Vos question à l'Avocat
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Problème avec locataire, encore !

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Junior
    Ancienneté
    mars 2005
    Messages
    57
    Bonjour,

    comme certains le savent, nous sommes en conflit avec notre locataire, qui remet aujourd'hui sur le tapis un problème épineux dont j'avais déjà parlé.
    Voilà, la locataire, qui nous a déjà fait assigner deux fois devant le tribunal, vient de contacter une avocate.

    Elle refuse de venir consulter le détails des charges à domicile et nous devrions donc l'arranger en nous déplacant. Je précise que celà fait au moins trois RAR où nous lui demandons de prendre contact avec nous pour la consultation de ce détail et qu'elle ne nous a jamais répondu. Comme à son habitude, avec 6 mois de décalage, elle passe par voie de justice...

    Le problème principale est un contentieux sur le loyer. Je vais tacher de faire bref vu que j'avais déjà posté à ce sujet (voir détails ici : http://forum.net-iris.com/showthread.php?t=9760, Aout 2005, ça date déjà :-()
    D'un côté nous avons donc un jugement de la juridiction de proximité qui, se basant sur un accord verbal (que nous ne refutons pas si ce n'est que la locataire n'a pas respecté ses engagements et à profité tout de même de la réduction de loyer), déclare un loyer de 330 euros plus 60 de charges.

    De l'autre, nous avons le tribunal d'instance (et non pas TGI comme je l'avais ecrit), qui, lorsque la locataire a voulu se prévaloir de ce montant de loyer, l'a refuté, et jugeant les quittances emises lors de la 1ere année de location alors irrecevables, s'est basé sur le bail uniquement. Donc il est inscrit, dans le jugement, que la locataire fait une reclamation sur le montant du loyer mais que cette dernière est à réfuter au vu du bail.

    Au jour d'aujourd'hui, la locataire refuse de payer 1 centime de plus que 390 euros, ne souhaite pas s'acquitter de la TOM (deux années, 150 euros), ne veux pas payer ses charges (plus de 400 euros) et en plus donc, prend une avocate pour ça !

    Et l'avocate d'écrire que, effectivement, il y a deux jugements contradictoires, mais que cela ne veut pas dire que c'est celui du TI qui prime, et que donc la locataire ne veut pas payer plus que 330 euros + 60 euros pour son loyer + les charges. Ce qui fait que nous seulement elle ne veut rien payer mais nous reclame en plus, 131 euros de trop perçu sur les provisions de la première année !

    Alors là je vous avoue, je comprend plus. La locataire a-t-elle le droit de choisir son jugement ??? le deuxième ne lui plait pas donc elle le met à la poubelle, sans même y faire appel, et elle a donc décidé que ce serait le premier et seul le premier qui comptait !

    Franchement je ne sais plus quoi faire, ni répondre... comme je vous l'avais expliqué, l'appartement est en vente, mais avec une locataire qui agite un jugement à 390 euros CC, evidemment les acheteurs prennent leur jambes à leur cou...

    Donc voilà, je vous demande une fois de plus conseil... nous devons répondre à l'avocate, et je sèche totalement...
    Si vous pouvez m'aider, je serais, une fois de plus, bien reconnaissante...

    krt33

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
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    25 644
    Bonjour,

    De retour ? Pas de chance avec votre locataire qui est de toute évidence de mauvaise foi.

    Vous possédez un jugement qui dit que le loyer est bien hors charges, lesdites charges pouvant être régularisées annuellement. Vous pouvez d'ores et déjà le faire appliquer par un huissier (si pas d'appel et jugement signifié par huissier). Vous auriez peut être pu faire appel vous même, le bail fait foi puisqu'il n'est pas équivoque sur le montant du loyer.

    Mais de quel nature était l'accord verbal dont vous parlez ?

    Cdt

    Anissa
    J'adore parler de rien, c'est le seul domaine où j'ai de vagues connaissances.
    Oscar Wilde

  3. #3
    Membre Junior
    Ancienneté
    mars 2005
    Messages
    57
    Bonjour anissa, et oui, de retour...!

    voilà le problème, le second jugement fait état du loyer à 390 hors charges. Mais il s'agit du corps du jugement, la conclusion, elle, concerne le fameux cache voyant de plaque chauffante qui nous a ammené un tribunal, et la consultation du détails du décompte qu'elle voudrait consulter sans nous voir...


    l'accord verbal était celui ci : à la signature du bail, mon ami avait etabli un bail précaire d'un an, pour raison professionnel. La locataire lui avait dit "oui mais ça m'oblige a démménager dans un an" patati patata, et donc elle a demandé une réduction de loyer, que nous lui avont accordée sans nous douter qu'au bout de 11 mois elle refuserait de partir... effectivement la raison invoquée n'était pas assez précise (c'etait la première fois que nous emettions un bail, on s'est planté, c'est vrai). Donc, nous seulement elle est resté dans les lieux chose contre laquelle de toutes façons nous n'aurions rien pu faire, mais en plus elle continue à revandiquer une réduction qui n'est plus valable, mais qui pour nous, ne l'a finalement jamais été... Et en plus il faudrait lui donner de l'argent...
    Franchement c'est un cauchemar...

