Vos question à l'Avocat
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frais divers réclamés par le syndic

Question postée dans le thème Copropriété et Syndic sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Junior
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    219
    Bonjour,
    Voilà mon problème. J'espère de tout coeur que quelqu'un pourra m'aider à le résoudre :
    Depuis que j'ai acheté mon appartement, les factures du syndic s'accumulent : il y a :
    les provisions pour charge (jusque là, c'est normal)
    des frais d'ouverture de dossier (qui si j'en crois d'autres posts ici sont illégaux)
    une régularisation "suite vente" (sans plus de précision)
    une régularisation eau (alors que je paie directement mes factures à la société locale des eaux) sans plus de précisions non plus...
    je paie régulièrement les provisions de charges. J'ai payé les frais de dossier dont je compte demander le remboursement. Mais comment agir face aur reste ?
    Merci de vos avis

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    1 244
    Bonjour

    Pour l'eau vous dite que vous payez directement,
    C'est un appartement !
    Vous avez un compteur individuel !
    Si c'est oui vous ne payez ""que"" votre consommation personnelle

    Dans un immeuble il y a un compteur général,
    Bien souvent les syndics programme les relevés des compteurs individuel (qui peuvent être fait par les propriétaires ou une sociétée indépendante) avec le relevé (ex; compagnie des eaux ) du compteur général,

    Bien souvent il y a une différence entre les relevés indivis. et général, cela peut provenir de l'eau utilisée par la sociétée de nettoyage, espace vert etc.
    Cette différence fait partie des charges commune générale dont ""EAUX""

    Mais restez vigilante quand même, il y a beaucoup d'abus des syndics

    Cordialement

  3. #3
    Membre Sénior Avatar de Gutentag
    Ancienneté
    décembre 2005
    Localisation
    13
    Messages
    373
    Quoi abus de SYndic ? Noooooonnn il n'y a pas que des coquins dans la profession.

    Si tu paie des provisions, c'est qu'elles sont basées sur des dépenses de l'exercice antérieur alors rien de plus simple, soit tu attends la cloture des comptes soit tu demande l'état des dépenses de l'année antérieur.
    Tu verras où part l'argent de la copro.

    Ensuite, concernant les honoraires de prise en charge et compagnie, j'aimerais connaitre les intitulés exacts et demande au Syndic de te montrer le contrat liant la copro à leur cabinet. Tu liras une liste assez longue de prestations particulières, cette liste faisant partie entière du contrat,il ne peut pas être contesté..

    Il faut savoir enfin que le Syndic est tenu de tenir à la disposition de chaque copropriétaire ce que l'on appelle les pièces justificatives de charge de copropriété; en effet, tout document concernant la coprop doit être consultables GRATUITEMENT sur rendez vous dans leur cabinet, tu obtiendras les réponses à tes questions .
    Gutentag, Syndic

  4. #4
    Membre Cadet
    Ancienneté
    janvier 2006
    Localisation
    bordeaux
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    21
    bonjour,
    c est vrai qu'il est difficil des fois de comprendre à quoi sont duent les frais à payer au syndic .

    toutefois, il ne faut pas hésiter à aller voir la personne qui s'occupe de votre immeuble et de lui poser des questions, et aussi de signaler les difficultés de paiement, car ils n'hésitent pas à facturer trés rapidement des frais supplémentaires.

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    en effet, tout document concernant la coprop doit être consultables GRATUITEMENT sur rendez vous dans leur cabinet, tu obtiendras les réponses à tes questions .
    salut Gutentag, Wie gehts ?

    reprends moi si je me trompe mais cette consultation se fait en vue de la préparation de l'AG avec des personnes bien désignées non ?

    je vois mal un syndic acceptant que 30 copro débarquent tout le long de l'année et demandent à voir les factures X, Y, Z ....
    là, ca devient payant ?
    car à lire ta réponse, ca semble être "porte ouverte" sur simple demande ... mais ce n'est jamais le cas.


    A décharge, j'ai un syndic avec qui je suis en bonne relation, et la gestionnaire est toujours là pour répondre à mes questions ou à mes fax. Par contre, y'en a un autre où (théoriquement) tu peux tel le matin et où systématiquement y'a un répondeur avec les heures d'ouverture .... même quand on est en plein dedans ....
    bien sur, celui-la, ne répond même pas au fax !

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
    Localisation
    Ile de France
    Messages
    5 900
    Citation Envoyé par gutentag

    Ensuite, concernant les honoraires de prise en charge et compagnie, j'aimerais connaitre les intitulés exacts et demande au Syndic de te montrer le contrat liant la copro à leur cabinet. Tu liras une liste assez longue de prestations particulières, cette liste faisant partie entière du contrat,il ne peut pas être contesté..


    Guten Abend,

    Un arrêt récent de la cour de Cass a jugé illégaux les frais mis à la charge des acquéreurs lors des mutations, arguant que, en ce domaine, le contrat de syndic approuvé par l'AG ne pouvait s'imposer à une personne n'étant pas copropriétaire au moment du vote....
    Donc les frais d'ouverture de compte et assimilés ne devraient pas être imputés à un nouvel acquéreur qui n'a signé aucun contrat avec le syndic en place....
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  7. #7
    Pilier Junior Avatar de Ondiane
    Ancienneté
    mars 2005
    Messages
    1 172
    J'ajouterai que les syndics sont quand même un repaire de mafieux.
    Nombre de frais indument demandés aux copropriétaires sont illégaux, puisque le syndic est lié au syndicat des copropriétaires, et non individuellement à chaque propriétaire.

