'est qu'un entrepot.

    a mon avis, il faut au moins que vous fassiez la démarche pour savoir à quoi vous vous exposez.

  12. #12
    Membre Benjamin Avatar de Manica
    Ancienneté
    février 2006
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    15
    Quand le proprio parle d'oublier les arrières ils s'adresse au locataire mauvais payeur, oui bien sur que je pouvais exiger que le local soit vide a la reception , j'avais expliquer que la signature du compromis avais été reporter a cause justement de ce litige au bout de deux semaine le vendeur me rappel pour me dire qu'il as du mal a regler le problème ( en sachant qu'il y avait a ma connaissance au moin trois personnes qui souhaiter acquerir meme avec le litige) mais qu'il veut bien continue la procedure de conger engager si je lui demandais donc c'est moi qui décide en sachant que tant que la procedure n'est pas terminer je ne peut pas louer. maintenant dans les parties communes ( voie d'acces, parking, une parcelle de terrain attenant) le locataire y as entreposer deux vehicules et une caravane qui ne sont pas assurer leurs etats ne le permet pas, bon pour la casse, il n'y aurais t'il pas moyen a lui mettre la pression sur ce faits
    Merci a tous

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