    Donc oui il y a bien un jugement qui évoque le loyer de 390euros hors charges, mais il y a un avant, qui dit que, suivant l'accord verbal, c'est 330 +60... d'où l'avocate qui nous dit que la locataire ne veut rien payer d'autre.... on ne s'en sort pas...

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    Citation Envoyé par krt33
    ...........voilà le problème, le second jugement fait état du loyer à 390 hors charges. Mais il s'agit du corps du jugement, la conclusion, elle, concerne le fameux cache voyant de plaque chauffante qui nous a ammené un tribunal, et la consultation du détails du décompte qu'elle voudrait consulter sans nous voir...
    Ca c'a m'ennuie, car visiblement le second jugement n'était pas l'appel du 1er, concernant un différent sur le montant du loyer, mais un autre jugement concernant une injonction de faire pour la plaque chauffante et les justificatifs de charges. Le juge n'est pas revenu sur le montant du loyer, parce que ce n'était pas le but.

    Donc à priori, elle est fondée de se baser sur le montant accordé lors du premier jugement.

    La loi est claire, vous devez tenir les justificatifs à disposition du locataire, pas les lui apporter. Vous dites que le document fournit ne lui convenait pas. Vous devez lui fournir un décompte ainsi que tous les justificatifs justifiants de ce décompte (copies). Cela dit ,quelques copies et envoi à domicile, simplifieraient peut être les choses......... Elle ne pourrait trouver aucun motif de refus de règlement .
    Pour la taxe ordures ménagères, elle devra la payer.
    Simplement elle a du faire le solde provisions de charges /sommes dues et trouve un crédit. A vérifier par vous.

  5. #5
    Membre Junior
    Ancienneté
    mars 2005
    Messages
    57
    Qu'en fait-on alors, de ce petit paragraphe du jugement du TI sur le montant du loyer ? il compte pour du beurre ? l'avocate dit bien que les jugements sont contradictoires, on tourne en rond...

    concernant les charges, nous avons fourni à la locataire le décompte : c'est un document du syndic qui precise les charges incombant au locataire. Elle réclame le détails du décompte mais refuse de venir le consulter. on lui a déjà dit qu'il etait à sa disposition, trois fois, par RAR, donc à ce niveau là je ne pense pas qu'on puisse nous repprocher quoique ce soit.

    Le problème de cet arrangement, c'est qu'il est caduque. Quand bien même elle pourrait toujours en profiter pour la première année, il n'a jamais été stipulé qu'il était reconductible, et ça même la juridiction de proximité le lui avait dit... Elle elle voudrait continuer à en profiter, la belle aubaine evidemment... Je veux dire, c'est quand même un truc de fou, elle a eu sa réduction parce qu'elle s'était engagée à partir. Elle ne part pas, non seulement elle gagne un an de réduction de loyer en douce, mais en plus, il faudrait continuer à lui en faire profiter...

    Et pourtant le bail est claire, et le TI l'a bien dit, même s'il ne s'agit pas des conclusions... je cite le jugement :
    "Sur la remise des quittances de loyer : Il y a lieu de constater leur remise. Melle X conteste leur formulation, indiquant que la somme de 390 ne correspond pas au montant du loyer , mais à celle de 330 euros pour le loyer et 60 euros pour les charges.
    La lecture du bail vient contredire ces affirmations celui-ci ne précisant pas le montant des provisions sur charges et ayant fixé à 390 euros mensuels le montant du loyer concerné"

    Si d'aventures nous retournions au tribunal avec ces deux jugements en main, que se passerait-il ?
    De plus, la CAF lui verse ses allocations sur la base de 390 euros de loyer.

    Nous allons proposé à l'avocate l'arrangement suivant : l'accord oral reste valable pour la première année, sans régularisation de charges possible, donc année neutre, on oublie et on part de 0. Par contre la locataire resterait redevable des charges de la deuxième année et des suivantes, des TOM impayées et de la régularisation INSEE sur la base de 390 euros de loyer conformement au bail.

    Qu'en pensez-vous ?

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
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    25 644
    Pourquoi ne pas faire une demande reconventionnelle visant à la faire condamner sur la base de ce que prévoit le bail (loyer à 390 euros et charges régularisables en sus) ?
    En fait, si je comprends bien la procédure, vous n'avez jamais obtenu d'injonction de payer contre elle ?

    Comme le dit Agnès, un jugement dit ce qu'on lui demande strictement, il ne statue pas sur des demandes non formulées. A mon sens, il n'y a pas 2 jugements contradictoires concernant le montant du loyer.
    J'adore parler de rien, c'est le seul domaine où j'ai de vagues connaissances.
    Oscar Wilde

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    Si vous souhaitez négocier, utilisez un argument supplémentaire : si votre locataire souhaite maintenir sa position quant aux 360 € de loyer, vous vous verriez dans l'obligation d'informer la CAF qu'il n'est pas de 390 €. Bien évidemment cet organisme exigera qu'elle lui rembourse le trop perçu depuis le début de sa location.

