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estimation du prix de vente par des agences?

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    décembre 2005
    Messages
    31
    Question un peu bete sans doute mais bon... Lorsque des agences font une estimation pour un prix de vente, ont-elles tendance à surestimer ou sous estimer le bien????
    merci

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Tiboue
    Ancienneté
    novembre 2004
    Localisation
    Bourgogne
    Messages
    9 834
    Surestimer dans le cadre d'une vente éventuelle et sous-estimer dans le cadre d'une succession ou d'une donation.

  3. #3
    Membre Sénior
    Ancienneté
    avril 2004
    Messages
    342
    j'aurais dit sous-estimer dans le cadre d'une vente pour que le bien se vende le plus vite possible et donc encaisser le plus rapidement possible la commission sur la vente

    Dans le cadre d'une donation, je ne vois pas pourquoi faire intervenir une agence ... un notaire oui

    Effectivement, dans le cadre d'une donation, compte tenu des possibles frais de donation (droit de mutation) et ensuite de la réintegration au moment de la succession, les biens ont plutot tendance à être sous-estimer.

    Idem au moment d'une succesion, plus le montant sera bas, moins il y aura de droits de succession aprés abattements d'où sous-estimation

    Je me trompe peut etre pour les ventes ...

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Bonjour !

    Une agence a effectivement intérêt à ce que le bien soit vendu le plus vite possible. Si le bien est surestimé et si le propriétaire campe sur ses positions, l'agence sera amenée à multiplier les visites sans trouver acheteur, d'où perte de temps et d'argent. En général, l'estimation est donc, soit au prix du marché, soit inférieure à ce prix. Ne pas oublier que l'agence va aussi inclure dans ce prix, sa commission. Donc si elle fixe un prix net vendeur trop élevé, le prix acheteur risque d'être dissuasif. Avant d'accepter le prix conseillé par l"agence, il faut se documenter, voir ce qui se pratique dans la région.

  5. #5
    Membre Sénior
    Ancienneté
    avril 2004
    Messages
    342
    Je profite de ce post pour poser une question en rapport bien sur avec le titre post

    Comment est évalué un bien immobilier par une agence ? par un notaire ? Quels sont les critères des uns et des autres ? (ils n'arrivent jamais au même montant pour le même bien)
    (je sais par exemple que papier peint en parfait état mais d'un gout bizare fera baisser le prix pour une agence mais n'aura aucune incidence pour un notaire)

    Comment est calculé la vétusté (normale) d'un bien immobilier ? Y a t'il des éléments qui peuvent majorer ou minorer cette usure normale du temps ? Est ce qu'on en tient compte ? Peut-on parler d'amortissement comme en comptabilité ?
    (En 20 ans, on a par exemple amorti une construction, pas d'amortissemnt sur le terrain)

  6. #6
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Il est impossible que 2 agents immobiliers arrivent exactement au même résultat dans leur évalution, mais les estimations ne devraient pas être complètement différentes.

    Le critère le plus important est le prix du m2 dans le récent , le semi-récent et l'ancien dans un secteur donné. Ensuite interviennent d'autres facteurs comme le standing de l'immeuble, l'étage, la présence d'un ascenseur, l'orientation, la présence de vis-à-vis , l'existence d'un parking pivatif intérieur, d'un box, la qualité des équipements et prestations etc. L'état des peintures / papiers peints est relativement secondaire, car de toute façon, il faudra refaire la "propreté" .

  7. #7
    Membre Sénior
    Ancienneté
    avril 2004
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    342
    Citation Envoyé par Protis
    Il est impossible que 2 agents immobiliers arrivent exactement au même résultat dans leur évalution, mais les estimations ne devraient pas être complètement différentes.
    je parlais de la difference entre les évaluations d'agence (qui arrivent tous a peu prés au même prix) et celles de notaires

    on retrouve parfois des différences énormes. Apparamment, les agences et les notaires n'ont pas du tout le même mode de calcul.

  8. #8
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    4 974
    Personnellemnt, je me méfie des évaluations faites par les notaires, dont je ne connais pas la manière de procéder. Leurs compétences ne sont pas sans limite et à mon avis, mieux vaut éviter de s'adresser à eux pour ce type de service.

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Tiboue
    Ancienneté
    novembre 2004
    Localisation
    Bourgogne
    Messages
    9 834
    Je confirme ce que dit Protis les Notaires ne sont pas toujours à même d'évaluer des biens immobiliers, par contre les Notaires de campagne connaissent très bien le marché immobiler de leur secteur et sont peut être plus à même d'évaluer un bien immobilier qui dépends de leur secteur.
    En ville c'est moins le cas.

    Par contre en matière de terrain agricole les Notaires sont les plus à même pour évaluer ce type de terrain.

  10. #10
    Membre Cadet Avatar de Marie62
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    41
    Bonjour,
    Une estimation par agence est faite sur trois critères : prix au m² habitable + prix m² terrain pratiqués dans ce secteur, comparatif avec les biens vendus dans ce même secteur en temps raisonnable et enfin comparatif avec les biens encore en stock dans ce secteur à cause de leur prix peut être surestimé.
    Bien sur l'agence à intérêt à vendre le bien le plus rapidement possible mais pas en le 'bradant' vu que sa commission est un %age du prix du vendeur, et elle n'a aucun intérêt à le surestimer car si elle ne le vend pas elle n'aura pas sa commission !!!!
    Dur dur, l'idéal est de faire la moyenne de plusieurs agences
    Dernière modification par Marie62 ; 29/01/2006 à 00h34.

  11. #11
    Pilier Junior
    Ancienneté
    décembre 2005
    Localisation
    gironde
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    1 873
    je crois que le mieux est l'avis de valeur établi par un expert mandaté par un notaire j'en ais vu plusieurs et c'est le top: vétustomètre, proximité des commerces ,écoles,.....pour le prix environ 250e.....

  12. #12
    Membre Sénior
    Ancienneté
    avril 2004
    Messages
    342
    en faisant des recherches sur ce sujet, j'ai trouvé une notion de :

    vetusté theorique (mais aucune explication)

    quelqu'un à une idée ?

    Cela vient en deduction d'un cout de reconstruction : le calcul de l'evaluation est fait sur la base d'un cout de reconstruction - une vetuste theorique calculée apparamment en fonction de l'age de la construction et on obtient une valeur vénale de la construction

    Je connaissais les tableaux d'amortissement en compta ...

    quelqu'un a déjà vu çà ?

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