    Ce sont souvent des sommes qui deviennent importantes qui sont payés.

    Quand à voir les factures et justificatifs, 2 demi journées avant l'AG, sur les heures de travail, je n'appelle pas celà tenir à disposition.

  8. #8
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    1 244
    Bonsoir

    Gutentag, vous me semblez très étonné quand je dis qu'il faut être très vigilant a l'égard des syndics,
    Soit vous faite semblant, ou c'est de l'ignorance de votre part, car je ne voulais polimiquer sur les "" ARNAQUES"" de certain syndic,
    Je vous conseil d'allez jeter un coup d'oeil sur le site

    de ""UNARC"" www.unarc.asso.fr

    Je rejoins Golfy, enfin ceux qui comme moi semblaient aussi surpris

    Bonne soirée a tous,
    Bon [loterie] on c'est jamais

  9. #9
    Membre Sénior Avatar de Gutentag
    Ancienneté
    décembre 2005
    Localisation
    13
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    373
    Salut à tous, es geht mir gut !

    nan je ne suis pas surpris, je me permets juste de dire que TOUS les Syndics ne sont pas escrocs ou mafieux.... (Suis je peut etre l'exception qui confirme la règle ?) Les arnaques dans le métier, j'ai pu être au courant de certaines choses, mais non je ne suis pas surpris, mais ne faisons pas l'amalgame ! PITIE

    En terme de consultation des pièces jsutificatives, la loi prévoit que n'importe quel copropriétaire peut se rendre entre la réception du recommandé pour l'AG et la tenue de ladite assemblée pour consulter les pièces.

    C'est la loi, maintenant il est clair qu'il faut grouper les rendez vous.... Mais le SYndic est tenu de les recevoir. Et concernant les documents quel qu'il soit, je suis désolé de vous dire que les documents de la copropriété appartiennent aux copropriétaires et sur simple rendez vous, votre SYndic doit vous recevoir gratuitement. Pas de photocopie que de la consultation.

    Sinon golfy le disait à juste titre, essaie de voir avec ton gestionnaire et/ou le comptable pour explication rationnelle....

    Gutentag, Syndic

  10. #10
    Membre Junior
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    219
    Merci de vos réponses à tous.
    j'ai sous les yeus le compte de copropriété qui montre que le précédent propriétaire a bien réglé les appels de fond avant la vente; à la date de cloture de l'exercice le solde (créditeur) est de 104 euros.
    Dans les dépenses de l'exercice apparaissent une consommation d'eau individuelle nulle, ce qui est normal puisque les factures individuelles sont payées directement à la société des eaux. Les tantièmes correspondants aux frais d'entetien de l'immeuble se montent (pour mon appartement) à 639 euros annuels.
    En sus de cela, le syndic me demande 127 euros de régularisation d'eau et 88 euros de "régularisation suite vente". Il me semble que ces régularisations doivent être demandées à l'ancien propriétaire et correspondent au fait qu'il y a un certain temps (six mois avant mon achat), l'eau était comprise dans les charges.
    Mon syndic refuse de me donner les relevés de charges précédents qui pourraient m'aider à comprendre l'origine de ces frais par "discrétion envers l'ancien propriétaire"
    Que suis-je censée faire ?

  11. #11
    Membre Sénior Avatar de Gutentag
    Ancienneté
    décembre 2005
    Localisation
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    373
    Question : Quand as tu acheté ?
    Je pense que tu dois être soumis à un décret sorti en mai 2004 entrant en application en septembre 2004 qui stipule que le prorata temporis n'existe plus et que tu dois subir le crédit ou le débit de la personne à qui tu as acheté sauf cas contraire sur l'acte authentique)

    Maintenant concernant la flotte, je nage un peu. tu as un compteur individuel ? tu paie comme l'# Fournisseur en énergie # ta flotte ?
    Alors il n'ont pas à te provisionner de la flotte, même si celle ci est commune cela représente environ 40 m3. Mis à part si vous avez des espaces verts, je ne comprends pas. La conso d'une femme de ménage qui prendrait ses seaux dans un robinet dans la cage d'escaliers, n'excède généralement pas le 5m3.

    Enfin, concernant la discretion le syndic se fout éperdument de toi. Ils n'ont plus de lien juridique avec lui, tu es le propriétaire; indique leur bien que tu ne sois pas connaitre l'état de ses versements mais simplement les dépenses de son lot.

    SI possible, écrit en RAR à ton syndic pour avoir des traces....
    Gutentag, Syndic

  12. #12
    Membre Junior
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    219
    Bonjour,
    et merci Gutentag de t'intéresser à mon problème.
    En fait j'ai eu la comptable du syndic ce matin qui m'a enfin donné une réponse cohérente et dit que :
    1- elle ne savait pas à quoi correspondait les frais de mutation, peut être aux frais de dossier que j'ai acquittés (et que je n'aurais pas du payer si j'en crois les différents posts sur ce forum) - mais la somme n'est pas la même !
    2- elle me réclamait l'eau faute de l'avoir, en son temps, réclamé à l'ancien propriétaire.

    Elle ne m'a pas l'air d'être très au fait de ses dossiers !!

    En tout cas elle me dit qu'elle n'arrivera sans doute pas à faire payer l'ancien propriétaire et donc elle me réclame l'argent à moi !
    Devant tant d'ingénuité je me sens désarmée, moi !!
    Quelle suite donc ? Ecrire une lettre recommandée pour résumer ce qui s'est dit au téléphone ?
    Bis bald, Gutentag ! Tschuss !

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