    Citation Envoyé par krt33
    Le problème de cet arrangement, c'est qu'il est caduque. Quand bien même elle pourrait toujours en profiter pour la première année, il n'a jamais été stipulé qu'il était reconductible, et ça même la juridiction de proximité le lui avait dit... Elle elle voudrait continuer à en profiter, la belle aubaine evidemment... Je veux dire, c'est quand même un truc de fou, elle a eu sa réduction parce qu'elle s'était engagée à partir. Elle ne part pas, non seulement elle gagne un an de réduction de loyer en douce, mais en plus, il faudrait continuer à lui en faire profiter...


    Cela lui a été dit ou bien cela a t il été écrit ?
    Je ne suis pas certaine que l'arrangement soit caduque. C'était un arrangement conclu car le bail était d'un an. Le bail ayant été reconnu non valable dans sa forme (motif), il a été d'office transformé en bail de 3 ans. La raison de baisse du loyer n'existant pas, ne signifie pas que le montant négocié n'est plus valable. Sauf si le 1er jugement a stipulé que à l'issue des 12 premiers mois, le loyer serait augmenté.

    Concernant le "retour" devant un tribunal, je laisse d'autres répondre.
    Dernière modification par Agnes1 ; 31/01/2006 à 11h49.

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
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    Pour la CAF, je ferais plus que manacer, j'enverrais un courrier RAR de suite (attention, il faut être certain de ce fait, sinon, ce serait de la diffamation). Par ailleurs, je ferais valoir cet argument dans le cadre d'une demande reconventionnelle pour prouver la mauvaise foi de votre locataire.
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    Oscar Wilde

  9. #9
    Membre Junior
    Ancienneté
    mars 2005
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    57
    Citation Envoyé par anissa
    Pourquoi ne pas faire une demande reconventionnelle visant à la faire condamner sur la base de ce que prévoit le bail (loyer à 390 euros et charges régularisables en sus) ?


    Ah... qu'est-ce donc ? comment fait-on ?

    Et pour ce qui est de l'injonction de payer, on est trop bêtes, on attendait une éventuelle possibilité de médiation...
    On a envoyé notre dernière mise en demeure la semaine dernière, et comme par hasard on a reçu le courrier de l'avocate hier...

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
    Messages
    25 644
    Vous allez recevoir les pièces et les conclusions de son avocat suite à la saisine du tribunal. Vous envoyez à votre tour des pièces et conclusions de demande reconventionnelle (ou demande incidente) visant à faire condamner le demandeur (votre locataire) et non pas seulement à la voir perdre. Voir ci-après les articles du nouveau code de procédure civile :


    Article 64

    Constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.


    Article 67

    La demande incidente doit exposer les prétentions et les moyens de la partie qui la forme et indiquer les pièces justificatives.


    Article 68

    Les demandes incidentes sont formées à l'encontre des parties à l'instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense.
    Elles sont faites à l'encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l'introduction de l'instance. En appel, elles le sont par voie d'assignation.

    Voir aussi articles 69 et 70 du NCPC sur www.legifrance.gouv.fr
    J'adore parler de rien, c'est le seul domaine où j'ai de vagues connaissances.
    Oscar Wilde

  11. #11
    Membre Junior
    Ancienneté
    mars 2005
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    57
    Citation Envoyé par anissa
    Pour la CAF, je ferais plus que manacer, j'enverrais un courrier RAR de suite (attention, il faut être certain de ce fait, sinon, ce serait de la diffamation). Par ailleurs, je ferais valoir cet argument dans le cadre d'une demande reconventionnelle pour prouver la mauvaise foi de votre locataire.

    En parlant de CAF, c'est pas son problème en fait... pourquoi ? parce qu'il n'y a pas de différence d'allocations... j'avais téléphon&#233 ; à la CAF, car la première attestation était, suivant ce vieil accord (mal nous a pris franchement je m'en mords les doigts !), basée sur 330 euros de loyer. Je leur est dit que ça n'était pas 330 mais 390. Régularisation rétroactive de la CAF = 0 euros.
    ça n'est pas un moyen de pression mais c'est un fait à signaler effectivement pour une eventuel demande reconventionnelle (j'ai compris ce que c'était, le défendeur se retourne contre le demandeur n'est-ce pas... Merci Anissa, nos messages se croisent !)

    Je deviens folle, j'en peux plus... tout ça parce qu'on a été sympa... c'est ça le pire...


    Concernant l'arrangement, cela lui a été dit evidemment, pas ecrit. Sauf son respect, j'emets des gros doutes sur la compétence de ce juge de proximité, qui s'est permis d'interpreter le bail en dépit des lois...
    Mais je ne comprend pas, parce que là, on frole l'escroquerie vous ne trouvez pas ? Pouvoir profiter d'un accord dont on a pas respecté les termes, c'est quand même inadmissible...
    Dernière modification par Krt33 ; 31/01/2006 à 11h57.

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
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    25 644
    Merci de voir mon post précédent concernant la demande incidente.
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    Oscar Wilde

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