Vos question à l'Avocat
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Résiliation partielle pour un lot appartement et garage

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    janvier 2006
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    Bonjour,

    Je loue depuis un mois un appartement de X m² ainsi qu'un garage.
    Je souhaite ne plus occuper le garage et ne plus payer sa location. J'ai donc demander à l'agence le délai de préavis pour cette résiliation?
    L'agence qui gère cet appartement m'affirme que je ne peux plus me défaire de ce garage (bien qu'elle m'ait demandé au début si je souhaitais ou non prendre ce garage, elle me soutient que c'est un seul et même lot).

    Sur la première page de mon bail se trouvent les informations personnelles du bailleur, du locataire (donc moi) et du gérant.
    De plus il y est aussi écrit la nature du bien loué: Il est mentionné "un appartement situé.... de X m²" mais en aucune manière le garage associé. De plus les rubriques de ce contrat donnent la possibilité d'ajouter une dépendance type garage. Ce qui n'est pas le cas dans ce contrat.
    Par contre sur la dernière page se trouve le détail des mensualités ainsi que le montant du dépôt. Sur ce détail il est indiqué le prix du garage.

    Mes questions sont:
    - dans le contrat de location, est-ce la dénomination du bien loué ou le détail des frais mensuels qui est juridiquement valable? Ou les deux mon capitaine?
    - Si dans la dénomination des biens loués est indiqué uniquement "appartement...de X m²" (sans mention de dépendance type gagrage) cela implique-t-il que le garage est couvert par le contrat?
    - si non quelle règle s'applique en matière de bail...puis-je m'en débarasser immédiatement par simple courrier en AR?
    - enfin si la réponse est oui et que ce garage est bien de droit compris dans l'appartement est-ce vrai que je ne puisse pas m'en soustraire sans me dégager du contrat global?

    Merci d'avance pour votre précieuse aide !!
    Dernière modification par Bshwxiii ; 30/01/2006 à 14h11. Motif: réajustement du titre pour meilleure compréhension

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
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    juin 2005
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    6 881
    Vous avez loué un ensemble, logement + garage et avez signé un "contrat" le bail, en ce sens. La location principale concernant le logement qui est munie d'un garage. Vous ne pouvez plusvous "débarrasser" uniquement du garage, sauf accord du propriétaire.
    S'il refuse, peut être pouvez vous en revanche solliciter son accord pour une sous-location ?

  3. #3
    Membre
    Ancienneté
    janvier 2006
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    4
    Merci de cette réponse Agnes, j'aurais pensé que la dénomination des biens loués devait indiquer clairement à la fois le logement et le garage qui se situe dans des bâtiments différents surtout que le bail semble être écris pour permettre ce niveau de détail.
    Je vais donc devoir faire avec cette situation...la sous-location est impossible m'étant fait avoir sur le prix personnellement dans ce cas (je cherchais donc un moyen légal de m'en sortir).

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
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    25 638
    En MP je vous ai dis que je n'étais pas tout à fait d'accord avec cette analyse. Le descriptif du bail ne prend pas en compte le garage : dans ce cas le loyer principal aurait compris aussi le garage. Je serais d'avis de penser que la location du garage est indépendante de la location de l'appartement.
    " Quis custodiet ipsos custodes?"
    Juvénal

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    Citation Envoyé par bshwxiii
    ........De plus il y est aussi écrit la nature du bien loué: Il est mentionné "un appartement situé.... de X m²" mais en aucune manière le garage associé.
    De plus les rubriques de ce contrat donnent la possibilité d'ajouter une dépendance type garage. Ce qui n'est pas le cas dans ce contrat.
    .........!!
    Pas d'accord avec toi anissa. Le bail considère bien le garage comme une annexe, puisqu'il inclus son prix dans le loyer. Dans ce cas, associé au bail locatif du logement et par conséquent soumis au bail et à la loi de 89. Si le garage avait été loué séparément du logement (et donc possibilité de s'en dégager), il aurait été nécessaire de le considérer non pas comme une annexe du logement et donc de rédiger un bail à part (non soumis pour les garages à la loi de 89).

  6. #6
    Membre
    Ancienneté
    janvier 2006
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    4
    Je me permets de rebondir dans le cas ou Agnès aurait raison:

    Je m'interroge sur la valeur dans ce cas de la rubrique: "désignation des biens loués" dans le bail. Partie certainement importante normalement car située au devant du document.
    Il est écris que je loue un appartement point... et la rubrique spécifique à la partie garage qui suit immédiatement cette désignation de l'appartement (rubrique "annexe" justement) n'est pas renseignée.
    Ceci me paraît être un "oubli" dans le bail.
    Je n'aurai pas cherché à trouver une faille si cette rubrique avait été renseignée.
    Effectivement le détail des frais mensuels inclus le garage à nouveau. Mais si un bail contient des frais qui ne se rapportent pas explicitement (cad référenc&#233 ; dans la rubrique correspondante du même bail) à un bien loué, est-ce un bail en bonne et due forme?

