Vos question à l'Avocat
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division d'un terrain constructible

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    16
    bonjour nous souhaitons avec un autre couple acheter un terrain de 2996M2 avec un SHON de 450m2. Nous souhaiterions bien sûr procéder au partage de ce terrain. Quelles sont les solutions?
    1) procéder au partage lors de l'acte notarié de vente (intervention d'un géomètre expert et vérification de la surface minimale des parcelles constructibles dans la commune)?
    2) acheter le terrain puis poser un permis de construire pour une unité foncière et ensuite demander la division des parcelles par intervention d'un géomètre expert et acte notarié soit une deuxième fois les frais..) Enfin on finit la construction et l'on regarde le bonne conformité?
    Qu'en pensez-vous???
    Merci de votre aide

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    55 711
    Il vous faut déja vérifier si vous pouvez diviser ce terrain et de quelle manière en vérifiant auprès de l'Urbanisme sur le POS ou le PLU la surface qui peut être occupée, voir avec un Notaire les frais de division qui peuvent parfois être élevés et enfin le coût du géomètre de façon à avoir tous les éléments avant d'acheter !

  3. #3
    Pilier Junior Avatar de Baldr
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    1 456
    Bonjour,
    Vérifiez également si ce terrain n'est pas issu lui-même d'une division parcellaire sur une période de moins de 10 ans.
    Cordialement.
    Ne pas tourner le dos aux problèmes, c'est déjà leur faire face.

  4. #4
    Membre Cadet Avatar de Marie62
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    41
    Bonjour,
    Je pense que la première solution est la plus sure. Il vaut mieux savoir ce que vous achetez exactement et que les bornes soient bien en place...

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    16
    bon je me suis renseigné et les parcelles doivent faire 1500m2 sur la commune.
    Un premier CU nous donne la possibilité de faire une unité foncière de 450m2 donc nous allons demander de faire couper la parcelle en deux parcelles de 1498m2 puis construire deux maisons mitoyennes par un garage en conformité avec le PLU et le CU donc?
    Qu'en pensez-vous?

  6. #6
    Pilier Cadet Avatar de Mitchou
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    700
    Ouh làlà, beaucoup de mélanges dans vos propos.
    Unité foncière de 450m² non. Unité foncière de 2996m² oui.
    Superficie minimale pour construire 1500 m². Donc couper en deux ne fait pas 2 x 1500 m² mais deux fois 1498 m² donc deux parcelles inconstructibles.
    Concernant la superficie, il faut savoir qu'elle est sans doute issue du cadastre qui n'a aucune valeur juridique. Seul un bornage périmétrique contradictoire vous garantira de la superficie, et avec chance vous aurez plus de 3000 m² et pourrez couper en 2.
    Si toutefois vous ne pouvez pas diviser en 2 parcelles constructibles, la solution serait peut etre de créer une copropriété horizontale. La copro demanderait le permis de construire sur les 2996 m² et bénéficierait de 450 m² de SHON (sous réserve de vérification auprès de l'urbanisme). Ces 450 m² seraient divisés en deux lots avec jouissances exclusives des jardins attenants.
    Bonne continuation

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    16
    rebonjour peut être me suis-je mal fait comprendre...
    Le terrain est divisible en deux parcelles d'environ 1500m2 ceci est acté par une agence qui a demandé l'ensemble des renseigenemts et de plus nous avons eu confirmation pour ce point.
    Un premier CU que nous n'allons pas modifier nous autorise à construire 450m2 sur cette parcelle d'environ 3000m2 donc nous allons nous y conformer et demander deux permis de construire pour y faire construire deux maisons mitoyennes par un garage.
    Lors de la signature de l'offre d'achat , nous allons spécifier en conditions suspensive que nous souhaitons acheter sous réserve d'obtenir deux permis de construire afin de nous protéger!
    Qu'en pensez-vous?

  8. #8
    Pilier Cadet Avatar de Mitchou
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    700
    Citation Envoyé par ngmt
    rebonjour peut être me suis-je mal fait comprendre...
    Le terrain est divisible en deux parcelles d'environ 1500m2 ceci est acté par une agence qui a demandé l'ensemble des renseigenemts et de plus nous avons eu confirmation pour ce point.
    Ben je suis désolé je ne comprends toujours pas comment avec 2996 m² on peut faire deux fois 1500 m², ou alors il y a effectivement plus mais je m'en tiens au chiffre que vous annoncez. Attention avec les superficies minimale pour construire, environ ça n'existe pas, une parcelle qui fait 1500m² est constructible, une parcelle qui fait 1499 m² ne l'est pas.
    Je me repette sur les superficies mais tant que le terrain n'est pas borné, elles ne sont pas garanties, même si cela est "acté par une agence".


    Citation Envoyé par ngmt
    Un premier CU que nous n'allons pas modifier nous autorise à construire 450m2 sur cette parcelle d'environ 3000m2 donc nous allons nous y conformer et demander deux permis de construire pour y faire construire deux maisons mitoyennes par un garage.
    Lors de la signature de l'offre d'achat , nous allons spécifier en conditions suspensive que nous souhaitons acheter sous réserve d'obtenir deux permis de construire afin de nous protéger!
    Qu'en pensez-vous?
    OK, je me pose une question, vous achetez bien en indivision?
    C'est donc l'indivision qui va demander les permis.
    Pourquoi deux permis? Un permis suffirait et couterait moins cher.
    Quelle que soit la superficie du terrain, apres obtention de la conformité des constructions vous pourrez diviser.
    Le problème et là je laisse ma place aux juristes c'est qu'il faudra sortir de l'indivision. Si tout va bien, à l'amiable c'est plutôt facile, si y a un problème, faudra alors aller trouver un juge.

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    16
    surtout pas en indivision car sinon cela devient insoluble et je ne veux pas me marier à 4 sur un projet.
    Nous achetons chacun une des deux parcelles bornées par un géomètre qui va faire le travail en relation avec notre notaire afin de nous préparer un seul acte de vente chacun.
    Nous demanderons alors deux permis et non un.

  10. #10
    Pilier Cadet Avatar de Mitchou
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    700
    Le 2) de votre première intervention laisser penser à une indivision.
    S'il y a possibilité de diviser avant alors il n'y a plus de problème, surtout si un Géomètre vient borner.
    Faudrait quand même qu'il trouve minimum 3000 m² ....

  11. #11
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    16
    nous cherchons à l'éviter (l'indivision....) car nous ne voulons pas de problème.
    En fait, le terrain est super sympa mais cher comme un peu partout et on a dessus une grande SHON de 450m2. Comme la superficie est grande aussi (presque 3000m2) nous espérons que la DDE accepte la division en deux sous parcelles (note que cette parcelle est issue d'un partage fait en 88 donc pas de lotissement) afin de chacun avoir notre indépendance...
    Bref c'est un peu notre espoir de pouvoir vivre à moins de 30kms de notre travail mais pas en faisant n'importe quoi non plus!

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    55 711
    Comme vous l'a dit MITCHOU 1498 m2 ce n'est pas 1500 , donc la première chose avant achat c'est de faire vérifier par le géomètre les 3000 m2 !!
    Sinon vous n'obtiendrez jamais de permis !

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