    Dans ce cas et en allant plus loin un bail peut-il être carrêment de la forme: Bailleur X, Locataire Y puis directement une partie "Frais mensuels" détaillée sans désignation du/des bien(s) loué(s).

    Je cherche ici bien un vis de forme. J'ai loué à la base un appartement et un garage, mais me rendant compte maintenant que je me suis fais avoir sur le prix du garage, je cherche une faille pour peser sur les négociations de réévaluation ou même si possible la résiliation.

    Merci encore pour votre apport !!!

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    Pour moi, j'en reste sur ma première idée.
    Prenons le problème à l'inverse ; le propriétaire veut récupérer le garage. Cet élément est notifié sur votre bail d'habitation, (par son montant inclus dans le loyer global et détaillé) donc, pour moi, indissociable du bail d'habitation.

    La notification sur la rubrique ou non, n'a pas d'incidence, une mention sur le bail peut suffire.

    Le seul point, c'est effectivement sur la nature du bien loué sur le bail. Ce que défendait anissa. Mais là je ne suis pas assez calée pour vous répondre.

  8. #8
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2006
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    1 244
    Bonsoir Anissa

    Le bail aurait très bien pu être verbal ?? ( je plaisante hi hi)
    Je pense qu'il a effectué le règlement en totalité appart + garage !!!
    Pour que le garage soit dissocié de l'appartement il aurait fallu effectuer 2 bail (baux), un pour l'appart, un pour le garage

    Cordialement
    Bonne soirée

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
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    25 638
    Bonjour,

    Une affaire qui pourrait devenir un dossier judiciaire est un puzzle au départ, composé de différentes pièces qu'il s'agit d'assemblée pour en faire un tout cohérent, lui appliquer des règles de droit, en accord avec la jurisprudence constante, ou alors explorer une faille de cette dernière. Des centaines de dossiers arrivent ainsi chaque jour devant les tribunaux avec deux dossiers contradictoires, deux thèses en présence, qui n'ont pu trouver un accord amiable. Parfois le juge fait droit à la demande, parfois non.

    Donc, dans l'affaire que l'intervenant expose, je suis d'avis qu'une réponse tranchée est difficile. Toutefois, la thèse selon laquelle, faute de description du bien loué, on peut considérer que le garage serait indépendant du bail principal, n'est pas une simple hypothèse d'école et serait tout à fait plaidable.

    Cdt

    Anissa
    " Quis custodiet ipsos custodes?"
    Juvénal

  10. #10
    Membre
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    4
    Merci à tous les intervenants pour vos réponses et votre participation très réactive.
    Je compte me rendre dans un centre de l'ANIL ou ADIL afin de prendre conseil en ayant le document entre les mains.
    Ma situation n'est en effet pas triviale et demanderait arbitrage éventuel, et effectivement c'est une stratégie que je devrai construire pour plaider ma cause au mieux.
    (Je me suis renseigné auprès de parents ou autre et il semblerait que dans d'autres cas, les places de parking et caves étaient indiqués dans la dénomination des biens loués bien que payés dans le même loyer.)
    La vrai question est devenue selon moi (grâce à vos interventions): que dois contenir un bail pour être valable, y a-t-il des éléments optionnels dans l'écriture de ce bail, en particuliers pour les dépendances? Je vous tiendrez au courant si ça peut aider une autre personne.

  11. #11
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2006
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    1 244
    Bonjour (ANISSA)


    Votre réflexion est très juste,
    Mais il serait bon de savoir si le garage et inclus dans l'acte notarié de l'appartement, donc un ensemble,
    si c'est un ensemble, je pense que la cause sera plus dure a défendre,

    Si l'acte notarié comporte " un pour l'appartement, un pour le garage, la cause me semble plus défendable,

    Vous ne le pensez pas !!!

    Cordialement

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
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    25 638
    Le seul document faisant foi entre les deux parties est le contrat de bail régis par la loi de 1989. Lorsque vous parlez d'acte notarié, faites vous référence à l'acte de propriété ? Je pense que même si appartement et garage ne font qu'un unique lot, ce dernier ne serait pas opposable au locataire. Mais encore une fois, nous sommes face à deux thèses opposées en présence, situation que seul le juge du fond serait susceptible de trancher.
    " Quis custodiet ipsos custodes?"
    Juvénal

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